市场前景

ある調査会社によると、今年上半期におけるある調査会社によると、今年上半期におけるオーストラリアへの不動産投資は対前年比で倍増となり、コロナ対策を着実に行い一定の成果を示し続けているオーストラリアに対する投資家の注目度は高い。こうした状況を踏まえ、このほどAPREA はオーストラリア不動産市場の現状や税務に関するWebinar を開催した。今回は市場概要をお届けする。

コロナ対策に一定の成果コロナ対策に一定の成果経済回復は早期に実現

メルボルンでのロックダウン期間は長かったもメルボルンでのロックダウン期間は長かったものの、オーストラリア政府はコロナウィルス対策を効果的に行い封じ込めに成功したと言えるであろう。オーストラリアの感染人数は約3万人、総人口のたった0.12％に過ぎない。政府は景気刺激策に2000 億ドル超を投入、事業主に対しては雇用継続向けに900 億ドル超の賃金支援を行った。ただ、シドニーは変異株の流行により先週から２週間のロックダウンが行われている。ワクチン接種率はほかの先進国よりはやや遅れておりまだ人口の1/4 程度だが、今後は順調に接種が進む予定である。

金利引き下げ策および量的緩和策の実行金利引き下げ策および量的緩和策の実行により国債利回りは低いため、不動産利回り同様魅力的なスプレッドとなっている。政策金利は0.1％で、コアの負債コストは140～190bp の範囲に収まると予想している。コロナウィルス感染拡大は28 年ぶりのリセッションをもたらし、2020 年第２四半期のGDP は７％の落ち込みを示したが、回復は早く2021 年３月の数字は1.1％と、パンデミック以前のレベルまで持ち直1.1％と、パンデミック以前のレベルまで持ち直し2022 年は3.5％、2023 年は３％と予測されている。

前回のリセッションと比べ失業率は急激に悪化したもの、回復も早く2021 年3月は5.1％まで回復しており、政府の支援策が功を奏したとのようにも見える。

由于新冠疫情带来的冲击及其经济影响，对高质量且具成本效益的制造需求变得愈发迫切；加之全球企业正寻求多元化其制造基地并降低供应链风险，印度已敏锐地察觉到这一战略转变所带来的机遇。.

印度在政策层面动作频频，正为成为全球首选的制造业中心铺平道路。与产量挂钩的激励计划（PLI）是印度政府旨在提振国内制造业并使其具备全球竞争力的总体规划的基石。 该计划于2020年4月推出，已启动了一系列具有变革意义的改革，旨在吸引全球制造业巨头，重点关注手机、电子、制药、食品加工、信息技术、电池储能、汽车零部件及特种钢等行业。其核心目标是标志着印度工业的转折点，在通过创造就业机会推动经济增长的同时，提升全球影响力。.

政府投入的资金规模——1.97万亿卢比（即1.426万亿欧元）——覆盖13个关键领域，这充分体现了政府推进该计划的决心和力度。主要内容包括：

● 将激励措施与产出挂钩：激励措施将基于该行业的总体增长率。受益方必须考虑对绿地项目进行额外投资，甚至扩建现有设施，以实现这一增长目标。所有这些措施也将减少进口

● 成效至上：只有在该国完成生产后，才会发放激励资金。这将有效提升国内制造业在朝阳产业和战略性领域的现有产能，并使国内制造业具备全球竞争力

● 培育‘领军企业’以实现最大影响力：重点在于选定行业参与者的规模和体量，以确保实现大规模产出。这将使该举措成效显著，并能提升受益企业的全球竞争力

2021 年上半年，流入印度房地产的私募股权（PE）资金达到 29 亿美元，比 2020 年上半年增长了两倍多。未来三年，随着全球私募股权基金与当地开发商之间形成更多的投资平台，我们预计将有更多的资金投入到 "按核心建造 "的综合体、办公楼和物流资产中。我们预计，2021 年私募股权基金的资金流入总额将达到 50 亿美元。.

高力国际研究公司（Colliers Research）最新快报中的一些要点包括 ‘关注另类资产类别，为投资注入动力’ 是

• 投资者继续寻找土地或处于在建阶段的资产，因为他们希望为将来的房地产投资信托基金上市建立自己的投资组合。在写字楼投资总额中，约有 86% 投资于土地或在建项目。.
• 2021 年上半年，零售资产投资占总投资的 29%，原因是投资者对稳定的零售资产以及与特定开发商合作的地面开发项目的投资偏好保持不变。.
• 电子商务公司对物流空间的需求增加，反过来又引起了机构投资者的持续关注，2021 年上半年，机构投资者的资金流入量约为 7.75 亿美元。.

