思想引领

《亚太展望》报告审视了当前的经济和地缘政治格局，评估了住宅和商业领域面临的挑战和机遇，并就如何释放潜力提供了指导。.

世邦魏理仕发布的《2025年亚太地区投资者意向调查》显示，今年亚太地区大多数市场的购房意愿有所改善，超过半数的受访者表示他们倾向于在2025年购买更多房地产。随着大多数市场进入降息周期，投资者正为未来12个月的交易活动增加做好准备，尽管亚太地区各个市场的定价和投资周期阶段各不相同。.

尽管预计到2025年大多数市场的房地产投资活动将有所增长，但增长幅度将因地域而异。澳大利亚、韩国、新加坡和香港特别行政区等市场预计在2025年交易活动将有所增长，但投资者对2025年降息幅度并不乐观，这可能会对全年的投资情绪造成压力。继2024年的强劲增长之后，预计日本和印度在2025年将迎来强劲的购房活动，其中日本将以核心/核心增值型投资策略为主，而印度则以机会型投资策略为主。. 

该调查于 2024 年 11 月和 12 月进行。我们收到了 460 多份回复，参与者被问及一系列与他们的购买意愿、感知到的挑战以及来年偏好的投资策略、行业和市场相关的问题。. 

其他主要发现：

• 情绪整体投资情绪有所改善，净购买意向从2024年的5%增至2025年的13%。投资者表示，降息和资产重新定价是他们愿意增加房地产配置的主要原因。.
• 战略调查显示，随着投资者寻求实现预期收益并以核心增值和增值定价收购核心资产，核心增值和增值型投资策略将在2025年获得发展动力。而对机会型投资策略的兴趣则持续减弱。.
• 资产类别2025年，办公楼和数据中心是投资者最青睐的物业类型，其中办公楼投资者寻求核心型和核心增值型产品，而数据中心买家则更倾向于机会性定价，尤其是在东南亚地区。在核心型投资者中，工业地产仍然是首选。尽管住宅地产依然具有吸引力，但除日本、澳大利亚和中国大陆以外，该地区可投资物业的匮乏将继续限制投资活动。.
• 替代方案医疗保健资产仍然是投资者考虑另类资产时的首选，数据中心则重回第二位。今年的调查还显示，投资者更加关注生活领域的资产，例如养老社区和学生公寓。.
• 目的地东京连续第六年蝉联跨境房地产投资首选市场榜首，悉尼和新加坡紧随其后。自调查开始以来，印度的两个市场（孟买和新德里）首次跻身十大跨境投资目的地之列。.
• 可持续性投资者将绿色建筑的收购和开发列为2025年的首选，其次是现有建筑的改造。尽管进展缓慢，但投资者继续保持着对ESG认证资产给予更高绿色溢价的趋势。.

世邦魏理仕最新租赁市场情绪指数显示，2024年第四季度整体租赁情绪有所改善，其中日本和韩国的租赁市场表现尤为突出；预计2025年所有行业的租赁项目储备将略有改善：

• 办公楼——扩张意愿降低： 本季度咨询和实地考察数量略有增加，大多数租户选择续租而非搬迁。部分市场，尤其是大中华区市场，租金持续面临下行压力。日本市场的扩张情绪依然强劲，但中国大陆的租户则专注于缩小办公面积以降低成本。.
• 零售业——市场情绪乐观： 受强劲扩张需求的支撑，租赁市场情绪依然乐观。香港特别行政区和澳大利亚的租赁市场情绪出现反弹，咨询量和实地考察量均有所增加。租赁市场继续对业主有利，租金稳步上涨。.
• 工业及物流 – 租户首选： 与上一季度一致，大多数受访市场依然对租户有利。激励措施也有所增加。与去年相比，扩张意愿更为强烈。.

APREA的旗舰活动——亚太房地产领袖大会，凸显了在全球宏观经济变化背景下，亚洲作为主要投资目的地的重要性日益增长。.

要点：

• 日本房地产市场的稳定性和发展机遇备受瞩目，办公楼、物流和住宅市场等领域的需求不断增长。数据中心和收益率稳定的日本房地产投资信托基金（J-REITs）等创新型投资项目也被视为极具吸引力的投资选择。.
• 受强劲的国内需求和自由化的监管政策推动，印度的物流、房地产投资信托基金（REITs）和基础设施投资信托基金（InviTs）行业蓬勃发展，使其成为寻求增长的全球投资者的理想选择。.
• 亚洲新兴行业，包括数据中心、生命科学和养老住房，被认为是充满希望的机遇，尤其是在 ESG 因素和技术融合重塑实体资产的情况下。.
• 尽管面临中国经济逆风和地区地缘政治不确定性等挑战，但此次会议强调了调整投资策略和利用亚洲的增长故事来驾驭不断变化的全球实物资产格局的重要性。.

综合用途开发平台的兴起促使酒店品牌拓展业务范围，进军度假别墅、豪华公寓等住宅领域，以满足更广泛的客户群体。本文概述了品牌住宅的概念，并探讨了印度市场如何适应和发展这一趋势。由于印度酒店业对品牌住宅的接受度仍然较低，本文重点介绍了其关键特征、激励措施和监管考量，旨在为酒店业和房地产行业提供参考，帮助他们做出明智的决策。.

