家賃と入居率
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アジア太平洋地域の株式は2か月連続の下落から反転し、昨年12月以来の月次パフォーマンスを記録した。テクノロジー、教育、不動産セクターにおける中国の規制強化によって混乱していた同指標は、8月に2.5%上昇し、地域の不動産指標をアウトパフォームした。注目を浴びたジャクソンホールでのFRB年次会合で、FRB議長がテーパリングは引き締めを意味しないと改めて強調したことで、投資家は同会合での発言に勇気づけられた。同地域の市場は、中国人民銀行が2月以来最大となる週間資金を銀行システムに注入したことにも歓喜した。とはいえ、この反発は7月の打撃の後で、年初来では2.4%の戻りにとどまり、地域の不動産指標を下回り続けている。一方、GPR/APREAが追跡している同地域の不動産およびREIT指標は、それぞれ5.5%と10.7%上昇している。.
GPR/APREA上場不動産市場全体の株価は、中国の不動産市場が4か月ぶりに上昇したことを受け、8月に1.2%上昇した。中国の不動産セクターへの圧力が根強いにもかかわらず、さらなる大幅な引き締めの余地が狭まるにつれて規制のトンネルの出口に光明を見出し、機会を捉えた投資家が、この地域の売られ過ぎの市場に賭けたとみられる。地価プレミアムの上限を15%とする新規則の導入への市場期待も、このセクターへの信頼感を高めた。この規則が実施されれば、開発業者の土地購入コストが削減されるだろう。しかし、香港市場は振るわず、この地域で最も大きく下落した。タイ株は、政府が来月バンコクおよび他の省でも規制を緩和すると発表したことを受け、上昇し、この地域の上昇を牽引した。ワクチン接種が加速するにつれて感染率と死亡率が低下している。.
GPR/APREA総合REIT指数は8月に9ヶ月連続で上昇し、1.0%増加して過去最高値を更新しました。これは主にオーストラリアREITの上昇によるもので、ここ数ヶ月の不動産市場の堅調さがバリュエーションを押し上げたことで、オーストラリアREITは地域で最も好調なパフォーマンスを記録しました。しかし、この地域の他の主要REIT市場は8月を概ね低調に終え、シンガポールREITは2.2%下落し、この地域の下落を牽引しました。ディフェンシブセクターが目立ち、産業、ヘルスケア、住宅REITがアウトパフォームしました。.
一方、シンガポールではM&Aが活発化しており、地域における統合の流れが強まっている。香港のESRケイマンは、シンガポールに拠点を置くARAアセット・マネジメントの全株式を1兆4千億米ドルで買収することを提案した。これにより、地域最大、世界第3位の上場不動産資産運用会社が誕生する。両社は、地域全体で複数のREITを保有・運営している。一方、ケッペルREITの過半数株主であり運用会社でもあるケッペル・コーポレーションは、SPH REITを運営するSPHを非公開化するため、1兆4千億米ドルで22億シンガポールドルを提示した。.
フィリピン以外にも、韓国の証券取引所ではREITの存在感が高まっています。韓国では8月に、今年最初のREITとなるD&DプラットフォームREITが上場しました。これは、複合企業SKの不動産部門D&Dインベストメントが運用するマルチセクターREITです。同月にブックビルディングを開始したSK REITは、9月に上場予定です。韓国では年末までにさらに4件の上場が見込まれています。.
アジア太平洋地域の経済回復は、デルタ変異株の急速な蔓延によって明らかに打撃を受けた。感染者数の急増は、この地域の大部分で不意を突いたため、多くの国の政府はゼロコロナ戦略から方針転換を進めている。しかし、急速に広がるデルタ変異株を前に、この戦略はますます維持不可能になっている。パンデミックとの闘いは刻々と変化しており、当局は、パンデミックがエンデミック段階に移行し、制限サイクルを終結させるための閾値となるワクチン接種率の達成を目指すことに焦点を当てている。しかし、この地域のREITは不確実性にも関わらず、底堅さを維持している。FRB（連邦準備制度理事会）による利上げの縮小が利上げに先立って行われる可能性が高い中、中央銀行が明確な時期を示すことができないことは、金利が長期間低水準にとどまることを示唆しており、配当銘柄への関心は引き続き高まるだろう。REITはまた、中国の規制強化の影響も受けていない。中国REITの代理指標は、この取り締まりによって価値の下落には至っておらず、8月もプラスを維持し、年初来で4.5%のリターンを上げている。中国初の９つのREITのうち物流および工業用不動産REITも8月まで上昇した。.
