2022年第二季度，受租賃諮詢和看房活動增加的推動，辦公大樓市場增速有所回升，但租賃交易的成交速度依然緩慢。整體空置率在本季持續攀升，上升0.4個百分點至11.2%。.
受租戶為節省成本而提出的分散辦公需求的推動，尖沙咀和九龍東的租金略有回升（分別環比上漲1.11萬億令吉和0.81萬億令吉）。我們建議房客在2022年下半年有更多新房源投入使用時，考慮採取「避險升級」策略。.
亞太主要市場對辦公室和工業資產的需求支撐了經濟成長。
香港,2022年4月27日－領先的多元化專業服務和投資管理公司高力國際（納斯達克股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）今日發布了其… 2022年第一季亞太市場概覽 報告重點指出，亞太地區主要房地產市場在辦公室和工業房地產領域持續復甦的基礎上，預計未來幾季各領域的交易量將回升。.
在澳大利亞，隨著限制措施的放寬，人們開始恢復工作和旅行，雪梨和墨爾本的辦公大樓市場成交額超過10億美元。中國辦公空間的需求也激增，包括商務園區，主要城市的成交額總計達110億元人民幣（17億美元）。在印度，住宅市場銷售額超過了2020年之前的水平，強勁的經濟基本面也吸引了大量外資流入。在新加坡，旨在為住宅市場降溫的政策措施刺激了商業房地產投資。在日本，房地產投資信託基金（REITs）引領了多個領域的活躍投資，包括大型辦公大樓、物流房地產、工業房地產和酒店資產。該報告分析了亞太地區16個國家和地區上一季的房地產市場表現，並對當前和未來幾季的市場走勢進行了預測。.
“「去年第四季我們看到復甦的跡象開始顯現，而到了2022年第一季度，這種復甦勢頭在整個地區真正開始加速，」他說。 John Howald，執行董事兼國際資本、資本市場及投資服務主管 | 亞太區. 「雖然辦公和工業地產領域迄今為止在交易活動中佔據主導地位，但不斷改善的商業信心和該地區各國政府以增長為導向的政策應該會共同作用，使需求更加廣泛，並刺激各領域的交易。“
約翰‧馬拉斯科，董事總經理，資本市場與投資服務 | 澳洲與紐西蘭 報告指出：「隨著旅行恢復，越來越多的人重返辦公室，我們看到租戶和投資者對辦公資產的興趣顯著增加。由於機構投資者也在尋求擴大投資組合，我們預計隨著時間的推移，交易量將迅速增長。在新西蘭，優質商業資產將吸引投資者的目光，包括未來幾個月邊境限制放寬後來自海外的投資者。」“
隨著限制措施的放鬆，澳洲和紐西蘭的需求有所增長。
隨著各州和國際邊界的重新開放以及員工重返辦公室，澳洲主要城市的租戶和投資者需求均顯著增長。高力國際預計，隨著企業鼓勵更多員工重返工作崗位，以及機構投資者尋求擴大投資組合，雪梨和墨爾本的交易量將在今年大幅增加。優質/頂級資產的需求尤其明顯，投資者對高品質資產、符合ESG（環境、社會和治理）要求以及位於核心地段的高端配套設施的興趣日益濃厚。在奧克蘭，隨著Omicron疫情的緩解，投資者期待限制措施的放鬆，從而推動了零售和辦公空間的需求成長。預計隨著邊境限制的放寬，對優質商業和工業房地產的需求也將在今年稍後增強，這將促使海外投資者重返澳洲。.
中國主要市場對辦公空間的需求強勁。
在北京，外資買家佔總交易額29.4億元人民幣（4.62億美元）的近三分之二，而租戶則加大了對大型辦公空間的租賃力度。在上海，辦公大樓和商務園區辦公大樓佔總交易金額59.8億元（9.39億美元）的60%。在珠江三角洲地區，深圳錄得7.85億元人民幣（1.23億美元）的交易額，廣州錄得一筆近3億元人民幣（4,700萬美元）的交易。高力國際預計，包括西部城市成都和西安在內的各大城市中央商務區和商務園區的辦公空間需求將持續強勁。.
