ナイトフランクは、今後 1 年間にアジア太平洋地域の不動産所有者と使用者に影響を及ぼすいくつかの「全体像」の問題を考察します。.
2022年の世界のインフレ率は1996年以来の高水準に達しています。アジア太平洋地域のほとんどの中央銀行がインフレ抑制のために金融政策を強化するため、来年の成長率は必然的に鈍化するでしょう。金融当局は成長率とインフレ率の綱渡りに加え、FRBの利上げサイクルに追随せざるを得ないため、2023年にはこの地域の金利は数年ぶりの高水準に近づくでしょう。.
こうした継続的なストレス要因にもかかわらず、アジア太平洋地域は2023年も世界で最も急速に成長する地域であり続けると見込まれています。地域の大部分で成長の勢いが正常化し続けている一方で、新興の東南アジアやインドなどの国内志向の経済が、来年も地域全体の成長を支え続けると予測されています。.
そのため、ナイトフランクは、急速に変化する環境の中で入居者と投資家が戦略を見直す中で、この地域の不動産市場は移行期間を乗り切ると予想しています。.
インド、香港、中国、シンガポールの最新の業界および規制の動向を学びます。.
ハイライト:
インド
中国と香港
シンガポール
シンガポール経済は好調で、2022年には前年比3.8%の成長を遂げ、パンデミック前の平均年間成長率を上回ると予測されています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新のシンガポール市場展望2022年下半期レポートでは、世界的な不確実性の中で投資家が資産保全と分散化のための安全な避難先を求めるため、シンガポールの不動産市場全体は比較的堅調ですが成長は緩やかになると予想されています。.
本レポートは https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022
香港では新型コロナウイルス感染症の第5波が沈静化しているものの1、米連邦準備制度理事会（FRB）による利上げは投資市場の回復を阻害し、第2四半期の投資家の意思決定を遅らせました。2022年後半には、利上げ、経済見通し、そしてソーシャルディスタンス規制の緩和について投資家の理解が深まり、センチメントは改善すると予想されます。.
堅調な需要と賃貸実績に支えられ、産業用資産は引き続き最も選好される資産タイプとなる見込みです。また、住宅需要が堅調であることから、コリビングや住宅開発も魅力的です。第2四半期の投資額の87%を占めたファンドと不動産会社は、2022年後半も引き続き投資市場の主要な牽引役となると予想されます。.
2022年上半期、香港の景気減速にもかかわらず、市場は依然としてサードパーティ・ロジスティクス（3PL）事業者からの堅調な需要に支えられていました。これに加え、空室率の逼迫により、2022年第2四半期には賃料が前四半期比1.1%上昇しました。地主や投資家の皆様には、物流、冷蔵倉庫、セルフストレージ、データセンターといった急成長分野の事業者との提携を検討し、長期リース契約を結ぶことで、安定した賃料収入と高い利回りを確保することを推奨します。.
2022年第2四半期、オフィス市場は賃貸に関する問い合わせや内覧の増加に牽引され、勢いを取り戻しましたが、賃貸契約の締結は依然として低調でした。全体の空室率は四半期を通して上昇を続け、2022年第2四半期は0.4ポイント上昇し、11.2%となりました。.
コスト削減志向のテナントによる分散化需要に支えられ、尖沙咀と九龍東の賃料はわずかに回復しました（それぞれ前四半期比1.1%増、0.8%増）。2022年下半期には新規物件の供給が増えるため、テナントには質の高い物件への逃避を検討することを推奨します。.
オフィスおよび産業用資産の需要がアジア太平洋の主要市場の成長を支えている
香港,2022年4月27日 – 多角的な専門サービスと投資管理のリーディングカンパニーであるコリアーズ（NASDAQおよびTSX：CIGI）は本日、 アジア太平洋市場スナップショット 2022年第1四半期 このレポートでは、アジア太平洋地域の主要不動産市場がオフィスおよび産業分野の上昇に牽引されて回復基調を継続しており、今後数四半期であらゆる分野における取引の増加が期待されていることが強調されています。.
