資本市場

關鍵預測與展望：物流與工業市場

•亞太地區對物流空間的需求一直受到零售業從實體店向線上轉型這一長期趨勢的支撐。新冠疫情大大推動了電子商務交易量的成長，而冷鏈產業的擴張和新基礎設施的建設將進一步刺激需求。 •大多數投資者和開發商已將物流倉庫視為核心資產類別。.
•由於中國一線城市需求旺盛而供應有限，租戶和業主可能不得不在遠離主要中心的地區尋找空間和機會。.
•儘管日本一些小型現代化物流集群（例如東京附近的流山/柏市和大阪附近的茨城市）擁有亞太地區規模最大、技術最先進的倉庫，但其現代化物流設施的供應仍然嚴重不足。由於現代化倉庫供應稀缺，投資者和開發商可以對舊倉庫進行增值改造。拆除重建已成為日益普遍的做法。.
澳洲擁有充足的A級物流資產，但這些資產持有量極低，空置率遠低於長期平均。投資者應考慮購買資產組合以實現規模化投資。.
•在印度，孟買和德里首都區的空置率為10-11%，而其他物流集群的空置率為15-30%。除德里首都區外，所有市場的2020年新增供應量均不大。.
新加坡是亞洲物流市場服務最完善的地區之一，人均甲級物流物業存量（以建築面積計算）為0.8平方公尺（相較之下，大阪或華南地區不足0.2平方公尺）。因此，新加坡的空置率為11.71兆令吉，我們預期未來五年平均年租金成長率將較為溫和，為0.81兆令吉。.
冷鏈配送需求正飆升。展望未來，我們預計大型專用冷鏈倉庫將建在港口和交通樞紐附近，而翻新的冷鏈倉庫將建在靠近城市的地方，以便於貨物配送。租戶和業主都將在這兩種類型的倉庫中找到商機。.

2020年，印度房地產業的私募股權投資較2019年減少了231兆至3兆美元。目前，投資者也關注其他資產以及需要最後一公里融資的項目。投資公司和全球開發商正在印度承擔開發風險，並建造辦公園區。.

我們建議投資者為處於建設最後階段的停滯項目提供資金。這些項目風險較低，因為專案審批手續已經到位。.

> 我們還建議投資者專注於物流和數據中心資產，透過將其轉換為房地產投資信託基金 (REIT) 來利用這些行業的成長。.

報告要點：

• 2020 年第四季度，新加坡整體房地產投資銷售額較上季成長三倍，年增一倍，達到 144 億新加坡元（109 億美元），主要得益於 REIT 合併。.
  
• 第四季住宅投資銷售額較上季成長 92.61 兆令吉，較去年同期成長 94.21 兆令吉，主要原因是公共和私人土地銷售的復甦，其中包括兩筆集體出售。.
• 凱德商用信託（CMT）透過合併收購了凱德商業信託（CCT）的六個辦公大樓和兩個綜合用途開發項目，這在一定程度上推動了第四季度商業投資銷售額的激增，環比增長228%，同比增長509%，達到86.9億新加坡元（65.7億美元）。.
• 由於 ESR REIT 與 Sabana REIT 的擬議合併失敗，第四季度工業投資銷售額環比下降 9.3%，年減 82.1%。.

隨著更多科技公司設立中心以及全球經濟復甦，預計2021年投資銷售額將進一步成長，新加坡仍將是受歡迎的投資目的地。.

由於缺乏大型企業，區域市場表現平平，但部分市場已出現改善跡象。.

• 與業內普遍預期相反，該地區在2020年第四季出現了一些微弱的復甦跡象。世界各國政府普遍認為應繼續實施旅行禁令並關閉邊境。少數國家已開通雙邊旅行綠色通道，但都非常謹慎，因為感染人數仍在每日攀升，並且出現了病毒變異株的跡象。由於飯店業的未來仍不明朗，飯店交易活動持續低迷。.
• 2020年第四季，亞太地區飯店投資市場交易額為19.76億美元，共30筆交易，較2019年第四季下降8113兆美元。本季表現最佳的三大市場為印度、澳洲和韓國，這三大市場的交易金額佔6513兆美元。.
• 印度在該地區僅完成了一筆價值 $2.82 億美元的高調酒店交易，年減 44%，位居榜首。.
• 除馬來西亞外，澳洲是該地區唯一一個在本季飯店投資成長的市場。澳洲報告了五筆交易，總額達100萬至2.19億美元，年增3兆美元。.
• 韓國仍名列前三市場，交易額達1.17億美元（12筆交易），較去年同期下降7713兆美元（2019年第四季）。.

變化的景觀

新冠疫情將對亞太地區的商業不動產產業產生深遠影響。疫情雖然為本已遭受重創的零售業雪上加霜，卻也透過蓬勃發展的電子商務產業為工業地產注入了新的活力。許多B2C企業被迫迅速調整經營模式，因為許多市場的封鎖和出行限制促使零售活動大幅轉向線上。這些轉變在很大程度上推動了整個地區的線上零售額成長和滲透率提升，而這與市場成熟度無關。. 

