資本市場

主要予測と展望：物流・産業市場

•アジア太平洋地域全体では、実店舗からオンライン小売への長期的なシフトが物流スペースの需要を支えてきました。COVID-19の影響でeコマースの取引量が急増する一方で、コールドチェーンセクターの拡大と新たなインフラ整備も需要をさらに押し上げると予想されます。•多くの投資家やデベロッパーは、既に物流倉庫を中核的な資産クラスと見なしています。.
•中国の一級都市では需要が堅調で供給が限られているため、テナントやオーナーは主要中心地から離れた場所でスペースや機会を探さなければならない可能性があります。.
•日本は、近代的な物流施設の不足が顕著です。小規模な近代的な物流施設群（東京近郊の流山市・柏市、大阪近郊の茨木市など）には、アジア太平洋地域最大級かつ最先端の倉庫が整備されています。近代的な施設の供給が少ないため、投資家や開発業者は、古い倉庫にバリューアップ戦略を適用することができます。取り壊しと建て替えはますます一般的になっています。.
•オーストラリアにはグレードAの物流施設が豊富にありますが、保有比率が高く、空室率は長期平均を大きく下回っています。投資家は規模の拡大を図るために、資産ポートフォリオの取得に積極的に取り組むべきです。.
•インドでは、ムンバイとデリー首都圏の空室率は10～11%ですが、その他の物流クラスターの空室率は15～30%です。2020年の新規供給は、デリー首都圏を除くすべての市場で控えめです。.
•シンガポールは、アジアで最も物流施設の充実した市場の一つであり、延床面積ベースで一人当たりグレードAの在庫は0.8平方メートルです（大阪や華南では0.2平方メートル未満です）。その結果、空室率は11兆7100億トンに達し、今後5年間の賃料平均上昇率は0兆8100億トンと緩やかに推移すると予想しています。.
•コールドチェーン配送の需要は急増しています。今後、港湾や交通ハブの近くには大型の専用コールドチェーン倉庫が建設される一方、物流の利便性を考慮し、都市部に近い場所に改装されたコールドチェーン倉庫が建設されることが予想されます。テナントやオーナーは、どちらのタイプにもビジネスチャンスを見出すでしょう。.

2020年、インドの不動産セクターへのプライベート・エクイティ投資は2019年比で231TP3兆円減少しました。投資家は現時点で、代替資産やラストマイル資金調達を必要とするプロジェクトにも注目しています。投資会社や世界的なデベロッパーは、インドで開発リスクを負い、オフィスパークを建設しています。.

> 建設の最終段階にある停滞しているプロジェクトへの投資家の出資を推奨します。これらのプロジェクトは既に承認を得ているため、リスクが軽減されます。.

> また、投資家には、物流およびデータセンター資産に注目し、不動産投資信託 (REIT) に転換することで、これらの分野の成長を活用することを推奨します。.

レポートのハイライト:

• 2020年第4四半期、シンガポールの不動産投資売上高は、主にREITの合併により、前四半期比で3倍、前年同期比で2倍の1兆4千億シンガポールドル（1兆4千億米ドル）に増加しました。.
  
• 第4四半期の住宅投資販売は、2件の共同販売を含む公的および民間の土地販売の回復により、前四半期比92.6%、前年比94.2%増加しました。.
• キャピタランド・モール・トラスト（CMT）は、キャピタランド・コマーシャル・トラスト（CCT）の6つのオフィスビルと2つの多目的開発を合併により取得しました。この合併は、第4四半期の商業投資売上高の急増に貢献し、前四半期比2281億3千万米ドル、前年同期比5091億3千万米ドルの1億4千万86.9億米ドル（1億4千万65.7億米ドル）に達しました。.
• 第4四半期の産業投資売上高は、ESR REITとSabana REITの合併案が頓挫したため、前四半期比9.3%、前年比82.1%の減少となった。.

