资本市场

莱坊的 亚太视野：超越常规 该报告揭示了新兴的投资势头，并确定了主要的投资目的地，其中私人资本发挥了至关重要的作用。.

主要亮点：

• 亚太地区房地产投资的主要趋势
• 降息对投资的预期影响
• 亚太地区的交易流量预示着下半年（H224）的复苏。
• 2024年是澳大利亚和香港办公室的绝佳年份。
• 聚焦澳大利亚、日本、新加坡、韩国和香港特别行政区
• 通胀回归刺激日本房地产市场

美国央行四年来首次下调利率0.5个百分点。亚太地区部分市场已跟进或计划在下一季度采取类似措施。.

2024 年第三季度，该地区办公楼市场的资本化率变动最大，本报告涵盖的 18 个城市中有 8 个报告了变化。.

2024年第三季度主要亮点 

办公区域

• 澳大利亚 交易活动有所增加，这表明收益率可能走软。.
• 在 曼谷, 办公楼市场的资本化率环比保持稳定。然而，甲级写字楼供应量的增加，加上新进入市场的企业数量有限，可能会在短期内对入住率构成下行压力。.
• 主要城市 中国, 包括北京和上海在内的许多城市，大量新增供应涌入市场，给租金和入住率带来压力。整体交易的缺乏（这通常是市场信心的关键指标）加剧了市场普遍存在的谨慎情绪。.
• 香港’高空置率给写字楼租赁市场带来挑战，导致甲级写字楼租金和资本价值下降。资本化率略有回落，投资者对写字楼资产仍保持谨慎态度。.
• 在 印度, 科技企业积极吸引机构和个人投资者的投资，显著增加了流入办公楼市场的资金。班加罗尔上一季度办公楼吸纳量创历史新高，推动了租金上涨。.
• 汉城 尽管租赁活动有所放缓，但由于供应有限，预计该市场仍将是房东青睐的市场。.
• 优质写字楼的价值应会继续受到健康租金和较低利率的支撑，凸显了资产价格的稳定性。 新加坡.

零售业

• 零售支出 奥克兰 已经趋于稳定，预计在利率和税率下调的支持下将会复苏。.
• 在 曼谷, 零售市场保持稳定，租金和入住率均保持不变，并可能在年底前保持稳定。.
• 班加罗尔’该国有组织的零售业交易量有限，主要受机构资本驱动，因此资本化率保持稳定。但市中心商业街零售空间的需求明显增长。.
• 在 香港, 随着旅游业复苏步伐加快，商业街商铺租金开始显现复苏迹象，但本地消费者的出境消费在一定程度上抑制了零售销售的反弹。由于租金增长基数较低，资本化率有所上升，本季度部分零售资产的出售为投资者提供了颇具吸引力的收益。.
• 地铁 马尼拉 购物中心正在进行大量的翻新和扩建，导致零售空置率从 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持稳定，预计房地产价值也将随之保持稳定。.
• A级购物中心的租赁活动 孟买 由于零售商预期即将到来的节日季期间平均交易时长（ATD）将有所提升，因此市场依然保持强劲。尽管该市供应量增加，且参与此类资产交易的资金有限，但预计资本化率仍将维持在当前范围内。.

工业部门

• 工业部门的资本化率 奥克兰 经过漫长的宽松周期后，市场趋于稳定。开发活动放缓，预计这将限制2024年全年空置率的上升幅度。.
• 在 班加罗尔, 投资者对工业资产类别的情绪基本保持不变，这反映在整个市场的资本化率保持稳定。.
• 香港 交易量一直较低；然而，由于第三季度一笔引人注目的高质量物流交易——利丰中心，投资活动环比激增。.
• 在 雅加达, 工业需求主要由汽车行业、数据中心以及服务于电子商务、快速消费品 (FMCG) 和物流的现代化仓库驱动。这一增长一直保持稳定，波动幅度很小。.
• 汉城’该国的工业投资活动有所改善，缓解了市场对供应过剩的担忧。.

尽管由于降息延迟，澳大利亚的房地产市场活动仍然有限，但随着价格体系的调整，一些买家正重返零售业。酒店和住宅行业也吸引了投资者的目光。2024年下半年将是最佳的购房时机，因为一些卖家预计降息周期将在年底前到来。.