在当今竞争激烈的亚太零售市场，零售商必须不断创造创新产品、服务和体验，才能在竞争中脱颖而出。实体零售仍然是消费者购物旅程中不可或缺的一部分，因此，零售地产在打造和传递创新品牌体验方面继续发挥着重要作用。.

根据其市场领先的研究，世邦魏理仕 (CBRE) 确定了促进零售地产创新的 12 个属性，涵盖四大支柱：1) 市场规模；2) 消费者画像；3) 零售商增长战略；4) 讲述故事的空间。.

世邦魏理仕利用这些特点创建了亚太零售创新指数，该指数分析了亚太地区主要城市的创新表现，并指出了它们的优势、劣势以及对零售商的相对吸引力。.

该报告还向零售商和业主提出了建议，说明如何激发其投资组合中的创新和创造力，以满足零售业不断变化的需求和期望。.

在全球范围内，主要街道是文化和经济的中心，塑造着所在城市的独特风貌。高纬环球发布的《全球主要街道》报告已连续发布34年，该报告再次印证了全球主要街道的价值，分析了影响其价值的关键经济和社会趋势，以及它们在全球和本地商业决策中发挥的重要作用。.

商业街的新时代

尽管面临经济挑战，但商业街展现出了惊人的韧性，全球租金水平终于超过了疫情前的水平。零售商继续瞄准黄金地段，因为这些地段具有重要的战略意义和吸引顾客的潜力，并通过适应不断变化的经济环境和消费者需求，展现了自身的灵活性和实力。利率上升和通货膨胀等挑战抑制了消费者信心，但预计进一步降息将为经济复苏带来希望。零售商在应对成本压力挑战的同时，也在适应不断变化的消费者忠诚度趋势，这种趋势要求提供全渠道的客户体验，这使得商业街地段对于企业的长期发展变得日益重要。.

印度港口行业正经历着私营部门参与度的提升，尤其是在公私合营（PPP）模式方面。政府通过采用对投资者友好的PPP模式，并简化主要港口的招标流程和特许经营协议，促进了私营部门的参与。由于印度港口行业存在多个监管机构，且各港口管理机构的运作方式不尽相同，因此，印度港口行业的并购涉及一些独特的考量因素，潜在收购方应予以重视。本文将探讨与印度港口行业并购相关的关键监管和合同考量因素。.

阿坎克莎·乔希

伙伴，,
S&R 联合公司

阿米莎·特里帕蒂

联系，,
S&R 联合公司

阿普尔夫·夏尔马

法律顾问
S&R 联合公司

拉贾特·塞蒂

伙伴
S&R 联合公司

印度的教育行业预计到 2029-30 财年市场规模将达到 3130 亿美元，在强劲的经济、人口增长和城市化、人均收入增加以及有利的政府政策的推动下，该行业正在经历快速增长。.

该国的综合教育体系以其规模和覆盖面为特点，拥有149万所中小学，为约2.65亿学生提供教育。此外，其高等教育部门也是全球规模最大的部门之一，涵盖近5.9万所院校，约有4300万学生就读。.

作为经济发展的基石，印度的教育领域吸引了公共和私营部门利益相关者的广泛关注。政府对教育的重视，体现在多年来的巨额预算拨款上，预计这将进一步促进教育领域的增长。此外，自2000年以来，该领域已吸引了95亿美元的外国直接投资（FDI）。.

尽管这些进展令人鼓舞，但要实现 2020 年国家教育政策中概述的雄心勃勃的目标，就必须进一步战略性地增加预算支出——从 2023-24 财年该国 GDP 的 2.71 万亿至 61 万亿的目标教育支出逐步增加，对于确保该部门的持续进步至关重要。.

值得注意的是，印度的教育部门优先考虑社会效益而非盈利，其运作模式结合了‘非营利’活动和‘营利’管理。私营实体通过各种商业模式发挥着重要作用，这些模式包括基础设施和设施建设、战略扩张投资以及管理和行政服务等。.

随着该行业的增长，全国各地也需要加强教育基础设施建设，这为房地产开发商和投资者带来了巨大的机遇。.

世邦魏理仕印度公司开展了一项房地产机会评估，旨在评估印度中小学和高等教育机构为满足预计增长的学生入学人数所需的额外空间。我们对印度教育行业的房地产机会评估表明，到2034-35财年，预计需要新增超过40亿平方英尺的空间。.

2024 年，世邦魏理仕一直在追踪亚太零售地产市场出现的一种奇特现象。.

尽管零售销售增长放缓、消费者信心低迷，以及一些零售商业绩低于预期的负面新闻层出不穷，但各行各业的零售商仍在积极寻求扩张机会；这一趋势正在减少黄金地段的空置率，并推高租金。.

本文阐述了推动这一趋势的因素，并为希望在日益复杂的市场中制定发展路线的零售业主和租户提供了建议。.