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Knight Frank, in its latest report titled “Singapore Residential Q3 2020 Transaction Volume Rebounded in Q3 Due to Pent-up Demand” highlighted the positive outlook that lies ahead for Singapore’s residential market. Some of the key perspectives include:

  • Prices of non-landed private residential properties (excluding ECs) defied recessionary fears, holding flat at 148.7 in Q3 2020** after rising by 0.4% in the second quarter of the year. Transaction volumes of non-landed residential properties (excluding ECs) more than doubled from the previous quarter, recording 5,895 units in Q3 2020*.
  • Pent-up demand from buyers who deferred their purchases coupled with low interest-rates drove the pick-up in sales momentum from both needs-based buyers and those who feared that prices might increase in the near-term.
  • The resale market also rebounded in Q3 on the heels of the new sale market. A total of 2,480 units were transacted in the secondary market, more than three times the 758 resale units sold last quarter*. More resale transactions were completed as in-person viewings resumed in Phase 2 and owners grew more confident in allowing viewings with falling COVID-19 cases.
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While office rents continued to drop in the downbeat market, tenants seized the opportunity for better relocation options, resulting in high activity in the leasing market during the month. However, landlords further softened their approach and adopted a more realistic stance in negotiating leasing terms to secure tenants, so the majority of tenants tended to renew their leases. As a result, new take-up of Grade-A office space was at an exceptional low level during the month, particularly in the CBD area.

Amid the challenging economic environment, cost-competitiveness remains a pressing consideration for tenants. Going into 2021, we therefore expect to see a continuing decentralisation trend. We also foresee rising demand for co-working space, as more companies, especially small and medium-sized enterprises (SMEs), which have been heavily impacted by the coronavirus-induced recession to actively explore flexible leasing options.

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  • 美國即將進行總統大選，全球經濟复苏仍存在許多不定因素，而投資者多出于風險規避心理，九月地區內地产股票出現下滑。
  • 九月gpr/aprea綜合房地产投资信托指数下挫1.4%，终止了自四月以来的涨势，表现逊于大盘，后者下跌1.1%。
  • 在低利率、高負債能力的支持下，地區物業信托雄心勃勃，逐漸恢復停滯的交易。根據物業資本分析公司Real Capital Analytics數據顯示，就收購體量而言，第二季度體量為2010年以來的歷史最低值，而第三季度地區物業信托收購總額超41亿美元。
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由於美國總統大選在即，投資者避險情緒高漲，加上市場持續憂慮全球經濟復甦仍處於不穩定狀態，因此九月份亞太地區的房地產股下跌。.

GPR/APREA 綜合房地產投資信託基金指數在 9 月下跌 1.4%，結束了自 4 月以來的連續月度升勢，表現遜於跌幅較小的大盤 1.1%。.

在低利率和較高債務能力的支持下，該地區的房地產投資信託基金正在轉向收購，並恢復停滯不前的交易。根據 Real Capital Analytics 的資料，該地區的房地產投資信託基金在第三季的收購金額超過 11 億美元，而第二季的收購金額則創下 2010 年以來的新低。.

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  • 封鎖和社交隔離對許多租戶的業務造成了影響，導致租金減免請求數量空前，給房地產租金收入來源帶來了壓力。.
  • 儘管資產價值走軟，但股票投資人的收益回報卻下降。近期收益回報可能低估了其全部潛在影響，因為遞延租金的提列可能掩蓋了進一步的缺口。.
  • 租金收入下降也可能對債務契約構成壓力，並增加部分貸款的償付壓力。對於違約並被取消贖回權的貸款而言，資產價值下降也可能加劇潛在的損失。.
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當商業租戶無法支付租金時，會對投資者產生什麼影響？為了找到答案，我們採訪了MSCI房地產解決方案研究團隊的執行董事布萊恩·里德。.

