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市場の軟化は続く

ワクチンの急速な展開、企業利益の増加、そして供給量の制限により、市場には待望の息抜きの余地が生まれるはずだ。.

• 今四半期も、市場のセンチメントの低迷が引き続き、中央5区（C5W）のオフィス賃料と空室率に重くのしかかった。.
• C5WのグレードAオフィス市場の平均賃料は、前四半期比2.2%、前年同期比8.2%下落し、現在は1坪あたり月額34,370円となっている。.
• C5WのグレードAオフィスの平均空室率は、2021年第3四半期に前期比0.8パーセントポイント、前年比1.8パーセントポイント上昇し、2.5%となりました。.
• 大規模グレードBオフィスの平均賃料は、1坪当たり月額26,106円となり、前期比2.5%、前年比8.4%の減少となった。.
• グレードB市場の平均空室率は前期比0.5ポイント、前年比2.3ポイント低下し、3.3%となった。.
• ワクチン接種の急速な展開、企業利益の力強い伸び、そして2023年までの供給の制限により、市場心理は安定し始め、あるいは改善さえするはずです。.
• アクセスの悪いオフィスや築年数の古いオフィスのパフォーマンスの低迷は、依然としてオフィス市場全体の足かせとなっています。一方で、テナントはアクセスの良い新築オフィスを好む傾向が続いています。.

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家賃の下落傾向が続く

賃料は下落しているものの、入居率は緩やかに回復している。.

• 今四半期、東京23区（23W）の賃料は前期比0.9%、前年同期比3.6%下落し、1平方メートルあたり3,929円となった。.
• 都心5区（C5W）の平均中価格帯賃料は、今四半期は小幅な下落となり、現在は1平方メートルあたり4,661円となっている。これは前四半期比0.2%、前年比3.6%の下落である。.
• C5Wプレミアムは17.9%まで上昇し、2021年第2四半期から0.3パーセントポイント（ppts）上昇しました。.
• C5Wでは、15～30平方メートルのユニットの平均賃料が今四半期も下落しました。ただし、30～45平方メートルのユニットは小幅な上昇となりました。.
• 23Wの平均稼働率は0.2ポイント上昇し、95.6%となりました。C5Wも同様に上昇し、0.2ポイント上昇し、94.5%となりました。.
• C5Wでは、より大きなユニットを好む若い家族の影響で人口が減少している。.

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回復は依然として困難

市場は概ね安定しており、セントラル地区では賃貸活動の兆候がいくつか見られ、また、地主にとって飲食部門が再び人気セクターであることが証明された。.

• 小売業の景況感が弱まる中、市場は第3四半期を通じて比較的安定しているが、一方で食品・飲料部門は数少ない明るい兆しとなっている。.
• 外食や「イートケーション」は地元の人々にとって「新しい休日」となり、あらゆる価格帯の食品飲料部門を支えています。.
• 中心地での賃貸活動は、高級な地元需要への依存から恩恵を受け続けているセントラルを除き、概ね低調に推移しています。.
• プライムストリートショップと主要ショッピングセンターの両方のセグメントの賃料は安定しており、前四半期比成長率はそれぞれ 0.4% と 1.2% でした。.

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賃料の下落は全般的に続く

九龍では昨年末の積極的な賃料調整後、空室が徐々に吸収され、賃料の下落は緩やかとなった。. 

• グレードAの賃料は、2021年第3四半期には1.5%減少しましたが、2021年第2四半期には2.6%減少しました。.
• 中央オフィス市場は他の市場と同様の逆風に見舞われていますが、それにもかかわらず、中国本土の金融機関や業界の新規テナントの間では、選択的な拡張需要や新規リース契約が見られました。.
• 不確実な環境において、サービスオフィスは人気があり、中核ビジネス地区の大手事業者による利用が増えていることが分かります。.
• 九龍では賃料の下落は緩やかで、特に尖沙咀と九龍東で空室が徐々に吸収された。.
• 第3四半期の空室率は引き続き9.3%まで上昇し、ノースポイントや九龍西など一部の地域のオフィスビルでは他の地域よりも大きな打撃を受けた。.
• 主要エリアにおける今後の供給については、早期の事前契約が始まっています。.
• セントラル地区の賃料プレミアムが市場全体に対して縮小するにつれ、分散型賃料も圧迫される可能性があります。先行き不透明で供給過多の時期においては、今後12～24ヶ月間の動向は中国企業からの需要に大きく左右されるでしょう。.

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投資家は引き続き関与している

物流リースの活動レベルは第3四半期に回復し、運営者は事業の混乱を最小限に抑えるために契約更新を選択し、一方で事業拡大のニーズを持つ運営者は移転の選択肢を模索していました。.

• 地元の貿易・小売業の復活により、多くの物流事業者は事業の混乱を避けるために賃貸契約の更新に熱心になり、一方で事業拡大の需要がある事業者は移転を選択した。. 
• 2021年第3四半期、倉庫全体および近代的倉庫の賃料はそれぞれ2.1%と2.5%回復を続けましたが、前四半期にわずかに上昇した後、同じ四半期に倉庫全体および近代的倉庫の空室率はそれぞれ3.2%と2.6%に低下しました。.
• 第3四半期も投資センチメントは回復を続け、1億香港ドル（約1億4千万香港ドル）を超える大型取引が17件成立し、総額は1億4千万香港ドル（約1億4千万香港ドル）を超えました。投資ファンドは依然として高利回りの物流セクターに強い関心を示していましたが、物流事業者（最終的には自社利用を目的としたもの）や開発業者（再開発を目的としたもの）の参入が増えていることが注目されます。.
• 国内外のサプライチェーンは引き続き回復すると見込まれるため、短期的な物流需要は持続可能と思われます。しかしながら、今後2年間で合計700万平方フィート（約700万平方メートル）の新規倉庫スペースの稼働が予定されていますが、現時点では事前の契約締結は少なく、2022年と2023年に稼働開始となる際には市場の覚悟が試されることになるかもしれません。. 
• 今年に入ってからの倉庫資産に対する投資心理は堅調で、既に価格上昇と利回り低下が見られます。再活性化政策2.0がさらに3年間延長されたことで、産業投資は再開発の可能性のある老朽化した工業用施設に再び重点を置くようになると予想されます。.

