資本市場

第1回大会へようこそ APAC投資アトラス, 本レポートは、アジア太平洋地域の商業用不動産投資に関する戦略的ガイドです。本レポートは クッシュマン＆ウェイクフィールド独自のTIMEスコアとフェア・バリュー・インデックス（FVI） 市場サイクル、価格、セクターのトレンドを明確にし、投資家が自信を持ってデータに基づいた意思決定を行えるようにします。.

市場の概要移行期における回復力

投資家心理は、いくつかの市場における最近の金利引き下げと流動的な債務状況に支えられ、改善している。ボラティリティが高い中、短期的な見通しは依然まちまちだが、活動量と取引規模は増加している。.

タイムスコアピンポイント・サイクル

について タイムスコア (投資市場参入／撤退のタイミング）は、投資家が各市場が不動産サイクルのどの位置にあるかを特定するのに役立つ、将来を見据えた指標である。APACの全物件TIMEスコアは上昇傾向にあり(現在3.1)、多くの市場が安定期を過ぎ、初期成長期へと移行している。これは、以下のような主要市場に、戦略的投資を行う絶好の機会が到来したことを示している。 オーストラリア、シンガポール、そして日本だ。.

TIMEスコアは、複数の指標を1つの指標に集約し、サイクルステージ（景気後退期から変曲期、回復期まで）を反映する。TIMEスコアは、次のような実用的なフレームワークを提供します。 時間市場参入と撤退 地域やセクターを超えて.

フェア・バリュー・インデックスバリューと戦略の融合

について フェア・バリュー・インデックス（FVI） は、長期的な期待リターンおよびリスク調整後のベンチマークに照らして、プライムオフィス、リテール、インダストリアル市場における現在の価格設定の相対的な魅力を評価している。APAC全体, ほとんどの追跡されたオフィスと工業用市場は割安である、, 魅力的なエントリー・ポイントを提供する。APACのFVIは 2025年第3四半期には62.5となる、, で、第1四半期の60.4から上昇した。 追跡市場の46%が割安、物流・産業市場の63%が割安。. オーストラリアのロジスティクス＆インダストリアル、シンガポールのプライム・オフィス、そして厳選されたリテール・アセットが際立っている。 相対的な価値と今後の成長見通し。. 

FVIは、現在の市場価格とモデル化された公正価値とを比較し、以下の場所を示す。 価格破壊がチャンスを生むFVIスコアが高い は、より広範なアンダープライス（より魅力的な価値）を示す。 成績下位 は、より多くの市場が完全に値付けされていることを示している。.  

戦略テーマ

• コアとコアプラス： 空室率の低い市場におけるCBDの一等地オフィス、供給制約のあるノードにおける近代的物流施設。.
• 付加価値： ESG評価の低いオフィスのリポジション、ロジスティクスのインフィルとアップグレード、賃料がプラスに転じるリテール資産。.
• セクターのスイートスポット ロジスティクス＆インダストリアル部門は、構造的な需要と供給抑制により引き続きアウトパフォームした。.
• 国境を越えた資本 データセンター、リビング、セルフストレージ、ライフサイエンス分野でのプラットフォーム構築への関心が高まり、世界の投資家のアジア太平洋地域への関心が高まっている。.

CBREは、キャピタルマーケットのブローカーおよびバリュエーション担当者と共同で、6ヶ月ごとにアジア太平洋地域キャップレート調査を実施しています。これは、現在のキャピタルマーケットのトレンドとセンチメント、そして個々の市場およびセクターにおける最新のキャップレートの動向に関する洞察を得ることを目的としています。本レポートは、調査の主要な結果をまとめたものです。.

