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機関投資家の資本回帰と産業投資案件の増加

機関投資家や不動産ファンドが工業用資産の発掘を加速させた。実際、前述の19億香港ドルの取引のうち、すべてがファンドまたは機関投資家によって取得された。2021年1月、大中華圏で活動するファンド・マネージャーであるKailongは、ライチコック駅近くのHang Fat Industrial Buildingを取得した。この物件は、新しい工業用オフィスビルに再開発される予定である3 。また、汎アジアのファンドマネージャーであるSilkRoadも、ファンリン駅近くのSmile Centreを購入した。一方、グッドマンは、クーントンのシーパワー・インダストリアルセンターの1階から4階まで（冷蔵倉庫付き）を5億7,000万香港ドル（7,350万米ドル）で購入した。.

2021年に向けては、市場の不透明感から過去1年半の間に溜まりに溜まった取得ニーズが現在では緩和されつつあることから、機関投資家やファンドの動きが再び活発化すると思われる。小売業やオフィス・セクターに比べ、工業用不動産は賃料や資本価値の面で高い回復力と安定性を示した。その一方で、産業活性化スキーム2.0は投資家に再開発の機会を提供し、一部の投資家は容積率を高めて投資収益率を向上させるため、緩和された容積率制限に注目している。.

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Rajah & Tannのサステナビリティ・プラクティスは、サステナビリティ・アップデート創刊号をお届けします。本号では、サステナビリティ・パートナーと様々なセクター・分野の専門家が、環境・社会・ガバナンス（ESG）の主要な動向やトレンドについて行った対話から得られた知見を共有します。今号では、サステナビリティ・プラクティスのパートナーであるLee WeilinとSoh Lip Sanが、インフラ・プロジェクトにおけるESG課題を探ります。Infra Asia（InfraAsia）のエグゼクティブ・ディレクターであるSeth Tan氏に、グリーンで持続可能なインフラ、そしてこの地域における融資可能なプロジェクトにおけるESG要因に関する見解を伺います。.

Rajah & Tannのサステナビリティ・プラクティスは、サステナビリティ・アップデート創刊号をお届けします。本号では、サステナビリティ・パートナーと様々なセクター・分野の専門家が、環境・社会・ガバナンス（ESG）の主要な動向やトレンドについて行った対話から得られた知見を共有します。今号では、サステナビリティ・プラクティスのパートナーであるLee WeilinとSoh Lip Sanが、インフラ・プロジェクトにおけるESG課題を探ります。Infra Asia（InfraAsia）のエグゼクティブ・ディレクターであるSeth Tan氏に、グリーンで持続可能なインフラ、そしてこの地域における融資可能なプロジェクトにおけるESG要因に関する見解を伺います。.

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APREAは、不動産業界におけるESGおよびサステナビリティのベストプラクティスの導入を推進しています。持続可能な投資判断は、APREA会員のDNAにますます深く刻まれており、APREAはネットゼロの世界への移行を最前線で推進することに尽力しています。.

APREAは、不動産業界におけるESGおよびサステナビリティのベストプラクティスの導入を推進しています。持続可能な投資判断は、APREA会員のDNAにますます深く刻まれており、APREAはネットゼロの世界への移行を最前線で推進することに尽力しています。.

最近、APREAは ESG・サステナビリティ委員会 不動産投資会社のESG実施に対する感情を調べるために、ESGメンバー調査を実施しました。.

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データセンターグローバル経済の重要インフラファンドマネージャーにとっての成長機会と運用上の課題
SS&Cによるホワイトペーパー

世界はデータであふれている。ある試算によれば、人間は毎日2.5兆バイトのデータを生成している。世界のデータ量は2年ごとに倍増し、過去2年間に世界中の既存データのうち90%が生成されたと推定されている。.

すべてのデータには住む場所と働く場所が必要であり、それがデータセンターの世界的な急速な普及を説明する一助となっている。アナリスト会社のシナジー・リサーチによると、2019年末時点で世界中に500以上の「ハイパースケール」データセンターがあり、その数は増え続けている。不動産サービス会社のJLLは、2020年半ばの時点で、世界全体のデータセンターの面積は6,340万フィートに達し、さらに430万フィートが建設中であると推定している。.

