概要 アジア太平洋地域全体の物流施設賃料は、テナントの慎重な姿勢とサプライチェーン戦略の変化により、2025年上半期に前年同期比0.4%とわずかに減少しました。全体的な減速にもかかわらず、インドとブリスベンでは力強い賃料上昇が見られましたが、中国のほとんどの市場では空室率の上昇と供給過剰による圧力が依然として続いています。.
2025 年下半期の見通しには、リース契約の減速、テナントに有利な条件の増加、地域全体で戦略的かつ回復力のある物流拠点への注目度の高まりなどが盛り込まれています。.
概要 アジアの不動産証券は米ドル建てで前年同期比17.53% の上昇となった。日本を除くアジアでは借入コストが低下しているため、収益のアップグレードやアクレティブな買収が可能である一方、米ドル安、低成長、金利低下が引き続きこのセクターのポジショニングを支えている。.
全体： アジアREITについては、日本を除くアジア全域の金利低下を背景に、慎重ながらも楽観的な見方を維持しています。金利低下は資金調達コストの低下を促し、収益増加につながる買収の機会を創出します。シンガポールはこの傾向を体現しており、キャピタランド・アセンダスは低コストのデットとNAVプレミアムで調達したエクイティを活用し、魅力的なキャップレートで資産を取得しています。.
地域のハイライト:
アジア太平洋（APAC）地域の不動産セクターは、住宅セグメント、産業・商業市場、そして持続可能な不動産変革における顕著な進展を伴い、引き続き緩やかな成長を示しています。建設慣行の戦略的改善も、このセクターを変革の重要な推進力として位置づけ、同時に地域全体の不動産プロジェクトの進化を形作っています。.
アジア太平洋地域の不動産セクターは、再生可能エネルギープロジェクトや持続可能な都市開発への投資を通じて、環境に配慮したイノベーションを着実に導入しています。この変化は、過去3ヶ月間（2024年12月から2025年2月）における地域内の不動産規制の進化に顕著に表れています。オーストラリアやシンガポールといった国々は、グリーンエネルギーの導入を促進する政策や取り組みを実施し、不動産市場の成長と環境への責任を強化しています。さらに、この地域では、事業・商業プロジェクトへの資金調達や再開発計画に支えられ、商業用不動産と工業用不動産が著しく成長しました。.
こうした戦略的進展と足並みを揃え、オーストラリア、シンガポール、中国、香港、日本、インドを含むアジア太平洋地域経済は、多様な資産クラスや資産タイプを誘致するための規制改革を背景に、投資家にとって有望な投資機会を提供しています。これらの国々は、今後数ヶ月間、地域投資の方向性を定め、成長を促進する上で重要な役割を果たすことが期待されます。.
全体： 世界経済の減速による金利上昇の追い風は、アジア、特にオーストラリア、シンガポール、そして香港（HIBORの低下を参照）のREITを支えると我々は依然として考えています。日本を除く当地域の消費者物価指数（CPI）は、非常に良好な方向に推移しています。.
全体： REITは関税危機の嵐から比較的逃れられる存在となっています。REITの事業は、他の多くのセクターよりも国内的な性質が強いため、低金利はREITセクターにプラスに働く可能性が高く、金融市場が低迷すると円高になる傾向があります。私たちは引き続き、アジアのREITはディフェンシブな投資対象であり、保有比率が低いと考えています。.
アジア太平洋地域の商業用不動産市場は、地域経済の底堅さと金利低下サイクルを背景に、今年は緩やかな回復が見込まれます。しかしながら、市場やセクターによって見通しは大きく異なるため、「着実な成長と業績の乖離：マルチスピード回復の舵取り」を本レポートの中心テーマとしています。 2025年アジア太平洋不動産市場展望.
経済： アジア太平洋地域のGDP成長率は2025年に4兆1100億米ドルに達すると予測されています。米国の関税措置は地域の成長を圧迫する可能性がありますが、新たな関税制度の具体的な実施方法や影響は依然として不透明です。多くのアジア太平洋諸国の政策金利は、日本を除き比較的緩やかな低下幅にとどまると予測されています。日本は今年さらなる利上げを実施すると予想されています。.
資本市場: CBREは、シンガポール、韓国、オーストラリア、香港特別行政区の成長と、日本とインドにおける投資家の継続的な関心に牽引され、2025年の商業用不動産取引量は前年比5～101兆3千億米ドル増加すると予測しています。アジア太平洋地域の各市場は価格サイクルの段階が異なるため、利回りの動きは市場ごとに異なるものとなるでしょう。.
オフィス： 賃貸活動と賃料は緩やかな増加が見込まれますが、質の高いオフィスへの需要への逃避は依然として顕著です。これにより、主要拠点における高品質なオフィススペースへの需要が高まり、非中核地域の物件の魅力はさらに低下するでしょう。.
産業・物流: 物流施設のテナントの拡張志向は、メーカーやEコマースプラットフォームからの需要の緩やかな増加に支えられ、今年は徐々に回復するでしょう。しかしながら、賃料の高騰が続く中、多くのテナントは不動産ポートフォリオの計画に対して慎重な姿勢を維持するでしょう。.