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• シンガポール貿易産業省（MTI）の2021年第2四半期経済調査によると、シンガポールの経済は2021年第2四半期に前年同期比で14.7%成長しました。季節調整済み前四半期比（qoq）では、シンガポールの経済は2021年第2四半期に実際に1.8%縮小しましたが、2021年第1四半期に記録された前四半期比3.3%の拡大と比較すると縮小しています。.
• シンガポールでは、半導体メーカーとエレクトロニクス企業を支える下請け企業が世界的な半導体不足の恩恵を受けたため、製造業が引き続き景気回復を牽引しました。精密工学クラスターとエレクトロニクスクラスターは、それぞれ前年比24.3%と18.3%の成長を記録しました。これらの数字は、輸送工学クラスターと化学クラスターの目覚ましい成長によって影を潜めました。輸送工学クラスターはそれぞれ前年比29.6%と20.1%の成長を記録しましたが、これは主に2020年のベース効果が低かったことが原因です。.

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• 2021年第3四半期**における非土地型民間住宅物件（エグゼクティブ・コンドミニアム（EC）を除く）の価格は、前四半期比わずか0.5%上昇し、159.6となりました。この上昇の主な要因は、中部地域（RCR）の取引でした。この四半期の上昇率は、2021年第1四半期および第2四半期（それぞれ2.5%、1.1%上昇）と比較すると緩やかでした。.
• 2021年第3四半期*の非土地付き民間住宅（ECを除く）の取引件数は7,103件で、前四半期比1.4%の微減となりました。2021年第2四半期と第3四半期は、シンガポールがフェーズ2（警戒レベル強化）に該当していた、またはフェーズ2に復帰した期間を含んでいましたが、四半期ごとの販売戸数は概ね7,000戸を上回り、堅調に推移しました。特に、パンデミック前の2019年の平均販売戸数約4,162戸と比較すると、この数字は顕著です。.

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• 不動産市場における取引の全般的な好調なペースを受け、第3四半期の投資取引は75億シンガポールドルに達し、そのうち497.1億シンガポールドルは公共部門の取引によるものでした。この取引額は、前四半期の54億シンガポールドルから前四半期比387.1億シンガポールドル増加し、前年同期の48億シンガポールドルから581.1億シンガポールドル増加しました。.
• 第3四半期の投資額の大部分は、政府土地販売（GLS）による4件の用地売却によって牽引されました。マリーナビュー保護区が15億サウジ・トンで落札され、次いでジャラン・アナク・ブキット区画が10億サウジ・トンで落札されました。最近のGLS入札では激しい入札が行われており、土地を渇望する他の開発業者は、所有者が共同売却を試みている、より魅力的な価格帯の土地など、様々な立地にある小規模区画が提供する多様性に焦点を移す可能性があります。フリンパークの共同売却取引が1サウジ・トンで3億7,100万サウジ、または1平方フィートあたり1,355サウジ・トンで成立したことで、多くの所有者が老朽化したユニットの共同売却に熱心であることを考えると、これはエンブロック市場に波及効果をもたらす可能性があります。そのため、1サウジ・トンで6億サウジ・トン以下の約600ユニットのプロジェクトには、購入希望者が見つかるかもしれません。.

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CBREリサーチは最近、オーストラリア証券取引所（ASX200/NZX50）に上場する40社のバランスシート上の土地と建物を分析しました。その結果、オーストラリアとニュージーランドの素材、ヘルスケア、通信、運輸、製造業といったセクターにおいて、1兆4千億豪ドル（約1兆4千億豪ドル）をはるかに超える資本を解放し、より高い収益機会に再投資できる可能性があることが明らかになりました。.

上場・非上場を問わず、不動産ファンドからの長期賃貸物件への需要は堅調です。市場価値の上昇を捉え、未活用資産を処分し、他の事業戦略のための資金調達を行うといったメリットは、上場企業がオーナー向け不動産の売却を狙う理由のほんの一部に過ぎません。太平洋地域だけでも、オーナー向け不動産の売却は既に定着しており、過去5年間で約1兆4千億豪ドルが既に実現しています。.

2015年以降、特に工業用不動産セクターにおいて、すべての商業用資産タイプで利回りの大幅な低下が明らかになっていることから、オーストラリアとニュージーランドの企業が価値を引き出すために不動産占有戦略を見直しているため、機会は当初のAU$240億という推定よりもさらに高くなる可能性があります。.

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オーストラリアの住宅価格は過去最高値に達し、ほぼすべての市場で引き続き力強い伸びを示しています。6月までの1年間で、全国の住宅価格の中央値は18.4%上昇し、全国のユニット価格の中央値は8.6%上昇しました。しかしながら、価格と融資の伸びが規制当局の注目を集めている兆候があり、何らかの形のマクロプルーデンス介入が迫っています。当初の規制は、高レバレッジの借り手が対象になる可能性が高いでしょう。APRA（オーストラリア金融規制庁）はすでに、ADI（オーストラリア・デビット・アイ）がローン返済能力を評価する際に使用する最低金利バッファーを、実際のローン金利を2.5ポイント上回る水準から3ポイント上回る水準に引き上げており、オーストラリアの大手銀行は融資基準の一部においてより慎重なアプローチを取り始めています。.

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