香港投資者轉向酒店和工業資產
受Omicron病毒感染病例激增、全球地緣政治緊張局勢以及股市波動的影響，香港第一季投資活動較上季下降46%，年減6%，至112億港元（14億美元）。同時，由於飯店作為共享居住或隔離設施具有產生穩定收入的潛力，投資者轉向了飯店資產。隨著限制措施的放寬和宏觀不利因素的緩解，高力國際預計下半年交易量將有所回升。飯店將繼續吸引機構投資者，而包括資料中心和冷庫在內的工業地產也將重獲關注，而本地投資者則可能繼續專注於零售資產。.
外資回流新加坡
受政府2021年12月推出的抑制住宅市場措施的影響，市場需求轉向商業地產，私人基金和家族辦公室紛紛搶購黃金地段。商業房地產銷售推動了交易量的成長，第一季環比成長34.4%，達到106億新加坡元（78億美元），這主要得益於2月份印尼皇家金鷹集團以8.68億新加坡元（6.456億美元）的價格將綜合用途的唐林購物中心出售。隨著邊境重新開放，企業併購和跨境活動將推動資本成長，零售和飯店資產的需求也將增加。然而，利率上升和地緣政治緊張局勢將對價格和交易量起到一定的限制。.
首爾辦公室市場交易量減少但成交量增加
首爾辦公室市場成交額強勁，達到4.5兆韓元（約36億美元），主要得益於幾筆大型優質物業交易的成功完成。儘管利率上升和供應減少可能會抑制未來的交易量，但一些正在籌備中的涉及優質資產的巨額交易，例如布魯克菲爾德（Brookfield）旗下位於汝矣島商業區的國際金融中心（IFC），其價值約為4萬億韓元（約合32億美元），預計將維持總成交額的高位。辦公室價格將繼續上漲，尤其是在科技公司雲集的江南地區。.
日本房地產投資信託基金推動跨多個領域的投資
受日本房地產投資信託基金（J-REITs）的強勁投資熱情推動，日本房地產市場在辦公大樓、住宅和物流領域迎來了大量投資。隨著日本經濟前景整體改善，並努力擺脫新冠疫情的影響，旅館和零售業也獲得了投資，有望實現持續復甦。高力國際預計，隨著日本商務旅行限制的放寬，跨國交易將會增加。 J-REITs將繼續投資辦公大樓和物流領域，而外國投資者的興趣也正在升溫－例如，新加坡政府投資公司（GIC）以1,500億日圓（約12億美元）收購了西武集團的飯店及附屬資產，以及KKR計畫以2,300億日圓（約19億美元）收購三菱商東商銀。.
下載《2022年第一季亞洲市場概況》報告 這裡
過去十年興起並持續發展的一大趨勢是投資者轉向非傳統房地產領域。疫情爆發尤其加速了對新經濟資產的關注，包括那些為數位經濟提供關鍵基礎設施的資產，例如資料中心和物流中心。另一個強勁的趨勢是向環境、社會和治理（ESG）倡議的轉變。.
APREA藉此機會，在其年度亞太市場展望2022大會期間召集了一個專家小組，探討投資者如何利用這些投資變化。.
世界對數據渴求
全球經濟日益數位化，主要得益於雲端運算和數據分析等技術的快速普及，數據的重要性也因此與日俱增，堪稱現代全球經濟的命脈。根據Equinix預測，到本世紀中期，亞太地區的資料產生量可能高達每秒6000太比特。這將持續推動對資料中心這項關鍵基礎設施的需求。.
三位小組成員一致認為，資料中心將在該地區持續建造。凱德集團私募股權另類資產及實物資產首席執行官Patrick Boocock表示：「我們在歐洲和中國收購了一系列數據中心，目前正在韓國開發兩個數據中心。隨著發達市場和發展中市場對數據需求的不斷增長，我們正在各個市場尋找合適的資產，以構建更廣泛的數據中心平台。」客戶討論此次討論的SS&C Intralinks Ivy A Intralink。.