オーストラリアでは、規制緩和によって仕事と旅行が再開され、シドニーとメルボルンのオフィス市場で10億米ドルを超える取引が促進されました。中国でも、ビジネスパークを含むオフィススペースの需要が急増し、主要都市では総額110億人民元（17億米ドル）の取引が成立しました。インドでは、住宅市場の売上高が2020年以前の水準を超え、堅調な経済基盤が外国資本の流入を促しました。シンガポールでは、住宅市場を冷やすための政策措置が商業用不動産への投資を促しました。日本では、大規模オフィス、物流施設、産業用不動産、ホテル資産など、複数のセグメントでREIT主導の投資が活発化しました。本レポートは、アジア太平洋地域16の国と地域の不動産市場の前四半期のパフォーマンスを分析するとともに、現在および今後の四半期の予測も提供しています。.
“「昨年の第4四半期には回復が定着し始めており、2022年の第1四半期には、その回復が地域全体で勢いを増し始めた」と述べた。 ジョン・ハウルド、エグゼクティブディレクター兼国際資本・資本市場・投資サービス部門責任者 | アジア太平洋地域. これまでの取引活動ではオフィスと工業部門が主導権を握ってきたが、景況感の改善と地域全体の政府による成長重視の政策が相まって、需要はより幅広くなり、あらゆるセグメントでの取引が促進されるはずだ。“
ジョン・マラスコ、キャピタルマーケット＆投資サービス担当マネージングディレクター | オーストラリアおよびニュージーランド 「旅行が再開され、オフィスに戻る人が増えるにつれ、テナントと投資家の両方からオフィス資産への関心が大幅に高まっています。機関投資家もポートフォリオの拡大を目指しており、年が進むにつれて取引量が急速に増加すると予想しています。ニュージーランドでは、今後数ヶ月で国境制限が緩和されれば、高品質な商業資産が海外投資家を含む投資家の注目を集めるでしょう。」“
オーストラリアとニュージーランドでは規制緩和により需要が増加
オーストラリアの主要都市では、州境および国境の再開、そして従業員のオフィス復帰に伴い、テナントおよび投資家双方からの需要が高まっています。コリアーズは、企業が従業員の職場復帰を促進し、機関投資家がポートフォリオの拡大を図る中、シドニーとメルボルンでは年間を通じて取引量が大幅に増加すると予想しています。特にプレミアム／プライム資産への需要が顕著で、高品質な資産、ESG要件、そして中心地における質の高いアメニティへの関心が高まっています。オークランドでは、オミクロンの症例が沈静化し、規制が緩和されることを見据えた投資家によって、小売およびオフィススペースの需要が牽引されています。高品質な商業用および工業用不動産への需要も、国境規制が緩和され、海外投資家の戻りが期待される年後半には高まると予想されます。.
中国の主要市場ではオフィススペースの需要が堅調
北京では、総取引額29億4,000万人民元（4億6,200万米ドル）のうち、外国人バイヤーがほぼ3分の2を占め、テナントは大規模オフィススペースの賃貸を増やしました。上海では、オフィスとビジネスパークのオフィスが、総取引額59億8,000万人民元（9億3,900万米ドル）の60%を占めました。珠江デルタでは、深センで7億8,500万人民元（1億2,300万米ドル）、広州で3億人民元（4,700万米ドル）近くの取引が1件記録されました。コリアーズは、中国西部の成都や西安を含む主要都市の中央ビジネス地区（CBD）およびビジネスパークにおけるオフィススペースの需要が引き続き堅調であると予想しています。.
