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賃料の下落は緩やか

2021年第1四半期に入居者の需要は増加し始めましたが、群衆密度規制の再導入により、回復にはより長期にわたることが予想されます。.

• 2021年第1四半期の食品・飲料（F&B）売上高は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミックに伴う店内飲食の収容人数制限や大規模イベントの開催制限などの対策の影響が事業者に継続したため、大幅に減少しました。しかし、小売売上高（自動車を除く）は、前年同期の売上高が低かったことなどから、当四半期は改善しました。.

• 301,000平方フィートの正の純需要が108,000平方フィートの純供給を上回り、2021年第1四半期の全体の空室率は2四半期連続で0.3パーセントポイント（ppt）低下し、8.5%となり、2020年第2四半期にCOVID-19パンデミックが始まって以来の最低水準となりました。.

• 観光客の減少にもかかわらず、オーチャードエリアは空室率が横ばいの11.6%で推移し、堅調に推移しています。一方、郊外エリアの空室率は3四半期連続で0.8ポイント低下し、5.2%となり、2016年第1四半期以来の最低水準となりました。• サヴィルズによるオーチャードエリアの月間プライム賃料は、前四半期比3.0%低下し、1平方フィートあたり22.80S$となり、2020年第4四半期の7.8%低下からは鈍化したものの、下落幅は縮小しました。.

• より活気のある郊外のショッピングモールでは、サヴィルズの郊外地域の月額プライム賃料が前四半期比2.0%増加して1平方フィートあたり24.00 S$となり、縮小幅は縮小しました。.

• 今後数年間の供給パイプラインは限られているものの、COVID-19の市中感染者数の増加を受け、政府はパンデミック対策の第3フェーズを撤回し、第2フェーズ（警戒レベル強化）を再導入しました。政府は小売業者に対して何らかの支援策を提供していますが、事業環境は依然として厳しい状況が続くと予想され、オーチャードエリアと郊外エリアのショッピングモールの賃料は、2021年にそれぞれ15%と10%減少すると予測されています。.

COVID-19のパンデミックにより、ロジスティクスセクターは突如として世界的なスポットライトを浴びることになった。2020年と近い将来の両方において、このセクターへの注目が高まる中、本レポートでは、このセクターの主要な推進要因、最近の市場実績、業界の見通しに焦点を当てている。.

成長ドライバー

• 地上レベルでは、継続的な人口増加と経済拡大により、世界の中間層は今後10年間でほぼ倍増する。このような消費水準の向上は、電子商取引へのシフトの加速化とともに、より強固で弾力性があり、多様性のあるサプライ・チェーンの必要性を根本的に推進する。市場の連結性を確保するためには、輸送インフラの継続的な整備が不可欠となる。.
• 一部の市場、特に欧州全域における労働力不足は、環境・社会・ガバナンス（ESG）優先事項へのより鋭い焦点とともに、より高い効率性と透明性をもたらすテクノロジーの採用を加速させるだろう。同様に、サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）事業者の利用は、消費者の需要に対応する上で、より機動的で柔軟性の高い機会を企業に提供するため、今後も拡大し続けるだろう。. 
• 地政学は今後も世界の貿易環境を形成し続けるだろう。最近の貿易の混乱に備え、多くの短期的な暫定的ソリューションが導入されているが、企業が再ショーリングの機会や需給要因を検討する中で、新たなサプライチェーン・ソリューションの完全な導入には数年を要するだろう。.

リース市場

• 2020年の工業用地市場は底堅く、経済成長率が過去最悪となったにもかかわらず、需要は堅調に推移した。そのため、工業用／物流用不動産の空室は世界的にタイトな状態が続いているが、これは開発中の供給パイプラインが限られていることも一因となっている。.
• それにもかかわらず、賃貸料の伸びは世界的に比較的鈍いままであり、2020年に伸びを記録した市場は追跡対象市場の半数以下であったが、これは地域によって、また地域内でも異なっていた。パンデミック（世界的大流行）を考慮すれば驚くことではないが、これは長期的な賃料の停滞を反映したものでもあり、2017年以降、年間2.5%以上の賃料成長を達成した市場は世界の半数に満たない。しかし、取得コストの上昇、地租やインフラ料金の上昇を筆頭に、地主にかかるコスト圧力が高まるにつれ、この状況は変化すると予想される。.  

見通し

• 需要ドライバーは、拡大されたロジスティクス資産タイプによって対処できる可能性のあるサプライチェーンのギャップを浮き彫りにする。サプライチェーンが生産から消費までをつなぐ限りにおいて、こうしたギャップは同一地域内、あるいは複数の地域にまたがる可能性がある。. 
• パンデミックに対する企業および消費者の反応により、長期的な需要を促進する構造的傾向も加速している。したがって、投資家の見通しとしては、キャピタル・リターンおよびインカム・リターンは引き続き堅調で、後者の寄与が高まる可能性が高い。. 
• 旺盛な需要と、効率性を高めるためのサプライ・チェーンの再構築が組み合わさると、新規開発のための用地確保に、より焦点が当てられることになる。これは、不動産セクターが将来のニーズを満たすために取り組むべき基本的な問題である。. 

新冠疫情的爆发新冠疫情的爆发给全世界造成了空前的损失 。 在亚太地区即使各国各政府采取了许多有效的经济稳定措施 但这依然导致了自大萧条以来最严重的经济衰退 亚太的几个主要经济体也经历了十多年来的首次收缩 。 不过 尽管这一场严重的危机可能仍会持续一段时间 但亚太地区长期增长的基本面并不会因此改变 。亚太地区人口众多加之 城市化进程发展空前迅速 这些都将推动中产阶级 以及 消费 周期的增长 。 因此 不动产行业将成为该地区 的一个 结构性 发展 趋势 且 将一直持续下去 同时 它也将超越 新冠疫情 所带来 的影响期 。 从 疫情 带来的不利影响得到遏制到经济进入 长期 复苏阶段 基础设施投资和 不动产 投资信托 基金 REITs 在其中发挥了重要的作用 它们见证了 亚太地区 从 新冠疫情中 复苏 并保持经济发展 的这一转变过程 。

塑造未来

投资投资基础设施 建设 仍然是政府用来刺激经济的强大 工具 。 它之所以 有 效 不仅 因为基建 领域 的合理 投入 增加了短期需求 同时 也为未来的经济增长奠定了 优良的 基础 。 国际货币基金组织预计 如果各国在未来五年内 对 基础设施 领域的投资额 增加 到占 GDP 的 约 1 的水平 则 全球 GDP 总值 可能会增长近 2 。 1此类公共投资不仅 加速经济恢复的步伐 为创造就业机会和提高就业率 带来了积极 的 动能 同时也在跨境领域产生了明显的回响 。 总体而言 通过持续的基础设施投资活动 亚太地区的经济将 更加 活跃 此领域也应该 成为 未来 经济计划中的基石用以 实现经济的可持续复苏 并推动 有益的 经济转型 。

We see Hong Kong’s cold storage market having strong demand and limited supply over the next five years. For example, the retained imports of frozen food has grown ata CAGR of 11%1 from 2016 to 2020, despite cold storage space (by sq ft GFA) growing at a CAGR of a mere4%2 over the same period.Kwai Chung stands out as one of the most promising sub-markets, accounting for 44% of the licensed cold stores space that is well connected via the highway network.We recommend investors consider three strategies to enter this sector:

• Built-to-suit, either on bare industrial land or redeveloping existing industrial buildings.

• Sale-and-leaseback, purchasing an existing asset and leasing it back to the original owner.

• Conversion from existing industrial assets, by adding state of the art technology to capture greater investment returns.