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新冠疫情推动数据需求持续增长

尽管地缘政治局势持续动荡且新冠疫情仍在蔓延，香港数据中心市场的活跃度依然居高不下。 在今年的最大租赁交易之一中，美国数据中心房地产投资信托基金（REIT）Digital Realty于7月初宣布，已同意租赁位于葵涌建昌街11号的一座新建专用数据中心，这将成为该运营商在香港的第二处设施。.

新冠疫情推动数据需求持续增长

尽管地缘政治局势持续动荡且新冠疫情仍在蔓延，香港数据中心市场的活跃度依然居高不下。 在今年的最大租赁交易之一中，美国数据中心房地产投资信托基金（REIT）Digital Realty于7月初宣布，已同意租赁位于葵涌建昌街11号的一座新建专用数据中心，这将成为该运营商在香港的第二处设施。.

随着香港疫情第三波的爆发，跨国公司纷纷暂停了返岗计划，要求员工居家办公。 预计即使在疫情结束后，许多公司仍将允许一定程度的远程办公，这将进而加速企业各方面的数字化转型步伐，并导致云服务需求激增。 香港即将推出的5G网络也将推动数据使用量的增长，进而转化为对市内机柜空间需求的增加。反映这一趋势的是，少数中国内地及国际运营商仍在积极寻求在香港的合适租赁或投资机会。.

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投资基金的法律、税务和监管框架不仅受成文法约束，还受那些不成文但被普遍认可的监管和税务惯例的影响。印度证券交易委员会（SEBI）的监管方式正逐渐从放任自流转向一种鲜明的积极干预模式。 例如，SEBI于2020年初规定了另类投资基金应采用的私募备忘录格式。 近期，SEBI还规定了关键人员的最低经验标准，并为投资委员会成员引入了法定责任。另一方面，税务当局正日益关注复杂的离岸基金结构，并对创新型基金结构进行更审慎的审查。.

尽管全球大多数金融投资方仍选择通过其旗舰基金对印度进行投资，且针对印度的专项配置有限或根本没有，但近年来，募集专注于印度的资金池已成为一种日益明显的趋势。 此类资金池可能采取普通盲池的形式，也可能是准基金结构，例如投资平台或管理账户，由金融赞助商（或越来越多地由开发商）投资于私募股权、私募债务、公开市场股权及公开市场债务。.

本文旨在从法律、税务、监管、商业及战略角度，为全球基金法律顾问和基金经理提供关于设立印度主题基金的指导。.

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2020年4月30日，国家发展和改革委员会与证券监督管理委员会联合发布了《关于设立中国基础设施房地产投资信托基金（C-REITs）的规定》。该公告标志着C-REITs正式进入中国市场。.

亚太房地产协会（APREA）一直积极支持中国房地产投资信托基金（REITs）的推出。APREA凭借其在国际REITs市场的经验和见解，助力构建独具特色的中国REITs监管框架。此外，APREA还致力于在全球范围内推广REITs知识，提升人们对REITs潜力的认知。.

为此，亚太房地产协会邀请了房地产投资信托基金（REITs）行业的关键人物分享他们对中国REITs发展潜力的看法。《中国REITs手册》是一本关于中国REITs的教育手册，旨在帮助公众、业内人士和投资者更好地了解中国REITs。该手册由亚太房地产协会与金杜律师事务所（中国）、毕马威会计师事务所（中国）、高纬环球（中国）以及北京大学光华管理学院联合编写。.

2020年4月30日，国家发展和改革委员会与证券监督管理委员会联合发布了《关于设立中国基础设施房地产投资信托基金（C-REITs）的规定》。该公告标志着C-REITs正式进入中国市场。.

亚太房地产协会（APREA）一直积极支持中国房地产投资信托基金（REITs）的推出。APREA凭借其在国际REITs市场的经验和见解，助力构建独具特色的中国REITs监管框架。此外，APREA还致力于在全球范围内推广REITs知识，提升人们对REITs潜力的认知。.

为此，亚太房地产协会邀请了房地产投资信托基金（REITs）行业的关键人物分享他们对中国REITs发展潜力的看法。《中国REITs手册》是一本关于中国REITs的教育手册，旨在帮助公众、业内人士和投资者更好地了解中国REITs。该手册由亚太房地产协会与金杜律师事务所（中国）、毕马威会计师事务所（中国）、高纬环球（中国）以及北京大学光华管理学院联合编写。.

11月11日，亚太房地产投资协会（APREA）将面向全球举办线上研讨会。所有为该出版物撰稿的作者都将出席本次活动，与观众分享更深入的内容。此外，APREA还邀请了一些房地产投资信托基金（REITs）领域的专业人士参与小组讨论，以了解他们对中国REITs市场前景的看法。.

