2020年第4四半期は、過去数四半期と比較してリース指標が良好な傾向を示し、回復の勢いを示す重要な四半期となった。COVIDがワークプレイスの常識を覆す変化の時、リース動向と入居者の戦略は急速な変化を遂げ、市場の動きを左右することになる。COVIDのシナリオが進展し、テナントが不動産ポートフォリオを評価し、スペース需要を把握し続けている最中でも、ほぼすべての都市で、拡張需要がある種の復活を遂げ、市場の動きが活発化した。 ムンバイ、プネー、デリーNCR、アーメダバード、コルカタでは、今年最終四半期に拡張や統合を目的とした新規リースが活発化した。ワクチンの導入や職場への緩やかな復帰が市場活動に必要な後押しを与えることで、2021年のリースの勢いは各都市で幅広くなることが予想される。.
本レポートでは、第4四半期および2020年通年のインド・オフィス市場のパフォーマンスを分析する。.
オフィスのリース活動は、第4四半期は他の四半期に比べ全般的に低調であったが、2019年第4四半期とほぼ同水準であった。.
- オフィススペースの需要は、主に、再開発が予定されている古いビルから退去する必要があるため、代替スペースを探しているテナントや、オフィスの賃貸契約が更新時期を迎えているテナントから発せられた。.
- パンデミックに起因する不確実性のため、テナントは引き続き様子見の姿勢をとり、将来のオフィススペースの要件を決定する前に、将来の職場慣行に関するトレンドが明らかになることを期待している。.
- 第4四半期のオフィス市場では、テクノロジー企業によるリース取引が比較的目立った。これらの企業は、シンガポールの政治的安定性、戦略的位置づけ、強力な経済ファンダメンタルズにより、魅力的な拠点であると判断し、引き続きシンガポールでのプレゼンスを拡大すると予想される。.
従業員、顧客、サプライヤー、地域社会、投資家、規制当局など、多様なステークホルダーから、持続可能性とESGに関する話題がこれまで以上に世界中で注目を集めています。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響もあり、従業員の健康と安全、サプライチェーンのレジリエンス（回復力）、企業文化への注目が高まるとともに、気候変動が企業の評判に及ぼすリスクと、それに伴う企業価値創造への影響に対する懸念が高まっています。.
続いて ESGウェビナー 2020年10月にDFIN（ドネリー・ファイナンシャル・ソリューションズ）、SGX RegCo、そして業界リーダーが共同で開催した年次報告会において、DFINのコーポレートガバナンス・サービス担当ディレクターであるジョン・トゥルッツォリーノ氏が、シティ・デベロップメンツ・リミテッド（CDL）の最高サステナビリティ責任者であるエスター・アン氏との対話を継続しました。エスター氏はグリーンビルディングとサステナビリティの積極的な提唱者であり、2008年にはシンガポールで初めてGRI基準を用いたサステナビリティレポートの発行を主導しました。現在、CDLは「世界で最も持続可能な企業100社 2020」において不動産会社としてトップにランクされています。.
インタビュー全編をご覧になり、CDL の持続可能性への取り組みについて詳しくご覧ください。また、気候変動への備えの推進、投資家とのコミュニケーションの改善、パンデミック後の時代における意思決定に役立つ情報開示の作成に関する企業へのエスターの提案をお聞きください。.
