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CBREアジア太平洋地域のプロフェッショナルは、投資活動の回復が遅れる中、投資家のリスク選好度は依然として低いと指摘しています。回答者の大多数は、2024年前半の金利引き下げ期待が限定的である中、2024年第2四半期以降の回復を予想しています。.

インドを除くほとんどの地域で売り圧力が続いていますが、インドでは投資家からの買い意欲が高まっています。個人投資家と機関投資家／LPを除くほとんどの投資家は、2023年第1四半期よりも売却意向が高まっています。.

調査では、集合住宅、機関投資家向けの近代的な物流施設、一流ショッピングモール、冷蔵倉庫、データセンターなど、基礎がしっかりした資産の価格差が拡大していることが明らかになった。.

機関投資家向け物流セクターは依然として投資家に最も人気の高いセクターですが、小売セクターへの関心も高まっています。価格調整の鈍化により、投資家は代替セクターやニッチセクターへの関心を高めており、代替投資の中でも不動産デット戦略が注目を集めています。.

長期にわたる高金利環境と米国や欧州に比べて価格改定が遅れていることを反映し、キャップレートはアジア太平洋地域全体で拡大する見込みです。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

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世界の商業用不動産（CRE）セクターは、他の多くのセクターと同様に、短期的に大きな逆風に直面していることは明らかです。アジア太平洋地域では、経済は依然として底堅いものの、金利の不確実性、融資条件の厳格化、そして厳しい世界経済環境により、CRE投資市場はリセットの真っ只中にあります。しかし、CREセクターは必ず回復すると信じています。実際、歴史的に見て、CREのリターンが最も好調なヴィンテージイヤーは、混乱と金融ストレスの時期の後に生まれた年です。.

本レポートは、ここからそこに至る滑走路を示しています。その道のりには困難が伴うでしょう。したがって、（より）明るい未来への道筋を構想するのと同様に、短期的な課題への対応も重要です。私たちの投資アプローチは、将来を見据えたポジショニングと、今後10年間のアジア太平洋地域を牽引するテーマや人口動態を見逃さないことを前提としています。.

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オフィスセクターは現在、世界的な構造変化の真っ只中にあります。企業は物理的な空間を新たな働き方に適応させ、企業の不動産に関する意思決定を調整しようとしています。私たちの「REWORKING」シリーズでは、コスト、炭素、文化、コミュニティという4つの主要な考慮事項に基づき、テナントの意思決定を検証します。これらの要素を通して、変化する需要、ニーズ、そしてオフィス空間と戦略への影響を検証します。.

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このガイドは、アジア太平洋地域における主要なデータセンター拠点37か所を追跡調査し、土地取得、土地造成・解体工事、基礎工事、設備工事を含むコストの包括的な内訳を示しています。アジア太平洋地域のデータセンター市場の状況を包括的に分析し、同地域のデータセンターセクターを形成する主要なトレンドも取り上げています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドがデータセンター開発コストデータを公表するのは、今年が初めてです。.

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都市部とその設計、計画、開発、そして運営は、私たちの生活様式の変化と気候変動に対応するための変革をもたらす上で、これまでも、そしてこれからも、大きな役割を果たし続けるでしょう。持続可能な都市環境につながる、有益な生活と都市環境の持続可能性の向上を実現するために、本報告書では以下のトピックを取り上げます。

  • 良い方向への変化
  • 15分都市
  • 都市の公共空間
  • 公共交通指向型開発
  • 生態学的ソリューション
  • ネットゼロビル

要点

持続可能性を高め、歩きやすく持続可能な都市環境をもたらす有益な都市環境の持続可能性の変化をもたらすために、アジア太平洋地域の都市が採用し、実施することを検討できる概念の 1 つが「15 分都市」コンセプトです。.

15 分都市は、都市環境の持続可能性と都市の住みやすさの両方を促進する新しいコンセプトです。.

アジア太平洋地域の都市公共空間を持続可能な15分圏内の都市環境との関連で具体的に検討する場合、地方自治体の目標は、経済的にも実現可能な、包括的で市民に優しい環境を生み出すことです。.

持続可能な15分圏内の都市環境を相互接続するには、アジア太平洋地域を含む一般的な都市にとって、アクセスしやすく便利で、すべての住民にとって移動時間と大気汚染レベルの両方を削減できる、よく計画された効率的な総合的な公共交通システムを持つことが不可欠です。.

15分都市構想では、都市農業による食糧生産の増大の必要性も重視されています。.

最後に、徒歩15分圏内の都市内の建物を含むアジア太平洋地域の建物のエネルギー使用量と二酸化炭素排出量を削減するためには、さらに次のステップとしてカーボンニュートラルの実現が重要となり、「カーボンバランス」を確立する必要があります。.