香港の投資家はホテルや産業資産に注目
香港における投資活動は、第1四半期に前期比46%減、前年同期比6%減の112億香港ドル（14億米ドル）にとどまりました。これは、オミクロン感染症の症例急増、世界的な地政学的緊張、そして株式市場の変動が投資家心理を悪化させたことが要因です。同時に、投資家は、コリビング施設や隔離施設として安定した収益を生み出す可能性を秘めたホテル資産に目を向けました。規制が緩和され、マクロ経済の逆風が和らぐにつれ、コリアーズは下半期に取引量が回復すると予想しています。ホテルは引き続き機関投資家や、データセンターや冷蔵倉庫などの産業用不動産を引きつけ、再び注目を集めるでしょう。一方、香港の投資家は引き続き小売資産に注目すると予想されます。.
外国資本がシンガポールに流入
2021年12月に政府が住宅セクター抑制策を導入したことを受け、需要が商業セクターへとシフトする中、プライベートファンドやファミリーオフィスが好立地物件を次々と購入しています。商業物件の売買が取引高を牽引し、第1四半期の取引高は前四半期比34.4%増の106億シンガポールドル（78億米ドル）となりました。これは、2月にインドネシアのロイヤル・ゴールデン・イーグル社に複合施設タングリン・ショッピングセンターが8億6,800万シンガポールドル（6億4,560万米ドル）で売却されたことが追い風となっています。国境が再開されるにつれ、企業のM&Aやクロスボーダー取引が資本増加を促し、小売・ホスピタリティ資産への需要が高まると予想されます。しかしながら、金利上昇や地政学的緊張により、価格と取引量は抑制される見込みです。.
ソウルのオフィス市場、取引件数は減少も取引量は増加
ソウルのオフィス市場は、大規模でプレミアムな物件を巡る複数の取引が成立したことを受け、取引額が4.5兆ウォン（36億米ドル）と堅調に推移しました。金利上昇と供給減少により、今後取引件数は減少する可能性がありますが、ブルックフィールドが所有する汝矣島ビジネス地区のIFC（評価額約4兆ウォン（32億米ドル））など、優良資産を巡る大型取引が進行中であり、取引額は高水準を維持する可能性があります。オフィス価格は、テクノロジー企業に人気の江南エリアを中心に、引き続き上昇傾向が続くと予想されます。.
日本のREITは複数のセクターにわたる投資を促進
日本の不動産市場では、J-REIT（国内不動産投資信託）の強い関心を受け、オフィス、住宅、物流セクターで多くの投資が見られました。また、新型コロナウイルス感染症の懸念からの脱却を目指す日本経済の見通しが全体的に改善していることから、ホテルや小売セクターにも投資が流入しました。コリアーズは、日本への出張制限の緩和に伴い、クロスボーダー取引が増加すると予想しています。J-REITはオフィスや物流セクターへの投資を継続する見込みで、GICによる西武グループのホテルおよび関連施設の1,500億円（12億米ドル）での買収や、KKRによる三菱商事UBSリアルティの発行済み株式全株の2,300億円（19億米ドル）での買収計画に見られるように、海外投資家の関心も既に高まっています。.
アジア市場スナップショット2022年第1四半期レポートをダウンロード これ
過去10年間に出現し、勢いを増し続けているメガトレンドの一つは、投資家による非伝統的な不動産形態への転換です。パンデミックの発生は、データセンターや物流といったデジタル経済に不可欠なインフラを提供する資産を含む、ニューエコノミー資産への注目を著しく加速させました。もう一つの強力なトレンドは、ESGイニシアチブへの移行です。.
APREA は、協会の年次会議「アジア太平洋市場展望 2022」において専門家パネルを招集し、投資家が投資におけるこうした変化をどのように活用しているかを探る機会を得ました。.
世界はデータに飢えている
クラウドコンピューティングやデータ分析といった技術の急速な導入に牽引された世界経済のデジタル化の進展は、データの重要性を増大させ、現代の世界経済の生命線と言えるほどになっています。Equinixによると、アジア太平洋地域では2020年代半ばまでに最大6,000テラビット/秒のデータが生成される可能性があります。このことは、データセンターという、これを支える重要なインフラへの需要を継続的に押し上げるでしょう。.