在本期《重塑办公空间问答》系列中，我们邀请了凯发数据中心（Keppel Data Centres）全球商业负责人兼东南亚总经理帕特里克·麦克里里（Patrick McCreery），共同探讨灾难恢复（亦即业务连续性规划），并讨论未来在数据中心领域，‘办公空间’、 ‘空间’和‘节奏’在数据中心行业中的演变，以及未来租户和资产所有者将面临的机遇。.

问答精选：

• 过去12个月里，租户对灾难恢复的需求发生了哪些变化？
• 云技术的采用如何改变租户，运营商又为何纷纷效仿？
• 灾难恢复领域的长期前景和需求如何？该领域又有哪些机遇？
• 数据中心如何支持业务连续性规划和灾难恢复业务？

受新冠疫情影响，租户为控制成本，亚太地区办公楼需求从2019年的1.03亿平方英尺降至2020年的5300万平方英尺。.
随着需求下滑，空置率有所上升，大多数市场的租金水平也出现回落，这使得市场环境对租户更为有利，并为租户在协商即将到期的租赁协议时提供了良机。.

然而，企业租户需要意识到，这些变化未必能带来他们预期的成本节约——在某些市场，租户签订新租约时的租金可能比即将到期的租约最后一年还要高。.

在我们的《亚太地区办公楼租金波动指数》中，我们将重点关注：

• 亚太地区36个主要办公城市的最新动态
• 城市层面平均租期内的租金变动幅度及其波动情况
• 租户可考虑采取哪些策略来应对租金波动带来的影响

新冠疫情给昆士兰州的整体经济和商业地产市场带来了高度的不确定性。然而，工业与物流（I&L）领域却成为明显的赢家，这主要得益于过去18个月电子商务渗透率的加速提升，该领域已成为推动楼面需求的关键驱动力之一。 投资者对此作出了积极回应，纷纷加大对该领域的投资力度，使得2020年昆士兰州的投资交易量创下历史新高。.

本报告将详细阐述推动布里斯班工业及物流市场发展的若干关键趋势，并就工业用地的供应与吸纳情况提供更深入的见解。.

• 随着经济持续复苏以及本市疫苗接种计划的启动，2021年第二季度商业房地产投资势头进一步增强。.
• 房地产基金本季度共投入1.045万亿港元，占本季度总投入的211.3亿港元，所有收购项目均涉及工业资产。.
• 香港经济的复苏、与内地恢复跨境通关的前景改善，以及低廉的融资成本，将确保2021年下半年投资市场保持乐观态势。.

管理气候和环境、社会和公司治理投资组合风险的大多数努力都涉及减持对这些风险有负面影响的股票，而增持对这些风险有正面影响的股票。专业管理的 ETF 和共同基金一直是投资者根据其目标调整风险敞口的自然起点，但指数衍生品可以发挥关键作用，因为指数衍生品是全球最大的市场之一，在金融体系以及管理和转移风险方面发挥着重要作用。我们研究了衍生工具的潜力，以帮助市场参与者寻求有效地将风险敞口与其目标保持一致，同时促进透明度、价格发现和市场效率。.

• 投资销售额连续第五个季度实现增长，今年第二季度环比增长62.01%，达到161.8亿新元。 与去年同期相比，投资销售额几乎增长了三倍，而去年同期的低基数源于新加坡实施“断路器”措施期间。.

• 本季度，住宅投资销售额占投资销售总额的最大比例，达48.6%，同比增长60.0%，达到$3.0亿。.

• 商业地产领域的投资销售额继续增长，从57.51亿泰铢增至142.24亿泰铢，这一增长主要得益于办公楼投资销售额的75.71亿泰铢增幅，这主要是由于大宗交易数量增加所致。.

• 得益于制造业表现强劲以及电子商务和物流行业的增长，2021年第二季度工业板块营收达到近9.24亿泰铢，较上一季度增长88.21%。.

• 随着疫苗接种计划的推进以及新加坡新冠疫情得到控制，投资者信心预计将保持强劲，这可能促使投资性房产交易量在不久的将来恢复到新冠疫情前的水平。随着资金涌入数量有限的投资性资产，收益率将进一步收窄。.