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下列 GPR/APREA 指數系列的成分股變更將於以下日期生效 2020 年 9 月 21 日 (開始交易）：

  • GPR/APREA 可投資 100 指數
  • GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數
  • GPR/APREA 綜合指數
  • GPR/APREA 綜合 REIT 指數 (以星號標示)

GPR/APREA 可投資 100 指數

內含物

澳大利亞滙點房地產信託有限公司
香港ESR Cayman Ltd
VNM永信建設開發股份有限公司

排除項目

PHLSM Prime Holdings流動性太低
THAAmata Corp PCL流動性太低

GPR/APREA 可投資房地產投資信託 100 指數

內含物

澳大利亞盛世產業房地產信託基金
土著局Embassy Office Parks REIT

排除項目

JAP醫療保健投資公司流動性太低
SGPSPH REIT流動性太低

GPR/APREA 綜合指數

內含物

澳大利亞AVJennings Ltd
SGPUnited Hampshire 美國房地產投資信託基金 *
TWNReaLy Development&Construction Corp

排除項目

無

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以下 GPR 250 指數和 GPR 250 REIT 指數的初步成分變更（標有星號）將於 2020 年 9 月 21 日（交易開始）生效。.

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資料中心對香港支柱產業的成功發展至關重要，是香港金融、貿易和物流服務高效運作不可或缺的一部分。隨著全球電信的快速發展以及人們對日常生活便利性日益重視科技進步，香港用戶對「雲端運算」、「電子商務」和「高頻交易」等高階資料中心服務的需求空前高漲。根據立法會2013年12月的文件，政府最初在將軍澳預留了三塊地用於建設資料中心。在第一塊地售出後，剩餘的兩塊相鄰地合併為一塊。所有三塊指定用於資料中心的土地最終均被同一資料中心營運商收購。工業用地市場需求依然旺盛；近期政府出售沙田一塊工業用地，並以創紀錄的價格售予全球最大的無線網路營運商中國移動，便印證了這一點。開發商和其他投標者對該地塊的激烈競爭，證明了政府對資料中心短缺以及增加資料中心用地供應的緊迫性的擔憂並非空穴來風。.

隨著香港資料中心服務的持續擴張，政府顯然無法滿足日益增長的土地需求。雖然許多業者可能並不需要整棟資料中心，但對小型雲端運算資料中心的需求卻十分旺盛。 2012年，政府推出一項政策，鼓勵將工業建築改建為資料中心。對於樓齡15年或以上的工業樓宇，將其部分改建為資料中心可免交改建費。此項豁免適用於所有層級的資料中心。由於將工業建築改建為資料中心能夠大幅降低開發成本，老舊工業資產的業主將更有動力將其建築改造為高附加價值的資料中心。因此，可以合理推斷，這項新的政府政策將極大地刺激小型資料中心的供應，有助於滿足眾多企業的需求。.

毋庸置疑，如果香港的目標是成為亞太地區的國際資料中心樞紐，那麼提供合適的土地以及完善的基礎設施和配套設施至關重要。世界科技巨頭Google和Facebook都曾考慮在香港設立資料中心，但最終分別於2013年和2018年放棄了這項計畫。谷歌當時的官方解釋是，香港缺乏可供未來擴張的土地。最終，Google選擇台灣彰化縣的一個地點作為其新資料中心的所在地——該資料中心的規模是原香港將軍澳資料中心的五倍。目前，Google在亞洲經營兩個資料中心，分別位於台灣和新加坡。選擇這些地點的原因有很多，例如地價優惠、能源成本相對較低以及地理位置靠近其亞太總部。此外，利用再生能源也是Google的首要任務之一。 2012年，Google宣布其再生能源使用目標為100%，旨在最大限度地利用清潔能源發電。與之形成鮮明對比的是，香港僅利用再生能源滿足3%的電力需求，正如香港機電工程署所指出的，這與Google所推崇的「綠色理念」背道而馳。香港資料中心和高科技產業的發展似乎受到許多因素的限制，包括發展空間有限、再生能源供應不足以及特區政府反應遲緩。.