高盛資產管理亞太區私募投資聯席主管兼亞太區房地產主管村田拓表示，其中一個原因是，考慮到開發商在成長型市場中必須承擔更高的風險，在已開發市場更容易建立規模。.
另一個原因是，已開發市場仍存在巨大的發展機遇，因為這些市場的供應仍落後於需求。他補充說，例如，大東京地區是僅次於北維吉尼亞州的全球第二大資料中心市場。黑石集團房地產集團董事總經理安比卡·戈埃爾對此表示贊同，她指出，即使在日本，人均資料中心供應量也比同等規模的城市低60%。.
新興市場的前景也十分光明，因為仍有龐大的容量成長空間。安比卡指出，印度已部署的資料中心容量約為500兆瓦，與拉斯維加斯市的資料中心容量相當。.
“帕特里克表示贊同：”這取決於潛在需求，在中產階級不斷壯大的發展中市場，幾乎人手一部手機，甚至可能還有平板電腦，當然，對數據中心的需求將會增加。”.
更系統化的ESG議程方法
隨著投資人將越來越多的資金投入符合ESG標準的投資項目，他們理應獲得與其付出相符的回報。這不僅僅關乎環境。貝恩公司指出，ESG的可衡量影響將逐漸發展到與財務回報和風險同等重要的程度。然而，不同的標準和監管規定仍然帶來挑戰。
安比卡透露，黑石集團採取了一套結構化的方式來維護對投資者和利害關係人的透明度。例如，該公司與施耐德電氣合作，追蹤其公用事業支出和碳足跡，而這方面「絕對是行業領先」。.
帕特里克對此表示贊同，他指出，投資人對基金經理人在量化、理解和解決其資產的ESG問題方面所採取的措施持批評態度。如今，無論是基礎設施還是房地產，人們在理解和分析ESG對實體資產的影響方面都投入了更多精力。.
“「展望未來，我們將看到更多強有力的資本支出計劃，以減少建築環境的碳足跡，」他說。.
Tak提醒道，雖然環境因素很重要，但社會和治理方面也同樣需要關注。這些考量對於促成變革至關重要，因為一家公司的ESG足跡可能會超越其企業內部，並波及整個價值鍊及其所有利害關係人。.
“他說：”房地產對社區的影響是我們會思考、衡量並努力落實的。”.
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淨零排放是主要的投資驅動因素
隨著全球氣候變遷影響的證據日益增多，近年來，投資人紛紛自願設定目標，力求實現旗下資產的淨零排放。艾維指出，這可能會為資產管理公司帶來新的投資機會。.
“「我們正步入房地產和基礎設施領域一個激動人心的時期。世界各國致力於向淨零排放轉型。未能融入這一轉型進程的資產將面臨過時的風險。凱德集團正在關注可再生能源領域的機遇，並將繼續把我們項目中的可再生能源輸送到我們的物流和商業園區，並提高其利用率。」帕特里克說。.
Ambika觀察到，在美國，為了更方便地取得再生能源，資料中心營運商正轉向更多多租戶資料中心。她透露，黑石集團在美國的資料中心平台計劃從再生能源購買100%的電力，並尋求為其去年收購的QTS投資組合中的90%電力獲得綠色認證。.
三位小組成員一致認為，要讓全球經濟向淨零排放轉型，需要巨額投資，未來十年需要近10兆美元；安比卡估計，到本世紀中葉，需要近100萬億美元才能實現這一目標。.
然而，Tak認為，關鍵在於如何分配這筆龐大資金。他相信，其中一部分資金必須投入更前沿的技術領域，例如氫燃料，以推動世界能源轉型，從而扭轉氣候變遷。這意味著需要在專案上承擔更大的風險。但他希望，這波投資浪潮能夠讓這些發展項目更具可行性。.
