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概述

       全球公債市場2021年開局慘淡，第一季投資人因此跌至2016年第四季以來的最低點，同時，美國10年期公債基準上漲超80個基點。由於債券利率在三月一路攀升，達一年來最高水平，在疫情爆發前，任何跌勢都不會持續太久。這主要得益於亞太股票市場投資者對估值過高的擔憂。

       從疫情中奪取最多的科技股在此次引發售股浪潮中首當其衝，尤其是受到中國股市在國內的反措施壟斷影響。而投資基金Archegos Capital的崩盤也讓金融股感到緊張，使得該股市下跌億的資金。這也讓亞太地產股指數整體股票基準。

亞太房地產上市公司股票

        GPR/APREA綜合上市房地產指數反彈1.8%，其中，澳洲地產股在合訂預期的推動下，在亞太地區的成長中處於領先地位。澳洲經濟在2020年最後一季的GDP成長預期，隨著調控放寬，住宅價格也持續上漲。日本股票的表現也隨之大盤，主要得益於其最大的恐慌，以及防疫放鬆措施對市場信心的提升。同時，中國股市的漲幅受到限制，前期支持政策力道將縮小，有初步顯示中國經濟復甦正在進一步提速。

       繼合併辦公和零售REITs之後，凱德集團緊接著宣布一項企業重組計劃，將其開發部門封閉，將其投資管理部門獨立為專門的基金管理和創收業務。作為一家獨立上市的公司，凱德投資管理將成為亞洲資產管理規模最大的房地產投資管理公司，以及全球第三大上市房地產投資管理公司，創立布魯克菲爾德資產管理與百仕通。

亞太房地產投資信託基金

       亞太REITs三月上漲1.9%，地區主要市場普遍上行。除澳洲信心和工業信託表現強勁外，日本REITs也憑藉其住宅REITs表現強勁，使得該版塊在3月亞太地區最高回報率。由於缺乏推動收益成長的規模，零售和酒店業失去成長動能。

        同時，在房地產恐慌Filinvest向防疫證券交易所有關部門註冊募股後，不到一年，防疫已準備推出其支REIT。該REIT第三主要由Filinvest發展的某商業區業務流程辦公資產組成，如果允許超額配售，則此次爆發預計能募集149億披索。

        自去年底以來，投資逐漸恢復活力，新加坡上市REITs重新積極尋找投資邊境資產的機會，並於今年第一季完成25億美元的交易量，收購總額趕超去年。同時，豐樹物流信託首次進軍印度，以約8,440萬新元的價格收購了位於普納的倉庫。起飛REIT籌集了最大的邊境資產，貢獻超17億美元，其中包括起飛REIT在歐洲收購的首個資料中心。

前景展望

       在疫情爆發一年後，亞太地產股已從三月低潮中強勢反彈。但亞太房地產投資信託基金表現顯著帶動大盤房地產指數，為投資人帶來接近38%的報酬率，儘管仍落後於亞太股市。

       由於基數效應放大預期，短期內經濟前景仍存在不確定性。再加上由於變數病毒導致病例數量激增，無疑也為未來增加了更多的不確定性。供給必然和大宗商品價格上漲將著持續不平衡，甚至是面對經濟復甦的混亂，投資者將繼續債券上漲和政策收緊帶來的影響。

         然而，亞太地區REITs所提供的差距仍然可觀，在一些已開發市場通常能接近200個基點，甚至更高。隨著經濟活動常態化，持續的通貨再膨脹貿易或與全球經濟復甦同步保持一致。 REITs無疑將在這一背景下進一步增長。如果在經濟小區回升的前提下，壓力捲土重來，那麼就需要權衡彼此間的利弊。

概述

2021年開始，全球公債市場遭遇重創，經歷了自2016年第四季以來投資人最糟糕的季度之一，10年期美國公債基準殖利率飆升超過80個基點。然而，任何回檔都曇花一現，債券殖利率在3月持續攀升，並在疫情爆發前達到一年多來的最高水準。收益率的飆升也給該地區的股市帶來了壓力，投資者對過高的估值感到擔憂。.

