资本市场

在本亚太地区报告涵盖的 19 个市场中，有 11 个市场在 2024 年第一季度经历了资本化率的变化。.

亚洲市场保持稳定，没有特定因素影响资本化率的波动。澳大利亚和新西兰引领了该地区的变化，所有受访城市的资本化率均有所上升，尤其是在办公楼和工业地产领域。.

2024年第一季度主要亮点

办公区域

• 在澳大利亚，继2023年交易量下降72%之后，2024年第一季度的成交量仍然有限。截至目前，2024年第一季度的销售情况持续表明资本化率正在走软。.
• 尽管销售交易活动有限，但由于部分优质办公楼租金上涨，曼谷办公楼市场的资本化率略有上升。.
• 北京写字楼需求显著下降，导致全市空置率同比增速达两位数，目前为20.71万亿套。整体交易目前主要由终端用户主导，他们更看重物业的适用性和可负担性，而非空置率和租金表现。投资者则因担忧供应过剩和租金下降而保持谨慎，因此对资本化率的预期更高。.
• 预计雅加达新增办公空间将更多地流向非中央商务区（CBD）区域，因为许多企业选择优化现有办公空间，而非扩张或搬迁。这主要是由于混合办公模式的普及，该模式持续推高CBD办公空间的租金和入住率。.
• 上海甲级写字楼市场租赁需求依然疲软，导致租金面临下行压力。预计2024年供应高峰将进一步加剧租赁市场压力，影响投资者信心，并推高资本化率。.

零售业

• 北京零售业展现出稳定增长态势。这一积极表现主要归功于客流量增加和购物中心收入增长，尤其是在第一季度春节假期期间。购物中心需要保持竞争力，打造特色鲜明的品牌形象，才能吸引消费者，在市场中实现可持续发展。.
• 香港零售投资市场主要由终端用户和本地投资者推动，资本化率保持稳定。租金表现总体良好。投资者对购买零售资产仍持谨慎态度，密切关注空置率。.
• 与去年相比，雅加达购物中心的客流量增长了15.1万人次，达到20.1万人次。一些现有品牌正在扩大业务，也有新品牌进入印尼市场。由于新购物中心的涌入导致市场竞争激烈，投资者仍然保持谨慎。.
• 春节假期期间旅游业的强劲增长也带动了上海零售业的发展。总体而言，第一季度销售和租赁需求表现良好。零售租赁活动和空间吸纳情况需要一段时间才能反映在投资市场上，因此本季度资本化率基本保持平稳。.

工业部门

• 曼谷工业地产的仓储设施和标准厂房销售交易量出现增长。这主要得益于大量外商直接投资，这些投资主要面向汽车零部件（包括电动汽车）和电子产品的大型用户。另一方面，租赁市场保持稳定，未出现明显的波动。.
• 目前北京工业市场受终端用户需求的影响较大。周边城市如天津、廊坊的租金水平下降、入住率上升，对北京工业市场造成了不利影响。各城市间为吸引租户而展开的激烈竞争，导致需求从门户城市转移，进一步削弱了投资者对北京工业市场的信心。.
• 香港工业市场依然是众多投资者的重点关注对象。2024年前两个月，香港工业进口（9.7%）和出口（16.6%）数据均呈增长态势，这有助于保持工业市场资本化率的稳定。.
• 受上海大量新增物流供应的影响，投资者对第一季度的投资热情持续下降，导致投资情绪更加谨慎，工业地产资本化率上升。.

世邦魏理仕亚太区专业人士指出，由于风险偏好有限和降息步伐推迟，投资活动复苏的时间已被推迟。近70%的受访者预计，复苏将从2024年第四季度开始。.

预计亚太地区大部分市场的资本化率将扩张，其中澳大利亚的资本化率将进一步上升，而日本的资本化率将保持稳定。未来六个月，二级资产的资本化率扩张预计将更为显著。.

调查的其他主要亮点包括：

• 投资者仍是净卖方——尤其是房地产基金、房地产公司和银行——但压力正在缓解。与此同时，私人投资者依然保持着强劲的净买入意愿。.
• 各行业买卖双方的价格差距也在缩小，这表明市场对交易达成更有信心。.
• 调查显示，就投资者偏好而言，避险需求依然存在，而酒店和多户住宅资产正受益于周期性和结构性利好因素而获得青睐。.