小売り： 堅調な雇用市場を背景に、2025年には消費者心理が改善し、小売売上高の伸びが加速すると予想されます。小売業者は不動産計画に対して慎重ながらも楽観的な姿勢を維持しているため、地域の小売賃料は緩やかながらも着実に回復を続けるでしょう。.
ホテル: ホテル部門の見通しは明るく、国際観光は2025年に回復を完了すると予測されています。CBREは、1日あたりの料金が引き続き緩和されるにつれてホテルの稼働率がさらに上昇し、2025年にはRevPARが緩やかに増加すると予想しています。.
11月は、米国大統領選挙の結果がREIT市場とアジア通貨に重くのしかかり、厳しい月となりました。しかし、月半ば以降は堅調な回復が見られ、FRB（連邦準備制度理事会）と日銀（日銀）の今後の会合を控え、金融政策への注目が高まるにつれ、円相場も持ち直し始めました。全体として、米国の雇用と経済成長は引き続き堅調で、FRBによる積極的な利下げの可能性は低下しており、日本の経済指標も引き続き堅調であることから、日銀が12月に再び利上げを行う十分な根拠があると予想しています。インフレ率は日銀の目標を30ヶ月連続で上回っており、ハト派の委員の中には反対意見を述べる者もいるかもしれませんが、12月には追加利上げが行われると予想しています。.
トランプ2.0はアジアにとって大きな懸念材料となっており、金利上昇と通貨安の影響で、選挙前の10月に急激な株売りが発生。その規模は、2016年のトランプ氏の予想外の勝利後の株売りと同程度で、保護主義政策やインフレ懸念といった懸念も同様だった。アジアの不動産証券は、金利を含む経済全体の懸念にもかかわらず、選挙から約1か月後に2016年12月の安値から反発し、底値から15%上昇した。FRBは2017年に3回の利上げを行った。今回これまでと異なるのは、証券・通貨ともに選挙結果が出るかなり前から調整が始まっていた点である。利下げペースは以前の予想より緩やかになる可能性はあるものの、FRBが2025年に金融引き締めを行う可能性は低い。.
アジア太平洋（APAC）地域の不動産セクターは、住宅セグメント、融資スキーム、そして持続可能な変革における大きな進歩により、引き続き力強い成長を示しています。APAC諸国における技術進歩もまた、不動産セクターの変革を促しており、3Dプリンターやオンライン住宅建築ツールといった技術が勢いを増しています。これらの変化は、同時に、この地域における不動産プロジェクトの発展にも影響を与えています。.
アジア太平洋地域の不動産セクターは、再生可能エネルギープロジェクト、グリーンテクノロジー、持続可能な都市開発への投資やパートナーシップを通じて、グリーンエネルギー関連のイノベーションを着実に導入しています。この変化は、2025年度第2四半期における地域内の不動産規制の見直しにも顕著に表れています。オーストラリア、インド、シンガポール、中国など、多くのアジア太平洋地域経済圏では、グリーンインフラの整備やテクノロジーの活用を奨励し、不動産市場の活性化を図る政策や取り組みが進められています。さらに、アジア太平洋地域では商業・工業用不動産開発が着実に増加しており、事業・商業プロジェクトの開発計画が進行中です。.
こうした戦略的展開に伴い、多様な資産クラスや資産タイプを誘致することを目的とした規制の見直しにより、アジア太平洋地域経済は投資家にとって魅力的な投資先となっています。今後数ヶ月間、これらの経済は地域投資の誘導と発展の促進において重要な役割を果たすと予測されています。.
10月はアジアの不動産（RE）証券とREITにとって厳しい月でした。先月のアップデートでは、米国と日本での選挙が迫っていること、そして最近の経済データによってFRBによるより積極的な利下げへの期待が低下したことから、ボラティリティが高くなると予想していることを述べました。株式、債券、通貨、仮想通貨市場では、トランプ氏の勝利への期待が明確に高まっていました。アジアの不動産市場は米ドル建てで7%以上下落し、その主な要因は為替レートでした。2016年には、トランプ氏の予想外の勝利を受けてアジアの不動産証券とREITは苦戦し、選挙後数週間で6%下落し、同時期に上昇したSPXを大きく下回りました。しかし、このセクターは2017年初頭からトランプ大統領が正式に就任した年半ばまでの間に10%近く上昇し、その後2017年には15.5%上昇しました。今回の結果がそれほど驚きではなかったことを考えると、市場は既にトランプ大統領の勝利をある程度織り込んでいたと考えられます。.
プロシクリカル政策によるインフレ加速リスクは懸念材料ですが、生産性の向上など、インフレ抑制に役立つ他の要因も存在します。関税は当初米国のインフレ率を押し上げる可能性がありますが、投入コストの上昇や貿易相手国からの報復の可能性により、経済と一部の米国企業に悪影響を与える可能性が高いです。中国はトランプ大統領が就任するまでは追加刺激策の実施に慎重であり、これがこの地域の失望感をさらに高めています。トランプ大統領の予想される政策が金利とアジアの成長に及ぼす潜在的な影響を完全に予測することは困難ですが、10月のセクターパフォーマンスは、トランプ大統領が2016年に予想外の勝利を収めた後の数ヶ月よりも悪化しました。したがって、株価の急落と、2025年と2026年にかけてのDPUの回復予測を踏まえると、近いうちに底入れが見られると期待しています。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
