今日のアジア太平洋地域の小売市場は競争が激しく、小売業者は競合他社との差別化を図るために、革新的な製品、サービス、そして体験を継続的に創出する必要があります。実店舗は消費者のショッピング体験において不可欠な要素であり続けるため、小売不動産は革新的なブランド体験の創造と提供において引き続き重要な役割を果たしています。.
CBRE は、市場をリードする調査に基づき、1) 市場規模、2) 消費者プロファイル、3) 小売業者の成長戦略、4) ストーリーを伝える空間という 4 つの柱にわたって小売不動産のイノベーションを促進する 12 の属性を特定しました。.
CBRE はこれらの特性を利用して、アジア太平洋地域の主要都市のイノベーション パフォーマンスを分析し、その強み、弱み、小売業者にとっての相対的な魅力を特定するアジア太平洋小売イノベーション インデックスを作成しました。.
このレポートでは、小売業界の進化するニーズと期待に応えるために、小売業者と地主に対してポートフォリオ内で革新性と創造性を刺激する方法に関する推奨事項も提供しています。.
世界中で、メインストリートは文化と経済の拠点として機能し、そこに位置する都市のアイデンティティを形作っています。34年目を迎えるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの「世界のメインストリート」レポートは、世界中のメインストリートの価値、その価値を形作る主要な経済・社会動向、そしてグローバルおよびローカルの重要なビジネス意思決定におけるメインストリートの役割を浮き彫りにしています。.
メインストリートの新時代
経済的な課題にもかかわらず、メインストリートは驚くべき回復力を示しており、世界的な主要賃料はパンデミック前の水準をようやく上回っています。小売業者は、戦略的重要性と顧客誘致の可能性から、引き続き一等地をターゲットにしており、変化する経済状況と消費者需要に適応することで、柔軟性と強みを発揮しています。金利上昇やインフレといった課題は消費者信頼感を低下させていますが、さらなる金利引き下げが見込まれることで、回復への明るい見通しがもたらされています。小売業者は、コスト削減圧力という課題を乗り越えつつ、オムニチャネルの顧客体験を求める消費者ロイヤルティのトレンドの変化にも適応しようとしており、メインストリートの立地は長期的な事業成長にとってますます重要な分野となっています。.
インドの港湾セクターでは、特に官民パートナーシップ（PPP）を通じて民間セクターの参入が増加しています。政府は、投資家にとって有利なPPPモデルの導入や、主要港湾における入札プロセスおよびコンセッション契約の簡素化を通じて、民間セクターの参入を促進してきました。複数の規制当局が存在し、港湾当局の慣行も異なるため、インドの港湾セクターにおける合併・買収（M&A）には、買収を検討している企業が留意すべき特有の考慮事項が伴います。本稿では、インドの港湾セクターにおけるM&Aに関連する主要な規制および契約上の考慮事項について解説します。.
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インドの教育分野は、2029年度から2030年度までに市場規模が3,130億米ドルに達すると予測されており、堅調な経済、人口増加と都市化、一人当たりの所得の増加、政府の好ましい政策に牽引されて急速な成長を遂げています。.
この国の包括的な教育システムは、その規模と広範さを特徴としており、149万校のK-12学校が約2億6,500万人の生徒を教育しています。さらに、高等教育部門は世界最大級であり、約59,000の教育機関を擁し、推定4,300万人の学生が在籍しています。.
インドの教育セクターは、経済発展の礎として、官民双方のステークホルダーから大きな関心を集めています。長年にわたる多額の予算配分からもわかるように、政府の教育へのコミットメントは、さらなる成長を促すことが期待されています。さらに、教育セクターには2000年以降、95億米ドルという巨額の外国直接投資（FDI）が流入しています。.
こうした動きは喜ばしいが、国家教育政策2020に示された野心的な目標を達成するには、予算支出のさらなる戦略的な増加が必要であり、教育分野の持続的な進歩を確実にするためには、2023～2024年度の国のGDPの2.7%から目標の6%まで教育支出を段階的に増加させることが不可欠である。.
注目すべきことに、インドの教育セクターは利益の創出よりも社会貢献を重視しており、「非営利」活動と「営利」運営を組み合わせ、その実現に努めています。民間企業は、インフラや施設の整備、事業拡大のための戦略的投資、あるいは運営・管理サービスの提供など、様々なビジネスモデルを通じて貢献することで、重要な役割を果たしています。.
教育分野が成長するにつれ、国全体で教育インフラを強化する必要性が高まり、不動産開発業者や投資家にとって大きなチャンスが生まれます。.
