市場展望

アジア太平洋（APAC）地域の不動産セクターは、住宅セグメント、産業・商業市場、そして持続可能な不動産変革における顕著な進展を伴い、引き続き緩やかな成長を示しています。建設慣行の戦略的改善も、このセクターを変革の重要な推進力として位置づけ、同時に地域全体の不動産プロジェクトの進化を形作っています。.

アジア太平洋地域の不動産セクターは、再生可能エネルギープロジェクトや持続可能な都市開発への投資を通じて、環境に配慮したイノベーションを着実に導入しています。この変化は、過去3ヶ月間（2024年12月から2025年2月）における地域内の不動産規制の進化に顕著に表れています。オーストラリアやシンガポールといった国々は、グリーンエネルギーの導入を促進する政策や取り組みを実施し、不動産市場の成長と環境への責任を強化しています。さらに、この地域では、事業・商業プロジェクトへの資金調達や再開発計画に支えられ、商業用不動産と工業用不動産が著しく成長しました。.

こうした戦略的進展と足並みを揃え、オーストラリア、シンガポール、中国、香港、日本、インドを含むアジア太平洋地域経済は、多様な資産クラスや資産タイプを誘致するための規制改革を背景に、投資家にとって有望な投資機会を提供しています。これらの国々は、今後数ヶ月間、地域投資の方向性を定め、成長を促進する上で重要な役割を果たすことが期待されます。.

アジア太平洋地域の商業用不動産市場は、地域経済の底堅さと金利低下サイクルを背景に、今年は緩やかな回復が見込まれます。しかしながら、市場やセクターによって見通しは大きく異なるため、「着実な成長と業績の乖離：マルチスピード回復の舵取り」を本レポートの中心テーマとしています。 2025年アジア太平洋不動産市場展望.

経済： アジア太平洋地域のGDP成長率は2025年に4兆1100億米ドルに達すると予測されています。米国の関税措置は地域の成長を圧迫する可能性がありますが、新たな関税制度の具体的な実施方法や影響は依然として不透明です。多くのアジア太平洋諸国の政策金利は、日本を除き比較的緩やかな低下幅にとどまると予測されています。日本は今年さらなる利上げを実施すると予想されています。.

資本市場: CBREは、シンガポール、韓国、オーストラリア、香港特別行政区の成長と、日本とインドにおける投資家の継続的な関心に牽引され、2025年の商業用不動産取引量は前年比5～101兆3千億米ドル増加すると予測しています。アジア太平洋地域の各市場は価格サイクルの段階が異なるため、利回りの動きは市場ごとに異なるものとなるでしょう。.

オフィス： 賃貸活動と賃料は緩やかな増加が見込まれますが、質の高いオフィスへの需要への逃避は依然として顕著です。これにより、主要拠点における高品質なオフィススペースへの需要が高まり、非中核地域の物件の魅力はさらに低下するでしょう。.

産業・物流: 物流施設のテナントの拡張志向は、メーカーやEコマースプラットフォームからの需要の緩やかな増加に支えられ、今年は徐々に回復するでしょう。しかしながら、賃料の高騰が続く中、多くのテナントは不動産ポートフォリオの計画に対して慎重な姿勢を維持するでしょう。.

小売り： 堅調な雇用市場を背景に、2025年には消費者心理が改善し、小売売上高の伸びが加速すると予想されます。小売業者は不動産計画に対して慎重ながらも楽観的な姿勢を維持しているため、地域の小売賃料は緩やかながらも着実に回復を続けるでしょう。.

ホテル: ホテル部門の見通しは明るく、国際観光は2025年に回復を完了すると予測されています。CBREは、1日あたりの料金が引き続き緩和されるにつれてホテルの稼働率がさらに上昇し、2025年にはRevPARが緩やかに増加すると予想しています。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産セクターは、住宅セグメント、融資スキーム、そして持続可能な変革における大きな進歩により、引き続き力強い成長を示しています。APAC諸国における技術進歩もまた、不動産セクターの変革を促しており、3Dプリンターやオンライン住宅建築ツールといった技術が勢いを増しています。これらの変化は、同時に、この地域における不動産プロジェクトの発展にも影響を与えています。.

アジア太平洋地域の不動産セクターは、再生可能エネルギープロジェクト、グリーンテクノロジー、持続可能な都市開発への投資やパートナーシップを通じて、グリーンエネルギー関連のイノベーションを着実に導入しています。この変化は、2025年度第2四半期における地域内の不動産規制の見直しにも顕著に表れています。オーストラリア、インド、シンガポール、中国など、多くのアジア太平洋地域経済圏では、グリーンインフラの整備やテクノロジーの活用を奨励し、不動産市場の活性化を図る政策や取り組みが進められています。さらに、アジア太平洋地域では商業・工業用不動産開発が着実に増加しており、事業・商業プロジェクトの開発計画が進行中です。.

こうした戦略的展開に伴い、多様な資産クラスや資産タイプを誘致することを目的とした規制の見直しにより、アジア太平洋地域経済は投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.

アジア太平洋（APAC）地域の不動産市場は、住宅分野における大きな進歩やグリーン化など、世界規模で力強い成長を続けています。APAC経済における技術進歩もまた、不動産セクターの変革を促し、デジタル化とデータセンター開発が加速しています。これらの変化は、同時に、地域内の不動産プロジェクトの開発にも影響を与えています。.