より多くのテクノロジー企業が拠点を設立し、世界経済が回復する中、シンガポールは引き続き好ましい投資先であり続け、2021年には投資販売量がさらに増加する見込みです。.

大手企業の不在により地域の業績は低調だが、一部の市場では改善の兆しが見られる。.

• 業界の予想に反して、この地域は2020年第4四半期にわずかな回復の兆しを見せました。渡航禁止措置と国境閉鎖を維持するという合意は、世界各国政府の間で共有されています。一部の国は二国間渡航のグリーンレーンを設けていますが、感染者数は依然として日々増加しており、ウイルスの変異株の出現の兆候も見られるため、非常に慎重な対応にとどまっています。ホスピタリティ業界の将来が依然として不透明な中、ホテルの取引活動は依然として低迷しています。.
• 2020年第4四半期、アジア太平洋地域におけるホテル投資市場の取引額は、30件の取引で1兆4,976億米ドルとなり、2019年第4四半期と比較して8兆1,100億米ドル減少しました。今四半期の取引額上位3市場は、インド、オーストラリア、韓国で、これら3市場が取引額全体の6兆5,100億米ドルを占めました。.
• インドは、注目度の高いホテル取引が1件のみで、その価値は1兆4,282億米ドルで、前年比4億4,130万米ドルの減少となり、この地域をリードしました。.
• マレーシアに加え、当四半期にホテル投資が増加した地域唯一の市場はオーストラリアでした。オーストラリアでは5件の取引が報告され、総額は1兆4,219億米ドルに達し、前年同期比で2兆7,130億米ドル増加しました。.
• 韓国は、12件の取引で1兆4,117億米ドルの取引量となり、2019年第4四半期から7兆7,130億米ドル減少し、引き続き上位3市場の1つとなった。.

変化した風景

新型コロナウイルス感染症のパンデミックは、アジア太平洋地域全体の商業不動産セクターに永続的な影響を残すでしょう。既に打撃を受けていた小売セクターにさらなる痛みをもたらした一方で、多くの市場でロックダウンと移動制限が実施され、多くのB2C企業が実店舗型小売への大きなシフトを迫られたことで、eコマース業界の活況を通じて産業セクターにさらなる追い風となりました。こうした動きの多くは、市場の成熟度に関わらず、地域全体でオンライン小売売上高の伸びと浸透率の向上につながっています。. 

これは、アジア太平洋地域のいくつかの主要市場におけるオンライン小売の浸透率の成長率を見ると明らかです。2020年のオンライン浸透率は前年比で平均14%増加しています。この成長は短期的に鈍化するとは予想されておらず、浸透率はさらに上昇し、中国本土や韓国などの地域のリーダーに匹敵する可能性があります。. 

クラウドコンピューティング、AI、5Gが世界中のデータセンター開発と投資の成長を加速

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの世界データセンター市場比較によると、かつてはグローバル企業にとって後回しにされていたデータセンターが、今や情報経済の礎となっており、過去 10 年間で 1000 億から 1,000 億を優に超える資金がこの資産クラスに投入されています。.

「グローバル市場比較」は、この種のデータセンターレポートとしては初となる、立地選定と投資における主要市場を率直に議論し、ランキング付けしたレポートです。本調査は、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドがクライアントのために提供するあらゆるデータセンター業務の根底にある思考プロセスを明らかにし、最大限の価値を生み出すための厳密かつ分析的なアプローチを提供します。.

この調査では、世界中の 1,189 のデータ センターを評価し、独自の加重手法を使用して 48 の世界市場をランク付けし、総合トップ 10 の外部リンク市場を算出しました。.

市場の好転：回復により2021年には世界の投資が50%増加する可能性

コリアーズは、世界の不動産市場の回復に伴い、2021年後半に投資活動が急増すると予想している。

投資家が多額の投資余力を抱え、失った資産を補おうとしていることから、コリアーズは2021年の投資活動全体は最大50%増加すると予想しています。当社のグローバル投資家調査結果によると、今年、全地域の投資家の98%がポートフォリオの拡大を目指しており、約60%が10%以上の拡大を目指しており、そのうち23%は20%以上の拡大を望んでいます。.