世邦魏理仕认为，由于亚太地区大多数经济体的利率已达到峰值，投资者应争取在降息开始前完成收购，预计最佳收购窗口将于 2024 年下半年开启。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

2024 年第一季度新加坡数据报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场的净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

办公楼：低空置率、供应有限以及租户向优质物业转移的需求持续推动办公楼租金增长。第一季度净吸纳量相对平稳，没有新增供应。.

商务园区：整体而言，对商务园区的需求依然谨慎。由于银行业和金融业的整合，影子办公空间有所增加。.

零售业：乌节路和市政厅/滨海中心子市场在 2024 年第一季度继续表现优异。因此，全岛优质零售租金持续复苏，环比增长 1.01 万亿至 3 万亿美元。.

住宅市场：尽管新房供应量有所回升，但2024年第一季度新房销售依然疲软。私人住宅价格继续上涨，但涨幅有所放缓。.

工业地产：鉴于近期寻求优质物流设施的租户选择有限，预计 2024 年的租金表现仍将保持稳定。.

投资：新加坡 2024 年第一季度初步房地产投资额环比下降 23.41 万亿卢比（同比下降 30.91 万亿卢比），至 43.72 亿卢比，主要原因是公共土地销售下降。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

亚太地区已成为全球资本的主要来源地和目的地。2023年下半年，新加坡、香港、中国和日本位列全球跨境资本十大来源地之列。值得注意的是，新加坡和香港分别位列全球跨境资本第二和第三大来源地。.

2023年下半年，日本、中国、澳大利亚和新加坡位列全球跨境资本十大目的地之列。.

2023年，亚太地区表现最佳，投资额达到十年平均水平的91%。北美地区达到68%，而欧洲、中东和非洲（EMEA）地区仅略高于十年平均水平的一半（52%）。2023年，全球投资额为全球金融危机以来最低水平之一，仅为十年平均水平的75%。.

该地区第四季度投资活动显著回升，尤其是在12月份，这推动了该地区的整体表现，也预示着该地区未来一年强劲的复苏潜力。高力国际的全球报告强调，2024年和2025年的预测显示，亚太地区将继续保持强劲的增长势头。.

有迹象表明，亚太地区部分市场的利率已经达到峰值，预计2024年市场活动将更加活跃，经济将逐步复苏。.

2023年第四季度，亚太房地产市场交易量低迷。业主、投资者和租户对房地产投资仍持谨慎态度，尽职调查流程也大幅延长。然而，亚太部分市场利率接近峰值的迹象表明，市场对2024年的投资前景更为乐观。.

2023年第四季度主要亮点：

办公楼

• 澳大利亚所有主要办公楼市场的交易量持续低迷。已完成的交易主要为具有增值潜力的二线资产，且大多由投资财团进行。这些交易需要大量时间完成尽职调查和筹集所需资金。2023年11月的进一步加息持续对资本化率构成压力。由于买卖双方定价不符，大量资产挂牌后又撤回，这表明2024年资本化率可能进一步走软。.
• 班加罗尔部分微型市场的办公楼租金略有上涨。这一增长主要归功于快速公交系统的开通和整体交通便利性的提升。然而，由于交易量较低，物业价值并未同步上涨。因此，高端物业的资本化率有所下降。.
• 上季度雅加达没有发生任何整栋办公楼出售交易。办公资产以及新一期轻轨交通系统的开通激发了投资者的兴趣。预计将有大量供应涌入市场。企业用户已开始寻找新建办公楼，他们或选择整栋收购，或租赁更多空间用于业务扩张。.
• 马尼拉的办公楼需求依然疲软，随着新的办公楼不断涌入市场，供应压力日益增加。.

零售业

• 由于市场根据利率上升的环境进行调整，澳大利亚零售业的交易量持续低迷。消费者信心似乎正在下降，影响了非必需消费支出。我们预计，随着卖方和买方预期价格之间的差异持续存在，资本化率将在2024年第一季度和第二季度进一步走软。.
• 曼谷上季度没有出现显著的零售交易，因此无法体现价值变动。随着一些位于核心地段的高端购物中心开业，零售租金有所上涨，也略微推高了资本化率。然而，这些高端物业的租金上涨能否在短期内持续，仍有待观察。.
• 第四季度，北京和上海黄金地段的租金水平有所回升。这一增长可归因于这些地区消费活动的复苏。尽管零售总额整体增长，但租金水平需要一段时间才能完全调整并与消费增长相匹配。业主和房东对租金上涨持谨慎态度，给予租金足够的时间适应不断变化的消费模式和市场状况。.
• 得益于强劲的内地消费，香港零售业的入住率和租金表现总体保持良好。然而，由于零售业空置率较高，投资者对该行业仍持谨慎态度。.