“「這又是一個機遇，那些不那麼以盈利為目的的資本或許能以有趣的方式支持這些技術的發展，並推動它們向前發展。作為另類投資基金經理，我們將很感興趣地把這些資源整合起來，為世界帶來下一輪能源變革，」他說。
替代方案—一種良好的對沖策略
儘管世界正逐步走向與疫情共存的生活方式，疫情風險也逐漸消退，但2022年伊始便麵臨新的威脅，先是通膨壓力，最近又是俄羅斯入侵烏克蘭。這削弱了疫情後的經濟復甦，並加劇了滯脹風險。.
“「這將持續推動一些現有趨勢，」安比卡說道，並指出投資另類投資的優勢將進一步凸顯。她提到，正如疫情期間的情況一樣，供應鏈韌性的重要性將進一步凸顯。.
“她進一步解釋說：”目前全球的情況是，我們必須考慮未來可能出現更多供應鏈衝擊；新冠疫情已經證明了這一點，我認為烏克蘭局勢是另一個警示。”.
她透露，黑石集團已承諾在主題投資領域投入超過140億美元（1,000億至4兆美元）的股權，其投資組合中約有7,013兆美元集中在物流、住宅和生命科學領域。除此之外，黑石集團也押注內容創作產業。去年，該公司收購了位於新加坡的Eclipse大樓（原名Sandcrawler），迪士尼和盧卡斯影業等公司都是該大樓的租戶。.
“她指出：”這裡的經濟增長遠遠超過了通貨膨脹，我們認為通貨膨脹是一個需要關注的因素，我們在進行投資時會密切關注這一點。”.
Tak對此表示贊同，他認為油價波動也進一步凸顯了向再生能源轉型的重要性，並加速了這一進程。鑑於新的經濟趨勢和充裕的資本，房地產在當前環境下也將繼續蓬勃發展。.
“他進一步解釋說：”從通膨環境來看，房地產是一種非常有趣的資產類別；它能給你帶來一些類似股票的回報，但同時也保持了一些類似固定收益的性質。”.
2021年，疫情限制和地緣政治擔憂並未阻擋亞太房地產投資者的步伐，這意味著任何進一步的改善都將受到更多樂觀情緒的歡迎。.
該地區的房地產市場在2021年展現出驚人的韌性，成交量較2020年預計將成長301兆至3,000億美元，創下歷史新高。未來能否維持類似的活躍度，取決於疫情的發展以及政策制定者的應對措施。.
奧密戎病毒的出現令世界各國政府恐慌，紛紛收緊旅行和貿易管制。然而，市場對一種症狀較輕的變種病毒卻不太擔憂。更高的疫苗接種率（亞洲已完成501例TP3T疫苗的全程接種，但一些國家已完成超過701例TP3T疫苗的雙重接種）和更有效的治療方法，應該會促使更多國家放鬆旅行限制和社交隔離措施。.
樂觀的理由有很多：亞太經濟體今年已恢復GDP成長，並將於2022年進一步成長，其中印度（8.81兆至3兆美元）和中國（8.21兆至3兆美元）將引領成長，香港和新加坡的預測（分別為6.51兆至3兆美元和6.41兆美元）也為數兆。私募股權房地產基金向該地區投入的大量資金表明，未來交易活動將十分活躍。此外，相對溫和的通膨環境也預示著利率將溫和上升。.
當然，風險也存在，尤其是地緣政治緊張局勢。該地區各國經濟在近期達成貿易協定後一體化程度更高，任何關稅變動或進口限制都將產生廣泛的負面影響。.
如果2021年的趨勢持續下去，跨國投資者將繼續關注韓國、澳洲和日本這些規模更大、流動性更強的市場，而中國的投資水平雖然很高，但主要由國內買家驅動。對國際投資者而言，亞洲最大的經濟體正面臨許多不確定性，例如新冠疫情零排放政策、債務泡沫以及政府優先事項的轉變。香港的走勢日益與中國內地保持一致。然而，新加坡的穩定性應該會繼續保持其吸引力。.
儘管供應鏈受到干擾，工業和物流行業仍將是備受青睞的領域。該行業已涵蓋更廣泛的用途，包括製造和倉儲、研發、資料中心、高科技製造、最後一公里配送/城市物流以及溫控設施。.