主なハイライトは次のとおりです。

• 商業用不動産投資は今年好調なスタートを切り、金利の低下と資産価格の見直しを背景に、2025年第1四半期には前年同期比11兆1300億米ドル増加して1兆4330億米ドルに達した。.
• キャップレートの二極化は地域全体で観察されました。オーストラリアのショッピングモールではキャップレートの低下が見られましたが、一方で中華圏ではキャップレートの拡大圧力が続いています。.
• 関税への対応として、回答者の約60%は、投資家が購買活動のペースを見直すと予想しています。中国本土、香港、シンガポールの投資家は関税の影響を非常に懸念している一方、韓国、オーストラリア、インド、日本の投資家はやや懸念しています。.
• 個人投資家（28%）と機関投資家（12%）は引き続き最も強い購入意欲を示しました。REITと不動産ファンドの購入意欲は6ヶ月前よりも強まりました。.
• 純購入意向が最も高かったのはニュージーランド（77%）とオーストラリア（48%）でした。日本はクロスボーダー投資家からの関心が最も高かった。.
• 投資収益を向上させる上位 3 つの機会として、利回りの上昇 / 有利な価格設定 (63%)、賃料上昇の可能性 (44%)、および稼働率 / 家賃ロールの安定性の健全または改善 (36%) が挙げられました。.
• 多世帯住宅および賃貸住宅への関心は6か月前と比べて大幅に増加し（44% vs. 34%）、日本、中華圏、オーストラリアが主な市場となっています。近隣のショッピングモールへの需要も2024年第3四半期の調査から増加しました（24% vs. 12%）。.
• 選択肢の中では、データ センター (63%) が明らかに人気でした。.

インドの資本市場は、堅調なマクロ経済ファンダメンタルズ、政策改革、そして国内外の投資家からの底堅い投資意欲に支えられ、発展を続けています。不動産セクターは引き続き重要な焦点であり、収益創出型および新興資産クラス全体で活発な活動が見られます。安定した需要、戦略的な資本配分、そして機関投資家の関心の高まりを背景に、2025年度はインドの投資環境にとって決定的な年となるでしょう。.

レポートの主なハイライトは次のとおりです。

インド市場概要

• 中核商業オフィス資産および産業・物流セクター全体で活発な投資活動が観察されました。.
• デジタル化と特殊なインフラに対する需要の高まりにより、データセンターと代替資産への関心が高まっています。.
• 大規模プラットフォーム取引や構造化株式取引への世界中の投資家の参加が増加しています。.
• 主要都市圏における収益性の高い資産とグレード A の開発物件への関心が継続しています。.

資本動向と取引活動

• 機関投資家と開発者の戦略的パートナーシップが資本流入を促進します。.
• 注目すべき取引には、ムンバイ、バンガロール、NCR、ハイデラバードにおけるオフィスおよび倉庫部門の取引が含まれます。.
• 構造化取引と先物購入モデルへの重点を強化。.

見通し

• インドの成長軌道と不動産セクターの回復力に支えられ、投資家心理は依然として好調である。.
• 政策支援とインフラ整備により、市場の厚みと透明性がさらに高まることが期待されます。.
• インドは、安定性、規模、持続可能な収益を求める長期資本を引き付け続けています。.

アジア太平洋地域が世界の資本市場に与える影響力の拡大は、投資のダイナミクスを変革し、グローバルなクロスボーダー資本の主要な調達先および投資先としての地位を確立しています。経済ファンダメンタルズの安定化と投資モメンタムの持続により、この地域は成長と安定を求める投資家にとって引き続き魅力を高めています。.

レポートの主なハイライトは次のとおりです。

アジア太平洋

• アジア太平洋地域には、世界トップ 10 の資本源のうち 4 つ (シンガポール、香港、日本、中国) があります。.
• 世界の土地および開発地のトップ 10 の目的地のうち 7 つはアジア太平洋地域に位置し、中国、シンガポール、オーストラリア、インド、マレーシア、ベトナム、日本です。.
• 世界の常備資産については、アジア太平洋地域が依然として主要なプレーヤーであり、日本、オーストラリア、中国が上位 10 位以内にランクされています。.
• この地域には多様な投資の魅力があり、オフィスや工業を筆頭とする6つのセクターでは、過去24か月間で1兆4,1830億米ドルの投資が行われました。.
• オフィス部門が1兆4,570億米ドルでトップを占め、続いて工業部門（1兆4,550億米ドル）、小売部門（1兆4,370億米ドル）、集合住宅部門（1兆4,170億米ドル）、ホスピタリティ部門（1兆4,150億米ドル）となった。.
• 世界の資本の主要な供給源: アジア太平洋地域には、上位 10 の資本供給源のうち 4 か国 (シンガポール、香港、日本、中国) があります。.
• 世界的な国境を越えた資本の流入先としての優位性が継続: 土地および開発用地の流入先上位 10 地域のうち 7 地域、既存資産の流入先上位 10 地域のうち 3 地域がこの地域に所在し、国境を越えた資本の流入先としての魅力が高まっています。.

グローバル

• 世界的な金利引き下げにより、昨年第4四半期の投資額は増加した。.
• 工業は再び、世界的に選ばれる主要セクターに戻りました。.
• ホスピタリティは、世界中の国境を越えた投資家にとって最も急速に成長している好まれる資産クラスです。.