CBREインドは、インドにおける学生数の増加予測に対応できる小中学校および高等教育機関の追加的なスペース要件を評価するため、不動産機会評価を実施しました。インドの教育セクターにおける当社の不動産機会評価では、2034～35年までに40億平方フィート以上の追加スペース要件が見込まれています。.
CBREは2024年を通じて、アジア太平洋地域の小売不動産市場における興味深い現象の出現を追跡してきました。.
小売売上高の伸び悩み、消費者信頼感の低下、そして一部の小売業者の予想を下回る業績に関する否定的な報道が相次ぐにもかかわらず、さまざまな業種の小売業者は引き続き積極的に事業拡大の機会を模索しており、この傾向により主要店舗の空室率は低下し、賃料は上昇している。.
この Viewpoint では、この傾向を推進する要因を説明し、ますます複雑化する市場での進路を模索している小売店舗の所有者や入居者への推奨事項を示します。.
2024年上半期、アジア太平洋地域のデータセンター市場の運用容量は12GW近くに達し、新規供給は1.3GW増加し、近年最大の増加を記録しました。需要もこの伸びに追いつき、健全な市場環境を示しています。この地域では、建設中のデータセンターが4.2GW、計画中のデータセンターが12.0GWあり、2023年末から2.8GW増加しています。上位6市場である中国本土（4.2GW）、日本（1.4GW）、インド（1.4GW）、オーストラリア（1.2GW）、シンガポール（0.98GW）、韓国（0.65GW）は、総容量の85%を占めています。成長を牽引したのはマレーシア（ジョホール）で80%増加し、インドが28%で続いています。両国とも強力な開発パイプラインを示しています。日本、インド、オーストラリアでは、クラウドサービスプロバイダーやコロケーション事業者による投資が増加しており、総容量は4GW以上に達すると予測されています。中国本土は6.5GWでトップを占めていますが、韓国は規制変更の影響で成長が緩やかにとどまっています。地域全体では、エネルギー効率、革新的技術、そして二酸化炭素排出量の削減に重点を置いた政策が、継続的な拡大を支えています。.
要点
インドの商業用不動産市場のダイナミックな様相を目の当たりにすると、世界的な経済危機の影響を受けながらも、業界が驚異的な回復力と成長を示してきたことが分かります。2025年度以降のGDP成長率予測は目覚ましく、インドが主要経済国の中で最も急速に成長する国としての地位を確固たるものにしています。この経済の活力はオフィススペース市場の触媒となり、テナントの活動を刺激し、成長のための活況な環境を生み出しています。.
商業不動産業界は今、ワークスペースを再編・再構築する絶好の機会に恵まれた重要な局面を迎えています。テナントは今、基本的なアメニティだけでなく、従業員のウェルビーイングにも重点を置いており、フレキシブルオフィススペース運営者は、こうした変化するニーズに応える上で有利な立場にあります。カスタマイズ可能でフレキシブルなオフィスソリューションを提供できるこの業界の強みは、フリーランサーやスタートアップ企業だけでなく、中堅・大企業からもますます高く評価されています。.
インドのオフィススペース市場の成長と回復力は、取引件数の持続的な増加とフレックススペースのシェア拡大から明らかです。フレックススペース運営業者は、ティア1都市で事業を拡大するとともに、ティア2都市にも進出しており、これはテナントの多様化と拡大する市場ニーズを反映しています。.
コワーキングスペースからマネージドオフィスへと進化を遂げた業界の姿は、変化するビジネス環境に適応し、成長していく能力を反映しています。さらに、ESG原則と新興テクノロジーを事業に統合することで、持続可能性と業務効率へのコミットメントを明確に示しています。これらの取り組みは、ユーザーエクスペリエンスを向上させるだけでなく、現代企業の戦略的優先事項にも合致しています。.
フレックススペース事業者は、未来への備えだけでなく、積極的に未来を形作っています。テクノロジーへの投資、ESGイニシアチブ、そして柔軟なサービス提供により、今日の目の肥えたテナントのニーズに応える体制を整えています。インドの力強い経済成長と業界の革新的なアプローチにより、未来は明るいと見られています。.
