製造業が産業部門の回復を牽引
推奨事項と洞察
オフィス賃料と価格は、2021年前半は引き続き下落圧力にさらされ、年半ばに底入れする見込みです。その後、下半期はより安定し、2022年以降は再び回復すると予想しています。ただし、2021年前半に新型コロナウイルス感染症が収束すればの話です。現在、購入者にとって区分所有権オフィスセクターにおける投資機会を模索する良い機会だと考えています。
• 市場が回復すれば、中核地域ではオフィス価格と賃料が急速に回復する可能性があるため、長期的な不動産ニーズを持つエンドユーザーは、取得オプションを検討する必要があります。.
• 香港のオフィスセクターへの投資を検討していたものの、これまでは高すぎると感じていた投資家は、この市場参入の好機を捉えるべきです。.
• 一括取引額の少ないオフィスを探している投資家は、より多くの選択肢と魅力的な価格を提供している九龍のエリアを検討する必要があります。.
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックは、世界中で前例のない甚大な被害をもたらしました。アジア太平洋地域では、感染拡大抑制策が世界恐慌以来最悪の経済不況を招き、主要経済国は10年以上ぶりの縮小を経験しました。しかしながら、この壊滅的な危機が収束するまでには数年かかる可能性はあるものの、この地域の長期的な成長基盤は依然として健在です。.
人口動態の追い風を受け、アジア太平洋地域における都市化は劇的なブームを巻き起こし、中流階級の成長と消費拡大のサイクルを牽引するでしょう。実物資産は、パンデミック後も続くこの地域の構造的なメガトレンドを担う重要な資産です。課題が封じ込めから長期的な回復へと移行する中、インフラ投資とREITは、パンデミックからの回復を加速させ、経済の将来を確保するために、この方程式の重要な要素となります。.
シンガポール商業連盟は、シンガポールにおける小売店舗の賃貸に関する行動規範（以下「行動規範」）を導入した。“COC“「を 2021 年 3 月 26 日に施行する。COCの目的は、適格小売店舗の家主とテナントが賃貸交渉において公平でバランスの取れた立場を取れるようにするためのガイドラインを提供すること、また、そのような家主とテナントが利用しやすい紛争解決枠組みを遵守するためのガバナンスの枠組みを提供することである。.
COCは2021年6月1日から発効し、政府は利害関係者と緊密に連携して規範を法制化することが期待されている。本アップデートでは、COCの主な特徴と原則を要約する。.
シンガポール商業連盟は、シンガポールにおける小売店舗の賃貸に関する行動規範（以下「行動規範」）を導入した。“COC“「を 2021 年 3 月 26 日に施行する。COCの目的は、適格小売店舗の家主とテナントが賃貸交渉において公平でバランスの取れた立場を取れるようにするためのガイドラインを提供すること、また、そのような家主とテナントが利用しやすい紛争解決枠組みを遵守するためのガバナンスの枠組みを提供することである。.
COCは2021年6月1日から発効し、政府は利害関係者と緊密に連携して規範を法制化することが期待されている。本アップデートでは、COCの主な特徴と原則を要約する。.
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アジア太平洋地域の株式市場は2月に激しいボラティリティの波に見舞われ、2013年に同地域を揺るがしたテーパリング癇癪のフラッシュバックを引き起こした。米国10年国債利回りは、大規模な政府刺激策が経済成長とインフレ圧力を高めると見込まれることから、1年ぶりの高水準に上昇した。景気回復と商品価格の上昇を背景に、FRBが現在維持している低金利は持続不可能とみられる。アジア債券利回りは、長期国債利回りの急上昇を背景に上昇した。これは株式市場のさらなる混乱の前兆であり、株式の配当利回りの魅力を低下させ、投資家はバリュー株を求めてポートフォリオのリバランスを迫られることになる。.
上場不動産
このローテーションにより、GPR/APREA上場不動産総合指数は、中国証券取引所と香港証券取引所に上場する不動産開発業者の支援を受けて、REITや株価指数全体を上回りました。土地売買を集中管理し、年3回に制限する規制は、中国本土における不動産価格抑制のための一連の政策の最新のものであり、北京、上海、深センを含む最大22の都市政府がこの新措置を遵守すると報じられています。投資家は、これらの供給側政策により、より合理的な入札が生まれ、利益率の向上につながると楽観視しています。インドネシアの株式も、同国中央銀行が金利を引き下げ、不動産購入時の頭金を軽減したことを受けて、アウトパフォームしました。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは、ソブリン債利回りの急上昇を受けて売り圧力にさらされたものの、GPR/APREA総合REIT指数が1月の下落から反転したことで上昇しました。香港REITは、ワクチン接種への期待から小売セクターの回復期待が高まり、7.0%を超えるリターンを上げました。日本でも、ホスピタリティREITとオフィスREITが牽引し、REITは上昇しました。.
債券利回りの急上昇により産業REITが弱まり、より循環的な小売業とオフィス部門への関心が高まったため、この地域で軟化した市場はオーストラリアとシンガポールのREITのみであった。.
一方、フィリピンは地域におけるREITの拡大を猛烈な勢いで進めています。アヤラ・ランドREITの初上場から8ヶ月後、同国は3月に2番目のREITであるDDMP REITを上場する予定です。首都の主要道路沿いに位置するオフィスを含むポートフォリオを持つデベロッパー、ダブルドラゴン・プロパティーズは、REITのIPO価格を指標レンジの上限に設定しました。147億フィリピンペソを調達したこのREITは、現時点でフィリピン最大のREIT案件となっています。.
しかし、投資家から150億フィリピンペソの調達を目指しているフィリンベストのIPOによって、この数字は上回られる可能性が高い。SMプライム、ロビンソンズ・ランド、メガワールド・コーポレーションを含む3つのREITの上場が予定されており、フィリピンは今年、この地域におけるREITのIPOのホットスポットとなるだろう。.
世界各国の政府がワクチン接種計画を強化し始めると、旅行が再開される。国境が再開され、大量旅行を促進するメカニズムが正式に確立されるため、当面は注意が必要である。.
衛生面などの要素に変化や重点が置かれるようになるとはいえ、私たちが本来持っている放浪欲、比較的安価な旅行費用、潜在的な需要は、今後3～4年の間にこのセクターがV字型に回復するという予測を後押しするだろう。.
2020年のシンガポールの工業用不動産市場は比較的底堅く、JTCの賃貸料は前年比1.5%減、価格指数は同2.7%減となった。2020年第4四半期には回復が見られ、景気回復に伴い2021年まで続く可能性がある。倉庫賃料は前年同期比1.3%の上昇、工場賃料は十分な供給により横ばいを予想する。.
ビジネスパークやハイスペックスペースの需要は、盛んなテクノロジーセクターやバイオメディカル製造業によって支えられるはずである。全体的な稼働率は2020年に0.7ポイント改善し、89.9%となる。大家にはインダストリー4.0の導入と改装を勧める。
オーチャードロードとリージョナルセンターの平均賃料は2020年下半期に2.5%下落し、純吸収額が過去最低を記録したため、通年の下落幅は7.2%となった。2021年の需要は景気回復に伴いプラスに転じると予想される。.
2020年のリテール取引は前年比29.5%減少し、キャピタル・バリューは収入が途絶えていることから5%減少した。2021年のキャピタルバリューは横ばいと予想する。.
コリアンズのシンガポール小売セクターに関する隔年レポート（2020年下半期版）をダウンロードして、最新のトレンドと市場見通しを分析し、小売業者、地主、投資家の皆様に専門家による提言をお届けします。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