生命科學、靈活辦公空間、老年公寓和多戶住宅仍將保持熱門地位。傳統辦公大樓、高端或旅遊相關零售和酒店業的前景則不太明朗。疫情，加上技術進步和消費習慣的改變，正促使投資人重新思考投資策略。區域零售和酒店業嚴重依賴跨境旅遊，尤其是來自中國大陸的旅遊，如果旅行無法恢復，很難找到出路。.
核心商業區的老舊辦公室面臨技術賦能的混合辦公模式所帶來的挑戰。同時，年輕一代對經驗豐富的員工有著不同的期望，他們更注重員工福祉、協作空間和虛擬溝通。.
隨著監管力度加大和人們對環境、社會及公司治理（ESG）意識的日益增強，永續建築正吸引投資者、開發商和使用者。淨零排放路徑和低能耗建築將在未來幾年成為重點。越來越多的證據表明存在‘綠色溢價’，這預示著一場切實的變革正在進行，投資者不願錯失良機。.
本文原載於 https://www.savills.com
2022年市場展望著眼於香港的核心產業（辦公室、工業、零售、投資），並預測在持續復甦、更新和重塑的一年中，市場將穩步穩定。研究指出，我們預計年初市場將溫和開局，並從第二季開始加速成長。價格和租金已調整至更具吸引力的水平，我們認為現在是投資者和租戶調整房地產策略、掌握成長機會的良機。.
本報告原刊登於 https://www.colliers.com/
我們很高興向您介紹我們的 2022年全球公共房地產展望報告!
今年是Hazelview投資上市房地產投資信託基金（REITs）的第十年。而這十年可謂精彩紛呈，上市REITs在2021年強勁反彈，需求、入住率、定價權和獲利成長均顯著回升。為了應對這些不斷變化的基本面，我們需要保持靈活，並始終堅持我們的投資流程。.
我們擁有一支卓越的專業團隊，遍布加拿大、美國、歐洲和亞洲，為 Hazelview 提供了本地視角和信息，幫助我們應對這些前所未有的市場狀況。我們以與第一個十年結束時相同的方式開啟了第二個十年，那就是尋找別人錯過的價值。.
對於那些已收到（並記得）我們2021年展望報告的讀者，我們曾預測2021年房地產投資信託基金（REITs）的總回報率為15-20%。 2021年REITs的開市勢頭強勁，不僅超過了這一預測，也超過了大多數其他行業板塊。展望2022年，我們認為持續通膨的潛力將對房地產估值起到推高作用，加之基本面的改善，這將推動盈利實現可觀的增長。我們預計2022年全球REITs的總報酬率目標為12-15%。.
我們認為以下幾個細分市場在 2022 年將會表現出色：
我們期待著又一個精彩的年份，我們將努力為客戶帶來他們所期望的強勁風險調整後收益。希望您喜歡這份報告，並能從中獲得啟發。期待盡快與您聯繫。.
新年再見！,
科拉多·魯索
全球公共房地產投資主管
全球資本流動增加和日益增長的樂觀情緒將提振該地區的房地產投資。
香港，2021年12月9日－領先的多元化專業服務及投資管理公司高力國際（納斯達克股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）發布報告稱，倫敦、紐約、東京和悉尼等主要都市市場的優質辦公物業依然魅力不減，明年需求將持續旺盛。核心及核心增值型辦公空間是全球投資者的首選策略，601兆投資者表示將此類資產列為投資偏好，而工業及物流（I&L）物業則將成為最受追捧的資產。.
它們的吸引力不僅源自於人們意識到辦公大樓需求將持續存在，尤其是在交通基礎設施完善、配套設施完善的城市，也源自於辦公大樓資產易於大規模資本部署。五分之四（81%）的投資者認為不斷上漲的建築成本是一個痛點，這可能會限制新建、翻新和改造項目，從而加劇對現有優質辦公大樓資產的需求。.
