思想引领

租户采用远程办公理念

2020年第一季度末，由于疫情影响，该国被迫全面封锁商业活动。2020年3月，工作场所关闭，员工在最初几周居家办公。到2020年5月，随着封锁限制的逐步放宽，工作场所开始部分重新开放，但并非所有公司都要求员工返回办公室。此外，我们仍然看到很大一部分员工居家办公。‘居家办公’和‘随时随地办公’的趋势此后日益显著，企业也对远程办公表现出开放态度。调查结果显示，大多数企业（60%）预计，未来12-24个月内，其员工中将有约21%至40%在非办公地点工作。然而，随着租户重新审视现有办公空间的密度规划，以确保员工安全复工，我们预计该行业将逐步复苏，办公空间吸纳量将在2021年下半年开始显现回升迹象。我们认为，租户可能会采用‘中心辐射式’模式，为员工提供灵活的办公地点选择，让他们可以在任何地方或客户附近工作。因此，种种迹象表明，在这种情况下，灵活办公空间的重要性将日益凸显。.

退休人口普查是澳大利亚养老社区运营商每年进行的一项数据收集工作。它涵盖受各州《养老社区法》管辖的养老社区，而不是其他形式的老年人居住场所。.
2020 年退休人口普查涵盖 2020 财年（2019 年 7 月至 2020 年 6 月）。自 2020 年 3 月以来，受新冠疫情影响，澳大利亚各行各业的企业都受到了政府针对运营、就业和服务提供的限制措施的严重冲击。参与退休人口普查完全出于自愿，这意味着每年参与的企业都会有所不同。因此，在与往年数据进行比较时，应考虑到这一点。.

如需查看人口普查数据，请点击下方链接：

这为《财富报告》的读者带来了诸多机遇，例如全球人口结构向着更长寿、更健康生活趋势发展所带来的投资潜力（我们在第10页的深度访谈中对此进行了详细探讨），以及具有前瞻性的房地产投资者和房东如何利用人们对能够提升生产力的“健康”办公空间的需求获利（我们在第76页对此进行了讨论）。与此同时，“回馈社会”对于超高净值人士群体而言也日益重要，我们在第86页介绍了三位杰出的慈善家，他们的善举惠及了众多不同的事业。.

作为《财富报告》的核心支柱之一，我们独有的财富规模模型（详见第18页）显示，全球财富持续增长，尤其是在亚洲经济中心。私人资本的增长正对全球房地产市场产生显著影响。.

疫情对主要零售市场造成了严重冲击，租金波动幅度从雅加达的-41.61万亿至广州的+2.61万亿不等。在雅加达，由于严格的社交隔离措施和商场营业时间限制，业主面临租金减免的压力，许多业主将租金削减了一半。在中国，零售客流量有所恢复，广州和上海的租金分别上涨了2.61万亿和0.51万亿，而北京和深圳的租金则分别下降了2.81万亿和1.51万亿。越南零售市场表现出韧性，2020年第四季度商品和服务零售总额环比增长5.61万亿。胡志明市和河内的租金分别上涨了2.11万亿和0.11万亿。. 

物流市场展现出极强的韧性，并将继续成为该地区关注的焦点，租赁市场波动幅度从上海的-0.41万亿吨到新加坡的+7.31万亿吨不等。疫情加速了零售业向线上转型，物流资产成为主要受益者。在新加坡，大多数仓库已满负荷运转，传统厂房空间也出现了一些溢出需求。在中国，受国内消费和电子商务增长的推动，对现代化物流设施的需求正在迅速扩张。北京（+0.71万亿吨）、上海（-0.41万亿吨）、深圳（+2.41万亿吨）和广州（+3.01万亿吨）均已进入早期上涨阶段。.

一项针对亚洲最大房地产公司的调查显示，为应对 COVID-19 大流行，房地产公司加大了对技术的投资。.

独立新闻来源 Mingtiandi 与技术公司 Yardi Systems 合作进行的调查发现，70% 的房地产公司正在加大对房地产技术（或称 Proptech）的投资。.

请点击以下链接下载报告全文。.

当 COVID 横空出世时，随之而来的封锁将在家办公（WFH）一词从边缘带入主流。这给全世界敲响了警钟，从沃伦-巴菲特等精明的投资者到分析师和其他市场观察家，都认为 CBD 写字楼市场的时代已经结束。那些认为 "全职家庭 "将大幅减少办公空间需求的人有其合理的理由，但他们对需求的担忧并没有考虑到以下几点：

当 COVID 横空出世时，随之而来的封锁将在家办公（WFH）一词从边缘带入主流。这给全世界敲响了警钟，从沃伦-巴菲特等精明的投资者到分析师和其他市场观察家，都认为 CBD 写字楼市场的时代已经结束。那些认为 "全职家庭 "将大幅减少办公空间需求的人有其合理的理由，但他们对需求的担忧并没有考虑到以下几点：

1. 办公室租赁条款的离散性
2. 时域
3. 新需求

如果不考虑这些因素，任何对市场的分析都可能是不准确的。今天，我们将对新加坡 CBD 甲级写字楼市场进行分析，看看在我们将这三个延伸因素与 "需求将急剧攀升 "的主流 "WFH "信念相联系之后，新加坡 CBD 甲级写字楼市场将如何随着时间的推移而变化。我们将从排列组合列表中输入我们的先验概率，以确定未来可能出现的排列组合。这种方法与只经过一轮推理就提供单一结果的做法形成了鲜明对比。.

• COVID-19 大流行病以及随之而来的封锁所造成的经济影响，给办公物业未来的工作和租金收入带来了极大的不确定性。.
• 在英国季度物业指数中，近 60% 的写字楼租金收入来自未来五年内到期或包含终止条款的租约。.
• 对租赁事件的审查显示，2019 年，47% 的写字楼在租约中断条款后空置了一个季度或更长时间，72% 的写字楼在租约到期后空置。.

• 封锁和社会疏离影响了许多租户的生意，导致前所未有的租金减免请求，给房地产租金收入流带来压力。.
• 对于股票投资者来说，尽管资产价值走软，但收入回报却在减弱。近期的收入回报可能低估了全部潜在影响，因为递延租金的累积可能会掩盖进一步的亏损。.
• 租金收入的减少也会给债务契约带来压力，增加某些贷款的偿债压力。对于违约和被取消赎回权的贷款，资产价值的下降也可能增加潜在损失的严重性。.

当商业租户无法支付租金时，投资者会受到什么影响？为了找到答案，我们采访了 MSCI 房地产解决方案研究团队的执行董事布莱恩-里德（Bryan Reid）。.

随着创纪录的投资涌入房地产市场，基金经理们面临着日益复杂的局面，以及投资者对实时报告不断增长的需求。我们采访了Yardi的伯尼·德瓦恩，探讨了这些趋势。.