资本市场

世邦魏理仕亚太区专业人士观察到，由于投资活动复苏延迟，投资者风险偏好依然较低。大多数受访者预计，在2024年上半年降息预期有限的情况下，市场将从2024年第二季度开始复苏。.

除印度以外，该地区大部分地区仍面临抛售压力，印度市场则受到投资者日益浓厚的买盘兴趣。除私人投资者和机构投资者/有限合伙人外，大多数投资者的卖出意愿也高于2023年第一季度。.

调查显示，基本面强劲的资产（如多户住宅、机构级现代化物流设施、优质购物中心、冷库和数据中心）的价格差距正在扩大。.

尽管机构级物流仍然是投资者最青睐的行业，但零售业也日益受到关注。缓慢的重新定价促使投资者寻求其他或细分行业，其中房地产债务策略在另类投资中越来越受欢迎。.

由于亚太地区利率长期处于高位，且重新定价滞后于美国和欧洲，因此亚太地区的资本化率预计将会上升。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-cap-rate-survey-2023-q3

主要发现：

• 澳大利亚：在所涵盖的几乎所有澳大利亚城市，各行业的资本化率均呈现环比上升趋势。澳大利亚的工业资产，尤其是那些租约到期时间长、固定租金较低的资产，在上一季度面临价值下行压力。.
• 中国：在中国，投资活动依然低迷，只有个人投资者和保险机构积极寻找折扣资产，并采取谨慎的投资策略。这导致北京和上海房地产市场的情绪较第二季度有所减弱。为提振市场环境，中国央行持续下调贷款市场报价利率（LPR），以减轻贷款压力，旨在释放消费资源，促进全国GDP增长。在北京和上海，随着现有库存的消化速度放缓，工业地产领域迎来了一波新的供应。政府出台更多工业和物流用地，进一步增加了市场供应。.
• 香港：过去一年，香港利率持续逐步上升。资产价值面临越来越大的下行压力，这已开始反映在价格上。空置率居高不下，各行业的租金价格均面临下行压力。.
• 印度：在班加罗尔，第三季度办公楼交易量与上一季度基本持平，由于机构投资者活跃度降低，个人投资者推动的交易数量较少。交易规模虽有所缩小，但韧性更强，导致办公楼板块的资本化率略有下降。在孟买，受奢侈品市场需求和优质连锁零售物业供应增加的推动，零售业预计将在近期获得增长动力。孟买工业地产需求在第三季度依然强劲，资本化率的下降归因于A级物业供应减少，以及大型机构投资者对该板块的乐观预期。投资者愿意接受较低的当前收益率，以换取该板块未来的增长预期。.
• 日本：自加息以来，由于日本相对宽松的货币政策，一些投资者可能认为日本房地产市场风险规避较高。尽管市场情绪和兴趣依然强劲，但外国投资者对日本房地产的投资额尚未出现显著增长。东京写字楼市场在第三季度表现良好，入住率保持在健康水平，尤其考虑到其他一些城市在租赁方面面临的挑战。这主要得益于办公模式的回归——政府统计数据显示，东京混合办公模式的办公空间比例预计在2023年年中将达到44%，低于2021年超过64%的峰值。.
• 韩国：首尔写字楼市场需求依然旺盛，租金水平保持坚挺。然而，由于市场流动性不足，写字楼价格面临越来越大的下行压力。.
• 新西兰：奥克兰的办公楼市场已持续上涨一年多。由于投资者继续对市场持谨慎态度，上个季度的交易活动依然低迷。新西兰储备银行在过去三次货币政策会议上维持了官方现金利率不变，表明利率已处于或接近本轮周期的峰值。随着利率趋于稳定，预计资产定价将更加明朗。加之选举已经结束，这些因素可能会推动2023年第四季度及2024年期间的销售活动回升。.
• 新加坡：各行业的资本化率依然低迷，缺乏销售数据支撑其上涨。不断上涨的贷款成本给许多投资者和业主带来了压力。然而，也有一些资金雄厚的投资者正抓住这一机会，收购资产进行长期投资。.

2023 年第三季度新加坡数据报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场的净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

执行摘要

办公楼：截至目前，核心中央商务区（甲级）租金在 2023 年已上涨 1.31 万亿英镑。净吸纳量为 11 万平方英尺，而 2023 年上半年的净吸纳量则较为温和，为 3 万平方英尺。.

商务园区：随着租赁市场情绪趋于谨慎，对商务园区的需求持续放缓。岛上其他地区的租金自2021年第一季度以来首次出现季度下滑。.

零售业：2023 年第三季度全岛优质零售租金环比上涨 1.41 万亿令吉，而 2023 年第二季度环比上涨 0.81 万亿令吉。.

住宅：尽管新项目和新房数量有所增加，但新房销售速度放缓。继2023年第二季度整体私人住宅价格下跌后，价格出现反弹。.

工业：尽管面临经济逆风，但由于优质物流空间供应有限，租赁需求强劲，今年迄今为止优质物流租金已增长 11.71 万亿英镑。.

投资：新加坡2023年第三季度初步房地产投资额环比增长93.41万亿新元（同比下降13.51万亿新元），达到70.44亿新元，主要得益于公共（大部分为住宅用地）的销售。若剔除这些地块，投资额将略微环比下降2.51万亿新元。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q3-2023

投资者长期以来一直寻求房地产投资，以实现价格升值、抵御通货膨胀和分散风险。.

