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2025年12月、東京旅行、エグゼクティブ・サマリー

• 2025年12月の東京訪問は、日本の不動産サイクルが、構造的な労働力不足、供給抑制、インフレの広範な受容に支えられ、異例なほど堅調に推移していることを確認した。金利上昇にもかかわらず、オフィス、ホテル、都市型商業施設を中心とする主要セクターの事業ファンダメンタルズは引き続き強化されており、J-REITとデベロッパーの収益成長と資本規律を支えている。.

• マクロ的な原動力は、日本の極めて厳しい労働市場である。労働力不足はテナントの行動を変化させ、企業は人材を引き付け、維持するために、質の高い、都心に位置するオフィスをますます優先するようになっている。このため、東京のプライムオフィスの空室率は前年比2.5%を下回り、賃料成長率は前年比5%を上回り、2026-27年の新規供給はほぼプレリースされている。重要なのは、建設コストの上昇と労働力不足が典型的な供給反応を遅らせていることで、良好な需給関係が過去のサイクルよりも長く続く可能性が高いことを示唆している。.

• インフレ率の上昇は、今や日本社会全体に広く受け入れられており、数十年にわたるデフレからの構造的脱却を示している。この変化により、伝統的にテナント保護が重視されてきた住宅市場を含め、地主はより一貫した賃料の値上げを推し進めることができるようになっている。CPIに連動する賃料条項は、物流だけでなくオフィスの賃貸契約にも導入され始めており、キャッシュフローのインフレ耐性を高めている。.

• 利回りの上昇にもかかわらず、資本市場の活動は引き続き力強い。東京は2024年に世界最大の不動産投資市場となり、2025年もグローバル・プライベート・エクイティによる画期的な取引に支えられ、取引量は高水準を維持する。10年物国債利回りが2%に接近するなかでもキャップレートは圧縮されており、日本の不動産に対する投資家の需要の厚さを浮き彫りにしている。上場市場の中で、J-REITは資本のリサイクル、非中核資産の売却、記録的な自社株買いの実施によって合理的に対応し、資本コスト意識の改善を示している。.

• デベロッパーは、インフレ連動型ビジネスモデルとコーポレート・ガバナンスの有意義な進展から恩恵を受け、傑出した業績を上げている。三菱地所、三井不動産、住友不動産は、積極的な自社株買いと資産売却に支えられ、2025年に卓越した株主還元を実現した。ガバナンス改革、特に三菱地所の10% ROE目標の明示は、投資家の信頼を大幅に向上させた。.

• 今後を展望すると、上場不動産ラリーにはまだ余力があると考える。賃料の持続的な上昇、供給の遅れ、規律ある資本配分、ガバナンスの改善などが支援材料となる。しかし、J-REITユニバースの中では選択性が重要である。金利コストの上昇により、収益を伸ばせるものとそうでないものとの差がますます広がっていくだろう。全体として、日本の上場不動産セクターは、より強靭に、より規律正しく、次のサイクルに向けてより良いポジションを確立しつつある。.