アジア太平洋地域の物流部門は、COVID-19パンデミックの発生以来、eコマースの普及加速、オムニチャネル小売の発展、調達と在庫場所に関するサプライチェーン戦略の進化を背景に、堅調に推移しています。.
物流業界の成長の勢いが鈍化する兆候が見られないことから、CBREは先日、初のアジア太平洋地域物流施設入居者調査を実施し、今後数年間にこの分野に影響を与えるトレンドを特定し、長期的かつ持続可能な成長を目指す入居者と投資家向けの戦略策定に役立てています。.
本レポートは、テナントの事業成長見通しに対する楽観的な見方を明らかにし、ポートフォリオとオペレーションの最適化を目指すテナントにとって適切な戦略を概説し、次世代の物流施設の概要を解説しています。また、アジア太平洋地域の物流不動産へのエクスポージャー拡大を目指すテナントと投資家にとっての意味合いと機会についても分析しています。.
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近年、海外からの旅行者の急増によりインバウンド需要が急成長しているにもかかわらず、日本の小売市場やホテル市場は依然として圧倒的に国内需要によって牽引されています。.
したがって、インバウンド観光の回復にはまだ時間がかかるものの、国内需要が回復すれば日本は急速に回復する可能性があると言える。.
CBREは、消費抑制と政府によるさまざまな給付金や優遇措置により、潜在需要が着実に蓄積されており、国内需要の回復は差し迫っていると考えています。.
この需要は、高級品やサービスの消費という形で実現する可能性が高く、日本の小売業やホテル業界、特に高級セグメントにとって良い兆しとなる傾向です。.
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2021年前半の取引量は、過去5年間の6か月平均に近いものであった。
ニュージーランド市場をリードするのはオフィスと産業用資産の売上。1億ドル以上の売上上位3位はオフィス資産だった。
空き地・開発地の販売量が増加
シンガポールを拠点とする投資家はオフショアグループの中で最も活発であり、マレーシアとオーストラリアのバイヤーによる投資の割合は少なかった。
投資活動は個人投資家が52%、次いで機関投資家が34%、シンジケートが7%と、個人投資家がネットで売却、機関投資家とシンジケートがネットで購入と、大きく異なっている。
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世界中で住宅価格が上昇するにつれ、取引量も増加しています。商業用住宅の取引は、投資額で最大のセクターとなり、28%の取引が全体の取引数で増加しました。これは、2021年上半期に初めてオフィスビルを上回りました。エンドユーザー向け住宅の取引量も、不動産市場の再開とほぼ同時にパンデミック前の水準に戻りました。住宅市場の堅調さは、家が心の拠り所となる場所だけではないことを示しています。.
2021年上半期、世界の不動産投資は大きな変化を遂げました。1兆4兆250万件以上の取引額において、集合住宅セクターがオフィスを上回り、2007年の記録開始以来初めて世界最大のセクターとなりました。2021年上半期の住宅投資額は1兆4兆1360億米ドルに達し、2020年の同時期より3兆5100億米ドル、オフィス取引額より4兆1100億米ドル増加しました。この成長は、住宅セクターの堅調なファンダメンタルズに対する世界的な関心の高まりに牽引されました。多くの地域では、特に都市部への移住者の増加に伴う需要を満たすための適切な住宅供給が依然として深刻に不足しています。.
