資本市場

ナイトフランク アジア太平洋の地平線：常識を超えて この報告書は、新たな投資の勢いを明らかにし、民間資本が重要な役割を果たしている主要な投資先を特定しています。.

主なハイライト

• アジア太平洋地域の不動産投資を推進する主要なトレンド
• 利下げが投資に及ぼす影響の予測
• アジア太平洋地域の取引フローは2024年下半期に回復の兆し
• 2024年はオーストラリアと香港のオフィスにとって素晴らしい年となる
• オーストラリア、日本、シンガポール、韓国、香港特別行政区に注目
• インフレ回帰で日本の不動産市場が活況

米中央銀行は4年ぶりに政策金利を0.5%引き下げました。アジア太平洋地域の一部の市場もこれに追随するか、来四半期中に引き下げる予定です。.

2024年第3四半期には、この地域でオフィス部門のキャップレートが最も大きく変動し、本レポートで取り上げられている18都市のうち8都市で変化が報告されました。.

2024年第3四半期の主なハイライト 

オフィス部門

• オーストラリア 取引活動が増加しており、利回りが弱まる可能性があることを示唆しています。.
• で バンコク, オフィスセクターは、キャップレートが四半期ごとに安定しています。しかし、グレードA開発物件の供給増加と新規参入者の少なさが相まって、短期的には稼働率に下押し圧力がかかる可能性があります。.
• 主要都市 中国, 北京や上海などでは新規供給が急増しており、賃料と稼働率に圧力がかかっています。市場の信頼感を示す重要な指標となる大規模な一括取引が見られないことにより、市場心理は依然として慎重な姿勢を強めています。.
• 香港’高い空室率はオフィス賃貸市場に課題をもたらしており、グレードAオフィス賃料と資産価値の低下につながっています。キャップレートは若干低下していますが、投資家はオフィス資産に対して依然として慎重な姿勢を維持しています。.
• で インド, テクノロジー企業のテナントは、機関投資家と個人投資家の両方からの投資を積極的に促進しており、オフィスセクターへの資本流入が大幅に増加しています。ベンガルールでは、前四半期に過去最高の吸収量を記録し、賃料上昇に貢献しました。.
• ソウル 賃貸活動の減速にもかかわらず、供給が限られているため、家主にとって有利な市場であり続けると予想されます。.
• 優良オフィスの価値は、健全な賃料と低金利によって引き続き支えられ、資産価格の安定性が強調される。 シンガポール.

小売業

• 小売支出 オークランド 金利と税金の両方の引き下げに支えられ、安定しており、回復すると予想されています。.
• で バンコク, 小売市場は安定を維持しており、賃料と稼働率は変わらず、年末まで一定のままとなる可能性が高い。.
• ベンガルール’の組織的小売セグメントでは、機関投資家による取引が限定的であったため、キャップレートは安定しています。市内のハイストリート小売スペースに対する需要は顕著に増加しています。.
• で 香港, 観光客の回復が加速するにつれ、繁華街の店舗賃料は回復の兆しを見せ始めていますが、地元消費者の海外旅行による支出が小売売上高の回復を幾分抑制しています。賃料上昇率が低い水準から上昇したことでキャップレートは上昇しており、四半期中に売却された厳選された小売資産は投資家にとって魅力的な利回りを提供しています。.
• 地下鉄 マニラ ショッピングモールの改修や拡張が数多く行われており、小売店舗の空室率は2023年の15%から2024年には17%に上昇すると予想されています。賃料は安定しており、不動産価格もそれに追随すると予想されます。.
• グレードAモールの賃貸活動 ムンバイ 小売業者が今後のホリデーシーズン中に平均取引期間（ATD）の延長を予想したことから、不動産市場は堅調に推移しています。市内の供給増加と、この資産クラスの取引への資金流入の少なさにもかかわらず、キャップレートは現在のレンジ内にとどまると予想されます。.