SS&Cは、業務の合理化、リスクの低減、顧客体験の向上、可視性の向上により、顧客の投資管理を支援します。SS&Cは、全世界で500社以上の不動産およびプライベート・エクイティのお客様を持ち、$754B以上の資産を管理しています。SS&Cは、オープンエンドおよびクローズドエンドの不動産、インフラストラクチャー、ハードアセット、債券、ハイブリッドファンドのサービシングにおいて経験を持ち、複雑なファンド管理、ミドルオフィスおよびデータサービス、バーチャル・データ・ルームを専門としています。当社のテクノロジーは、情報の流れを可能にし、安全性を確保することで、お客様がより生産的で信頼性の高い業務を行えるよう支援します。イントラリンクスは、5万7千以上の基金、財団、年金、コンサルタント、アドバイザーを含む24万人以上のGPとLPの最大コミュニティをホストしています。.

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何が起ころうとも、不動産投資家は革新性と適応性を持ち、こうした構造変化に合わせた投資戦略を立てる必要があります。.

COVID-19は、世界を史上最も不確実な時代の一つに突入させました。金は過去最高値を更新し、株式市場のボラティリティは高まり、世界中の国債利回りは低水準にとどまっています。しかしながら、このような状況下においても、他の資産クラスよりもボラティリティが低いこと、長期直接投資による高いリターンの実績があること、そして何よりも重要なのは、世界で601兆円（TP3T）の債券利回りが11兆円（TP3T1）を下回り、1兆円（TP4T14）以上がマイナス利回りとなっている世界において、不動産投資は引き続き魅力的な投資であると予測しています。.

サービスセクターでは、国内のサポートスタッフの労働力増加がオフィススペースへの新たな需要を生み出すでしょう。製造業、倉庫業、サービス業における地域的な雇用増加は、住宅やヘルスケアを含む他の種類の不動産の需要も押し上げるでしょう。また、国際的な不動産投資の機会も間接的に生まれます。地域化の進展に代わる選択肢として、クロスボーダー不動産投資はグローバルな分散投資を可能にし、収益目標達成のための選択肢を広げます。.

ナショナリズムと貿易戦争の勃発は既に台頭しつつありましたが、パンデミックによる事業継続の中断や海外旅行の減少は、この傾向をさらに加速させるでしょう。こうした状況を受け、リショアリング（海外事業の国内回帰）、オンショアリング（サプライチェーンの国内化）、ニアショアリング（事業拠点の国内化）といった議論が活発化しています。その結果、一部の不動産は活況を呈するでしょう。物流セクターでは、新たな労働需要が見込まれており、これが投資需要のさらなる高まりにつながっています。.

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これは、ウェルスレポートの読者にとって多くの機会をもたらします。例えば、10ページのビッグインタビューで詳しく取り上げているように、より長く健康的な生活を求める世界的な人口動態のトレンドがもたらす投資の可能性や、76ページで解説しているように、生産性を高める「健康的な」ワークスペースへの需要を活かす先進的な不動産投資家や家主の能力などです。これと並行して、「社会貢献」は超富裕層コミュニティにとってますます重要になってきており、86ページでは、多様な活動に寄与する3人の魅力的な慈善家について紹介しています。.

「ウェルスレポート」の中心的な柱である、当社独自のウェルスサイジングモデル（18ページで公開）の結果は、世界中で、特にアジアの経済中心地において、富が創出され続けていることを示しています。こうした民間資本の増加は、世界の不動産市場に顕著な影響を与えています。.

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主要小売市場はパンデミックにより深刻な混乱に見舞われ、賃料はジャカルタで-41.6%、広州で+2.6%と大きく変動した。ジャカルタでは、厳格な社会的距離戦略とショッピングモールの営業時間制限が実施されたため、地主は賃料減額の圧力にさらされ、多くの地主が賃料を半減させた。中国では、小売店の客足が回復し、賃料は広州と上海でそれぞれ2.6%と0.5%上昇した一方、北京と深センではそれぞれ2.8%と1.5%下落した。ベトナムの小売市場は底堅く、2020年第4四半期の商品とサービスの小売総売上高は前四半期比5.6%増加した。ホーチミン市とハノイの賃料はそれぞれ2.1%と0.1%上昇した。. 