當我們觀察亞太地區幾個重點市場的線上零售滲透率成長率時，這一點顯而易見。 2020年，這些市場的線上滲透率平均每年增長14%。我們預計這種成長在短期內不會放緩，滲透率應該會進一步提高，並有可能達到中國大陸和韓國等區域領先市場。. 

雲端運算、人工智慧與 5G 加速全球資料中心發展與投資成長

根據高纬环球的《全球数据中心市场比较》，数据中心曾经是全球企业的后顾之忧，如今已成为信息经济的基石，在过去十年中，已有超过 $1000 亿美元涌入该资产类别。.

全球市場比較是第一份同類型的資料中心報告，公開討論選址和投資的頂尖市場並對其進行排名。本研究揭示了高纬环球代表客户开展所有数据中心工作的思维过程，提供了严谨的分析方法，以实现最大价值。.

本研究評估了全球 1,189 個資料中心，利用獨特的加權方法對 48 個全球市場進行排名，並得出我們的整體十大外部連結市場。.

市場好轉：復甦可望在2021年為全球投資帶來501兆至3兆美元的成長

高力國際預計，隨著全球房地產市場復甦，2021年下半年投資活動將激增5,010兆美元。

由於投資者手握大量可用資金，並尋求彌補先前的損失，高力國際預計2021年總投資活動將增加至多50%。我們的全球投資者調查結果顯示，所有地區的98%投資者計劃今年擴大其投資組合，其中約60%投資者計劃擴大超過10%，包括23%投資者希望擴大20%或更多。.

隨著市場挑戰緩解，第二季收購活動將加速進行。

新冠疫苗的推廣將對市場產生非常正面的影響，而英國脫歐貿易協定和美國大選結果的出爐，則為全球地緣政治穩定提供了亟需的確定性。這些因素將有助於推動2021年市場成長。儘管許多投資者希望儘早入場，並在第一季度尋找收購目標，但高力國際的專家認為，由於第一季旅行前景仍存在不確定性，市場活動的反彈將從第二季開始增強。.

一線城市辦公大樓仍然是首選資產。

關於「辦公大樓消亡」的說法似乎為時過早，辦公大樓仍然是全球主要的資產投資目標。紐約、倫敦和雪梨等主要商業中心的辦公大樓市場規模龐大且流動性強，使投資者能夠輕鬆進行交易，從而支持核心型、核心增值型和價值提升型投資策略。重新定位辦公大樓資產以達到健康、永續性和技術基準是投資者的明確優先事項，旨在實現長期價值。.

儘管全球大部分地區的房地產市場在進入今年第二季度後加速放緩，但全球兩個主要城市（均位於中國）的收購趨勢卻轉趨正面。全球成交量在今年三月左右開始減弱，但亞太地區的疲弱勢頭早已顯現，因為該地區前十大都會區在第一季均出現雙位數字的跌幅。相比之下，歐洲和美國超過半數的主要都會區在本季較後時間因經濟停工和旅遊限制而錄得交易活動增加。.

截至 2018 年 12 月 31 日的一年中，NZ$ 的總體活動量創下歷史新高，達到 1,698.9 米，比 2017 年（$ 989.6 米）增加了 $ 709.3 米，並且顯著高於自 2003 米）增加了 20031 年首次調查。.

2018 年，中端市場投資活動依然強勁，投資額達到 2.45 億英鎊，儘管低於 2017 年創下的 3.337 億英鎊的峰值。已披露交易價值的撤資活動從 2017 年的 6,240 萬英鎊增至 2018 年的 1.008 億英鎊。.

同時，2018年是創投活動創紀錄的一年。投資額增至$2.697億美元，而同期撤資額下降。收購活動仍在繼續，但低於2016年的峰值水平，投資額為$5.79億美元，撤資額為$5.034億美元。

安永全球私募股權撤資研究報告重點關注私募股權公司在韌性與波動並存的市場環境下應如何制定退出策略。這份2019年的報告是基於對100位全球私募股權主管的訪談。該調查由Acuris於2018年9月至11月期間進行。.

過去12個月裡，我們看到…

安永全球私募股權撤資研究報告重點關注私募股權公司在韌性與波動並存的市場環境下應如何制定退出策略。這份2019年的報告是基於對100位全球私募股權主管的訪談。該調查由Acuris於2018年9月至11月期間進行。.

過去12個月，隨著私募股權公司剝離投資組合公司，我們看到了極具吸引力的估值和激烈的資產競爭。在經歷了長期的交易熱潮後，私募股權退出活動在2018年趨於穩定。然而，從歷史標準來看，退出活動仍然十分活躍，許多公司預計這一強勁勢頭將在2019年延續。.