概要
年初、世界の資本市場は世界経済の回復への期待に支えられ上昇しました。投資家は、ジョー・バイデン米大統領の就任式と、新政権による政策転換の可能性を歓迎しました。しかし、1月末にかけて金融市場は低迷し、新型コロナウイルスの変異株の出現とワクチン接種の遅れが警戒感を招いたため、まちまちのパフォーマンスで終了しました。アジア地域の不動産株は、昨年11月に始まった上昇を維持できませんでした。しかし、日本とシンガポールの上場銘柄は、全体的なトレンドに逆行する動きを見せました。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産総合指数は年初から下落し、アジア地域の株式市場とREIT市場の両方を下回りました。この下落はアジア全域の証券取引所で見られ、特に新興市場の株価は大きな打撃を受けました。感染者数の増加は、各国政府がより厳しい措置に回帰したことで、東南アジアの新興市場の主要市場の株価が下落する中、景気回復の見通しに疑問を投げかけました。香港でも、当局は感染再拡大の波に対抗するため、同市で初となるロックダウンを実施しました。一方、中国の金融当局が予想外に流動性供給を減速したことで、投資家は警戒感を強めました。これは、パンデミックからの回復が着実に軌道に乗る中で、引き締めバイアスが高まっていることを示唆しています。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは、2021年初月にわずか0.3%の下落にとどまりました。これは、1月に4%下落したオーストラリアのREITに引きずられたものです。しかし、日本とシンガポールのREITは、オフィスおよび産業用不動産の上場が好調だったことから、地域的なトレンドに逆行して上昇しました。オフィスS-REITは、Lazadaとその親会社であるアリババ、そしてTikTokを所有するByteDanceといった中国のテクノロジー大手による地域展開の恩恵を受け、依然として好調であると報じられています。.
カナダの資産運用会社ブルックフィールド・アセット・マネジメントが支援するブルックフィールド・インディア・リアル・エステート・トラストは、インドでのIPOで最大1兆45億2200万米ドルの資金調達を目指しており、2月に上場を予定している。ブルックフィールドのREITは、インドにおけるREITの受け入れが加速する中で、2年足らずで立ち上げられた3番目のREITとなる。インドは近年、投資家や開発業者にとってREITの魅力を高めるため、規則を微調整することで、より多くのREITのIPOを誘致しようと努めている。.
新聞記事によると、ブラックストーンは物流ポートフォリオをオーストラリア証券取引所に上場させる計画もあるとみられている。オーストラリアの主要都市に45の資産を保有する新設のマイルストーン・ロジスティクスは、IPOが実現すれば1兆4千億豪ドル以上の資金調達が見込まれる。.
見通し
アジア太平洋地域のREITは、世界的な景気回復の継続と低金利環境が資産クラスにとってプラス要因となり、今年はより広範な回復が見込まれる。しかしながら、セクター間で回復ペースは依然として不均一とみられる。長期的な構造的トレンドに支えられ、産業REITはパンデミックに見舞われたこの1年において安全資産として浮上した。この傾向は、COVID-19の変異株の蔓延が同セクターの需要を再燃させる可能性があるため、今後も続くとみられる。パンデミックのピーク時には同セクターがアウトパフォームしていたことも指摘しておく。オフィスREITの運命は地域によって二分され、地域のテクノロジーハブへのエクスポージャーを持つREITがアウトパフォームする可能性が高い。ホスピタリティと小売セクターの回復はより微妙なものとなる可能性が高いが、ワクチン接種への楽観的な見方が信頼感を高め、景気循環株へのローテーションの恩恵を受ける可能性が高い。一方、パンデミックの動向と世界経済の回復の軌道は不透明であり、短期的にはボラティリティを高め、引き続き大きなセンチメントの要因となる可能性が高い。しかしながら、ワクチン開発の継続的な進展と、ワクチンの普及に向けた見通しの明確化を踏まえると、2021年のリスクは上振れリスクに偏っていると考える根拠がある。.
アジアの大手不動産会社数社を対象とした調査によると、不動産会社はCOVID-19パンデミックへの対応としてテクノロジーへの投資を強化している。.
独立系ニュースソースの明天地がテクノロジー企業ヤーディ・システムズと共同で実施した調査によると、不動産会社の70％が不動産テクノロジー、いわゆるプロップテックへの投資を拡大しているという。.
完全なレポートをダウンロードするには、以下をクリックしてください。.
ストラタオフィス市場の見通し
ストラタ小売市場の見通し
主要予測と展望：物流・産業市場
•アジア太平洋地域全体では、実店舗からオンライン小売への長期的なシフトが物流スペースの需要を支えてきました。COVID-19の影響でeコマースの取引量が急増する一方で、コールドチェーンセクターの拡大と新たなインフラ整備も需要をさらに押し上げると予想されます。•多くの投資家やデベロッパーは、既に物流倉庫を中核的な資産クラスと見なしています。.
•中国の一級都市では需要が堅調で供給が限られているため、テナントやオーナーは主要中心地から離れた場所でスペースや機会を探さなければならない可能性があります。.