産業部門

• 産業セクターのキャップレート オークランド 長期にわたる緩和サイクルを経て、不動産市場は安定しつつあります。開発活動は減速しており、2024年を通して空室率の上昇は抑制されると予想されます。.
• で ベンガルール, 一方、産業資産クラスに対する投資家心理はほぼ変わらず、市場全体のキャップレートの安定に反映されています。.
• 香港 取引量は低調でしたが、第3四半期にLiFung Centreという注目すべき高品質の物流取引があったため、投資活動は前四半期比で急増しました。.
• で ジャカルタ, 産業需要は主に自動車セクター、データセンター、そしてEコマース、日用消費財（FMCG）、物流に対応する近代的な倉庫によって牽引されています。この成長は、わずかな変動を伴いながらも一貫しています。.
• ソウル’の産業投資活動は改善し、市場の供給過剰に対する懸念が和らぎました。.

オーストラリアでは金利引き下げの遅れにより取引が依然として限定的であるものの、価格設定が見直されたことで、一部の買い手は小売セクターに戻りつつあります。また、ホスピタリティセクターや住宅セクターも関心を集めています。一部の売り手は年末までに金利引き下げサイクルが到来すると予想しているため、2024年後半が最適な購入時期となるでしょう。.

香港特別行政区では、商業用不動産投資におけるLTV比率の緩和により、売り手の信頼感と流動性が向上し、値下がり物件や不良債権物件が減少しました。オフィス市場が依然として価格改定圧力にさらされる中、学生向け住宅やデータセンターといったニッチなセクターに目を向ける投資家が増えています。.

2024年第1四半期の日本における投資額は、J-REITと国内不動産会社に支えられました。しかしながら、世界的な高金利の影響で外国人投資家の投資活動は低迷しました。優良オフィスやホテルへの関心は依然として高いものの、投資家は住宅セクターへの投資をより厳選する傾向にあります。.

韓国では、貸出金利の緩和を背景に、市場心理の改善が続いています。利回りの上昇と資金調達コストの低下傾向が続く中、2024年末までにプラスキャリーが発生すると予想されます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

オフィス：2024年第1四半期は、物件視察や問い合わせが増加したものの、テナントのコスト慎重姿勢と、第1四半期は歴史的に取引が低調な時期であったことなどから、賃貸活動の増加には繋がらなかった。テナントは、短期的には支出と立地選定に対して慎重な姿勢を維持するとみられる。.

小売：賃貸は拡張が中心で、アップグレードや移転も増加しました。需要を牽引したのは高級品と飲食セクターです。小売業は引き続き立地条件に敏感ですが、供給が逼迫している市場では、需要が二次的な地域にも波及しています。.

物流：例年取引が低調なこの四半期において、需要は鈍化しました。売上高の伸び悩みに伴う設備投資規制の強化により、賃貸活動は抑制されました。3PL事業者は、コスト最適化とアウトソーシングに支えられ、引き続き堅調な需要を示しました。.

投資：アジア太平洋地域の商業用不動産投資額は、主に産業投資の減少により、前四半期比41兆3000億米ドル減少し、1兆4240億米ドルとなりました。期待されていた金利引き下げの延期により、投資家は様子見姿勢を崩しておらず、ネガティブキャリーの状況が続く中、ほとんどの買い手はさらなる価格改定の機会を待つことを選択しました。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024

このアジア太平洋レポートで取り上げられている 19 の市場のうち、11 の市場で 2024 年第 1 四半期にキャップ レートの変動が見られました。.

アジア市場は安定を維持しており、キャップレートの変動を牽引する要因は見られません。オーストラリアとニュージーランドがこの地域の変化を牽引しており、調査対象となった全都市でキャップレートが上昇し、特にオフィスセクターと産業セクターで顕著です。.

2024年第1四半期の主なハイライト

オフィス部門

• オーストラリアでは、2023年に取引量が72%減少した後、2024年第1四半期の完了件数は限定的となりました。2024年第1四半期までのこれまでの取引状況は、キャップレートの低下を示唆し続けています。.
• バンコクのオフィス部門では、売買取引の動きが限定的であったにもかかわらず、一部の主要賃料の上昇を受けてキャップレートがわずかに上昇した。.
• 北京のオフィス需要は顕著に減少しており、市全体の空室率は前年比で2桁の伸びを記録し、現在20.7%となっています。現在、エンブロック取引は、物件の空室率や賃料パフォーマンスよりも、物件の適合性と価格設定を重視するエンドユーザー（入居者）によって推進されています。投資家は供給過剰と賃料下落への懸念から依然として慎重な姿勢を維持しており、キャップレートへの期待が高まっています。.
• ジャカルタでは、多くの企業がオフィスの拡張や移転ではなく、既存のオフィススペースを最大限に活用しているため、CBD以外の地域へのオフィス供給が増加すると予想されています。これは、ハイブリッド・ワークモデルの導入によるもので、CBDのオフィススペースの賃料と稼働率に引き続き圧力をかけています。.
• 上海のグレードAオフィス市場は依然として賃貸需要の獲得に苦戦しており、賃料下落圧力につながっています。2024年に供給ピークを迎えることで、賃貸市場への圧力がさらに高まり、投資家の信頼感に影響を与え、キャップレートの上昇につながる可能性があります。.

