資本市場

萊坊的 亞太視野：超越常規 該報告揭示了新興的投資勢頭，並確定了主要的投資目的地，其中私人資本發揮了至關重要的作用。.

主要亮點：

• 亞太地區房地產投資的主要趨勢
• 降息對投資的預期影響
• 亞太地區的交易流量預示著下半年（H224）的復甦。
• 2024年是澳洲和香港辦公室的絕佳年份。
• 聚焦澳洲、日本、新加坡、韓國和香港特別行政區
• 通膨回歸刺激日本房地產市場

美國央行四年來首次調降利率0.5個百分點。亞太地區部分市場已跟進或計劃在下一季採取類似措施。.

2024 年第三季度，該地區辦公大樓市場的資本化率變動最大，本報告涵蓋的 18 個城市中有 8 個報告了變化。.

2024年第三季主要亮點 

辦公區域

• 澳洲 交易活動增加，這表明收益率可能走軟。.
• 在 曼谷, 辦公大樓市場的資本化率較上季保持穩定。然而，甲級辦公室供應量的增加，加上新進入市場的企業數量有限，可能會在短期內對入住率構成下行壓力。.
• 主要城市 中國, 包括北京和上海在內的許多城市，大量新增供應湧入市場，對租金和入住率造成壓力。整體交易的缺乏（這通常是市場信心的關鍵指標）加劇了市場普遍存在的謹慎情緒。.
• 香港’高空置率給辦公室租賃市場帶來挑戰，導致甲級辦公室租金和資本價值下降。資本化率略有回落，投資人對辦公室資產仍保持謹慎態度。.
• 在 印度, 科技企業積極吸引機構和個人投資者的投資，顯著增加了流入辦公大樓市場的資金。班加羅爾上一季辦公大樓吸收量創歷史新高，推動了租金上漲。.
• 首爾 儘管租賃活動有所放緩，但由於供應有限，預計該市場仍將是房東青睞的市場。.
• 優質辦公室的價值應會繼續受到健康租金和較低利率的支撐，凸顯了資產價格的穩定性。 新加坡.

零售業

• 零售支出 奧克蘭 已經趨於穩定，預計在利率和稅率下調的支持下將會復甦。.
• 在 曼谷, 零售市場保持穩定，租金和入住率均保持不變，並可能在年底前保持穩定。.
• 班加羅爾’該國有組織的零售業交易量有限，主要受機構資本驅動，因此資本化率維持穩定。但市中心商業街零售空間的需求明顯成長。.
• 在 香港, 隨著旅遊業復甦步伐加快，商業街商舖租金開始顯現復甦跡象，但本地消費者的出境消費在一定程度上抑制了零售銷售的反彈。由於租金成長基數較低，資本化率上升，本季部分零售資產的出售為投資者提供了頗具吸引力的收益。.
• 捷運 馬尼拉 購物中心正在進行大量的翻新和擴建，導致零售空置率從 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持穩定，預計房地產價值也將隨之保持穩定。.
• A級購物中心的租賃活動 孟買 由於零售商預期即將到來的節日季期間平均交易時長（ATD）將有所提升，因此市場仍然保持強勁。儘管該市供應量增加，且參與此類資產交易的資金有限，但預計資本化率仍將維持在當前範圍內。.

工業部門

• 工業部門的資本化率 奧克蘭 經過漫長的寬鬆週期後，市場趨於穩定。開發活動放緩，預計將限制2024年全年空置率的上升幅度。.
• 在 班加羅爾, 投資者對工業資產類別的情緒基本上保持不變，這反映在整個市場的資本化率保持穩定。.
• 香港 交易量一直較低；然而，由於第三季一筆引人注目的高品質物流交易——利豐中心，投資活動環比激增。.
• 在 雅加達, 工業需求主要由汽車產業、資料中心以及服務於電子商務、快速消費品 (FMCG) 和物流的現代化倉庫所驅動。這一增長一直保持穩定，波動幅度很小。.
• 首爾’該國的工業投資活動有所改善，並緩解了市場對供應過剩的擔憂。.

儘管由於降息延遲，澳洲的房地產市場活動仍然有限，但隨著價格體系的調整，一些買家正重返零售業。飯店和住宅產業也吸引了投資者的目光。 2024年下半年將是最佳的購屋時機，因為一些賣家預計降息週期將在年底前到來。.