投资房地产的途径多种多样，包括私募股权投资、直接投资实体物业、房地产抵押贷款、上市房地产投资信托基金（REITs）和证券，以及证券化固定收益工具。可以说，最理想的方法是将这些途径的优势互补结合起来，遵循世邦魏理仕（CBRE）提出的’四象限‘投资策略。.

四象限投资法包含四个主要投资渠道，机构投资者可以通过这些渠道投资商业地产。这四个渠道分别是：

• 私募股权
• 公共股权
• 私人债务
• 公共债务

本报告回顾了亚太地区房地产投资的四个象限，并分享了投资者潜在的机会和策略。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-four-quadrants

在高力国际的最新报告中 全球资本市场：洞察与展望——全球资本流动, 截至目前，新加坡在2023年全球投资额最高的国家/地区榜首，美国紧随其后。这座狮城在2023年上半年跨境资本投资额高达218.4亿美元，约占全球总投资额的四分之一，其投资额是排名第三的加拿大的三倍。.

香港和日本分别位列第四和第五大跨境资本来源地，今年上半年分别投入了 65.08 亿美元和 51.51 亿美元。.

该地区作为投资目的地同样表现强劲。日本、中国、澳大利亚和新加坡位列全球十大投资目的地之列，这些市场均呈现稳健的投资增长态势。.

办公楼：办公楼租赁量环比略有增长，但大部分交易涉及续租、搬迁和整合。世邦魏理仕追踪的所有市场（首尔除外）的空置率均较上季度有所上升。尽管悉尼、珀斯、首尔以及印度主要城市的部分微型市场租金增长强劲，但整体租金水平持平。.

零售业：零售商保持谨慎乐观态度，零售租赁活动持续复苏。受强劲的升级需求和新市场进入者的要求推动，零售商的现场考察量在6月份达到自调查开始以来的最高水平。核心零售区的入住率在此期间逐步回升，推动租金环比上涨0.21万亿令吉。.

物流：区域出口需求疲软、制造业活动放缓以及电子商务增长乏力，令物流租赁需求承压。新增供应量依然居高不下，而租金环比上涨1.113万亿美元，连续第二个季度增速放缓。.

投资：由于利率尚未达到峰值，且房地产收益率的增长不足以反映不断上升的融资成本，投资额同比下降3713万亿美元，至192亿美元。跨境投资额仅为41亿美元。负收益持续令投资者对投资亚太商业地产持谨慎态度。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figure

尽管房地产需求疲软，新加坡房地产市场依然保持韧性。在供应紧张的情况下，市场租金持续上涨。然而，随着增长前景黯淡以及投资者转向优质房产，市场开始出现分化，非优质资产的增长停滞不前。.

我们最新的报告探讨了新加坡的经济前景、对办公、工业、零售、私人住宅和酒店行业的影响，以及最新的投资趋势。.

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2023 年第二季度新加坡房地产市场报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

执行摘要

办公楼：由于目前空置率较低，核心中央商务区（甲级）市场毛有效租金环比略微上涨 0.4%。.

商务园区：由于全球宏观经济逆风加剧，租户更加谨慎，租赁活动主要集中在续租方面。部分科技和研发企业在2023年第二季度退租。.

零售业：2023 年第二季度，所有子市场的优质零售租金进一步上涨，这得益于乌节路、市政厅/滨海中心和边缘地区的持续复苏，以及郊区市场的韧性。.

住宅：在降温措施出台后，私人住宅价格三年来首次下降。.

工业：尽管宏观经济背景疲软，但主要由于供应有限，2023 年上半年优质物流租赁增长了 8.61 万亿英镑。.

投资：新加坡 2023 年第二季度初步房地产投资额环比下降 44.11 万亿卢比，同比下降 64.31 万亿卢比，至 34.95 亿卢比，主要原因是零售和办公资产销售大幅下降。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q2-2023

2023财年，房地产领域的私募股权投资活动同比保持稳定。然而，平台交易表现出浓厚的兴趣，总价值达1000万亿卢比（$4.5亿）。大多数大额平台交易都集中在面向全国的租金收益型资产（办公楼和仓库）上，而小额交易则主要集中在印度南部城市的住宅开发项目上。2023财年，国内投资者的活跃度显著提高，而外国投资者的新增投资额则有所下降。因此，国内私募股权投资者在印度房地产领域的投资份额从2022财年的14100万亿卢比（14%）增至2023财年的22100万亿卢比（22%）。.

亚太地区的投资者对办公楼市场长期基本面持乐观态度，因此办公楼市场仍然是他们关注的重点。.

• 在亚太地区，墨尔本和东京在实现价值稳定和复苏的道路上表现突出，而全球范围内的哥本哈根、多伦多和旧金山也同样如此。. 
• 尽管亚太和欧洲、中东及非洲地区的核心办公楼仍然是投资者的首选，目前的办公楼投资额也证实了这一点，但北美的情况却截然不同。.
• 亚太地区的办公楼入住率平均为每3吨801人，办公密度依然很高。欧洲的入住率回落至每3吨651人，北美则为每3吨501人。.
• 首尔和新加坡的净吸纳量比历史平均水平高出 30%，并且这两个市场的空置率在 2022 年均出现下降，这与全球大多数主要市场的情况相反。. 
• 尽管 2023 年第一季度的销售交易有限，但我们预计随着利率周期预期峰值在 2023 年下半年到来，市场情绪将会回升，投资者和供应商将对整个地区的资产价值和借贷成本有更清晰的认识和信心。.

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