小売業

• 北京の小売業界は安定と成長を示しました。この好調な業績は、特に第1四半期の春節（旧正月）休暇期間中におけるショッピングモールの来店客数と売上高の増加に起因しています。ショッピングモールは、市場における持続可能性を実現するために、消費者を惹きつける独自の特徴を備え、常に最前線に立つ必要があります。.
• 香港の小売投資セクターは、主にエンドユーザーと地元投資家によって牽引されており、キャップレートは安定しています。賃料パフォーマンスは概ね健全な状態を維持しています。投資家は空室率を懸念し、小売資産の購入に依然として慎重な姿勢を保っています。.
• ジャカルタのショッピングモールの来場者数は、昨年比15%増加し、20%となりました。既存ブランドの中には事業を拡大しているところもあり、新規ブランドもインドネシア市場に参入しています。新規モールの参入による競争の激化を受け、投資家は依然として慎重な姿勢を崩していません。.
• 上海の小売セクターも、旧正月休暇中の観光産業の活況の恩恵を受けました。第1四半期は、全体として販売と賃貸需要が好調でした。小売賃貸活動とスペースの需要増加が投資市場に反映されるまでには時間がかかるため、当四半期のキャップレートはほぼ横ばいとなりました。.

産業部門

• バンコクの工業団地では、倉庫施設や標準工場ビルの売買取引が増加しました。これは、自動車部品（電気自動車を含む）や電子機器の大規模ユーザーを対象とした堅調な外国直接投資によるものです。一方、賃貸市場は横ばいに推移し、大きな賃料変動は見られませんでした。.
• 北京の工業セクターは現在、エンドユーザーの影響を受けています。天津市や廊坊市といった近隣都市では賃料の下落と稼働率の上昇が見られ、これが北京の工業市場に悪影響を及ぼしています。テナント誘致をめぐる都市間の競争の激化は、ゲートウェイ都市からの需要の流出を促し、工業セクターに対する投資家の信頼をさらに弱めています。.
• 香港の工業市場は、多くの投資家にとって依然として重要な位置を占めています。2024年の最初の2ヶ月間の輸入（9.7%）と輸出（16.6%）はいずれもプラスで、工業市場のキャップレートの安定に貢献しました。.
• 上海における大量の新規物流施設供給のストレスにより、投資家の目論見は第1四半期も引き続き弱まり、投資心理はより慎重になり、産業キャップレートは上昇しました。.

アジア太平洋地域のCBREプロフェッショナルは、リスク選好度の低さと金利引き下げの遅延により、投資活動の回復時期が遅れていると指摘しています。回答者の約70%は、2024年第4四半期以降の回復を予想しています。.

アジア太平洋地域のほとんどの市場でキャップレートの上昇が見込まれており、オーストラリアではさらに上昇する一方、日本では横ばいが続く見込みです。今後6ヶ月間では、セカンダリー資産においてより顕著な上昇が見込まれます。.

調査のその他の主なハイライトは次のとおりです。

• 投資家は依然として売り越しの状態にあり、特に不動産ファンド、不動産会社、銀行が売り越し圧力を弱めている。一方、個人投資家は引き続き強い買い越し意向を示している。.
• 買い手と売り手の価格差もセクター全体で縮小しており、取引成立への支持が強まっていることを示している。.
• 調査では、投資家の嗜好に関しては、質への逃避の需要が依然としてある一方で、ホテルや集合住宅の資産は循環的および構造的な追い風を受けて勢いを増していることが明らかになった。.