3人のパネリストは、データセンターは今後も地域全体で建設され続けるだろうという点で一致した。キャピタランド・インベストメントのプライベート・エクイティ・オルタナティブ・アセット部門、リアル・アセット担当CEOのパトリック・ブーコック氏は、「当社は欧州と中国でデータセンターのポートフォリオを取得しており、現在韓国で2つのデータセンターを開発中です。先進国市場と新興国市場の両方でデータ需要が増加していることから、より広範なデータセンター・プラットフォームの拡大の一環として、あらゆる市場の資産を検討しています」と述べた。しかし、議論のモデレーターを務めたSS&Cイントラリンクスのオルタナティブ・インベストメンツ部門アカウント・ディレクターのアイビー・ミン氏は、これまでの投資は主に先進国市場に集中していると指摘した。.
ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントのアジア太平洋プライベート投資共同責任者兼アジア太平洋不動産責任者であるタク・ムラタ氏は、その理由の一つとして、成長市場では開発業者が負わなければならないリスクが高いことを考えると、先進市場で規模を拡大する方が簡単だからだと述べた。.
もう一つの理由は、供給が需要に追いついていない先進国市場に依然として大きな機会が残っていることです。例えば、首都圏はノースバージニアに次いで世界第2位のデータセンター市場です、と彼は付け加えました。ブラックストーン不動産グループのマネージングディレクター、アンビカ・ゴエル氏もこれに同意し、日本でさえ一人当たりのデータセンター供給量は同等の都市と比べて60%少ないと指摘しました。.
新興市場においても、依然として大きな容量余裕があるため、見通しは明るい。アンビカ氏は、インドには約500メガワットのデータセンター容量があり、これはラスベガスと同程度だと指摘した。.
“「これは潜在的な需要によるもので、中流階級が増加している発展途上市場では誰もが携帯電話を持ち、タブレットも持つ可能性もあるため、当然、データセンターの需要は増加するだろう」とパトリック氏は同意した。.
ESGアジェンダへのより構造化されたアプローチ
投資家がESG準拠投資にますます多くの資金を投入する中、支払った金額に見合った成果を得るのは当然のことです。そして、それは環境問題だけに限りません。ベイン・アンド・カンパニーによると、ESGの測定可能な影響は、金融リターンやリスクと同等の重要性を持つようになると予測されています。しかしながら、異なる基準や規制が依然として課題となっています。
アンビカ氏によると、ブラックストーンは投資家やステークホルダーに対する透明性を維持するための体系的なアプローチを採用しているという。例えば、同社はシュナイダーエレクトリックと提携して公共料金支出と二酸化炭素排出量を追跡しており、これは「間違いなく業界をリードする」ものだという。.
パトリック氏も同意見で、運用会社が自社の資産におけるESG問題を定量化し、理解し、対処するために行っている取り組みに対して、投資家の視点が批判的であると指摘しました。現在では、インフラであれ不動産であれ、実物資産におけるESGの影響を理解し分析するための規律がはるかに強化されています。.
“「今後、建築環境における二酸化炭素排出量を削減するための、より強力な設備投資計画が数多く見られるようになるだろう」と彼は語った。.
タック氏は、環境要素は重要であるものの、社会面とガバナンス面にも取り組む必要があると指摘した。企業のESGフットプリントは企業の壁を越えて、バリューチェーンや様々なステークホルダーに波及する可能性があるため、これらの考慮は変化を促すために不可欠である。.
“「不動産が地域社会に与える影響については、私たちが考え、測定し、実行しようとしているものです」と彼は語った。.
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ネットゼロは主要な投資の原動力
気候変動の影響に関する証拠が世界的に蓄積されるにつれ、近年、投資家は自主的に保有資産のネットゼロ排出目標を採用するようになっている。アイビー氏は、これが資産運用会社にとって投資機会を生み出す可能性があると指摘した。.
