市場展望

儘管去年全球經歷了快速變化和不確定性，但世邦魏理仕對2023年亞太商業房地產市場仍保持相對樂觀的展望。.

從經濟角度來看，通貨膨脹預計將會緩解，該地區的利率將在 2023 年下半年趨於穩定。.

受中國大陸經濟復甦的推動，辦公大樓需求將保持穩健；而零售商將採取積極但謹慎的擴張方式。.

隨著電子商務成長恢復正常，物流需求預計將會回落，而飯店業績預計將超過疫情前水準。.

在資本市場，投資人將繼續持觀望態度，直到有確鑿證據顯示利率達到峰值，預計下半年購買活動將大幅增加。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2023

經濟

• 新加坡這個小型開放型經濟體在外部經濟環境惡化的背景下，未來將面臨許多不利因素。然而，隨著中國邊境的重新開放以及國際旅行和旅遊業的持續復甦，也存在一線希望。預計2023年，新加坡國內生產毛額（GDP）成長率將放緩至0.51兆至2.51兆英鎊。

辦公室

• 預計2023年優質辦公室租金將持續成長，但成長放緩。 2023年市場環境趨於疲軟，這可能為租戶重新評估其辦公室需求提供機會。有意縮小辦公面積的租戶可以考慮升級到面積更小但品質更高的辦公空間。.

工業的

• 2023 年將有大量高科技產品進入市場，這將是租戶評估自身空間需求並確保獲得優質且位置優越的空間的絕佳時機。.
• 預計2023年優質物流空間供應仍將緊張。對空間需求較大的物流企業應提前兩年規劃擴張計劃，或考慮客製化建造方案。.

零售

• 2023年，所有細分市場的零售租金將進一步上漲，尤其是烏節路，預計將受益於遊客數量的成長。辦公區域的客流量回升，也將刺激中央商務區零售的租賃需求。同時，在強勁的需求推動下，郊區市場的租金也將持續上漲。.

住宅

• 自2021年以來，由於供應緊張和需求強勁，住宅租金經歷了歷史性的上漲。預計在2023年，隨著竣工量的顯著增加，這波持續上漲的租金動能將面臨阻力。相應地，先前由強勁的經濟成長和租金上漲支撐的價格漲幅，也將因經濟前景疲軟而放緩。.

資本市場

• 儘管投資者情緒有所緩和，但由於其有利於商業發展的政策和穩定的政治環境，新加坡在2023年仍然是尋求把握東南亞成長潛力和/或實現投資組合多元化的投資者的首選投資目的地。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/2023-singapore-real-estate-market-outlook

《2023 年高力國際全球投資者展望》匯集了我們國際投資者客戶群的全球調查結果，並由我們行業領先的研究團隊進行技術分析，同時也提供了高力國際全球各市場高級專家的觀點和見解。.

房地產市場絕非不受資本市場波動的影響。然而，顯而易見的是，房地產的基本面依然強勁。投資人高度重視當前情勢下各類資產所展現出的某些優勢。.

正如報告所強調的，許多市場正在進行重新調整，我們預計這一趨勢將持續到2023年。高力國際的共識是，隨著利率前景更加明朗，全球房地產市場將在2023年中開始趨於穩定。我們建議投資人將近期的趨勢視為迴歸相對理性，而非經濟衰退。.

本報告原刊登於 https://www.colliers.com/en-sg/research/2023-global-investor-outlook-apac-highlights

暴風雨雲密布

2023年，亞太房地產市場面臨多重挑戰。首先是外部挑戰：烏克蘭戰爭加上新冠疫情後供應鏈中斷，推高了通膨，迫使各國央行升息，抑制了經濟成長。這一點在美國和歐洲尤其明顯，這兩個市場是亞洲出口產品的最終需求市場。其次是區域內部挑戰，主要集中在亞太地區最大的經濟體—中國。中國貢獻了亞太地區531兆至3兆美元的GDP，幾乎佔亞太地區所有製成品的三分之一。低成長，加上由於「零新冠」政策和更強硬的政治方向，中國變得更加孤立，導致房地產資本失去了大量的投資機會，而流出中國大陸的資金也已大幅減少。最後，還有長期的結構性挑戰，涉及人們的工作和購物方式，以及新技術如何打破資產類別之間的舊界限，並在創造性破壞的浪潮中創造新的界限。這種情況在全球市場都似曾相識。.

