思想領導

從‘觀望’到‘看到錢’

房地產產業正處於生成式人工智慧革命的邊緣——據麥肯錫公司稱，這場革命每年可能釋放高達14兆美元的價值。然而，許多人仍然抱著「觀望」的心態。是什麼阻礙了他們？ Yardi公司的伯尼·德瓦恩直言不諱地表示：‘在生成式人工智慧領域，是時候拋開猶豫，開始看到其中的商機了。’

許多房地產公司利用分析型人工智慧來評估趨勢、評估績效、優化投資組合、管理風險等等。但Yardi亞太區高級區域總監伯尼表示，生成式人工智慧（GenAI）「幫助房地產公司從預測智能躍升至主動型智慧」。.

“「GenAI 不僅僅是分析世界；它透過重新定義我們思考問題解決和創造力的方式，積極地塑造世界，」伯尼說。.

是什麼阻礙了房地產公司快速大規模採用這項技術？ 「老生常談的障礙」——包括對前期投資成本的擔憂、現有系統整合的不確定性、知識和技能差距、員工對變革的抵觸情緒以及對專業知識的需求等等。 “再加上隱私和安全方面的顧慮，許多房地產公司都採取了”觀望’的態度。“

但潛在的生產力提升幅度不容忽視。高盛認為，如果人類人工智慧廣泛應用，每年全球國內生產毛額（GDP）可望成長1.31兆至3兆美元，主要得益於勞動生產力的提升，使人力資源得以騰出從事更高價值工作。在已開發市場，GDP成長1.51兆至3兆美元的目標更是觸手可及。.

有鑑於這種潛力，問題很明確：房地產資產管理公司接下來應該優先考慮什麼，才能充分利用人工智慧世代（GenAI）的變革力量？ Yardi 最新發佈的白皮書指出，, 生成時代的資產管理, 並提供了些許見解。.

“「基因人工智慧不僅僅是分析數據。它需要做出決策，而大量的選擇可能會導致決策過載，」伯尼說。因此，快速採用基因人工智慧需要採取策略性方法。 ”首先要確保數據乾淨，並建立穩健的基礎系統和流程，以增強透明度和信任度。確保數據平台和治理機制正確無誤，好處自然會隨之而來。“

儘管 GenAI 是一款強大的工具，但它並非唯一的解決方案。要讓 GenAI 充分發揮其潛力並創造真正的商業價值，它必須牢固地建立在可信賴的企業數據之上。.

“「有時，解決問題的最有效方法在於流程變革——簡化工作流程、優化操作程序或實施新的管理實務。.

“有時，解決辦法可能是加強教育和培訓，改善溝通管道，或重新審視戰略目標。無論問題是什麼，合作都能更好地解決。”

過去幾年，受一系列週期性和結構性不利因素的影響，包括混合辦公模式的普及、全球經濟成長放緩以及利率高企，投資者對辦公大樓和物流等行業的偏好有所減弱。相較之下，該地區的生活產業基本面依然強勁，這刺激了投資者對多戶住宅和其他生活相關資產類型的興趣。.

自2019年以來，亞太地區商業房地產投資總額中，住宅領域僅佔6,100兆澳元，而同期美國和歐洲的投資額分別為4,4,100兆澳元和27,100兆澳元。這顯示亞太地區住宅領域的發展仍處於起步階段，且成長空間巨大。.

就居住領域的投資金額而言，日本、澳洲和中國大陸是亞太地區最大的市場，而香港特別行政區和新加坡的興趣也在不斷增長，尤其是對更細分的共享居住和學生公寓類型。.

諸多需求驅動因素使得居住領域成為投資熱點：亞太地區擁有多元化的可投資住宅資產，且人口流動性整體呈現長期上升趨勢。購屋負擔能力的挑戰可能會促使更多購屋者轉向租賃市場，而租金成長也能為投資者提供長期抵禦通膨的有效手段。.

本報告探討了亞太地區生活產業的投資趨勢和成長機會，並分析了日本、澳洲、中國大陸、香港和新加坡等主要生活市場的機會和挑戰、投資趨勢和收益以及供應和空置率指標。.

過去十年間，新加坡的保護性店屋已成為最熱門的另類房地產資產類別之一。除了供應有限且充滿復古魅力外，它們也是新加坡為數不多的幾種允許外國人和公司以可負擔的價格擁有精品建築的資產類別之一。.

2021年，店鋪交易量達到19億英鎊的峰值，之後因融資成本高企、房價創歷史新高以及最近10億英鎊洗錢案的後續影響而有所回落。世邦魏理仕研究部認為，儘管短期內面臨一些挑戰，但店家的基本面依然穩健。.

本報告回顧了受保護店屋的過去、現在和未來，並為投資者提出了切實可行的策略。.

今年年初，由於過去兩年租金大幅上漲以及新增供應量增加，澳洲的租戶表現出更謹慎的態度。然而，2024年第二季需求回升，預計未來三到六個月交易量將會增加。

在日本，區域城市的物流需求依然強勁。許多企業在六個月前暫停了擴張計劃，如今又開始著手租賃新的空間。然而，不斷上升的空置率促使業主盡快將空間出租給各行業的租戶。

越南國內市場情緒依然樂觀，這得益於政府成功加強了與主要貿易夥伴的關係，並持續吸引這些國家的製造商在越南設立生產基地。廠房空間需求依然強勁，主要來自電子、汽車以及傳統大宗商品產業。

儘管中國大陸目前經濟情緒低迷，但人們對最終復甦的樂觀情緒正在升溫。一些知名品牌正在尋求優化門市網路的機會，因為目前市場仍然對租戶較為有利。許多零售商希望打造一個以每個城市一家大型旗艦店為核心的網路。.

