思想領導

《亞太展望》報告審視了當前的經濟和地緣政治格局，評估了住宅和商業領域面臨的挑戰和機遇，並就如何釋放潛力提供了指導。.

世邦魏理仕發布的《2025年亞太地區投資者意向調查》顯示，今年亞太地區大多數市場的購屋意願有所改善，超過一半的受訪者表示他們傾向於在2025年購買更多房地產。隨著大多數市場進入降息週期，投資者正為未來12個月的交易活動增加做好準備，儘管亞太地區各個市場的定價和投資週期階段各不相同。.

儘管預計到2025年大多數市場的房地產投資活動將有所成長，但成長幅度將因地理而異。澳洲、韓國、新加坡和香港特別行政區等市場預計在2025年交易活動將會成長，但投資人對2025年降息幅度並不樂觀，這可能會對全年的投資情緒造成壓力。繼2024年的強勁成長之後，預計日本和印度在2025年將迎來強勁的購屋活動，其中日本將以核心/核心增值型投資策略為主，而印度則以機會型投資策略為主。. 

調查於 2024 年 11 月和 12 月進行。我們收到了 460 多份回复，參與者被問及一系列與他們的購買意願、感知到的挑戰以及來年偏好的投資策略、行業和市場相關的問題。. 

其他主要發現：

• 情緒整體投資情緒有所改善，淨購買意願從2024年的5%增加到2025年的13%。投資者表示，降息和資產重新定價是他們願意增加房地產配置的主要原因。.
• 策略調查顯示，隨著投資人尋求實現預期收益並以核心增值和增值定價收購核心資產，核心增值和增值型投資策略將在2025年獲得發展動力。而對機會型投資策略的興趣則持續減弱。.
• 資產類別2025年，辦公大樓和資料中心是投資者最青睞的物業類型，其中辦公大樓投資者尋求核心型和核心增值型產品，而資料中心買家則更傾向於機會性定價，尤其是在東南亞地區。在核心型投資者中，工業地產仍然是首選。儘管住宅地產依然具有吸引力，但除日本、澳洲和中國大陸以外，該地區可投資物業的匱乏將繼續限制投資活動。.
• 替代方案醫療保健資產仍然是投資者考慮另類資產時的首選，資料中心則重回第二位。今年的調查也顯示，投資人更重視生活領域的資產，例如養老社區和學生公寓。.
• 目的地東京連續第六年蟬聯跨國房地產投資首選市場榜首，雪梨和新加坡緊追在後。自調查開始以來，印度的兩個市場（孟買和新德里）首次躋身十大跨國投資目的地之列。.
• 永續性投資者將綠色建築的收購和開發列為2025年的首選，其次是現有建築的改造。儘管進展緩慢，但投資者繼續保持對ESG認證資產給予更高綠色溢價的趨勢。.

世邦魏理仕最新租賃市場情緒指數顯示，2024年第四季整體租賃情緒有所改善，其中日本和韓國的租賃市場表現尤為突出；預計2025年所有行業的租賃項目儲備將略有改善：

• 辦公大樓－擴張意願降低： 本季度諮詢和實地考察數量略有增加，大多數租戶選擇續租而非搬遷。部分市場，尤其是大中華區市場，租金持續面臨下行壓力。日本市場的擴張情緒依然強勁，但中國大陸的租戶則專注於縮小辦公面積以降低成本。.
• 零售業－市場情緒樂觀： 受強勁擴張需求的支撐，租賃市場情緒依然樂觀。香港特別行政區和澳洲的租賃市場情緒出現反彈，諮詢量和實地考察量均增加。租賃市場繼續對業主有利，租金穩定上漲。.
• 工業及物流 – 租戶首選： 與上一季一致，大多數受訪市場依然對租戶有利。激勵措施也有所增加。與去年相比，擴張意願更強烈。.

APREA的旗艦活動－亞太房地產領袖大會，凸顯了在全球宏觀經濟變化背景下，亞洲作為主要投資目的地的重要性日益增長。.

要點：

• 日本房地產市場的穩定性和發展機會備受矚目，辦公大樓、物流和住宅市場等領域的需求不斷增長。數據中心和收益率穩定的日本房地產投資信託基金（J-REITs）等創新投資項目也被視為極具吸引力的投資選擇。.
• 受強勁的國內需求和自由化的監管政策推動，印度的物流、房地產投資信託基金（REITs）和基礎設施投資信託基金（InviTs）行業蓬勃發展，使其成為尋求成長的全球投資者的理想選擇。.
• 亞洲新興產業，包括資料中心、生命科學和養老住房，被認為是充滿希望的機遇，尤其是在 ESG 因素和技術融合重塑實體資產的情況下。.
• 儘管面臨中國經濟逆風和地區地緣政治不確定性等挑戰，但此次會議強調了調整投資策略和利用亞洲成長故事來駕馭不斷變化的全球實物資產格局的重要性。.

綜合用途開發平台的興起促使飯店品牌拓展業務範圍，進軍度假別墅、豪華公寓等住宅領域，以滿足更廣泛的客戶群。本文概述了品牌住宅的概念，並探討了印度市場如何適應和發展這一趨勢。由於印度酒店業對品牌住宅的接受度仍然較低，本文重點介紹了其關鍵特徵、激勵措施和監管考量，旨在為酒店業和房地產行業提供參考，幫助他們做出明智的決策。.