“「不動産とインフラ業界は今、非常に興味深い時期を迎えています。世界はネットゼロへの移行に注力しています。この移行に含まれない資産は、陳腐化のリスクに直面しています。キャピタランド・インベストメントは再生可能エネルギーの機会を模索しており、プロジェクトから得られる再生可能エネルギーを物流施設やビジネスパークに供給し、その利用を拡大し続けています」とパトリックは述べています。.
アンビカ氏は、米国では、テナント企業が再生可能エネルギーへのアクセスに重点を置くため、マルチテナント型データセンターへの移行を進めていると指摘した。ブラックストーンの米国データセンタープラットフォームは、電力の100%を再生可能エネルギー源から調達することを目指しており、同社が昨年買収したQTSポートフォリオの90%についてグリーン認証の取得を目指していることを明らかにした。.
3人のパネリスト全員が、世界経済をネットゼロに移行させるためには、今後10年間で$10兆米ドル近くの巨額の投資が必要になることに同意した。アンビカ氏は、これを今世紀半ばまで継続させるには$100兆米ドル近くの投資が必要だと見積もった。.
しかし、タク氏は、重要なのは、こうした巨額の支出がどこに向けられるかだと述べた。気候変動を逆転させるためには、水素燃料など、世界にエネルギーシフトをもたらす最先端技術への投資が必要だと彼は考えている。これは、プロジェクトにさらなるリスクを負うことを意味する。しかし、タク氏は、こうした投資の波が、こうした開発をより現実的なものにしてくれることを期待している。.
“「これはまた別の機会です。金融志向の低い資本が、これらの技術の一部を支え、発展させるための興味深い方法をもたらす可能性があります。オルタナティブ投資会社である私たちにとって、これらを組み合わせ、世界に次のエネルギーシフトをもたらすことは興味深いことです」と彼は述べた。
代替案 – 良いヘッジ
世界がエンデミックな生活への道を歩み続け、パンデミックによるリスクが沈静化する一方で、2022年は新たな脅威とともに幕を開けました。まずはインフレ圧力、そして最近ではロシアのウクライナ侵攻です。これはパンデミックからの経済回復を弱め、スタグフレーションのリスクを高めています。.
“「これは、現在のトレンドの一部を継続的に後押しするだけです」とアンビカ氏は述べ、代替投資のメリットが強化されると指摘した。彼女は、パンデミック中に起こったように、サプライチェーンのレジリエンスの重要性がさらに高まるだろうと指摘した。.
“「世界で起きているのは、将来的にサプライチェーンのさらなるショックについて考えなければならないということです。新型コロナウイルスはそれを証明しており、ウクライナ情勢はそれを改めて思い起こさせるものだと思います」と彼女は詳しく説明した。.
彼女は、ブラックストーンが1兆4,540億米ドルを超える株式をテーマ別投資に投じており、そのポートフォリオの約7,010億米ドルが物流、住宅、ライフサイエンス分野に集中していることを明らかにした。これらの分野に加え、ブラックストーンはコンテンツ制作業界にも注力している。昨年、同社はシンガポールのエクリプス（旧称サンドクローラー）ビルを買収した。このビルにはディズニーとルーカスフィルムがテナントとして入居している。.
“「ここでは成長がインフレをはるかに上回っており、インフレは注目すべきものだと考えており、投資を行う際にそれを注視している」と彼女は指摘した。.
タク氏もこれに同意し、原油価格の変動は再生可能エネルギーへの移行をさらに加速させると確信している。新たな経済動向と潤沢な資本を背景に、不動産市場も現在の環境下で引き続き注目を集めるだろう。.
“「インフレ環境の観点から見ると、不動産は非常に興味深い資産クラスです。株式に近いリターンが得られますが、債券のような性質も維持されています」と彼は詳しく説明した。.
香港、中国、インド、シンガポールの最新の業界および規制の動向を含む、APREA の 2021 年第 4 四半期のアドボカシー速報の完全な最新情報をお読みください。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
