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过去五年，亚洲在FTSE EPRA/Nareit发达市场指数（全球最受关注的房地产指数）中的份额从2017年的25.0%下降到2022年底的21.0%。这一变化主要归因于美国房地产投资信托基金（REITs）的增长，进一步将上市房地产投资信托基金的权力平衡转移到北美，北美在该指数中的份额从2017年的57.1%上升到2022年的64.0%。.

美国房地产投资信托基金（REITs）领域的增长主要得益于经济结构转型和股权投资者强劲需求催生的众多另类房地产板块。这些另类板块在富时EPRA/Nareit发达市场指数美国部分的占比从2007年的34.0%上升至2017年的47.5%，并在2022年达到55.0%。.

美国上市 REIT 领域的增长非常显著，以至于像 FTSE 这样的指数编制者推出了上限指数，限制美国成分股的规模，以避免全球指数越来越被视为‘美国及其他’，从而降低其对投资者的实用性。.

有人可能会问：为什么亚洲另类房地产投资信托基金（REITs）的增长速度未能跟上美国的增长步伐？事实上，亚洲另类REITs的增长速度甚至超过了美国。尽管亚洲在全球REIT指数中的权重有所下降——从2017年的27.11万亿至2022年的21.01万亿至2022年——但亚洲另类REITs的权重却从全球指数的2.31万亿至3.8 ...

本文由 CenterSquare Investment Management 亚太区主管兼高级合伙人 Joachim Kehr 撰写，探讨了美国和亚洲另类 REIT 随着时间的推移而扩张背后的行业，并探索了哪些行业为亚洲另类 REIT 提供了最大的增长潜力，提出了维持这种增长的进一步措施。.

随着国际集装箱运输量的增长，对物流地产的需求也在增加——尤其是在海港市场。在本报告中，世邦魏理仕（CBRE）对18个成熟及新兴海港进行了分析，以了解这些港口的能力及其与其他港口的连接情况，并探讨它们如何影响周边的工业地产市场。.

主要发现：

• 海运持续增长——全球商品贸易总量中，超过80%的货物通过海运运输，其中一半以上采用集装箱运输——这推动了港口周边物流空间的强劲需求。.
• 电子商务销售以及为防范供应链中断而增加库存，也正在推动对工业及物流地产的需求——尤其是那些与海港交通便利的物业。.
• 运输成本是选址时最重要的考量因素之一，占物流支出的45%至70%，而租金等固定设施成本则仅占31%至61%。.
• 持续存在的风险——包括通胀居高不下、利率上升、地缘政治紧张局势以及疫情引发的供应链中断——正促使企业重新评估其供应链战略和布局。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/2022-global-seaport-review

房地产投资者步入2023年时，所面临的投资环境与2022年初相比已大不相同。去年此时，许多房地产市场仍处于鼎盛时期。 2021年，这些市场交出了自2008年全球金融危机（GFC）以来最强劲的回报，在积压需求和工业市场异常活跃的推动下，从新冠疫情引发的低迷中强势反弹。 然而，随着2022年的推进，这种积压的经济需求与俄乌战争引发的外生性供应冲击相结合，将通胀推升至数十年未见的水平。.

自全球金融危机以来，房地产投资的前景从未如此充满不确定性，这种新环境给投资者带来了诸多挑战：随着投资者暂停交易以重新评估所面临的风险并进行适当的尽职调查，整体交易活动已大幅下滑。 虽然市场情绪低迷显而易见，但交易活动的停滞意味着定价依据匮乏；正因如此，综合利用多种数据类型和来源进行交叉验证将至关重要。 在缺乏收益率压缩这一利好因素的情况下，回报将更多地由租户市场基本面驱动——而对于办公楼市场而言，其正处于结构性转折点。理解租金增长、空置率和费用对不同市场及物业类型实际收入的相互影响将是关键。 在日益复杂的投资环境中，这些因素仅是可能影响资产表现的众多输入变量中的一小部分。对于投资者而言，能够将风险与表现归因于日益增多的因素（如收益率和租赁状况），以及对气候变化等长期风险的暴露程度，将变得愈发重要。.

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2022 年，尽管整体经济不景气，全球一些最大的市场也面临资源挑战，但数据中心空间在整个 2021 年出现的大流行后的活动热潮仍在继续。超大规模租户继续在各地区不遗余力地扩张，尤其对二级市场和新兴市场情有独钟。在电力和土地供应量增加和价格下降的推动下，共同定位提供商和开发商也紧随其后。.

2023 年全球数据中心市场比较》回顾了上一版报告中概述的所有因素，并按地区进行了进一步的评论。与前几期报告一样，我们对全球 13 个不同类别的数据中心市场进行了评估，以确定整体市场中的佼佼者以及每个类别中的佼佼者。我们希望通过第四版报告，让数据中心社区成员更好地了解该行业如何在全球范围内快速变化和扩张。.

尽管中国政府在推行“零新冠”政策和严格的宏观审慎措施的同时，面临着维持经济稳定发展的诸多挑战，但它始终坚定不移地推进其对国内房地产投资信托基金（REITs）市场的愿景。2022年，随着中国首批租赁型房地产投资信托基金于8月上市，这一持续发展进程又迈上了一个新的里程碑，进一步拓展了中国房地产行业的融资渠道。.

强有力的监管支持、优质的资产基础以及中国12万亿美元股市投资者对高股息股票的强劲需求，将继续支撑该行业的高估值。进展显而易见，我们可以预期2023年将有更多中国房地产投资信托基金（C-REITs）上市。将传统商业地产纳入C-REITs范畴——这可以说是C-REITs发展历程中的终极目标和最终目标——正逐步成为现实，随之而来的上市浪潮无疑将带来巨大的投资机遇。.