アジア太平洋地域のCBREプロフェッショナルは、金利引き下げが始まるにつれて、同地域の投資活動が活発化していると指摘しています。.

アジア太平洋地域のほとんどの市場でキャップレートの継続的な上昇が見込まれ、オーストラリアではピークアウトの兆候が見られる一方、日本では安定を維持しています。コア資産は今後6ヶ月間、より堅調な回復力を示すことが期待されます。.

調査のその他の主なハイライトは次のとおりです。

• 投資家のリスク許容度はわずかに上昇し、ほぼすべての市場と投資家タイプで購入意欲が改善しました。.
• 中核グレードAのオフィスビルが投資家の注目を集めており、近隣のショッピングモールも関心を集めている。.
• 一部市場における投資活動の回復は2025年半ばまで延期される。.
• ほとんどのセクターで買い手と売り手の価格差が縮小する中で、さらなる買収の機会が生まれます。.

アジア太平洋の商業用不動産市場は金利上昇サイクルの頂点に位置し（日本を除く）、資産の価格再調整が具体化し始めており、特定の投資機会が生まれる条件が整っています。.

今は、投資家にとって、中期的に価格と業績の両方が回復すると予想される特定の市場やセクターで割引資産を取得する絶好の機会です。.

このレポートでは、変化する市場動向を活用したい買い手と売り手にとっての機会を特定し、オフィス、産業・物流、小売、住宅、ホテル、データセンターの各セクター、および信用戦略を通じて展開できる循環的かつ構造的な投資戦略を考察します。.

ナイトフランク アジア太平洋の地平線：常識を超えて この報告書は、新たな投資の勢いを明らかにし、民間資本が重要な役割を果たしている主要な投資先を特定しています。.

主なハイライト

• アジア太平洋地域の不動産投資を推進する主要なトレンド
• 利下げが投資に及ぼす影響の予測
• アジア太平洋地域の取引フローは2024年下半期に回復の兆し
• 2024年はオーストラリアと香港のオフィスにとって素晴らしい年となる
• オーストラリア、日本、シンガポール、韓国、香港特別行政区に注目
• インフレ回帰で日本の不動産市場が活況

米中央銀行は4年ぶりに政策金利を0.5%引き下げました。アジア太平洋地域の一部の市場もこれに追随するか、来四半期中に引き下げる予定です。.

2024年第3四半期には、この地域でオフィス部門のキャップレートが最も大きく変動し、本レポートで取り上げられている18都市のうち8都市で変化が報告されました。.

2024年第3四半期の主なハイライト 

オフィス部門

• オーストラリア 取引活動が増加しており、利回りが弱まる可能性があることを示唆しています。.
• で バンコク, オフィスセクターは、キャップレートが四半期ごとに安定しています。しかし、グレードA開発物件の供給増加と新規参入者の少なさが相まって、短期的には稼働率に下押し圧力がかかる可能性があります。.
• 主要都市 中国, 北京や上海などでは新規供給が急増しており、賃料と稼働率に圧力がかかっています。市場の信頼感を示す重要な指標となる大規模な一括取引が見られないことにより、市場心理は依然として慎重な姿勢を強めています。.
• 香港’高い空室率はオフィス賃貸市場に課題をもたらしており、グレードAオフィス賃料と資産価値の低下につながっています。キャップレートは若干低下していますが、投資家はオフィス資産に対して依然として慎重な姿勢を維持しています。.
• で インド, テクノロジー企業のテナントは、機関投資家と個人投資家の両方からの投資を積極的に促進しており、オフィスセクターへの資本流入が大幅に増加しています。ベンガルールでは、前四半期に過去最高の吸収量を記録し、賃料上昇に貢献しました。.
• ソウル 賃貸活動の減速にもかかわらず、供給が限られているため、家主にとって有利な市場であり続けると予想されます。.
• 優良オフィスの価値は、健全な賃料と低金利によって引き続き支えられ、資産価格の安定性が強調される。 シンガポール.