物流市場は高い回復力を示しており、引き続きこの地域の重要な焦点となるでしょう。賃料変動は上海で-0.4%、シンガポールで+7.3%となっています。パンデミックはオンライン小売への移行を加速させ、物流資産は最も大きな恩恵を受けました。シンガポールでは、ほとんどの倉庫が満杯の状態にあり、従来の工場スペースには波及需要が見られます。中国では、国内消費とeコマースの増加を背景に、近代的な物流施設への需要が急速に拡大しています。北京（+0.7%）、上海（-0.4%）、深圳（+2.4%）、広州（+3.0%）はいずれも早期に上昇局面に入りました。.

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香港島のグレードAオフィスのリース需要は、低迷する経済情勢と伝統的なオフシーズンを背景に12月も軟調に推移したが、市場全体としては、プロフェッショナル・セクター、特に金融・法律サービス業界がCBDエリアのプレミアム・ビルにスペースを確保したことが追い風となった。中国本土の金融企業2社、東莞銀行とファウンテンベスト・パートナーズは、野村ホールディングスが入居していたTwo IFCのワンフロアを借り上げた。医療関連企業も中核地区での拠点を拡大した。あるメディカル・センターは、ヘルスケアとウェルビーイングの需要増に対応するため、クイーンズロード・セントラル9番地の最上階全体を賃借した。景気の低迷を受け、オフィススペースを手放したテナントもあった。香港島の現在の空室率は7.8%と高いため、一部の家主はアプローチを軟化させ、交渉に積極的になると予想される。.

九龍（カオルーン） 12月の九龍のリース取引は引き続き鈍化した。新規リース取引は月次ベースで20%減少した。リース取引の大半は九龍東地区で、月額賃料は1平方フィート当たり$25香港ドルを下回った。ほとんどの業界がCOVID-19の大流行の影響を大きく受けている中、物流業界は好調を維持し、勝ち組のひとつとなっている。一部のロジスティクス企業は、低迷する市場においてこの絶好の機会を利用し、職場環境と立地を拡大、アップグレードしている。最近の顕著な例は、物流大手DHLの移転である。DHLはMegaboxから移転し、Kwun Tongの高級オフィス、グレードAのInternational Trade Towerに91,015平方フィートのスペースを確保し、2020年の市場においてこれまでで最大の新規リース取得となった。オフィス要件を見直した後、DHLはワークプレイスサイズの最適化を達成するために、ワークパターンを再構成し、アジャイルワークプラクティスを採用することを選択した。パンデミックと経済の先行き不透明感により、テナントは引き続きコストに敏感で、九龍で費用対効果の高いオプションを求めるでしょう。伝統的な祝祭シーズンが近づき、COVID-19の不安定な状況が続いていることから、賃貸需要は軟調に推移し、現在の低水準の賃貸量は少なくとも旧正月まで続くと予想される。.

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この2021年1月号では、地元の商業用不動産市場の最新情報を紹介するとともに、2021年の同分野の展望をお伝えする。.

  • 今年はオフィスへの緩やかな回帰が予想されるものの、不透明なグローバルビジネス環境が短中期的に企業の事業拡大の意思決定に影響を与え続ける可能性があるため、オフィス部門がすぐに大流行前の活気を取り戻すとは限らない。しかし、米国の新政権下で保護主義的な政策が緩和され、IT-BPMセクターの成長が見込まれることから、オフィス部門は恩恵を受けると見られている。.
  • 新たなCOVID-19は新たな不安を引き起こし、海外旅行の再開をさらに遅らせている。また、主要都市部や観光地ではより厳格な地域検疫の適用が拡大されるため、国内旅行の意欲をそぐと見られ、観光産業の見通しはさらに不透明になっている。.
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