一線希望

當然，亞洲並非唯一面臨充滿挑戰的2023年——這一年經濟成長低於預期，距離新冠疫情前的正常水平還有一段距離。然而，與全球經濟，尤其是美國和歐洲相比，亞洲的優勢就顯而易見了。北美和歐洲在2022年底/2023年初面臨衰退之際，亞太地區許多地區將溫和成長，部分地區甚至會出現成長。由於通膨未能像其他地區那樣擴大，預計利率上升速度也會放緩。由於二十國集團峇裡島峰會，地緣政治緊張局勢也在緩和。一系列因新冠疫情而暫時擱置的貿易協定，也將有助於加速疫情後的復甦，因為供應鏈正在修復，該地區的低成本優勢將增強其競爭力。儘管「另類資產類別」在該地區蓬勃發展，但其他顛覆性因素，如彈性辦公和線上零售，其帶來的收益卻不如其他地區。同時，亞太地區的大部分地區仍在享受追趕式成長的優勢，例如東南亞和印度部分地區，這些地區獲得了巨大的經濟成長。.

光線

展望2023年，三大市場格局不太可能改變，但這並不意味著缺乏機遇，恰恰相反。在通膨環境下，亞洲較短的租賃期限應該會更具吸引力，而與指數掛鉤的防禦型行業，例如自助倉儲、學生公寓、多戶住宅和養老社區，應該會受到投資者的青睞。 「新經濟」依然充滿活力。.

在日本，低利率和疲軟的日圓將繼續吸引海外資本，物流資產和多戶住宅將成為投資目標，而旅館預計在 2023 年成為交易活躍的資產類別。.

同時，新加坡正崛起為該地區的‘地緣政治安全區’，不斷壯大其金融服務基礎，吸引私人家族辦公室，並受益於香港人才外流。越南則持續受益於新冠疫情限制措施的解除以及「中國+1」政策，預計2023年經濟規模將達到令人矚目的413兆美元。.

澳洲是亞洲主要的資源型經濟體，其高收益率、相對於主要市場的強勁成長以及澳元走軟等因素，應能吸引海外投資者。值得關注的產業包括物流、核心辦公大樓以及一系列另類投資。.

在中國，如同該地區其他地方一樣，生命科學、資料中心、物流和冷鏈投資的吸引力絲毫未減，因為結構性驅動因素依然強勁。即使在低通膨和低利率環境下，負債累累的企業可能會出售不良資產，但定價仍有爭議。.

展望2023年，如果不提及ESG（環境、社會與治理），那就不完整。無論你喜歡還是討厭它，它都將成為常態，預計未來將出現更多ESG承諾，更多ESG舉措將被納入所有資產類別的投資策略中。.

本文原載於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0

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經濟

預計在消費支出和企業資本投資的推動下，日本經濟將在2023年繼續溫和復甦。然而，由於產出缺口仍為負值，日本央行已明確表示，短期內將維持寬鬆的貨幣政策。如果經濟復甦能夠帶動企業獲利和實質薪資的成長，從而維持溫和的通膨，那麼轉向更緊縮的貨幣政策的可能性將會增加。然而，市場普遍認為，即便出現這種情況，最快也要到2023年下半年才會發生。.

辦公室

儘管2022年企業搬遷至高檔辦公室的數量有所增加，但縮減規模和合併的現象仍然普遍存在，導致空置率總體呈上升趨勢。隨著越來越多的公司傾向於實施混合辦公模式，租戶在選擇辦公空間規格時可能會比以往更加挑剔。由於預計大多數城市的辦公空間供應量將會增加，市場租金可能會繼續下降。.

零售

2023年，銀座商業街市場仍將主要受奢侈品品牌需求驅動。雖然商業街租金似乎已經觸底並維持在低位，但預計在2022年第四季將再次開始上漲，並在此後繼續緩慢增長。.

物流

由於開發商更重視物流地產，預計2023年日本各地將出現前所未有的新增供應量。因此，儘管租戶對物流空間的需求依然強勁，但預計四大都市圈的空置率都將上升。.