不動産業界は、生成型AI革命の瀬戸際に立っています。マッキンゼーによると、この革命は年間最大1兆4千億米ドルの収益を生み出す可能性があります。しかし、多くの企業は依然として「様子見」の姿勢にとどまっています。何が彼らを躊躇させているのでしょうか？ヤーディのバーニー・ディバイン氏は率直にこう言います。「GenAIに関しては、ためらいを捨て、収益を見極める時が来ています。」‘
多くの不動産会社は、トレンドの評価、パフォーマンスの評価、ポートフォリオの最適化、リスク管理など、様々な目的で分析型人工知能（AI）を活用しています。しかし、生成型AI（GenAI）は「不動産会社が予測型からプロアクティブ型へと飛躍するのを支援します」と、ヤーディのアジア太平洋地域シニアディレクター、バーニー氏は述べています。.
“「GenAIは世界を分析するだけではありません。問題解決や創造性についての考え方を再定義することで、世界を積極的に形作ります」とバーニーは言います。.
不動産会社がテクノロジーを迅速かつ大規模に導入するのを阻んでいるものは何でしょうか？「いつもの障害です」。先行投資コストへの懸念、既存システム統合の不確実性、知識とスキルのギャップ、従業員の変化への抵抗、そして専門知識への需要などです。「プライバシーとセキュリティへの懸念も加わり、多くの不動産会社は『様子見』の姿勢をとっています。」“
しかし、生産性向上の可能性は無視できないほど大きい。ゴールドマン・サックスは、GenAIの普及により、労働生産性の向上によって人的資源がより高付加価値の業務に振り向けられるようになり、世界のGDPが年間1.31兆円増加する可能性があると試算している。先進国市場では、GDPの1.51兆円の成長も実現可能だ。.
この可能性を考えると、疑問は明らかです。不動産資産運用会社は、GenAIの変革力を活用するために次に何を優先すべきでしょうか？Yardiの最新のホワイトペーパーでは、, ジェネレーティブ時代の資産管理, は、いくつかの洞察を提供します。.
“「GenAIは単にデータを分析するだけではありません。意思決定が求められ、選択肢の多さが意思決定の過負荷につながる可能性があります」とバーニーは言います。したがって、GenAIを迅速に導入するには、戦略的なアプローチが必要です。「まずはクリーンなデータと堅牢な基盤システムとプロセスを構築し、透明性と信頼性を高めましょう。データプラットフォームとガバナンスを適切に構築すれば、メリットは後からついてくるでしょう。」”
GenAIは強力なツールですが、唯一のソリューションではありません。GenAIがその潜在能力を最大限に発揮し、真のビジネス価値を生み出すためには、信頼できる企業データにしっかりと根ざしている必要があります。.
“「時には、問題に対する最も効果的な解決策は、ワークフローの合理化、運用手順の最適化、新しい管理手法の実装など、プロセスの変更にある場合があります。.
“「場合によっては、教育と研修の強化、コミュニケーションチャネルの改善、あるいは戦略目標の見直しが解決策となるかもしれません。どんな問題であれ、パートナーシップを築くことが最善の解決策です。」”
ハイブリッドワークスタイルの導入拡大、世界経済成長の減速、金利上昇といった様々な循環的・構造的な逆風の中、オフィスや物流といったセクターに対する投資家の選好はここ数年で低下しています。一方、この地域の住宅セクターのファンダメンタルズは堅調に推移しており、これがマルチファミリーやその他の生活関連資産への投資家の関心の高まりにつながっています。.
2019年以降、アジア太平洋地域の商業用不動産投資額のうち、住宅セクターが占める割合はわずか6%です。これは、同時期の米国の44%、欧州の27%と比較すると低い数字です。これは、アジア太平洋地域における住宅セクターの発展が比較的初期段階にあり、成長の余地が十分にあることを示唆しています。.
日本、オーストラリア、中国本土は、住宅分野への投資額で見るとアジア太平洋地域最大の市場である一方、香港特別行政区とシンガポールでは、特にニッチな共同生活や学生向け住宅のサブタイプへの関心が高まっています。.
住宅セクターを投資に適した状態にしている需要促進要因は数多く存在します。アジア太平洋地域には、投資可能な住宅資産が多様化しており、人口移動は長期的に増加傾向にあります。住宅購入の負担能力に関する課題は、より多くの購入者を賃貸市場へと誘導する可能性があります。一方で、賃料上昇は投資家にとって長期的にインフレヘッジとなる可能性があります。.
このレポートでは、アジア太平洋地域の住宅セクターにおける投資動向と成長機会を調査し、日本、オーストラリア、中国本土、香港、シンガポールなどの主要な住宅セクター市場における機会と課題、投資動向と利回り、供給と空室の指標を分析します。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