CBREは、アジア太平洋諸国のほとんどの経済圏で金利がピークに達していることから、投資家は金利引き下げが始まる前に買収を完了することを目指すべきであり、最適な購入時期は2024年後半に始まると予想している。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

2024年第1四半期のシンガポール数値レポートは、シンガポールのオフィス、ビジネスパーク、小売、住宅、工業市場における純吸収、賃料、空室、供給、その他の主要指標に関する最新の解説とデータ、および不動産投資活動の分析を提供します。.

オフィス：空室率の低下、供給の少なさ、そして質への逃避が、引き続きオフィス賃料の上昇を牽引しました。第1四半期は新規供給がなく、純吸収率はほぼ横ばいでした。.

ビジネスパーク：ビジネスパークに対する需要は全体的に依然として慎重な状況が続いています。銀行・金融セクターの統合により、シャドースペースが増加しました。.

小売：オーチャードロードとシティホール/マリーナセンターのサブマーケットは、2024年第1四半期も引き続き好調を維持しました。そのため、島全体の主要小売賃料は回復を維持し、前四半期比1.0%上昇しました。.

住宅：2024年第1四半期の新築住宅販売は、着工戸数の増加にもかかわらず、依然として低調でした。民間住宅価格は上昇を続けましたが、成長ペースは鈍化しました。.

産業: 短期的に優良物流施設を求める入居者の選択肢が限られていることを考慮すると、2024 年の賃貸実績は依然として安定すると予想されます。.

投資：2024年第1四半期のシンガポールの不動産投資額（暫定値）は、主に公有地売却の減少により、前四半期比23.4%減少（前年比30.9%減）し、$43.72億となった。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

アジア太平洋地域は、世界の資本の主要な供給源および投資先として台頭しています。シンガポール、香港、中国、日本は、2023年下半期における世界のクロスボーダー資本の供給源上位10位にランクインしました。特に、シンガポールと香港は、それぞれ世界のクロスボーダー資本の供給源として第2位と第3位を占めました。.

2023年下半期の世界の国境を越えた資本の投資先上位10カ国には、日本、中国、オーストラリア、シンガポールがランクインしました。.

アジア太平洋地域は2023年に最も好調な投資を行い、投資額は過去10年間の平均の91%に達しました。北米は68%に達したのに対し、欧州・中東・アフリカ（EMEA）地域は過去10年間の平均の半分強（52%）にとどまりました。2023年の世界の投資額は世界金融危機以降で最低水準となり、総投資額は過去10年間の平均の75%にとどまりました。.

この地域のパフォーマンスは、第4四半期、特に12月における投資活動の大幅な増加に支えられており、今後1年間でこの地域が回復する可能性が高いことを示しています。コリアーズのグローバルレポートでは、2024年と2025年の予測がアジア太平洋地域の力強い成長ストーリーを示していることが強調されています。.

アジア太平洋地域の一部の市場では金利がピークに達した兆候が見られ、2024年には市場活動が活発化し、徐々に回復すると予想されています。.

アジア太平洋地域の不動産セクターは、2023年第4四半期に取引が低調な状況にありました。オーナー、投資家、そして入居者は、デューデリジェンスプロセスが長期化していることから、不動産投資に対して依然として慎重な姿勢を維持していました。しかしながら、一部のアジア太平洋市場で金利がピークを迎える兆候が見られ、2024年には投資に対するセンチメントがより前向きになりつつあります。.

2023年第4四半期の主なハイライト:

オフィス部門

• オーストラリアの主要オフィス市場全体で、取引量は引き続き低調に推移しています。完了し始めた売却物件は、主にバリューアップの可能性を秘めたセカンダリーグレードの物件です。これらの売却は主にシンジケート団によって行われています。これらの取引は、デューデリジェンスの完了と必要資本の調達に相当な時間を要します。2023年11月に発生した金利のさらなる上昇は、キャップレートへの圧力を継続的に強めています。売主と買主の価格差により、上場後に撤退した物件の数を考えると、2024年にはキャップレートがさらに低下することが予想されます。.
• ベンガルールの一部のマイクロマーケットでは、オフィスセグメントの賃料がわずかに上昇しました。これは、MRT（マス・ラピッド・トランジット・システム）の開通と交通アクセスの全体的な向上によるものです。しかし、取引量の低迷により、不動産価格は連動して上昇していません。その結果、上限価格帯のキャップレートは低下しました。.
• 前四半期、ジャカルタではオフィスビルの一括売却は成立しませんでした。オフィス資産に加え、公共ライトレール交通システムの新フェーズが投資家の関心を惹きつけています。市場への供給が急増すると予想されています。企業ユーザーは、ビル全体を購入するか、拡張のために追加スペースを賃借するか、といった形で新築オフィスビルの探究を始めています。.
• マニラのオフィス需要は依然として低迷しており、新しいオフィスビルが市場に投入されるにつれて供給圧力が高まっています。.