在香港特别行政区，商业地产投资贷款价值比（LTV）的放宽提振了卖方的信心和流动性，导致折价和不良资产交易机会减少。由于写字楼市场持续面临价格调整压力，更多投资者开始关注学生公寓和数据中心等细分领域。.

2024年第一季度，日本房地产投资信托基金（J-REITs）和国内房地产公司支撑了日本的投资规模。然而，在全球高利率环境下，外国买家的活动有所减弱。投资者对优质写字楼和酒店的需求依然强劲，但对住宅领域的选择则更加谨慎。.

受贷款利率下调的提振，韩国市场情绪持续改善。随着收益率持续上升和融资成本下降，预计到2024年底，韩国将实现正收益。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

办公楼：尽管实地考察和咨询量有所增加，但由于租户对成本的谨慎态度，以及第一季度历来是交易淡季，2024年第一季度的租赁活动并未相应增长。租户在短期内可能仍将保持谨慎的支出和选址态度。.

零售业：租赁市场以扩张为主，升级和搬迁活动也有所增加。奢侈品和餐饮行业的需求最为旺盛。尽管零售商仍然对地理位置较为敏感，但在房源紧张的市场，需求正向次要区域蔓延。.

物流：本季度需求有所放缓，而这段时间通常是交易淡季。由于销售增长放缓，资本支出控制更加严格，租赁活动受到抑制。第三方物流 (3PL) 用户的需求持续稳定，这得益于成本优化和外包策略。.

投资：亚太地区商业地产投资额环比下降41万亿美元至10万亿美元，主要原因是工业地产投资减少。由于市场普遍预期的降息迟迟未至，投资者纷纷持观望态度，大多数买家选择等待进一步的重新定价机会，因为负收益的局面依然存在。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024

在本亚太地区报告涵盖的 19 个市场中，有 11 个市场在 2024 年第一季度经历了资本化率的变化。.

亚洲市场保持稳定，没有特定因素影响资本化率的波动。澳大利亚和新西兰引领了该地区的变化，所有受访城市的资本化率均有所上升，尤其是在办公楼和工业地产领域。.

2024年第一季度主要亮点

办公区域

• 在澳大利亚，继2023年交易量下降72%之后，2024年第一季度的成交量仍然有限。截至目前，2024年第一季度的销售情况持续表明资本化率正在走软。.
• 尽管销售交易活动有限，但由于部分优质办公楼租金上涨，曼谷办公楼市场的资本化率略有上升。.
• 北京写字楼需求显著下降，导致全市空置率同比增速达两位数，目前为20.71万亿套。整体交易目前主要由终端用户主导，他们更看重物业的适用性和可负担性，而非空置率和租金表现。投资者则因担忧供应过剩和租金下降而保持谨慎，因此对资本化率的预期更高。.
• 预计雅加达新增办公空间将更多地流向非中央商务区（CBD）区域，因为许多企业选择优化现有办公空间，而非扩张或搬迁。这主要是由于混合办公模式的普及，该模式持续推高CBD办公空间的租金和入住率。.
• 上海甲级写字楼市场租赁需求依然疲软，导致租金面临下行压力。预计2024年供应高峰将进一步加剧租赁市场压力，影响投资者信心，并推高资本化率。.

零售业

• 北京零售业展现出稳定增长态势。这一积极表现主要归功于客流量增加和购物中心收入增长，尤其是在第一季度春节假期期间。购物中心需要保持竞争力，打造特色鲜明的品牌形象，才能吸引消费者，在市场中实现可持续发展。.
• 香港零售投资市场主要由终端用户和本地投资者推动，资本化率保持稳定。租金表现总体良好。投资者对购买零售资产仍持谨慎态度，密切关注空置率。.
• 与去年相比，雅加达购物中心的客流量增长了15.1万人次，达到20.1万人次。一些现有品牌正在扩大业务，也有新品牌进入印尼市场。由于新购物中心的涌入导致市场竞争激烈，投资者仍然保持谨慎。.
• 春节假期期间旅游业的强劲增长也带动了上海零售业的发展。总体而言，第一季度销售和租赁需求表现良好。零售租赁活动和空间吸纳情况需要一段时间才能反映在投资市场上，因此本季度资本化率基本保持平稳。.