世界的に、不動産セクターは、グリーンシティ格付けの取得や再生可能エネルギープロジェクトへの投資など、環境・社会・ガバナンス（ESG）主導のイノベーションをますます積極的に取り入れています。この変化は、2025年度第1四半期におけるアジア太平洋地域における不動産規制の見直しにも顕著に表れています。中国、香港、日本、インドを含む多くのアジア太平洋地域経済圏では、不動産市場の活性化を目指し、グリーンインフラとテクノロジーの統合を促進するガイドラインを導入しています。さらに、アジア太平洋地域では商業用・工業用不動産の需要が大幅に増加しており、事業・商業プロジェクトの開発計画が進行中です。.

こうした戦略的展開に伴い、アジア太平洋地域（APAC）の経済は、様々な資産クラスや資産タイプを誘致するための規制の見直しにより、投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.

米国では、インフレと雇用統計が引き続き軟調に推移し、市場の主導権が交代しました。これは、連邦準備制度理事会（FRB）による複数回のフェデラルファンド（FF）金利引き下げへの期待から、大型テクノロジー株から、金利低下の恩恵を受けるとみられるREITを含む低迷セクターへの強いローテーションが生じたためです。FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TRは7月に6.34%上昇しました。活発な市場は以下の通りです。

• 日本, +9.5%: 日銀の上田総裁は短期金利を引き上げましたが、その後の記者会見はタカ派的かつ混乱を招き、現在に至るまで大きなボラティリティを引き起こしています。JREITは利上げ以降、相対的にパフォーマンスが大幅に向上し、米ドル建てでも上昇しています。金利上昇の恩恵を受ける銀行株は、上田総裁の発言後、当初は上昇しましたが、その後、世界的なマクロ経済状況の緩和が続く中で金利見通しが変化したため、2日間で約25%下落しました。.
• オーストラリア, +3.8%:  オーストラリア準備銀行（RBA）は8月6日の会合で政策金利の据え置きを発表し、高水準の労働コストに起因するインフレ率の持続的な上昇を踏まえ、短期的なOCR引き下げへの期待を後退させました。グッドマン・グループは、成長著しいデータセンター開発の力強い貢献により、堅調な業績と良好なガイダンスを示すと予想しています。来週の決算発表が好調であれば、アンダーウェイトを引き上げる可能性が高いでしょう。.
• 香港, +1.5%: 特に中国での販売低迷により恒隆地産のDPSが3分の1に減少したことを受け、決算発表への期待は極めて低い状況です。Link REITの香港および深センの資産ツアーに参加しましたが、割安なバリュエーションにもかかわらず市場への関心が非常に低いため、バイサイド企業の参加は低調でした。.
• シンガポール, +6.2%:  SREITの業績は予想通りであり、配当の伸びは金利コストの上昇によって抑制されている。シンガポール金融管理局（MAS）が金利政策を直接決定していないため、世界的な金利見通しを踏まえると、シンガポールの金利もそれに追随するだろう。.

結論：金利予想のリセットと好調な収益を背景に、7月11日の米国消費者物価指数発表以来、REITは上昇傾向にある。.

米国では、インフレと雇用統計が引き続き軟調に推移し、市場の主導権が交代しました。これは、連邦準備制度理事会（FRB）による複数回のフェデラルファンド（FF）金利引き下げへの期待から、大型テクノロジー株から、金利低下の恩恵を受けるとみられるREITを含む低迷セクターへの強いローテーションが生じたためです。FTSE EPRA Nareit Asia USD Dev Net TRは7月に6.34%上昇しました。活発な市場は以下の通りです。

• 日本、+9.5%: 日銀の上田総裁は短期金利を引き上げましたが、記者会見はタカ派的で混乱を招きました。今日に至るまで、大きなボラティリティを生み出しています。JREITは、この引き上げ以降、相対的にパフォーマンスが大幅に向上し、米ドル建てで上昇しています。金利上昇の恩恵を受ける銀行株は、上田総裁の発言を受けて当初は上昇しましたが、その後、世界的なマクロ経済状況の緩和が続く中で金利見通しが変化したため、2日間で約25%下落しました。
• オーストラリア、+3.8%:  オーストラリア準備銀行（RBA）は8月6日の会合で政策金利の据え置きを発表し、高水準の労働コストに起因するインフレ率の持続的な上昇を踏まえ、短期的なOCR引き下げへの期待を後退させました。グッドマン・グループは、成長著しいデータセンター開発の力強い貢献により、堅調な業績と良好なガイダンスを示すと予想しています。来週の決算発表が好調であれば、アンダーウェイトを引き上げる可能性が高いでしょう。
• 香港、+1.5%: 特に中国での販売低迷により恒隆地産のDPSが3分の1に減少したことを受け、決算発表への期待は極めて低い。Link REITの香港および深センの資産ツアー（別途注記）に出席したが、割安なバリュエーションにもかかわらず市場への関心が極めて低いため、バイサイド企業の参加は低調であった。
• シンガポール、+6.2%:  SREITの業績は予想通りであり、配当の伸びは金利コストの上昇によって抑制されている。シンガポール金融管理局（MAS）が金利政策を直接決定していないため、世界的な金利見通しを踏まえると、シンガポールの金利もそれに追随するだろう。.

結論：金利予想のリセットと好調な収益を背景に、7月11日の米国消費者物価指数発表以来、REITは上昇傾向にある。.