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租金下降幅度适中

入住需求在 2021 年第一季度开始上升，但现在重新引入的人群密度控制表明复苏将更加持久。.

- 由于经营者继续受到 COVID-19 大流行病控制措施的影响，如就餐人数限制和大型活动限制，餐饮收入在 2021 年第一季度大幅下降。然而，本季度零售额（不包括汽车）有所改善，这主要是由于去年同期基数较低。.

- 由于净需求量为 301,000 平方英尺，超过了净供应量 108,000 平方英尺，2021 年第一季度的整体空置率连续第二个季度下降，降幅为 0.3 个百分点（ppt），降至 8.5%，这是自 2020 年第二季度 COVID-19 疫情爆发以来的最低水平。.

- 尽管缺乏游客，乌节区的空置率仍保持在 11.6%。另一方面，郊区的空置率连续第三个季度下降，降幅为 0.8 个百分点，为 5.2%，这是自 2016 年第一季度以来的最低水平。- 与2020年第四季度的7.8%跌幅相比，第一太平戴维斯乌节地区的优质物业月租金按季下跌3.0%至22.80平方英尺，但跌幅有所放缓。.

- 第一太平戴维斯郊区优质商场的月租金环比缩减了 2.01TP3，降至 $24.00 平方英尺。.

- 尽管未来几年的供应渠道有限，但 COVID-19 社区病例的增加导致政府从第三阶段的疫情控制措施倒退到第二阶段（高度警戒）。虽然政府为零售商提供了某种形式的支持，但预计商业条件仍将面临挑战，2021 年乌节和郊区的商场租金预计将分别下降 15% 和 10%。.

COVID-19 大流行使物流业突然成为全球焦点。随着该行业在 2020 年和近期内受到越来越多的关注，本报告重点介绍了该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。.

增长动力

• 在基层，持续的人口增长和经济扩张将推动全球中产阶级在未来十年几乎翻一番。消费水平的提高，加上向电子商务的加速转变，将从根本上推动对更强大、更有弹性和更多样化的供应链的需求。运输基础设施的持续发展对于确保市场连通性至关重要。.
• 一些市场，尤其是欧洲市场的劳动力短缺，以及对环境、社会和治理（ESG）优先事项的更加关注，将迫使加速采用技术，以提高效率和透明度。同样，第三方物流（3PL）运营商的使用也将继续增长，因为他们为企业提供了更灵活、更有弹性地满足消费者需求的机会。. 
• 地缘政治将继续左右全球贸易环境。许多短期的临时解决方案已经到位，以防止最近的贸易流动中断，但新的供应链解决方案的全面推出将需要数年时间，因为企业需要权衡重新定位的机会和需求/供应驱动因素。.

租赁市场

• 事实证明，尽管经济增长数据是有史以来最差的，但 2020 年的工业市场仍具有韧性，需求依然强劲。因此，尽管部分原因是开发供应管道有限，但世界各地的工业/物流空置率依然紧张。.
• 尽管如此，租金增长在全球范围内仍然相对缓慢，2020 年只有不到一半的市场实现了租金增长，但这一情况在各地区之间存在差异。虽然在大流行病的影响下，这种情况并不令人意外，但这也反映出租金长期停滞不前，自 2017 年以来，全球只有不到一半的市场实现了超过 2.5% 的年租金增长。然而，随着业主面临的成本压力不断增加，尤其是收购成本上升、土地税和基础设施费用增加，这种情况有望得到改变。.  

前景

• 需求驱动因素凸显了供应链中的差距，扩大物流资产类型的范围有可能弥补这些差距。只要供应链将生产与消费连接起来，这些差距就可能出现在同一地区或多个地区。. 
• 企业和消费者对这一流行病的反应也加速了推动长期需求的结构性趋势。因此，投资者的前景是资本和收入回报继续保持强劲，而后者的贡献可能会增加。. 
• 强劲的需求和为提高效率而进行的供应链重组相结合，使新开发项目的土地供应问题变得更加突出。这将是房地产行业满足未来需求需要解决的一个根本问题。. 

新冠疫情的爆发新冠疫情的爆发给全世界造成了空前的损失 。 在亚太地区即使各国各政府采取了许多有效的经济稳定措施 但这依然导致了自大萧条以来最严重的经济衰退 亚太的几个主要经济体也经历了十多年来的首次收缩 。 不过 尽管这一场严重的危机可能仍会持续一段时间 但亚太地区长期增长的基本面并不会因此改变 。亚太地区人口众多加之 城市化进程发展空前迅速 这些都将推动中产阶级 以及 消费 周期的增长 。 因此 不动产行业将成为该地区 的一个 结构性 发展 趋势 且 将一直持续下去 同时 它也将超越 新冠疫情 所带来 的影响期 。 从 疫情 带来的不利影响得到遏制到经济进入 长期 复苏阶段 基础设施投资和 不动产 投资信托 基金 REITs 在其中发挥了重要的作用 它们见证了 亚太地区 从 新冠疫情中 复苏 并保持经济发展 的这一转变过程 。

塑造未来

投资投资基础设施 建设 仍然是政府用来刺激经济的强大 工具 。 它之所以 有 效 不仅 因为基建 领域 的合理 投入 增加了短期需求 同时 也为未来的经济增长奠定了 优良的 基础 。 国际货币基金组织预计 如果各国在未来五年内 对 基础设施 领域的投资额 增加 到占 GDP 的 约 1 的水平 则 全球 GDP 总值 可能会增长近 2 。 1此类公共投资不仅 加速经济恢复的步伐 为创造就业机会和提高就业率 带来了积极 的 动能 同时也在跨境领域产生了明显的回响 。 总体而言 通过持续的基础设施投资活动 亚太地区的经济将 更加 活跃 此领域也应该 成为 未来 经济计划中的基石用以 实现经济的可持续复苏 并推动 有益的 经济转型 。

We see Hong Kong’s cold storage market having strong demand and limited supply over the next five years. For example, the retained imports of frozen food has grown ata CAGR of 11%1 from 2016 to 2020, despite cold storage space (by sq ft GFA) growing at a CAGR of a mere4%2 over the same period.Kwai Chung stands out as one of the most promising sub-markets, accounting for 44% of the licensed cold stores space that is well connected via the highway network.We recommend investors consider three strategies to enter this sector:

• Built-to-suit, either on bare industrial land or redeveloping existing industrial buildings.

• Sale-and-leaseback, purchasing an existing asset and leasing it back to the original owner.

• Conversion from existing industrial assets, by adding state of the art technology to capture greater investment returns.