小売業

• オーストラリアの小売市場は、金利上昇を受けて市場が再調整する中で、取引が低調な状況が続いています。消費者信頼感は低下傾向にあり、非裁量的支出に影響を及ぼしています。売り手と買い手の期待価格の乖離が続くため、2024年第1四半期および第2四半期にかけてキャップレートはさらに低下すると予想されます。.
• バンコクでは、過去四半期に価格変動を裏付けるような目立った小売取引は見られませんでした。中心地にある高級モールの開業に伴い、小売賃料が上昇し、キャップレートが若干上昇しました。しかし、これらの高級物件の賃料上昇が短期的に継続的な上昇トレンドを確立するかどうかは、まだ不透明です。.
• 第4四半期には、北京と上海の主要エリアの賃料が改善を示しました。この上昇は、これらの地域における消費者の関心の回復によるものと考えられます。小売売上高は全体的に増加しているものの、賃料が消費の増加に完全に適応し、それに追いつくにはしばらく時間がかかるでしょう。不動産所有者や家主は賃料の上昇に対して慎重な姿勢をとっており、賃料が消費パターンの変化や市場状況に十分に適応する時間を確保しています。.
• 香港では、堅調な国内消費に支えられ、小売業の稼働率と賃料は概ね堅調に推移しています。しかしながら、高い空室率を背景に、投資家は小売業セクターに対して慎重な姿勢を示しています。.

産業部門

• 今回の調査では、オーストラリアの工業市場が工業セクターの動向を牽引しました。テナントの総入居コストが限界に達した結果、現在の賃料水準は2024年にピークを迎えると予想されています。しかしながら、主要工業地帯である西シドニー全域の空室率は依然として低く、賃料は2024年を通して現在の水準で推移すると予想されます。ただし、インセンティブ水準は徐々に上昇し始めています。.
• ジャカルタでは、第4四半期に締結された取引は前四半期と同様のキャップレートをもたらしました。大手物流企業が土地や合弁パートナーを探している様子が見られます。.
• 工業用キャップレートは、ムンバイでの新規供給によって、サードパーティロジスティクス（3PL）、電子商取引、日用消費財（FMCG）セクターからの持続的な需要が相殺され、利回りと資産価値が安定しているため、横ばいを維持した。

アジア太平洋地域トレンド 2023年第3四半期版では、地域全体のオフィス、小売、産業・物流、投資市場に関する詳細かつ最新のデータと洞察を紹介しています。主なトレンドは以下の通りです。

オフィス：

• 入居者が慎重な姿勢を維持しているため、賃貸需要は依然として弱い
• 中国本土、インド、東京が活動の大部分を占めている
• 承認が遅いため、取引の完了に時間がかかる
• 非銀行系金融企業とテクノロジー企業が需要を牽引
• ほとんどの市場は引き続きテナントに有利となる見込み

小売り：

• 小売売上高は緩やかだが、旅行需要は引き続き強い追い風となっている
• 小売業者は拡大モードを維持。需要が一等地に集中しているため、立地は依然として重要
• ユニークな体験を求める消費者の需要が、非伝統的な小売スペースの賃貸を促進している
• 日本は観光客の流入が好調で、最も活況な市場を維持
• リース需要は今後数四半期にわたり堅調に推移すると予測

産業・物流:

• 地域経済の減速は賃貸活動に引き続き重くのしかかる
• 電子商取引プラットフォームからの強い需要と3PLの安定した活動
• 供給パイプラインは依然として重要
• 投資額は今年最初の3四半期で安定している
• リースおよび投資量は減少すると予測

投資：

• 投資額がわずかに増加したにもかかわらず、センチメントは依然として弱い
• 価格変更は引き続き購買活動を制限している
• 小売・ホテル資産の取引が活発化
• 日本は依然として最も明るい市場
• 高金利環境下で投資は低迷

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