工业部门

• 本次调查显示，澳大利亚工业市场引领了工业板块的整体走势。由于租户的总占用成本已达上限，预计目前的租金水平将在2024年达到峰值。尽管如此，悉尼西部（主要工业区）的空置率仍然很低，预计2024年全年租金将维持在当前水平。然而，激励措施的力度已开始逐步加大。.
• 第四季度完成的交易产生的资本化率与雅加达上一季度相近。主要物流企业都在积极寻找土地或合资伙伴。.
• 由于第三方物流 (3PL)、电子商务和快速消费品 (FMCG) 行业的持续需求被孟买的新供应所抵消，收益率和资产价值趋于稳定，工业资本化率保持平稳。

《2023年第三季度亚太市场趋势报告》深入分析了亚太地区办公、零售、工业物流和投资市场的最新数据和洞察。主要趋势包括：

办公室：

• 由于租户保持谨慎态度，租赁需求依然疲软。
• 中国大陆、印度和东京占活动的大部分
• 由于审批速度缓慢，交易完成时间延长。
• 非银行金融和科技公司推动需求
• 大多数市场仍将有利于租户。

零售：

• 零售销售增速放缓，但旅游需求持续强劲增长。
• 零售商持续扩张；地理位置依然是关键，因为需求集中在黄金地段。
• 消费者对独特体验的需求推动了非传统零售空间的租赁。
• 由于游客数量强劲，日本市场依然是最乐观的市场。
• 预计未来几个季度租赁需求将保持强劲。

工业与物流：

• 区域经济放缓持续对租赁活动构成压力。
• 电商平台需求强劲，第三方物流业务稳定。
• 供应渠道依然畅通。
• 今年前三个季度投资额保持稳定。
• 预计租赁和投资量将有所下降

投资：

• 尽管投资量略有上升，但市场情绪依然疲软。
• 重新定价继续抑制购买活动
• 零售和酒店资产交易活动更加活跃
• 日本市场依然最为乐观
• 在高利率环境下，投资将保持低迷。

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世邦魏理仕亚太区专业人士观察到，由于投资活动复苏延迟，投资者风险偏好依然较低。大多数受访者预计，在2024年上半年降息预期有限的情况下，市场将从2024年第二季度开始复苏。.

除印度以外，该地区大部分地区仍面临抛售压力，印度市场则受到投资者日益浓厚的买盘兴趣。除私人投资者和机构投资者/有限合伙人外，大多数投资者的卖出意愿也高于2023年第一季度。.

调查显示，基本面强劲的资产（如多户住宅、机构级现代化物流设施、优质购物中心、冷库和数据中心）的价格差距正在扩大。.

尽管机构级物流仍然是投资者最青睐的行业，但零售业也日益受到关注。缓慢的重新定价促使投资者寻求其他或细分行业，其中房地产债务策略在另类投资中越来越受欢迎。.

由于亚太地区利率长期处于高位，且重新定价滞后于美国和欧洲，因此亚太地区的资本化率预计将会上升。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