在當今競爭激烈的亞太零售市場，零售商必須不斷創造創新產品、服務和體驗，才能在競爭中脫穎而出。實體零售仍然是消費者購物旅程中不可或缺的一部分，因此，零售房地產在打造和傳遞創新品牌體驗方面繼續發揮著重要作用。.

根據其市場領先的研究，世邦魏理仕 (CBRE) 確定了促進零售房地產創新的 12 個屬性，涵蓋四大支柱：1) 市場規模；2) 消費者畫像；3) 零售商成長策略；4) 講述故事的空間。.

世邦魏理仕利用這些特點創建了亞太零售創新指數，該指數分析了亞太地區主要城市的創新表現，並指出了它們的優勢、劣勢以及對零售商的相對吸引力。.

該報告還向零售商和業主提出了建議，說明如何激發其投資組合中的創新和創造力，以滿足零售業不斷變化的需求和期望。.

在全球範圍內，主要街道是文化和經濟的中心，塑造著所在城市的獨特風格。高緯環球發布的《全球主要街道》報告已連續發布34年，該報告再次印證了全球主要街道的價值，分析了影響其價值的關鍵經濟和社會趨勢，以及它們在全球和本地商業決策中發揮的重要作用。.

商業街的新時代

儘管面臨經濟挑戰，但商業街展現了驚人的韌性，全球租金水平終於超過了疫情前的水平。零售商繼續瞄準黃金地段，因為這些地段具有重要的戰略意義和吸引顧客的潛力，並透過適應不斷變化的經濟環境和消費者需求，展現了自身的靈活性和實力。利率上升和通貨膨脹等挑戰抑制了消費者信心，但預計進一步降息將為經濟復甦帶來希望。零售商在應對成本壓力挑戰的同時，也正在適應不斷變化的消費者忠誠度趨勢，這種趨勢要求提供全通路的客戶體驗，這使得商業街地段對於企業的長期發展變得日益重要。.

印度港口產業正經歷私營部門參與度的提升，尤其是在公私合營（PPP）模式方面。政府透過採用對投資者友善的PPP模式，並簡化主要港口的招標流程和特許經營協議，促進了私營部門的參與。由於印度港口產業存在多個監管機構，且各港口管理機構的運作方式不盡相同，因此，印度港口產業的併購涉及一些獨特的考量因素，潛在收購者應予以重視。本文將探討與印度港口產業併購相關的關鍵監管和合約考量。.

阿坎克莎·喬希

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S&R 聯合公司

阿米莎·特里帕蒂

聯繫，,
S&R 聯合公司

阿普爾夫夏爾馬

法律顧問
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拉賈特·塞蒂

合作夥伴
S&R 聯合公司

印度的教育產業預計到 2029-30 財年市場規模將達到 3,130 億美元，在強勁的經濟、人口成長和城市化、人均收入增加以及有利的政府政策的推動下，該產業正在經歷快速成長。.

該國的綜合教育體係以其規模和覆蓋範圍為特點，擁有149萬所中小學，為約2.65億學生提供教育。此外，其高等教育部門也是全球規模最大的部門之一，涵蓋近5.9萬所院校，約有4,300萬名學生就讀。.

作為經濟發展的基石，印度的教育領域吸引了公共和私營部門利益相關者的廣泛關注。政府對教育的重視，體現在多年來巨額預算的撥款上，預計將進一步促進教育領域的成長。此外，自2000年以來，該領域已吸引了95億美元的外國直接投資（FDI）。.

儘管這些進展令人鼓舞，但要實現 2020 年國家教育政策中概述的雄心勃勃的目標，就必須進一步戰略性地增加預算支出——從 2023-24 財年該國 GDP 的 2.71 萬億至 61 萬億的目標教育支出逐步增加，對於確保該部門的持續進步至關重要。.

值得注意的是，印度的教育部門優先考慮社會效益而非獲利，其運作模式結合了「非營利」活動和「營利」管理。私人實體透過各種商業模式發揮重要作用，這些模式包括基礎設施和設施建設、策略性擴張投資以及管理和行政服務等。.

隨著該行業的成長，全國各地也需要加強教育基礎建設，這為房地產開發商和投資者帶來了巨大的機會。.

世邦魏理仕印度公司開展了一項房地產機會評估，旨在評估印度中小學和高等教育機構為滿足預計增長的學生入學人數所需的額外空間。我們的評估結果顯示，到2034-35財年，印度教育產業的房地產機會需求預計將超過40億平方英尺。.

2024 年，世邦魏理仕一直在追蹤亞太地區零售房地產市場出現的一種奇特現象。.

儘管零售銷售成長放緩、消費者信心低迷，以及一些零售商業績低於預期的負面新聞層出不窮，但各行各業的零售商仍在積極尋求擴張機會；這一趨勢正在減少黃金地段的空置率，並推高租金。.

本文闡述了推動這一趨勢的因素，並為希望在日益複雜的市場中製定發展路線的零售業主和租戶提供了建議。.