在香港特別行政區，商業房地產投資貸款價值比（LTV）的放寬提振了賣方的信心和流動性，導致折價和不良資產交易機會減少。由於辦公室市場持續面臨價格調整壓力，更多投資者開始關注學生公寓和資料中心等細分領域。.

2024年第一季度，日本房地產投資信託基金（J-REITs）和國內房地產公司支撐了日本的投資規模。然而，在全球高利率環境下，外國買家的活動已減弱。投資人對優質辦公室和飯店的需求依然強勁，但對住宅領域的選擇則更加謹慎。.

受貸款利率下調的提振，韓國市場情緒持續改善。隨著殖利率持續上升和融資成本下降，預計到2024年底，韓國將實現正收益。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

辦公大樓：儘管實地考察和諮詢量有所增加，但由於租戶對成本的謹慎態度，以及第一季歷來是交易淡季，2024年第一季的租賃活動並未相應增長。租戶在短期內可能仍將保持謹慎的支出和選址態度。.

零售業：租賃市場以擴張為主，升級和搬遷活動也有所增加。奢侈品和餐飲業的需求最為旺盛。儘管零售商仍對地理位置較為敏感，但在房源緊張的市場，需求正向次要區域蔓延。.

物流：本季需求放緩，而這段時間通常是交易淡季。由於銷售成長放緩，資本支出控制更加嚴格，租賃活動受到抑制。第三方物流 (3PL) 用戶的需求持續穩定，這得益於成本優化和外包策略。.

投資：亞太地區商業房地產投資金額較上月下降41兆美元至10兆美元，主因是工業地產投資減少。由於市場普遍預期的降息遲遲未至，投資人紛紛持觀望態度，多數買家選擇等待進一步的重新定價機會，因為負收益的局面依然存在。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024

在本亞太地區報告涵蓋的 19 個市場中，有 11 個市場在 2024 年第一季經歷了資本化率的變化。.

亞洲市場維持穩定，沒有特定因素影響資本化率的波動。澳洲和紐西蘭引領了該地區的變化，所有受訪城市的資本化率均上升，尤其是在辦公大樓和工業地產領域。.

2024年第一季主要亮點

辦公區域

• 在澳大利亞，繼2023年交易量下降72%之後，2024年第一季的成交量仍然有限。截至目前，2024年第一季的銷售情況持續顯示資本化率正在走軟。.
• 儘管銷售交易活動有限，但由於部分優質辦公大樓租金上漲，曼谷辦公大樓市場的資本化率略有上升。.
• 北京辦公室需求顯著下降，導致全市空置率年增率達兩位數，目前為20.71兆套。整體交易目前主要由終端用戶主導，他們更重視物業的適用性和可負擔性，而非空置率和租金表現。投資者則因擔憂供應過剩和租金下降而保持謹慎，因此對資本化率的預期更高。.
• 預計雅加達新增辦公空間將更多地流向非中央商務區（CBD）區域，因為許多企業選擇優化現有辦公空間，而非擴張或搬遷。這主要是由於混合辦公模式的普及，該模式持續推高CBD辦公空間的租金和入住率。.
• 上海甲級辦公室市場租賃需求依然疲軟，導致租金面臨下行壓力。預計2024年供應高峰將進一步加劇租賃市場壓力，影響投資人信心，並推高資本化率。.

零售業

• 北京零售業展現穩定成長態勢。這一積極表現主要歸功於客流量增加和購物中心收入成長，尤其是在第一季春節假期期間。購物中心需要保持競爭力，打造特色鮮明的品牌形象，才能吸引消費者，在市場中實現永續發展。.
• 香港零售投資市場主要由終端用戶和本地投資者推動，資本化率保持穩定。租金表現整體良好。投資人對購買零售資產仍持謹慎態度，密切關注空置率。.
• 與去年相比，雅加達購物中心的客流量增加了15.1萬人次，達到20.1萬人次。一些現有品牌正在擴大業務，也有新品牌進入印尼市場。由於新購物中心的湧入導致市場競爭激烈，投資者仍然保持謹慎。.
• 春節假期期間旅遊業的強勁成長也帶動了上海零售業的發展。整體而言，第一季銷售和租賃需求表現良好。零售租賃活動和空間吸收情況需要一段時間才能反映在投資市場上，因此本季資本化率基本上保持穩定。.