主要发现：

• 澳大利亚：在所涵盖的几乎所有澳大利亚城市，各行业的资本化率均呈现环比上升趋势。澳大利亚的工业资产，尤其是那些租约到期时间长、固定租金较低的资产，在上一季度面临价值下行压力。.
• 中国：在中国，投资活动依然低迷，只有个人投资者和保险机构积极寻找折扣资产，并采取谨慎的投资策略。这导致北京和上海房地产市场的情绪较第二季度有所减弱。为提振市场环境，中国央行持续下调贷款市场报价利率（LPR），以减轻贷款压力，旨在释放消费资源，促进全国GDP增长。在北京和上海，随着现有库存的消化速度放缓，工业地产领域迎来了一波新的供应。政府出台更多工业和物流用地，进一步增加了市场供应。.
• 香港：过去一年，香港利率持续逐步上升。资产价值面临越来越大的下行压力，这已开始反映在价格上。空置率居高不下，各行业的租金价格均面临下行压力。.
• 印度：在班加罗尔，第三季度办公楼交易量与上一季度基本持平，由于机构投资者活跃度降低，个人投资者推动的交易数量较少。交易规模虽有所缩小，但韧性更强，导致办公楼板块的资本化率略有下降。在孟买，受奢侈品市场需求和优质连锁零售物业供应增加的推动，零售业预计将在近期获得增长动力。孟买工业地产需求在第三季度依然强劲，资本化率的下降归因于A级物业供应减少，以及大型机构投资者对该板块的乐观预期。投资者愿意接受较低的当前收益率，以换取该板块未来的增长预期。.
• 日本：自加息以来，由于日本相对宽松的货币政策，一些投资者可能认为日本房地产市场风险规避较高。尽管市场情绪和兴趣依然强劲，但外国投资者对日本房地产的投资额尚未出现显著增长。东京写字楼市场在第三季度表现良好，入住率保持在健康水平，尤其考虑到其他一些城市在租赁方面面临的挑战。这主要得益于办公模式的回归——政府统计数据显示，东京混合办公模式的办公空间比例预计在2023年年中将达到44%，低于2021年超过64%的峰值。.
• 韩国：首尔写字楼市场需求依然旺盛，租金水平保持坚挺。然而，由于市场流动性不足，写字楼价格面临越来越大的下行压力。.
• 新西兰：奥克兰的办公楼市场已持续上涨一年多。由于投资者继续对市场持谨慎态度，上个季度的交易活动依然低迷。新西兰储备银行在过去三次货币政策会议上维持了官方现金利率不变，表明利率已处于或接近本轮周期的峰值。随着利率趋于稳定，预计资产定价将更加明朗。加之选举已经结束，这些因素可能会推动2023年第四季度及2024年期间的销售活动回升。.
• 新加坡：各行业的资本化率依然低迷，缺乏销售数据支撑其上涨。不断上涨的贷款成本给许多投资者和业主带来了压力。然而，也有一些资金雄厚的投资者正抓住这一机会，收购资产进行长期投资。.

2023 年第三季度新加坡数据报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场的净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

执行摘要

办公楼：截至目前，核心中央商务区（甲级）租金在 2023 年已上涨 1.31 万亿英镑。净吸纳量为 11 万平方英尺，而 2023 年上半年的净吸纳量则较为温和，为 3 万平方英尺。.

商务园区：随着租赁市场情绪趋于谨慎，对商务园区的需求持续放缓。岛上其他地区的租金自2021年第一季度以来首次出现季度下滑。.

零售业：2023 年第三季度全岛优质零售租金环比上涨 1.41 万亿令吉，而 2023 年第二季度环比上涨 0.81 万亿令吉。.

住宅：尽管新项目和新房数量有所增加，但新房销售速度放缓。继2023年第二季度整体私人住宅价格下跌后，价格出现反弹。.

工业：尽管面临经济逆风，但由于优质物流空间供应有限，租赁需求强劲，今年迄今为止优质物流租金已增长 11.71 万亿英镑。.

投资：新加坡2023年第三季度初步房地产投资额环比增长93.41万亿新元（同比下降13.51万亿新元），达到70.44亿新元，主要得益于公共（大部分为住宅用地）的销售。若剔除这些地块，投资额将略微环比下降2.51万亿新元。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q3-2023

投资者长期以来一直寻求房地产投资，以实现价格升值、抵御通货膨胀和分散风险。.

投资房地产的途径多种多样，包括私募股权投资、直接投资实体物业、房地产抵押贷款、上市房地产投资信托基金（REITs）和证券，以及证券化固定收益工具。可以说，最理想的方法是将这些途径的优势互补结合起来，遵循世邦魏理仕（CBRE）提出的’四象限‘投资策略。.

四象限投资法包含四个主要投资渠道，机构投资者可以通过这些渠道投资商业地产。这四个渠道分别是：

• 私募股权
• 公共股权
• 私人债务
• 公共债务

本报告回顾了亚太地区房地产投资的四个象限，并分享了投资者潜在的机会和策略。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-four-quadrants