除了土地資源外，其他配套設施和人力資源對於香港成為亞太資料中心樞紐也至關重要。一個場所要適合用作資料中心，需要具備一些先決條件，例如較高的層高、靈活的樓層佈局、標準化的消防系統以及足夠的空間來安裝配套設備（變壓器室、備用發電機等）。強烈建議各政府部門，特別是地政署和屋宇署，及時提供並更新相關指引，以加快業主或其授權代理人的申請流程。沒有政府的支持和有利的政策，香港要想在亞太地區成為成功的資料中心樞紐，就無法實現這一目標，從而確保我們在與其他區域城市競爭中的競爭力。.

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資料中心對香港支柱產業的成功發展至關重要，是香港金融、貿易和物流服務高效運作不可或缺的一部分。隨著全球電信的快速發展以及人們對日常生活便利性日益重視科技進步，香港用戶對「雲端運算」、「電子商務」和「高頻交易」等高階資料中心服務的需求空前高漲。根據立法會2013年12月的文件，政府最初在將軍澳預留了三塊地用於建設資料中心。在第一塊地售出後，剩餘的兩塊相鄰地合併為一塊。所有三塊指定用於資料中心的土地最終均被同一資料中心營運商收購。工業用地市場需求依然旺盛；近期政府出售沙田一塊工業用地，並以創紀錄的價格售予全球最大的無線網路營運商中國移動，便印證了這一點。開發商和其他投標者對該地塊的激烈競爭，證明了政府對資料中心短缺以及增加資料中心用地供應的緊迫性的擔憂並非空穴來風。.

隨著香港資料中心服務的持續擴張，政府顯然無法滿足日益增長的土地需求。雖然許多業者可能並不需要整棟資料中心，但對小型雲端運算資料中心的需求卻十分旺盛。 2012年，政府推出一項政策，鼓勵將工業建築改建為資料中心。對於樓齡15年或以上的工業樓宇，將其部分改建為資料中心可免交改建費。此項豁免適用於所有層級的資料中心。由於將工業建築改建為資料中心能夠大幅降低開發成本，老舊工業資產的業主將更有動力將其建築改造為高附加價值的資料中心。因此，可以合理推斷，這項新的政府政策將極大地刺激小型資料中心的供應，有助於滿足眾多企業的需求。.

毋庸置疑，如果香港的目標是成為亞太地區的國際資料中心樞紐，那麼提供合適的土地以及完善的基礎設施和配套設施至關重要。世界科技巨頭Google和Facebook都曾考慮在香港設立資料中心，但最終分別於2013年和2018年放棄了這項計畫。谷歌當時的官方解釋是，香港缺乏可供未來擴張的土地。最終，Google選擇台灣彰化縣的一個地點作為其新資料中心的所在地——該資料中心的規模是原香港將軍澳資料中心的五倍。目前，Google在亞洲經營兩個資料中心，分別位於台灣和新加坡。選擇這些地點的原因有很多，例如地價優惠、能源成本相對較低以及地理位置靠近其亞太總部。此外，利用再生能源也是Google的首要任務之一。 2012年，Google宣布其再生能源使用目標為100%，旨在最大限度地利用清潔能源發電。與之形成鮮明對比的是，香港僅利用再生能源滿足3%的電力需求，正如香港機電工程署所指出的，這與Google所推崇的「綠色理念」背道而馳。香港資料中心和高科技產業的發展似乎受到許多因素的限制，包括發展空間有限、再生能源供應不足以及特區政府反應遲緩。.

除了土地資源外，其他配套設施和人力資源對於香港成為亞太資料中心樞紐也至關重要。一個場所要適合用作資料中心，需要具備一些先決條件，例如較高的層高、靈活的樓層佈局、標準化的消防系統以及足夠的空間來安裝配套設備（變壓器室、備用發電機等）。強烈建議各政府部門，特別是地政署和屋宇署，及時提供並更新相關指引，以加快業主或其授權代理人的申請流程。沒有政府的支持和有利的政策，香港要想在亞太地區成為成功的資料中心樞紐，就無法實現這一目標，從而確保我們在與其他區域城市競爭中的競爭力。.

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