“基於我們的 2022年全球投資者展望, 被壓抑的需求和延遲的交易將在明年轉化為市場成長動力。然而，投資人面臨日益複雜和競爭激烈的市場，新規和新冠疫情帶來的不確定性也加劇了這一局面。高力國際全球資本市場主管托尼·霍雷爾表示：”由於大量可用資金，一線城市的辦公室被視為避險資產，為投資者提供了一條極具吸引力的投資途徑。”.
亞太地區房地產投資迎來傑出的一年
亞太地區越來越多的投資者準備實施因新冠疫情而推遲的宏偉計劃。隨著旅行和商業活動的逐步恢復，跨國資本流動也可能恢復。.
亞洲資本市場及投資服務董事總經理唐先生表示：“亞太地區的樂觀情緒持續升溫，投資者顯然渴望擴大投資組合。交易量正在恢復到新冠疫情前的水平，資產運營業績也保持週期性上升。”
總體而言，工業和物流資產將成為該地區最搶手的房地產資產，超過 20% 的投資者預計，在 2022 年，增值型工業和物流資產的資本價值將成長 10%-20%，這得益於有利因素和大規模的經濟轉型。.
核心增值型辦公大樓依然備受關注，是新加坡、雪梨和東京等一線城市區域投資者青睞的熱門資產類別。 63%的受訪者表示計劃投資此類資產，而去年這一比例為54%。.
多戶住宅/租賃型住宅（BTR）物業也日益成為備受追捧的資產類別，投資者既關注核心項目，也關注開發項目。在日本，該行業已相當成熟，長期以來一直吸引著外國核心資本；而在澳大利亞，它還是一個新興資產類別，蘊藏著巨大的發展機會。.
“「BTR（建造、租賃和出租）策略本質上是跟隨新基礎設施的發展，這也是我們推薦所有資產類別採用的策略。你需要關注政府正在建設什麼以及在哪裡建設，土地的基本面，並投資於必要時可以重新利用的資產，」澳洲和紐西蘭資本市場及投資服務董事總經理約翰·馬拉斯科表示。.
零售業是投機者的天下，而專業資產則較受青睞。
我們的調查顯示，投資人看到了零售資產升值和用途變更的巨大潛力。約三分之一正在考慮零售資產配置的投資人所瞄準的是機會型投資（包括用途變更投資）。此外，飯店也是機會型投資目標，有381兆投資者關注該產業。飯店和零售業在擁有龐大國內市場的城市，例如日本、澳洲和韓國，都蘊藏著良好的投資機會。.
專業資產，特別是資料中心、生命科學和醫療保健領域，預計將在 2022 年推動投資額成長，隨著該地區的主要市場澳洲向國際遊客開放，學生公寓也將迎來復甦。.
“唐表示：”隨著技術不斷發展和醫療保健需求的變化，投資者尋求新的增長和回報途徑，因此，在大多數亞洲市場，對另類資產的興趣將繼續增長。”.
環境、社會及公司治理（ESG）因素對投資人日益重要。
報告也顯示，環境、社會和治理（ESG）因素仍佔據重要地位，全球近四分之三的受訪投資人已將環境因素納入其投資策略。這種有目的地進行投資的意願，既是為了確保其資產的未來價值，也是為了回應利害關係人和社會的壓力，應對氣候危機。.
ESG 也已成為亞太地區的重點領域，因為隨著政府和企業租戶向業主施壓以提高其評級，ESG 很快就會成為辦公大樓行業的優先事項。.
關於高力國際2022年全球投資者展望
高力國際第二版年度全球房地產投資者展望報告是基於一項針對全球300多位投資者的專案調查，以及對高力國際各區域資本市場負責人進行的深入訪談。報告中的調查結果和觀點均源自於他們的回饋。.
Kemmu Kawai 於 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan 擔任國家總監。他以東京為基地，負責監督日本、亞太地區及其他地區的所有營運和活動。他擁有超過16年的金融經驗，專門從事房地產和信貸投資。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin Bank 擔任投資組合經理，並在 Center Point Development 擔任投資經理。.
Kemmu Kawai
董事總經理
長壽夥伴