疫情期間受益最大的科技股遭遇了拋售潮，這在很大程度上得益於中國政府對其本土反壟斷行為的打擊。此外，投資基金Archegos Capital的倒閉也令金融股受到衝擊，該股面臨數十億美元的損失。這推高了該地區房地產股的表現，使其超越了整體股票指數。.

上市房地產

GPR/APREA上市房地產綜合指數回報率為1.8%，其中澳洲房地產股領漲該地區，主要得益於其捆綁式信託基金的強勁表現。隨著限制措施的放鬆，澳洲經濟在2020年第四季公佈了超出預期的GDP成長，住宅價格也持續上漲。日本股市也表現出色，這主要得益於其大型開發商的強勁表現，而緊急措施的解除提振了市場情緒。同時，由於投資人預期政策支持力道將會減弱，且經濟復甦跡象進一步增強，中國股市漲幅受到限制。.

繼辦公大樓和零售房地產投資信託基金合併之後，凱德集團宣布進行公司重組，將其開發部門私有化，並將其投資管理部門剝離出來，使其成為一家專注於基金管理和費用收入的純粹業務公司。這家獨立上市的公司——凱德投資管理有限公司——將成為亞洲最大的房地產投資管理公司（以資產管理規模計算），並位列全球第三大上市房地產投資管理公司，僅次於布魯克菲爾德資產管理公司和黑石集團。.

房地產投資信託基金

亞太地區房地產投資信託基金（REITs）3月上漲1.91兆美元，主要市場普遍上漲。除了澳洲多元化和工業信託基金的強勁回報外，日本房地產投資信託基金（J-REITs）也受益於住宅房地產投資信託基金（Residential REITs）的強勁表現，推動該板塊在3月份創下亞太地區最高回報率。由於缺乏進一步上漲的催化劑，零售和飯店板塊的上漲勢頭有所減弱。.

同時，菲律賓預計在不到一年的時間內推出第三隻房地產投資信託基金（REIT）。開發商菲利賓投資公司（Filinvest）已向該國交易所提交了發行申請。該REIT主要包含菲利賓投資公司在其整體開發的商業區內的BPO辦公資產，如果超額配售選擇權被行使，預計將籌集149億菲律賓比索。.

隨著去年底投資活動強勁復甦，新加坡上市的房地產投資信託基金（REITs）繼續保持跨境資產收購的勢頭。繼第一季達成100兆美元（1,000億至4兆美元）的交易後，該產業的收購總額可望超過去年同期水準。值得注意的是，豐樹物流信託首次進軍印度市場，斥資約8,440萬新加坡元（1,000萬至4兆美元）收購了位於浦那市的兩處倉庫。起飛房地產投資信託基金（Ascendas REIT）是最大的投資方，投資額超過17億美元（1,000萬至4兆美元），其中包括該信託基金在歐洲的首批資料中心收購。.

展望

疫情爆發一年後，亞太地區的房地產股票已從3月的低點強勁反彈。儘管該地區的房地產投資信託基金（REITs）表現顯著優於整體房地產指數，為投資者帶來了接近38%的回報，但它們仍然落後於亞太股市。.

短期前景仍將波動，基數效應會放大通膨預期。此外，近期新病毒變種病例激增無疑會加劇未來的不確定性。鑑於供應短缺的陰影和商品價格上漲預示著經濟復甦將持續進行，儘管過程可能不均衡且有時混亂，投資者將繼續應對債券殖利率上升以及政策收緊的影響。.

儘管如此，該地區房地產投資信託基金（REITs）提供的利差仍然可觀，通常接近200個基點，在一些已開發市場甚至更高。隨著經濟活動逐步恢復正常，持續的通膨交易可能與全球經濟同步復甦相一致。毫無疑問，REITs將受益於此，進一步推高價格。而通膨壓力的回歸，如果能夠有序進行，則是不可避免的權衡。.