•日本は、近代的な物流施設の不足が顕著です。小規模な近代的な物流施設群（東京近郊の流山市・柏市、大阪近郊の茨木市など）には、アジア太平洋地域最大級かつ最先端の倉庫が整備されています。近代的な施設の供給が少ないため、投資家や開発業者は、古い倉庫にバリューアップ戦略を適用することができます。取り壊しと建て替えはますます一般的になっています。.
•オーストラリアにはグレードAの物流施設が豊富にありますが、保有比率が高く、空室率は長期平均を大きく下回っています。投資家は規模の拡大を図るために、資産ポートフォリオの取得に積極的に取り組むべきです。.
•インドでは、ムンバイとデリー首都圏の空室率は10～11%ですが、その他の物流クラスターの空室率は15～30%です。2020年の新規供給は、デリー首都圏を除くすべての市場で控えめです。.
•シンガポールは、アジアで最も物流施設の充実した市場の一つであり、延床面積ベースで一人当たりグレードAの在庫は0.8平方メートルです（大阪や華南では0.2平方メートル未満です）。その結果、空室率は11兆7100億トンに達し、今後5年間の賃料平均上昇率は0兆8100億トンと緩やかに推移すると予想しています。.
•コールドチェーン配送の需要は急増しています。今後、港湾や交通ハブの近くには大型の専用コールドチェーン倉庫が建設される一方、物流の利便性を考慮し、都市部に近い場所に改装されたコールドチェーン倉庫が建設されることが予想されます。テナントやオーナーは、どちらのタイプにもビジネスチャンスを見出すでしょう。.
2020 was a challenging year for Philippine real estate and the global property market, but we see the new year as a promising time for sectors such as industrial & logistics, office, residential, REITs, and data centers, among others. The industrial & logistics sector was the most stable asset class in the past year, and there are huge opportunities in the e-commerce and the rollout of COVID-19 vaccines. The office sector is likely to perform better than 2020, while we anticipate residential real estate to exhibit a slow but gradual rebound.
In 2021, macrotrends such as the boom of e-commerce, flexible office setups, and continued decentralization outside Metro Manila
are likely to continue and contribute to the property market’s soft recovery.
The Philippine population, which has grown at 1.5% on average each year since 2015, is key to recovery. This growth has created a “demographic sweet spot” and continues to drive consumption and, in particular, the expansion of online retail and the related logistics platforms. The young Philippine population will also continue to keep the country at the forefront of the global BPO industry as outsourcing continues to increase.
REIT制度が世界的に拡大するにつれ、新興REIT市場におけるコーポレートガバナンス慣行は、国内外の投資家にとって大きな懸念事項となっている。アジア経済に適用されている所有モデルの特異性、そしてアジアのREITがしばしば外部運営の「キャプティブエンティティ」であるという事実は、アジアの上場不動産セクターにおけるコーポレートガバナンスに関する問題をより一層重要なものにしている。これらの問題に対処するため、本稿では、外部運営のアジアのREITにおけるコーポレートガバナンスの質を推定するために使用可能な独自のフレームワークを紹介する。パイロットスタディとして、このフレームワークを用いて、シンガポール証券取引所に上場するREIT（S-REIT）のコーポレートガバナンス指数を定義する。R-Indexと呼ばれるこの指数は、S-REITのコーポレートガバナンス慣行をランク付けすることを可能にする。そして、この指数を用いて、S-REITのコーポレートガバナンスとパフォーマンスの関係を検証する。複数のパフォーマンス関連指標に基づく実証分析は、R-Indexで特定されたコーポレートガバナンス慣行と株価パフォーマンスの間に正の相関関係があることを裏付ける証拠を提供する。しかし、会計指標で近似した営業実績との正の相関は見られませんでした。言い換えれば、コーポレートガバナンスの水準が高いS-REITは、リスク調整後リターンは高い傾向にありますが、営業成績ではアウトパフォームしていません。市場の効率性を検証するため、本研究では、最も優れたコーポレートガバナンス慣行を有するS-REITは、情報の非対称性も低いことを示しています。.
Global Economy
Indian Economy
見通し
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