韓國國際遊客數量持續強勁反彈，帶動了消費和租賃需求的成長。由於市場供應緊張，聖水、漢南和島山公園等新興商業區對快閃店的需求也顯著增加。.

越南市場持續吸引許多外國品牌的濃厚興趣，尤其是來自中國大陸的品牌。越來越多的購物中心正在進行翻新改造，旨在為新進入市場的品牌創造空間，並透過採用更大的中庭等全新設計，為顧客提供更難忘的購物體驗。.

本季中國大陸經濟復甦跡象喜憂參半，抑制了投資活動。交易主要集中在小額一次性資產，其中大部分規模在1億至5億元人民幣之間。預計未來幾個月，折價資產，尤其是零售和辦公大樓領域的折價資產，將成為投資的驅動力。.

與六個月前相比，新加坡的投資情緒有所緩和，自年初以來，增值型資本活動更加活躍。在穩健的基本面支撐下，零售和酒店房地產預計將在未來幾個月提供更多投資機會。.

印度投資市場持續活躍。強勁的消費需求轉化為零售業的穩健基本面，提振了投資者的興趣。過去六個月，辦公大樓領域的投資需求也有所回升，其中印度本土辦公大樓基金和新加坡資本最為活躍。.

隨著亞太酒店市場持續經歷結構性變革，酒店業主和營運商正在不斷調整營運和品牌策略。勞動力和公用事業成本上漲、新增供應有限以及利率週期高位期持續時間延長是推動這一趨勢的主要因素。.

我們最新的報告探討了影響亞太地區飯店及餐飲業的關鍵趨勢，包括對當前市場格局、主要營運商的最新活動、資產管理和投資趨勢以及 ESG 因素的分析。.

主要趨勢：

• 由於供應有限、需求旺盛和勞動成本上漲，業者維持較高的日租金水準。.
• 全球主要營運商繼續在亞太地區快速擴張，並越來越重視生活方式品牌。.
• 儘管面臨債務相關的不利因素，投資仍然強勁，投資者仍然偏好具有品牌重塑機會的高端資產。.
• 永續發展和ESG（環境、社會和治理）措施的推行仍在繼續；擁有強有力的ESG舉措的酒店有望取得優異的業績。.

包容性城市晴雨表根據近 9,000 個數據點、4 個維度和 12 個子維度的 110 個指標，評估了 44 個 EMEA 城市和 35 個 APAC 城市的包容性。.

參與此次評估的城市在邁向更具包容性和活力的城市環境的道路上處於不同的階段。我們的評估並非按城市表現排名，而是衡量它們相對於這些起點的進步，重點突出傑出的成功案例，並提供切實可行的改進路線圖。.

透過“包容性城市晴雨表”，我們旨在引導和啟發房地產行業利益相關者，共同打造更具包容性和社會可持續性的城市環境。造訪該平台以了解更多資訊：

• 什麼是城市包容性？我們如何量化它？
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• 通往包容性城市的道路
• 房地產在推動建成環境中的社會價值所扮演的角色
• 如何在房地產生命週期中創造社會價值

世邦魏理仕最新租賃市場情緒指數顯示，亞太地區大多數主要市場的租賃情緒有所降溫，但仍維持在正面區間：

• 租戶諮詢量和現場考察量下降的主要原因是中國大陸辦公大樓市場。其他市場，特別是印度和日本，零售業的諮詢量依然強勁。.
• 儘管零售需求擴張支撐了市場活動，但辦公空間需求自上次調查以來有所放緩。對彈性辦公空間的需求減弱，尤其是在澳洲和東南亞市場。.
• 與上一季的趨勢一致，半數受訪者預計租金和優惠政策將保持不變。日本受訪者對辦公室和零售租金前景最為樂觀，而大中華區受訪者則預期辦公租金將進一步下降。.
• 中國大陸和香港特別行政區在租賃情緒方面仍然落後，前者約有 40% 的受訪者目前正在進行「留還是走」的分析或續租活動，表明其擴張意願較低。.

由於亞太商業房地產市場正處於升息週期的頂峰，人們的注意力繼續集中在即將到期的大量未償還高級貸款；這種情況可能導致未來幾年出現巨大的資金缺口。.

世邦魏理仕估計，亞太地區未償還的優先商業房地產債務為12,570億美元，預計2024年至2026年間將出現144億美元的資金缺口。.

世邦魏理仕預計，未來三年內，在資本價值仍可能出現一定程度下降的市場，將會出現融資缺口。以總額計算，2024年至2026年間，澳洲的融資缺口最大（46億美元），其次是中國大陸（29億美元）。.

缺口將高度集中在辦公大樓領域，世邦魏理仕預計在 2024 年剩餘時間內將出現進一步的重新定價。.

本報告探討了亞太地區的商業房地產債務市場以及該地區債務融資缺口背後的因素，包括可能面臨最大缺口的市場和行業，以及對投資者的影響。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/the-debt-funding-gap-for-asia-pacific-real-estate/