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シンガポールの小売Eコマース市場は、2022年から2027年にかけて9兆9100億米ドルの年平均成長率（CAGR）で成長し、2022年の1兆4000億米ドルから2027年には1兆4000億米ドルに成長すると予測されています。ショッピングフェスティバル、ライブセリング、オンライン食料品ショッピングといった新たなトレンドは、企業にとって物流サプライチェーンの管理において特有の課題をもたらしています。オムニチャネル小売モデルの導入やラストワンマイル配送の3PLへのアウトソーシングにより、戦略的に配置された倉庫の必要性が極めて高まっています。.

このレポートは、物流セクターが電子商取引の需要をどのように捉えることができるか、また、物流不動産ポートフォリオの将来性を確保しようとする地主や入居者への潜在的な推奨事項を説明することを目的としています。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/reports/the-evolution-of-e-commerce-and-its-impact-on-singapore-logistics-real-estate

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炭素削減期限が迫り、規制が厳しくなる中、より多くの企業が、排出量を測定、監視、管理し、将来の持続可能性に関する決定を導くために、急速に進化するテクノロジーを採用しています。.

JLLが1,000社を対象に実施した調査によると、今後3年間でテナントと投資家の双方にとって、サステナビリティ関連テクノロジーがテクノロジー予算増加の最大の割合を占めると予想されています。テナントの3分の2以上が、サステナビリティの進捗状況を管理・報告するテクノロジーが予算上の最優先事項であると回答しています。.

世界全体では、調査対象となった45%のテナントと62%の投資家が、今後1年間でエネルギーまたは排出管理テクノロジーを導入する予定です。さらに62%の投資家は、サステナビリティのモニタリングと報告を支援するテクノロジーに関心を示しており、ポートフォリオ計画における気候リスクの評価は新興分野となっています。.

“「テクノロジーは、ポートフォリオ内のリスクのフラグ付けから日常業務の監視まで、企業がネットゼロ目標の達成状況をより深く理解するための重要な要素です」と、JLLのテクノロジープラットフォーム - スマート＆サステナブルビルディング担当副社長、ラムヤ・ラビチャンダールは述べています。.

“「現在、企業の持続可能性報告と管理のニーズに対応し、カリフォルニア州の新しい気候企業データ説明責任法などの今後の情報開示規制に準拠できるようにするための成熟した市場があります。」’

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COVID-19の発生から3年以上が経過し、シンガポールの小売売上高は回復し、パンデミック前の水準を上回っています。しかしながら、来店客数と店舗賃料はまだ完全には回復していません。CBRE独自の調査によると、消費者はショッピングモールへの来店頻度は減少しているものの、滞在時間は増加しています。また、eコマースの普及、所得水準の上昇、そしてウェルネスとESGへの関心の高まりを背景に、消費パターンも変化しています。.

本レポートは、パンデミック後のシンガポールの商業不動産市場を形成する主要なトレンドを特定し、シンガポールの小売市場の構造変化と景気循環の回復を乗り切るためのテナントおよびオーナーへの提言を提供します。政府の施策、観光客の消費回復、そして立地の選択肢の拡大も、すべてのステークホルダーに機会をもたらしています。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/viewpoints/singapore-retail-in-the-post-pandemic-era-trends-and-opportunities

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主な調査結果:

  • オーストラリア：調査対象となったほぼすべてのオーストラリアの都市において、全セクターのキャップレートは前四半期比で上昇傾向を示しました。リース満了期間が長く、固定賃料が低いオーストラリアの産業用資産は、前四半期に価格下落圧力を受けました。.
  • 中国：中国では、投資活動は依然として低調で、個人投資家と保険機関が割安資産を積極的に探し、慎重な投資姿勢をとっている状況が続いています。この結果、北京と上海の不動産セクターの市場センチメントは第2四半期と比べて低調となっています。市場環境を活性化させるため、中国人民銀行は消費資源の解放と全国GDP成長の促進を目的に、貸出負担を軽減するプライムレート（LPR）の引き下げを進めています。北京と上海では、既存在庫の消化が鈍化する中、工業セクターでは新規供給の波が押し寄せました。政府による工業用地および物流用地の放出増加は、市場における供給増加につながりました。.
  • 香港：香港の金利は過去1年間、緩やかに上昇を続けています。資産価値は下落圧力を強めており、それが価格にも反映され始めています。空室率は依然として高水準で推移し、賃料は全セクターで下落圧力にさらされています。.
  • インド：ベンガルールでは、第3四半期のオフィス取引量は前四半期とほぼ同水準で推移しました。機関投資家の取引が低調だったため、個人投資家による取引がいくつかありました。取引規模は縮小したものの、回復力は増しており、オフィスセグメントのキャップレートはわずかに低下しました。ムンバイでは、高級セグメントからの需要と質の高い小売資産の追加供給に牽引され、近い将来、小売セクターが勢いを増すと予想されています。ムンバイの工業セクターの需要は第3四半期も堅調に推移し、キャップレートの低下は、グレードAの在庫の減少と、大手機関投資家による同セクターへの前向きな見通しが相まって生じました。投資家は、現在の低い利回りを、同セクターの将来の成長期待と引き換えに受け入れる姿勢を示しました。.
  • 日本：金利引き上げ開始以降、一部の投資家は、主に比較的緩和的な金融政策を背景に、日本を不動産投資においてリスク回避的な市場と見なしているかもしれません。海外からの不動産投資の取引量は、センチメントと関心は依然として堅調であるものの、まだ大幅な増加には至っていません。東京のオフィスセクターは第3四半期に好調な業績を上げ、稼働率は健全な水準を維持しました。これは、他の都市が入居率に関して直面している課題を考慮すると、特に顕著です。これは、オフィス文化への回帰によるものです。政府統計によると、東京のハイブリッド勤務比率は、2021年のピーク時の64%から2023年半ばには44%に低下しました。.
  • 韓国：ソウルのオフィス物件は依然として高い需要があり、賃料水準は地主にとって安定しています。しかしながら、市場の流動性不足により、価格への下落圧力が高まっています。.
  • ニュージーランド：オークランドでは、オフィスセクターが1年以上上昇傾向にあります。投資家が引き続き市場に対して慎重な姿勢をとっているため、直近四半期の取引活動は低調に推移しました。ニュージーランド準備銀行は、過去3回の金融政策会合で公定金利を据え置いており、金利が現在のサイクルにおける最高値、あるいはそれに近い水準にあることを示しています。金利が安定するにつれ、資産価格の見通しがより明確になると予想されます。これに総選挙の終了が加わることで、2023年第4四半期から2024年にかけて、売買活動が活発化する可能性が高いと考えられます。.
  • シンガポール：キャップレートはセクター全体で低迷しており、動きを裏付ける売買証拠が不足しています。融資コストの上昇は多くの投資家やオーナーにプレッシャーをかけています。しかしながら、潤沢な資金を持つ投資家の中には、この機会を利用して長期投資のための資産を取得している者もいます。.
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不動産市場は、過去2年間の世界的なインフレと金利上昇により、大きな変化を経験しました。さらに、このセクターは技術革新による変革を遂げており、市場参加者の見通しと期待も変化しています。持続的なインフレ圧力に対応するため、アジア太平洋地域の規制当局は、2024年度第2四半期において、不動産市場の安定性と健全性を守るための様々な措置を講じました。.

地域全体に共通するテーマの一つは、取引の透明性と説明責任の向上を目的とした、より厳格なマネーロンダリング対策規則の導入です。例えば、オーストラリア、インド、シンガポール、日本はいずれも、不動産セクターにおけるマネーロンダリング対策として、新たな規制や強化された規制を導入しています。.

アジア太平洋地域の不動産市場を形作っているもう一つのトレンドは、環境の持続可能性と社会的責任への関心の高まりです。多くのデベロッパーや建設業者は、グリーンテクノロジーや環境配慮型事業をプロジェクトに取り入れることで、ネットゼロ目標を掲げ、ESGへの取り組みを強化しています。これは、事業運営による環境負荷を軽減するだけでなく、エネルギー効率の向上とエネルギーコストの削減によって、顧客やステークホルダーにとっての価値創造にもつながります。つまり、テクノロジーを活用した取り組みと戦略を連携させることで、より回復力と競争力のある市場を創出しているのです。.

これらの動向は、APAC地域が住宅・商業不動産セクターの投資家とデベロッパーにとって、新たな機会と課題の時代を迎えつつあることを示しています。オーストラリア、インド、日本、中国、シンガポール、香港における規制の改正は、変化する市場環境と期待に対応するための枠組みと指針を提供しています。また、これらの規制は、多様な不動産投資の幅広い展望と可能性を秘めた、この地域の多様性とダイナミズムを反映しています。.

APREA Real Assets Bulletinの今回の号では、不動産のグリーン変革に関する規制の最新情報、不動産取引を効率化するために採用されたテクノロジー主導の戦略と取り組み、および不動産セクターを保護するためのマネーロンダリング防止措置を通じてアジア太平洋経済圏が実施しているリスク軽減措置について取り上げました。.

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