小売業

• 小売支出 オークランド 金利と税金の両方の引き下げに支えられ、安定しており、回復すると予想されています。.
• で バンコク, 小売市場は安定を維持しており、賃料と稼働率は変わらず、年末まで一定のままとなる可能性が高い。.
• ベンガルール’の組織的小売セグメントでは、機関投資家による取引が限定的であったため、キャップレートは安定しています。市内のハイストリート小売スペースに対する需要は顕著に増加しています。.
• で 香港, 観光客の回復が加速するにつれ、繁華街の店舗賃料は回復の兆しを見せ始めていますが、地元消費者の海外旅行による支出が小売売上高の回復を幾分抑制しています。賃料上昇率が低い水準から上昇したことでキャップレートは上昇しており、四半期中に売却された厳選された小売資産は投資家にとって魅力的な利回りを提供しています。.
• 地下鉄 マニラ ショッピングモールの改修や拡張が数多く行われており、小売店舗の空室率は2023年の15%から2024年には17%に上昇すると予想されています。賃料は安定しており、不動産価格もそれに追随すると予想されます。.
• グレードAモールの賃貸活動 ムンバイ 小売業者が今後のホリデーシーズン中に平均取引期間（ATD）の延長を予想したことから、不動産市場は堅調に推移しています。市内の供給増加と、この資産クラスの取引への資金流入の少なさにもかかわらず、キャップレートは現在のレンジ内にとどまると予想されます。.

産業部門

• 産業セクターのキャップレート オークランド 長期にわたる緩和サイクルを経て、不動産市場は安定しつつあります。開発活動は減速しており、2024年を通して空室率の上昇は抑制されると予想されます。.
• で ベンガルール, 一方、産業資産クラスに対する投資家心理はほぼ変わらず、市場全体のキャップレートの安定に反映されています。.
• 香港 取引量は低調でしたが、第3四半期にLiFung Centreという注目すべき高品質の物流取引があったため、投資活動は前四半期比で急増しました。.
• で ジャカルタ, 産業需要は主に自動車セクター、データセンター、そしてEコマース、日用消費財（FMCG）、物流に対応する近代的な倉庫によって牽引されています。この成長は、わずかな変動を伴いながらも一貫しています。.
• ソウル’の産業投資活動は改善し、市場の供給過剰に対する懸念が和らぎました。.

オーストラリアでは金利引き下げの遅れにより取引が依然として限定的であるものの、価格設定が見直されたことで、一部の買い手は小売セクターに戻りつつあります。また、ホスピタリティセクターや住宅セクターも関心を集めています。一部の売り手は年末までに金利引き下げサイクルが到来すると予想しているため、2024年後半が最適な購入時期となるでしょう。.

香港特別行政区では、商業用不動産投資におけるLTV比率の緩和により、売り手の信頼感と流動性が向上し、値下がり物件や不良債権物件が減少しました。オフィス市場が依然として価格改定圧力にさらされる中、学生向け住宅やデータセンターといったニッチなセクターに目を向ける投資家が増えています。.

2024年第1四半期の日本における投資額は、J-REITと国内不動産会社に支えられました。しかしながら、世界的な高金利の影響で外国人投資家の投資活動は低迷しました。優良オフィスやホテルへの関心は依然として高いものの、投資家は住宅セクターへの投資をより厳選する傾向にあります。.

韓国では、貸出金利の緩和を背景に、市場心理の改善が続いています。利回りの上昇と資金調達コストの低下傾向が続く中、2024年末までにプラスキャリーが発生すると予想されます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

オフィス：2024年第1四半期は、物件視察や問い合わせが増加したものの、テナントのコスト慎重姿勢と、第1四半期は歴史的に取引が低調な時期であったことなどから、賃貸活動の増加には繋がらなかった。テナントは、短期的には支出と立地選定に対して慎重な姿勢を維持するとみられる。.

小売：賃貸は拡張が中心で、アップグレードや移転も増加しました。需要を牽引したのは高級品と飲食セクターです。小売業は引き続き立地条件に敏感ですが、供給が逼迫している市場では、需要が二次的な地域にも波及しています。.

物流：例年取引が低調なこの四半期において、需要は鈍化しました。売上高の伸び悩みに伴う設備投資規制の強化により、賃貸活動は抑制されました。3PL事業者は、コスト最適化とアウトソーシングに支えられ、引き続き堅調な需要を示しました。.

投資：アジア太平洋地域の商業用不動産投資額は、主に産業投資の減少により、前四半期比41兆3000億米ドル減少し、1兆4240億米ドルとなりました。期待されていた金利引き下げの延期により、投資家は様子見姿勢を崩しておらず、ネガティブキャリーの状況が続く中、ほとんどの買い手はさらなる価格改定の機会を待つことを選択しました。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024