工業部門

• 曼谷工業地產的倉儲設施和標準廠房銷售交易量出現成長。這主要得益於大量外商直接投資，這些投資主要面向汽車零件（包括電動車）和電子產品的大型用戶。另一方面，租賃市場保持穩定，未出現明顯的波動。.
• 目前北京工業市場受終端用戶需求的影響較大。週邊城市如天津、廊坊的租金水準下降、入住率上升，對北京工業市場造成了不利影響。各城市間為吸引租戶而展開的激烈競爭，導致需求從門戶城市轉移，進一步削弱了投資者對北京工業市場的信心。.
• 香港工業市場仍是眾多投資者的重點關注對象。 2024年前兩個月，香港工業進口（9.7%）和出口（16.6%）數據均呈現成長態勢，有助於維持工業市場資本化率的穩定。.
• 受上海大量新增物流供應的影響，投資人對第一季的投資熱情持續下降，導致投資情緒更加謹慎，工業地產資本化率上升。.

世邦魏理仕亞太區的專業人士指出，由於風險偏好受限及減息延遲，投資活動復甦的時間已被推遲。將近 70% 的受訪者預期 2024 年第四季起會出現復甦。.

預期亞太區大部分市場的資本淨利率均會擴張，其中澳洲的資本淨利率將進一步擴張，而日本則會保持平穩。預計未來六個月，二手資產的擴張幅度將更為明顯。.

調查的其他重點包括

• 投資者仍然是淨賣家，尤其是房地產基金、房地產公司和銀行，但壓力正在減輕。與此同時，私人投資者仍有強烈的淨購買意願。.
• 各行業買賣雙方的價格差距也在縮小，顯示對交易完成有更強大的支持。.
• 調查顯示，就投資者的偏好而言，對優質資產的需求仍然存在，而酒店和多戶家庭資產則在週期性和結構性的尾部風勢下獲得青睞。.

世邦魏理仕認為，由於大多數亞太區經濟體的利率已達到頂峰，投資者應爭取在降息開始前完成收購，而最佳的購買窗口預計將於 2024 年下半年開啟。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

2024 年第一季新加坡數據報告提供了新加坡辦公大樓、商業園區、零售、住宅和工業市場的淨吸收量、租金、空置率、供應量和其他關鍵指標的最新評論和數據，以及對房地產投資活動的分析。.

辦公大樓：低空置率、供應有限以及租戶轉移到優質物業的需求持續推動辦公大樓租金成長。第一季淨吸納量相對平穩，沒有新增供應。.

商務園區：整體而言，對商務園區的需求依然謹慎。由於銀行業和金融業的整合，影子辦公空間增加。.

零售業：烏節路和市政廳/濱海中心子市場在 2024 年第一季持續表現優異。因此，全島優質零售租金持續復甦，季增 1.01 兆至 3 兆美元。.

住宅市場：儘管新房供應量有所回升，但2024年第一季新房銷售依然疲軟。私人住宅價格持續上漲，但漲幅放緩。.

工業地產：鑑於近期尋求優質物流設施的租戶選擇有限，預計 2024 年的租金表現仍將保持穩定。.

投資：新加坡 2024 年第一季初步房地產投資額較上季下降 23.41 兆盧比（年減 30.91 兆盧比），至 43.72 億盧比，主要原因是公共土地銷售下降。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

亞太地區已成為全球資本的主要來源和目的地。 2023年下半年，新加坡、香港、中國和日本名列全球跨國資本十大來源地之列。值得注意的是，新加坡和香港分別名列全球跨國資本第二和第三大來源。.

2023年下半年，日本、中國、澳洲及新加坡名列全球跨國資本十大目的地。.

2023年，亞太地區表現最佳，投資額達到十年平均的91%。北美地區達到68%，而歐洲、中東和非洲（EMEA）地區僅略高於十年平均值的一半（52%）。 2023年，全球投資額為全球金融危機以來最低水準之一，僅為十年平均的75%。.

該地區第四季度投資活動顯著回升，尤其是在12月份，這推動了該地區的整體表現，也預示著該地區未來一年強勁的復甦潛力。高力國際的全球報告強調，2024年和2025年的預測顯示，亞太地區將持續保持強勁的成長動能。.

有跡象表明，亞太地區部分市場的利率已經達到峰值，預計2024年市場活動將更加活躍，經濟將逐步復甦。.

2023年第四季，亞太房地產市場交易量低迷。業主、投資者和租戶對房地產投資仍持謹慎態度，盡職調查流程也大幅延長。然而，亞太部分市場利率接近高峰的跡象表明，市場對2024年的投資前景更為樂觀。.