工业部门

• 曼谷工业地产的仓储设施和标准厂房销售交易量出现增长。这主要得益于大量外商直接投资，这些投资主要面向汽车零部件（包括电动汽车）和电子产品的大型用户。另一方面，租赁市场保持稳定，未出现明显的波动。.
• 目前北京工业市场受终端用户需求的影响较大。周边城市如天津、廊坊的租金水平下降、入住率上升，对北京工业市场造成了不利影响。各城市间为吸引租户而展开的激烈竞争，导致需求从门户城市转移，进一步削弱了投资者对北京工业市场的信心。.
• 香港工业市场依然是众多投资者的重点关注对象。2024年前两个月，香港工业进口（9.7%）和出口（16.6%）数据均呈增长态势，这有助于保持工业市场资本化率的稳定。.
• 受上海大量新增物流供应的影响，投资者对第一季度的投资热情持续下降，导致投资情绪更加谨慎，工业地产资本化率上升。.

世邦魏理仕亚太区专业人士指出，由于风险偏好有限和降息步伐推迟，投资活动复苏的时间已被推迟。近70%的受访者预计，复苏将从2024年第四季度开始。.

预计亚太地区大部分市场的资本化率将扩张，其中澳大利亚的资本化率将进一步上升，而日本的资本化率将保持稳定。未来六个月，二级资产的资本化率扩张预计将更为显著。.

调查的其他主要亮点包括：

• 投资者仍是净卖方——尤其是房地产基金、房地产公司和银行——但压力正在缓解。与此同时，私人投资者依然保持着强劲的净买入意愿。.
• 各行业买卖双方的价格差距也在缩小，这表明市场对交易达成更有信心。.
• 调查显示，就投资者偏好而言，避险需求依然存在，而酒店和多户住宅资产正受益于周期性和结构性利好因素而获得青睐。.

世邦魏理仕认为，由于亚太地区大多数经济体的利率已达到峰值，投资者应争取在降息开始前完成收购，预计最佳收购窗口将于 2024 年下半年开启。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

2024 年第一季度新加坡数据报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场的净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

办公楼：低空置率、供应有限以及租户向优质物业转移的需求持续推动办公楼租金增长。第一季度净吸纳量相对平稳，没有新增供应。.

商务园区：整体而言，对商务园区的需求依然谨慎。由于银行业和金融业的整合，影子办公空间有所增加。.

零售业：乌节路和市政厅/滨海中心子市场在 2024 年第一季度继续表现优异。因此，全岛优质零售租金持续复苏，环比增长 1.01 万亿至 3 万亿美元。.

住宅市场：尽管新房供应量有所回升，但2024年第一季度新房销售依然疲软。私人住宅价格继续上涨，但涨幅有所放缓。.

工业地产：鉴于近期寻求优质物流设施的租户选择有限，预计 2024 年的租金表现仍将保持稳定。.

投资：新加坡 2024 年第一季度初步房地产投资额环比下降 23.41 万亿卢比（同比下降 30.91 万亿卢比），至 43.72 亿卢比，主要原因是公共土地销售下降。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

亚太地区已成为全球资本的主要来源地和目的地。2023年下半年，新加坡、香港、中国和日本位列全球跨境资本十大来源地之列。值得注意的是，新加坡和香港分别位列全球跨境资本第二和第三大来源地。.

2023年下半年，日本、中国、澳大利亚和新加坡位列全球跨境资本十大目的地之列。.

2023年，亚太地区表现最佳，投资额达到十年平均水平的91%。北美地区达到68%，而欧洲、中东和非洲（EMEA）地区仅略高于十年平均水平的一半（52%）。2023年，全球投资额为全球金融危机以来最低水平之一，仅为十年平均水平的75%。.

该地区第四季度投资活动显著回升，尤其是在12月份，这推动了该地区的整体表现，也预示着该地区未来一年强劲的复苏潜力。高力国际的全球报告强调，2024年和2025年的预测显示，亚太地区将继续保持强劲的增长势头。.

有迹象表明，亚太地区部分市场的利率已经达到峰值，预计2024年市场活动将更加活跃，经济将逐步复苏。.

2023年第四季度，亚太房地产市场交易量低迷。业主、投资者和租户对房地产投资仍持谨慎态度，尽职调查流程也大幅延长。然而，亚太部分市场利率接近峰值的迹象表明，市场对2024年的投资前景更为乐观。.