今天就加入我们，了解更多关于中国房地产投资信托基金（REITs）的信息！

如需获取最新英文版出版物，请联系：
张文亮
APREA中国分会
电子邮件：allan.zhang@aprea.asia
电话：+86 131 2286 5700（微信）

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随着今年4月30日国家发改委和证监会联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作》的通知，开启了中国公募REITs的新起点。

亚太房地产协会（APREA）一直积极协助推动中国REITs的发展，为中国提供国际REITs先进经验，协助建立即具中国特色又具国际竞争力的REITs制度而努力。同时，协会一直积极参与REITs的教育和普及，让更多的人认识REITs。

为此，协会有幸邀请国内全民REITs专家和知名学者共同撰写了《中国REITs手册》，该手册作为一个持续更新的普及中国REITs的教育型手册，为让大众、行业人员及投资者更好地理解中国REITs。本手册由亚太房地产协会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕戴马威（中国）、德梁行（中国）的专家、学者共同完成。

随着今年4月30日国家发改委和证监会联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作》的通知，开启了中国公募REITs的新起点。

亚太房地产协会（APREA）一直积极协助推动中国REITs的发展，为中国提供国际REITs先进经验，协助建立即具中国特色又具国际竞争力的REITs制度而努力。同时，协会一直积极参与REITs的教育和普及，让更多的人认识REITs。

为此，协会有幸邀请国内全民REITs专家和知名学者共同撰写了《中国REITs手册》，该手册作为一个持续更新的普及中国REITs的教育型手册，为让大众、行业人员及投资者更好地理解中国REITs。本手册由亚太房地产协会（APREA）、北京大学光华管理学院、金杜律师事务所（中国）、毕戴马威（中国）、德梁行（中国）的专家、学者共同完成。

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张文良

副总裁、中国区负责人

亚太房地产协会（APREA）

邮箱：allan.zhang@aprea.asia

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在经历了9月的暗淡之后，全球市场再次迎来了10月的疲软。由于美国大选的不确定性、加大的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亚太地区GPR/APREA上市房地产综合指数负收益，其表现差于亚太股票指数。亚太股票市场近期表现较好是得益于其包容了高权重呈的科技公司，亚太地区债券的良好表现也受益于渔业

在经历了9月的暗淡之后，全球市场再次迎来了10月的疲软。由于美国大选的不确定性、加大的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亚太地区GPR/APREA上市房地产综合指数负收益，其表现差于亚太股票指数。亚太股票市场近期表现较好是得益于其包容了高权重呈的科技公司，亚太地区债券的良好表现也受益于渔业

与亚太房地产上市股票相似，10月份亚太REITs总收益也出现收缩，除中国台湾地区以及拥有中国大陆资产的REITs表现较好，其他市场均表现低迷。从REITs资产类别来看，其指数表现也呈负值，其中零售业REITs受冲击最大，工业REITs则跌幅最小。

尽管GPR/APREA上市房地产和REITs指数在10月份经历了数次的首次，但此前的一系列表态，市场将在第四季度出现好转。亚太股市对拜登总统做出了积极反应，同时，一系列进展顺利的疫苗研发也鼓舞了市场信心。亚太房地产市场今年可能仍平稳度过。

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继9月份表现平淡之后，该地区资本市场10月份再次走弱。美国总统大选带来的不确定性、旷日持久的财政刺激谈判以及欧洲感染人数的再次激增，都加剧了市场的悲观情绪。.

就泰国国内而言，由于反政府抗议活动愈演愈烈，泰国股市下跌。如果抗议活动持续下去，可能会阻碍经济复苏——其主要股指跌至六个多月以来的最低水平。泰国上市房地产和房地产投资信托基金（REITs）的总回报率（GPR/APREA）均出现两位数的跌幅，成为区域市场中跌幅最大的市场。.

继9月份表现平淡之后，该地区资本市场10月份再次走弱。美国总统大选带来的不确定性、旷日持久的财政刺激谈判以及欧洲感染人数的再次激增，都加剧了市场的悲观情绪。.

就泰国国内而言，由于反政府抗议活动愈演愈烈，泰国股市下跌。如果抗议活动持续下去，可能会阻碍经济复苏——其主要股指跌至六个多月以来的最低水平。泰国上市房地产和房地产投资信托基金（REITs）的总回报率（GPR/APREA）均出现两位数的跌幅，成为区域市场中跌幅最大的市场。.

上市房地产

10月份，亚太房地产市场指数（GPR/APREA）录得负收益，表现逊于亚太股市。亚太股市主要得益于权重较大的科技股和债券的支撑。作为亚太地区权重股的中国房地产股出现下跌，原因是房地产企业持续面临越来越大的压力，需要满足政府新的债务比率上限要求。然而，印尼股市逆势上涨，涨幅居亚太地区之首，这主要得益于市场对劳动力市场改革可能提振经济增长的乐观预期。菲律宾股市也因感染病例增速放缓而回升。.