2023年第四季主要亮點：

辦公大樓

• 澳洲所有主要辦公大樓市場的交易量持續低迷。已完成的交易主要為具有增值潛力的二線資產，且多由投資財團進行。這些交易需要大量時間完成盡職調查和籌集所需資金。 2023年11月的進一步升息持續對資本化率構成壓力。由於買賣雙方定價不符，大量資產掛牌後又撤回，顯示2024年資本化率可能進一步走軟。.
• 班加羅爾部分微型市場的辦公大樓租金略有上漲。這一成長主要歸功於快速公車系統的開通和整體交通便利性的提升。然而，由於交易量較低，物業價值並未同步上漲。因此，高端物業的資本化率下降。.
• 上季雅加達沒有發生任何整棟辦公大樓出售交易。辦公資產以及新一期輕軌運輸系統的開通激發了投資者的興趣。預計將有大量供應湧入市場。企業用戶已開始尋找新建辦公大樓，他們或選擇整棟收購，或租賃更多空間用於業務擴張。.
• 馬尼拉的辦公大樓需求依然疲軟，隨著新的辦公大樓不斷湧入市場，供應壓力日益增加。.

零售業

• 由於市場根據利率上升的環境進行調整，澳洲零售業的交易量持續低迷。消費者信心似乎正在下降，影響了非必需消費支出。我們預計，隨著賣方和買方預期價格之間的差異持續存在，資本化率將在2024年第一季和第二季進一步走軟。.
• 曼谷上季度沒有出現顯著的零售交易，因此無法反映價值變動。隨著一些位於核心地段的高端購物中心開業，零售租金上漲，也略微推高了資本化率。然而，這些高端物業的租金上漲能否在短期內持續，仍有待觀察。.
• 第四季度，北京和上海黃金地段的租金水準有所回升。這一增長可歸因於這些地區消費活動的復甦。儘管零售總額整體成長，但租金水準需要一段時間才能完全調整並與消費成長相符。業主和房東對租金上漲持謹慎態度，給予租金足夠的時間適應不斷變化的消費模式和市場狀況。.
• 由於強勁的內地消費，香港零售業的入住率和租金表現整體保持良好。然而，由於零售業空置率較高，投資者對該行業仍持謹慎態度。.

工業部門

• 本次調查顯示，澳洲工業市場引領了工業板塊的整體趨勢。由於租戶的總佔用成本已達上限，預計目前的租金水準將在2024年達到高峰。儘管如此，雪梨西部（主要工業區）的空置率仍然很低，預計2024年全年租金將維持在目前水準。然而，激勵措施的力度已開始逐步加大。.
• 第四季完成的交易產生的資本化率與雅加達上一季相近。主要物流企業都在積極尋找土地或合資夥伴。.
• 由於第三方物流 (3PL)、電子商務和快速消費品 (FMCG) 行業的持續需求被孟買的新供應所抵消，收益率和資產價值趨於穩定，工業資本化率保持穩定。

《2023年第三季亞太市場趨勢報告》深入分析了亞太地區辦公、零售、工業物流和投資市場的最新數據和見解。主要趨勢包括：

辦公室：

• 由於租戶保持謹慎態度，租賃需求依然疲軟。
• 中國大陸、印度和東京佔活動的大部分
• 由於審批速度緩慢，交易完成時間延長。
• 非銀行金融科技公司推動需求
• 大多數市場仍將有利於租戶。

零售：

• 零售銷售成長放緩，但旅遊需求持續強勁成長。
• 零售商持續擴張；地理位置依然是關鍵，因為需求集中在黃金地段。
• 消費者對獨特體驗的需求推動了非傳統零售空間的租賃。
• 由於遊客數量強勁，日本市場仍是最樂觀的市場。
• 預計未來幾季租賃需求將保持強勁。

工業與物流：

• 區域經濟放緩持續對租賃活動構成壓力。
• 電商平台需求強勁，第三方物流業務穩定。
• 供應管道依然暢通。
• 今年前三個季度投資額維持穩定。
• 預計租賃和投資量將有所下降

投資：

• 儘管投資量略有上升，但市場情緒依然疲軟。
• 重新定價繼續抑制購買活動
• 零售和酒店資產交易活動更加活躍
• 日本市場仍最為樂觀
• 在高利率環境下，投資將保持低迷。

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