2023年第四季度主要亮点：

办公楼

• 澳大利亚所有主要办公楼市场的交易量持续低迷。已完成的交易主要为具有增值潜力的二线资产，且大多由投资财团进行。这些交易需要大量时间完成尽职调查和筹集所需资金。2023年11月的进一步加息持续对资本化率构成压力。由于买卖双方定价不符，大量资产挂牌后又撤回，这表明2024年资本化率可能进一步走软。.
• 班加罗尔部分微型市场的办公楼租金略有上涨。这一增长主要归功于快速公交系统的开通和整体交通便利性的提升。然而，由于交易量较低，物业价值并未同步上涨。因此，高端物业的资本化率有所下降。.
• 上季度雅加达没有发生任何整栋办公楼出售交易。办公资产以及新一期轻轨交通系统的开通激发了投资者的兴趣。预计将有大量供应涌入市场。企业用户已开始寻找新建办公楼，他们或选择整栋收购，或租赁更多空间用于业务扩张。.
• 马尼拉的办公楼需求依然疲软，随着新的办公楼不断涌入市场，供应压力日益增加。.

零售业

• 由于市场根据利率上升的环境进行调整，澳大利亚零售业的交易量持续低迷。消费者信心似乎正在下降，影响了非必需消费支出。我们预计，随着卖方和买方预期价格之间的差异持续存在，资本化率将在2024年第一季度和第二季度进一步走软。.
• 曼谷上季度没有出现显著的零售交易，因此无法体现价值变动。随着一些位于核心地段的高端购物中心开业，零售租金有所上涨，也略微推高了资本化率。然而，这些高端物业的租金上涨能否在短期内持续，仍有待观察。.
• 第四季度，北京和上海黄金地段的租金水平有所回升。这一增长可归因于这些地区消费活动的复苏。尽管零售总额整体增长，但租金水平需要一段时间才能完全调整并与消费增长相匹配。业主和房东对租金上涨持谨慎态度，给予租金足够的时间适应不断变化的消费模式和市场状况。.
• 得益于强劲的内地消费，香港零售业的入住率和租金表现总体保持良好。然而，由于零售业空置率较高，投资者对该行业仍持谨慎态度。.

工业部门

• 本次调查显示，澳大利亚工业市场引领了工业板块的整体走势。由于租户的总占用成本已达上限，预计目前的租金水平将在2024年达到峰值。尽管如此，悉尼西部（主要工业区）的空置率仍然很低，预计2024年全年租金将维持在当前水平。然而，激励措施的力度已开始逐步加大。.
• 第四季度完成的交易产生的资本化率与雅加达上一季度相近。主要物流企业都在积极寻找土地或合资伙伴。.
• 由于第三方物流 (3PL)、电子商务和快速消费品 (FMCG) 行业的持续需求被孟买的新供应所抵消，收益率和资产价值趋于稳定，工业资本化率保持平稳。

《2023年第三季度亚太市场趋势报告》深入分析了亚太地区办公、零售、工业物流和投资市场的最新数据和洞察。主要趋势包括：

办公室：

• 由于租户保持谨慎态度，租赁需求依然疲软。
• 中国大陆、印度和东京占活动的大部分
• 由于审批速度缓慢，交易完成时间延长。
• 非银行金融和科技公司推动需求
• 大多数市场仍将有利于租户。

零售：

• 零售销售增速放缓，但旅游需求持续强劲增长。
• 零售商持续扩张；地理位置依然是关键，因为需求集中在黄金地段。
• 消费者对独特体验的需求推动了非传统零售空间的租赁。
• 由于游客数量强劲，日本市场依然是最乐观的市场。
• 预计未来几个季度租赁需求将保持强劲。

工业与物流：

• 区域经济放缓持续对租赁活动构成压力。
• 电商平台需求强劲，第三方物流业务稳定。
• 供应渠道依然畅通。
• 今年前三个季度投资额保持稳定。
• 预计租赁和投资量将有所下降

投资：

• 尽管投资量略有上升，但市场情绪依然疲软。
• 重新定价继续抑制购买活动
• 零售和酒店资产交易活动更加活跃
• 日本市场依然最为乐观
• 在高利率环境下，投资将保持低迷。

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