投資

預計2022年日本商業房地產交易量將略低於去年水準。儘管如此，預期收益率持續下降，顯示投資者需求依然穩定。受海外利率上升以及對美國和歐洲可能出現經濟衰退的擔憂影響，部分投資者在選擇投資標的時變得更加謹慎。然而，日本央行短期內似乎不太可能收緊貨幣政策，預計2023年日本房地產市場需求將保持強勁。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/japan-major-report-japan-market-outlook-2023

儘管疫情的影響已逐漸消退，但2022年仍是動盪的一年，烏克蘭戰爭、隨之而來的能源危機以及持續的通貨膨脹導致利率上升等事件頻繁。全球經濟衰退的可能性很大，但由於日本經濟重啟較晚，其表現預計會更好。日本的大多數投資者仍在尋求新的投資機會，預計2023年將有更多投資者加入。日趨成熟的日本市場將迎來更多元化的投資者群體，這將提升市場的流動性，並帶來更大的成長潛力。.

本報告原刊登於 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209392-0

亞太地區的主要辦公大樓市場整體展現出韌性，一些市場需求穩定，有些市場供應激增——印度的一些城市則同時經歷了需求和供應的激增。.

自新冠疫情爆發以來，亞太辦公大樓市場持續展現強勁的韌性。自2019年底以來，亞太地區前25大市場累計吸收了1.53億平方英尺（msf）的辦公空間，其中2022年前九個月的吸收量就達到了4700萬平方英尺。事實上，亞太地區是疫情期間唯一一個連續幾季達到淨吸收量為正的地區。.

總體而言，這一趨勢將持續，但各地情況難免會有所不同。預計2022年全年辦公大樓需求將達到6,500萬平方英尺，與2021年的6,300萬平方英尺基本持平，遠高於2020年疫情期間的低點。預計2023年將略有改善，淨吸收量預計將達到7,100萬平方英尺（年成長9,100兆英鎊），之後成長將穩定在每年約5,100兆英鎊，直到2026年。儘管這代表著強勁的需求，但同時，由於疫情初期延誤的專案重新獲得動力，供應量也大幅增加。繼2022年新增1.12億平方英尺供應後，預計2023年也將新增1.3億平方英尺，之後從2024年起成長速度放緩至1億平方英尺不足。不可避免地，由於短期內供應超過需求，預計區域空置率將進一步下降，從疫情前的 12.5% 上升到 2023 年的略高於 18%，之後預計將保持穩定。.

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萊坊展望未來一年影響亞太地區房地產所有者和使用者的「大局」問題。.

2022年全球通膨率達到1996年以來的最高水準。隨著亞太地區大多數央行收緊貨幣政策以抑制通膨，未來一年經濟成長勢必放緩。由於各國貨幣當局不僅要努力平衡經濟成長與通膨，還要跟上聯準會的升息步伐，預計該地區2023年的利率將接近多年來的高點。. 

儘管面臨這些持續的壓力，亞太地區預計在2023年仍將是全球成長最快的地區。即使該地區大部分地區的成長勢頭持續趨於正常化，但以新興東南亞和印度等以國內經濟為導向的經濟體預計仍將在未來一年繼續支撐該地區的整體成長。. 

因此，萊坊預計，隨著租戶和投資者在快速變化的環境中重新審視他們的策略，該地區的房地產市場將經歷一段轉型期。.

本報告原刊登於 https://apac.knightfrank.com/apac-outlook

了解印度、香港、中國和新加坡的最新產業和監管動態。.

亮點：

印度

• 新經濟特區政策的製定：2022年印度預算
• IFSC-GIFT City發布新的基金管理條例

中國和香港

• C-REITs 的新收購和股權融資指南
• 加拿大房地產投資信託基金（C-REITs）新的經濟適用房租賃指南
• 發起人和基金經理人之間的合資企業
• 進一步的政策支持對中國房地產投資信託基金（C-REITs）

新加坡

• 建置綠色資料中心－新加坡解除新建資料中心禁令，推出環境永續標準
• 凡將住宅物業轉入生前信託，均需繳納額外買家印花稅（ABSD）。
• 關於強制合格零售場所遵守守則的擬議立法
• 關於修訂2018年碳定價法以調整碳稅制度的諮詢

鑑於新加坡經濟形勢強勁，預計2022年將實現3.81兆至3兆美元的同比增長，超過疫情前的平均年增長率，高緯環球最新發布的《2022年下半年新加坡市場展望》報告預計，在全球經濟不確定性加劇的情況下，投資者尋求財富保值和多元化的避風港，新加坡整體房地產市場將保持強勁增長的強勁但增長。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-market-outlook-h2-2022