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随着数字化进程的加快以及消费者行为的不断变化，零售租户和业主都必须适应快速发展的多平台零售环境，以保持其相关性，并通过在线业务留住购物中心内的实体购物者。购物中心不应再仅仅是一个销售点，而应成为一个焦点，融入有意义、令人难忘的体验，与消费者的不同需求产生共鸣。这将使店内购物环境比传统的实体购物或单纯的电子商务更令人愉悦，更有吸引力，这也是其场所营造战略的一部分。.

随着新加坡进入 "重新开放 "的第三阶段，预计随着集会措施的放松和大部分劳动力重返工作岗位，零售空间的人流量将有所增加。.

近期优质零售空间的租金跌幅放缓，这表明到 2021 年初租金可能会触底反弹，如果不发生因社区感染而导致的停业，预计年内租金跌幅约为 5%。位于乌节的优质零售空间的租金可能需要更长的时间才能恢复，预计只有在大规模疫苗接种证明足够成功，使国家和其他主要城市放宽旅行限制后，才能恢复到 COVID-19 前的水平。.

由于写字楼、工业和物流业的强劲表现，亚太地区大多数房地产市场在充满挑战的一年结束时都走上了复苏之路。在中国，政府政策和持续的电子商务热潮共同推动了对商业园区和仓库的需求。在政府降低商业地产销售印花税后，香港的交易量大幅上升，而新加坡则在市场情绪好转的情况下，投资性销售激增。澳大利亚从经济衰退中迅速反弹，市场前景有所改善，而新西兰则继续从成功管理 COVID-19 项目中获益。越南也成功控制了 COVID-19 的蔓延，并在 2020 年的表现优于其他东南亚经济体，吸引了越来越多的本地和外国投资者的关注，尤其是在工业和物流领域。日本是另一个物流资产备受追捧的市场，这反映了电子商务领域日益增长的需求。在印度尼西亚，受重创的酒店业引起了投资者对收购打折酒店资产的浓厚兴趣，而快速增长的缅甸则继续吸引着投资者对物流和经济适用房领域的兴趣。在菲律宾，海外工人的汇款也推动了住宅市场的需求。总体而言，随着整个地区的市场摆脱停滞状态，经济重拾增长势头，投资者有望迅速采取行动，充分利用有利环境。.

亚太地区的上限利率基本保持稳定。.

围绕 COVID-19 的不确定性继续使 2020 年第四季度的潜在交易活动处于待命状态。我们看到，整个地区的资本利率波动基本趋于平稳。.

2020 年第四季度的主要亮点：

• 在 印度, 但值得注意的是，由于餐饮业和零售业的电子商务在整个地区的普及，对仓储和物流设施产生了持续的需求，因此工业资本利率出现了下降。.
  
• 孟买’由于租金和空置率的下降对资产价值产生了下行压力，零售业的上限利率也随之上行。.
  
• 其他地方 马尼拉, 我们看到租金价值下降，这尚未反映在资产价值上。.
  
• 在 澳大利亚’在写字楼领域，随着投资者更加关注低风险的购买机会，我们预计拥有长期租约的现代资产将继续表现出价值弹性。.
  
• 尽管对澳大利亚写字楼资产的基本需求依然强劲，但由于国际旅行限制阻碍了实地考察，交易量暂时受到了影响。此外，外商投资审批程序带来的限制也给入境资本流动带来了不确定性。不过，最近在政策方面取得的进展似乎令人乐观。.

总体而言，我们认为对经济前景的不同预期导致了买卖双方对价格预期的不匹配。.

活动的逐步恢复将推动资金回流到写字楼、零售和工业领域，进而影响到 2021 年晚些时候的上限利率。.

2020 年 11 月，零售业销售指数（不包括按环比数量计算的汽车）同比微跌 2.4%，至 98.0。在 11.11 和 "黑色星期五 "等数码平台大型促销活动的带动下，月内零售销售表现有所改善。在这些活动之前，许多实体店也开始走向虚拟化，如伊势丹和麦德龙在 Lazada 等平台上销售产品，BHG 也建立了自己的购物网站。这导致 11 月份网上销售额增加，约为 16.7%（不包括汽车），即零售总额 31 亿 S$5.164 亿。其中，大部分零售业主要包括计算机和电信设备、家具和家用设备以及超级市场和大型超市的交易。.

从 2020 年第四季度到 2024 年，预计将有约 5380 万平方英尺的工业建筑面积（GFA）竣工。其中，约 432% 的供应预计将于 2021 年竣工，其中很大一部分是多用户和单用户厂房。再加上政府将分阶段取消对企业的财政支持，多用户厂房的价格和租金可能会受到压力，2021 年的降幅将不超过 5%，而单用户厂房的情况可能会稍好一些。.

• COVID-19 大流行极大地加速了一系列世俗变化，这些变化已经开始对房地产在经济和投资组合中的作用产生根本性影响。.
• 这种干扰增加了对不断发展的数据和分析的需求，以了解所有类型房地产投资的业绩和风险的快速变化驱动因素。.
• 尽管该资产类别面临着一长串棘手的问题，但气候变化及其对风险和收益的影响对房地产投资者来说比以往任何时候都更加重要。.

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疫情年交易量保持健康增长，价格涨幅适中

• 尽管经济动荡，但 2020 年第四季度**非土地私人住宅（不包括行政公寓）价格的环比增幅最大，达到 3.2%，使全年增幅达到 2.7%。.
• 2020年*，非有地私人住宅销售量（不包括EC）共计17,830个单位，比2019年增加4.7%，在危机之年表现出人意料的好。需求型买家和符合条件的建屋局升级者的大力支持共同形成了健康的需求，尽管经济不稳定和对重新签发OTP的限制，但仍刺激了市场情绪。.
• 由于新加坡退出限购令后销售情况令人鼓舞，开发商纷纷推出新盘，因此 2020 年*一手市场的成交量为 9,497 套，约占总销售量的 53.3%。虽然二手市场恢复势头的速度较慢，销售量为 8333 个单位，但在一定程度上销售量有所回升，第四季度*成交了 2904 个单位，第三季度成交了 2922 个单位，是 2020 年第二季度 760 个单位的三倍多（见图 1）。与新售单位相比，转售单位因其价格折扣而具有实用性，而且有更多选择，这将继续促进销售。.