市場の課題が緩和され、第2四半期に買収が加速する見込み

COVID-19ワクチンの普及は市場に非常に好影響を与えるでしょう。また、ブレグジット（英国のEU離脱）の貿易協定と米国の選挙結果による世界的な地政学的安定は、待望の確実性をもたらします。これらの要因は2021年の市場成長を牽引するでしょう。多くの投資家は第1四半期に早期に投資を開始し、買収案件を特定しようとしていますが、コリアーズの専門家は、第1四半期の旅行に関する不確実性が長引いたため、第2四半期以降は投資活動の回復が加速すると考えています。.

都市の一流オフィスビルは依然として最適な資産である

「オフィスの終焉」という報道は時期尚早のようです。オフィスは依然として世界的に主要な資産ターゲットです。ニューヨーク、ロンドン、シドニーといった主要商業ハブにおけるオフィスセクターの規模と流動性は、投資家にとって容易な取引を可能にし、コア、コアプラス、そしてバリューアッド戦略を支えています。オフィス資産を健全性、持続可能性、そして技術基準を満たすように再構築することは、投資家にとって明確な優先事項であり、長期的な価値をもたらします。.

不動産市場は世界の大部分で減速しつつありましたが、今年第2四半期にかけて加速しました。しかし、中国の2つの主要都市では、買収動向が好転しました。世界の取引量は今年3月頃から減少し始めましたが、アジア太平洋地域では既に弱含みが見られ、同地域の上位10都市すべてが第1四半期に2桁の減少を記録しました。一方、欧州と米国では、経済活動の停止と渡航制限が四半期後半に実施されたため、主要都市の半数以上で取引件数が増加しました。.

2018年12月31日までの1年間は、総活動額がNZ$1,698.9mという記録的な水準となり、2017年（$989.6m）から$709.3m増加し、2003年の最初の調査以来の平均$870.2mを大幅に上回りました。.

2018年も中規模市場の投資活動は引き続き好調で、投資額は2017年の最高額$333.7百万からは減少したものの、$245.0百万ドルに達しました。公表されている取引額による投資撤退活動は、2017年の$62.4百万ドルから2018年には$100.8百万ドルに増加しました。.

一方、2018年はVC活動にとって記録的な年となりました。投資額は$2億6,970万米ドルに増加し、ダイベストメントは減少しました。バイアウト活動は継続していますが、2016年のピーク時よりも低い水準で、投資額は$5億7,900万米ドル、ダイベストメントは$5億3,400万米ドルとなりました。

EYグローバル・プライベート・エクイティ・ダイベストメント調査は、回復力がありながらも不安定な市場において、PEが出口戦略にどのように取り組むべきかに焦点を当てています。2019年のレポートは、世界中のプライベート・エクイティのエグゼクティブ100名へのインタビューに基づいています。この調査は、2018年9月から11月にかけてAcuris社によって実施されました。.

過去 12 か月間で、次のようなことが起こりました。

EYグローバル・プライベート・エクイティ・ダイベストメント調査は、回復力がありながらも不安定な市場において、PEが出口戦略にどのように取り組むべきかに焦点を当てています。2019年のレポートは、世界中のプライベート・エクイティのエグゼクティブ100名へのインタビューに基づいています。この調査は、2018年9月から11月にかけてAcuris社によって実施されました。.

過去12ヶ月間、プライベートエクイティ（PE）ファームがポートフォリオ企業を売却する中で、魅力的なバリュエーションと資産獲得競争が見られました。PEのエグジットは、長期間に渡って活発な取引が続いた後、2018年には横ばいとなりました。しかしながら、歴史的に見ると、エグジット活動は依然として活発であり、多くのファンドは2019年もこの好調なペースが続くと予想しています。.