房地产投资信托基金

10月份亚太地区房地产投资信托基金（REITs）的总回报率同样出现萎缩。台湾和中国大陆的REITs是唯一保持正收益的市场。各行业指数普遍下跌，其中零售业受到的冲击最大，而工业REITs的跌幅最小。.

本月，凯德商业信托和凯德商场信托的合并最终完成，成立了新的实体——凯德综合商业信托。.

受低利率和新加坡央行修订后的杠杆率上限提升推动，新加坡房地产投资信托基金（REITs）的收购步伐加快。央行允许REITs在今年上半年强劲复苏，摆脱了疫情封锁导致的经济放缓。市场报告显示，新加坡REITs已宣布的收购总额达73亿新元（$），而上半年约为14亿新元（$）。这可能使收购活动恢复到疫情前的水平，因为REITs仍然专注于长期潜力，并利用任何价格错位来把握有吸引力的收购机会。.

该地区的房地产投资信托基金（REIT）市场持续活跃，募资活动显著增加。在澳大利亚证券交易所上市的Home Consortium Limited正为其分拆出的子公司Home Co Daily Needs REIT的首次公开募股（IPO）寻求10亿至4万亿澳元的资金。物流巨头ESR也宣布计划于12月在韩国推出REIT，目标是募集3753亿韩元的股权，该REIT将包含位于韩国最大城市首尔和釜山的物流资产组合。.

前景

尽管10月份GPR/APREA上市房地产指数和REIT指数连续第二个月下跌，但种种迹象表明，第四季度市场有望出现转机。拜登胜选提振了区域股市，同时，多项在研疫苗的积极结果也提振了市场情绪。该地区的房地产市场或许能够以强劲的势头结束今年的业绩。.

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日本经济在 2018 年秋季前后越过了商业高峰期，由于 2019 年 10 月消费税率的上调而进入了明显的衰退期，2020 年 2 月以来 COVID-19 的扩散影响加剧了衰退。然而，以 2020 年 5 月为底部，日本经济目前正走向复苏。.

在 COVID-19 扩散的影响下，日本的房地产买卖交易市场已经达到顶峰。但是，目前买卖双方在交易中的力量对比并未发生明显变化，健全的房地产交易市场的功能得以保持。.

纵观日本的房地产租赁市场，以 2020 年 6 月为底部，酒店和零售物业的市场状况在经历了因应对 COVID-19 扩散而导致的突然倒退之后，正在走向复苏。.

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高力国际（Colliers International）在其题为 “亚太地区物流业的新方向--日益多样化的行业需要多种方法 ”的最新报告中强调了亚太地区物流市场的积极前景。.

在整个亚太地区，物流空间的需求得到了从实体零售向网络零售的长期转变的支持。COVID-19 带动了电子商务交易量的大幅增长，而冷链行业的扩张和新基础设施的开发将进一步刺激需求。大多数投资者和开发商已将物流仓库视为核心资产类别。.

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莱坊在其最新题为 “2020 年第三季度新加坡住宅市场交易量因蕴藏的需求而反弹 ”的报告中，强调了新加坡住宅市场未来的积极前景。其中一些主要观点包括

  • 非土地私人住宅物業（不包括僱員補償）的價格不受經濟衰退的憂慮影響，在今年第二季上升 0.4%後，於 2020 年第三季**持平於 148.7。非土地住宅物业（不包括经济适用房）的成交量比上一季度增加了一倍多，在 2020 年第三季度录得 5,895 个单位*。.
  • 推迟购房的购房者的 "渴求"，加上低利率，推动了需求型购房者和担心短期内房价可能上涨的购房者的销售势头。.
  • 在新房销售市场的带动下，第三季度转售市场也出现反弹。二手市场共成交 2,480 个单位，是上季度转售成交单位 758 个的三倍多*。由于第二期恢复了亲自看房，而且随着 COVID-19 案例的下降，业主对允许看房也越来越有信心，因此完成了更多的转售交易。.
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在市场不景气的情况下，写字楼租金继续下跌，但租户抓住机会，选择更好的搬迁方案，导致本月租赁市场活动频繁。不过，由于业主进一步放宽了态度，在谈判租赁条件时采取了更为现实的立场，因此大多数租户倾向于续租。因此，本月甲级写字楼的新租用率处于非常低的水平，尤其是在中央商务区。.

在充满挑战的经济环境下，成本竞争力仍然是租户迫切需要考虑的问题。因此，我们预计进入 2021 年，分散化趋势仍将持续。我们还预计，随着越来越多的公司，尤其是受到冠状病毒引发的经济衰退严重影响的中小型企业，积极探索灵活的租赁方案，对联合办公空间的需求将不断上升。.

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