エンドユーザー向け住宅市場では、多くの地域で取引量の増加を促す要因が重なり合っていました。居住スペースの確保競争から在宅勤務への移行まで、世界中の多くの購入者が現在の住宅が自分に合わないと判断しました。記録的な低金利と政府の不動産市場支援に後押しされ、購入者は可能な限り早く新しい物件への移転を選択しました。本稿で分析した15都市のうち、80%の地域で取引量が2019年の数値を上回りました。.
取引された物件の多くは、住宅ローンを組んでいる住宅所有者によって購入されました。これは、価格上昇によって初めて住宅を購入する人が圧迫され、一方で既存の所有者の購買力が高まったためです。英国の新規購入者の約45%が、2020年に住宅購入計画を保留しました。これは、新型コロナウイルス感染症による住宅価格の上昇と個人財務の逼迫という二重の打撃を受けたためです。オーストラリアでは、2021年6月に初めて住宅を購入した人が新規住宅ローンを組んだ件数が8か月ぶりの低水準となる13,869件に減少しました。ただし、オーストラリアが新型コロナウイルス感染症の新たな波と闘う中、6月には持ち家居住者全体の住宅ローン件数も減少しました。.
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電気自動車は自動車業界を変えるでしょうか?
電気自動車（EV）は、私たちの交通手段に着実に浸透しつつあります。国際エネルギー機関（IEA）によると、現在、世界中で1,000万台以上の電気自動車が走行しており、2030年までに1億2,500万台を超えると予想されています。2010年から2020年の間に、バッテリーのコストは当初の価格の10分の1近くにまで急落し、2030年までにさらに半減する可能性があり、EVの普及をさらに加速させるでしょう。.
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都市がテクノロジーとクリエイティブ産業の最前線に立ち、国内外の才能を引き付けるためには、手頃で魅力的なワークスペースを提供することが重要です。.
歴史的に、より安価な郊外オフィスは、起業家やクリエイターに事業初期段階のスペースを提供することで、経済成長と雇用創出に貢献してきました。しかし、近年、世界の主要都市のほとんどでコストが高騰したため、多くのスタートアップにとって、不動産購入の第一歩が踏み出されてしまいました。また、新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより、多くの地域で在宅勤務が常態化しており、スタートアップ、クリエイター、起業家が都市に戻るためのインセンティブが必要となっています。.
これは、手頃な価格のスペースを探している企業だけの問題ではありません。世界中の都市は、かつては荒廃し、人気のなかった地域にスタートアップ企業、芸術、そして社会事業のテナントがもたらす活気と活力から恩恵を受けています。しかし、これらのテナントが築き上げてきた活気そのものに、デベロッパー、投資家、そしてより高額な賃料を支払う入居者が惹きつけられるため、賃料の上昇によって真っ先に追い出されるのは、こうしたテナントです。.
クリエイティブな才能を惹きつけ、維持することに成功している都市は、オフィスコストが低い傾向にあります。例えばベルリンは、家賃の安さ（急激な家賃上昇にもかかわらず、ロンドンやニューヨークよりも平均30%低い）、クリエイティブな雰囲気、そして地元アーティストへの支援体制によって繁栄してきました。クリエイティブセクターは現在、ベルリン経済の10%を占め、2009年以降約67,000人の雇用を創出しています。.
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2020年の世界の不動産総額は$326.5兆ドルに達し、2019年比で51TP3兆ドル増加し、過去最高を記録しました。この成長を牽引したのは住宅セクターで、これは圧倒的な最大の不動産セクターであり、世界の不動産総額の791TP3兆ドルを占めています。住宅セクターの価値は、1年間で81TP3兆ドル増加し、約$258.5兆ドルに達しました。.
世界で最も重要な富の貯蔵庫である不動産は、世界の株式と債券の合計よりも価値が高く、世界のGDPのほぼ4倍に相当します。これに比べると、これまでに採掘された金の総価値は1兆4千億12.1兆ドルで、世界の不動産価値のわずか41兆3千億に過ぎません。.
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2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
