ソート・リーダーシップ

CBREの2024年グローバル投資家意向調査では、買い手と売り手が好む戦略、市場、物件タイプが明らかになりました。レポートのハイライトは以下の通りです。

• 不動産投資市場の状況が改善するという楽観的な見方が高まる中、世界の投資家は2023年と比べて売買活動が活発になると予想しています。.
• キャップレートのさらなる拡大が見込まれますが、この傾向は年半ばまでに反転し始めるはずです。.
• 2024年上半期のほとんどの市場の投資家は依然として慎重な姿勢を維持していますが、年半ばまでに予想される金利引き下げにより、年後半には商業用不動産投資活動が改善するはずです。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2024-global-investor-intentions-survey

不安定な経済環境の中、アジア太平洋地域のオフィス市場は堅調に推移し、概ね明るい見通しで成長を続けています。イノベーションと進化の必要性は依然として衰えていません。企業は環境・社会・ガバナンス（ESG）目標の達成に努めており、新たな働き方は柔軟性、コラボレーション、イノベーションを重視しつつ、多様性と包括性を促進しています。オフィスはこうした変革プロセスの多くにおいて中心的な役割を果たしており、建物の品質、内装デザイン、そして原材料の選定への関心が高まっています。.

今年のガイドでは、地域全体の主要 33 都市のほか、以下の点を詳しく取り上げます。

• 最高クラスのオフィス設備を実現するための重要な考慮事項：オフィス価値の創造、包括的で持続可能な設計、そして地主とのパートナーシップ
• パンデミック後の労働力に対応するための3つの異なるスタイルの設備のコスト見積もり
• 家具、機械・電気工事、建設工事、IT、オーディオビジュアル、その他の費用を含む包括的な設備投資費用の内訳
• 復旧費用の3つの異なるレベルと平均的な改修費用

パンデミックはeコマースの急激な増加を促し、世界的なサプライチェーンの脆弱性を引き起こし、レジリエンス（回復力）の向上の必要性を浮き彫りにしました。サードパーティロジスティクス（3PL）倉庫運営者は、サプライチェーン業務の最適化、コスト削減、そして新技術の活用を迫られました。3PLは非常に高い効果を発揮し、現在では産業・物流スペースの需要を牽引し、不動産ファンダメンタルズや倉庫建築設計に影響を与え、フォースパーティロジスティクス（4PL）やリバースロジスティクスといった業界のさらなる進化を促しています。.

3PLは世界的に成長しています。

• アジア太平洋地域: 2023年には、3PLが物流リース取引の30%～40%を占め、今後も微増が見込まれます。この傾向は、物流の複雑化が進む中で、コスト削減の取り組みと効率化への要望によって推進されています。.
• アメリカ: パンデミック発生以降、eコマースの大幅な増加とそれに伴う倉庫スペースの需要増により、3PLリース取引は30%件以上のバルク取引（10万平方フィート以上）を占めました。経済の不確実性により3PLの成長は短期的に鈍化していますが、長期的な見通しは良好です。4PLは、近代的な倉庫スペースの需要をさらに押し上げるでしょう。.
• ヨーロッパ： 3PLは物流リース需要の大きな部分を占めるようになっており、2019年以降10パーセントポイント以上増加しています。この間、XXL施設（50,000平方メートルまたは580,000平方フィートを超える倉庫）の場合、最終占有者はリースを自ら管理し、倉庫の運営を3PLと契約することを好む傾向が強まっています。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/the-global-outsourcing-of-warehousing

アジア太平洋地域の不動産市場は進化しており、データセンターやヘルスケアといったオルタナティブセクターの急増が見られます。APREAとCenterSquare Investment Managementが共同で実施した調査では、多様な業界リーダーや専門家から得られた知見が集約され、オルタナティブ不動産への顕著な傾向が明らかになりました。.

投資家は、今後1～3年間でこれらのセクターで高い潜在的リターンを期待しており、特にデータセンター、ヘルスケア、集合住宅、学生寮に重点を置いています。課題としては、在庫の不足と、最適なリターンを得るためのプラットフォーム運用の重要性が挙げられます。.

日本は現在、最も有望な市場と認識されていますが、インドネシアとタイは将来有望な市場として浮上しています。本調査では、不動産市場の動向変化に対する投資家の理解を深めるための継続的な教育の必要性が強調されています。.

他の商業用不動産セクターと同様に、インダストリアルセクターはここ数年、世界的に様々な逆風と追い風に翻弄されてきました。こうした短期的な変動はあるものの、アジア太平洋地域におけるインダストリアルセクターの根底にある原動力は、成長と拡大です。この成長は、地域全体に変革をもたらす様々な要因によって推進されており、テナント、デベロッパー、投資家のいずれにとっても様々な機会を生み出しています。しかし同時に、インダストリアルセクターがこの地域でその潜在能力を最大限に発揮するためには、克服すべき課題も存在します。. 

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新の産業レポートでは、物流および産業部門に影響を与えるこれらの推進要因と課題について包括的な見解を示し、傾向に焦点を当て、大中華圏、インド、東南アジアなどの主要市場でこれらの状況を乗り切るための戦略を提供しています。.

• アジア太平洋地域内の貿易は 2000 年以降、米ドル換算で 5 倍に増加しており、さらなる成長が見込まれるため、サプライ チェーンはより地域に重点を置くようになるでしょう。.
• 中国本土がバリューチェーンの上位に進出し続けるにつれ、特に東南アジアとインドで新たな製造・物流拠点が出現し、地域全体にチャンスが生まれています。.
• 労働力プールは欧州や米国に比べて豊富ですが、人材は地域内に集中しています。同時に、スキルレベルには大きなばらつきがあり、能力開発とキャパシティビルディングへの投資が不可欠です。.
• 港湾の処理能力も、この地域の大部分で拡大する必要があります。インドと東南アジア市場は、世界上位50港湾の処理能力の累計19%を占め、中国は45%を占めています。.
• 業界別の傾向により、サプライチェーンを再設計して柔軟性、自動化、回復力を高めながら、投入コストを削減し、持続可能性の取り組みを強化する必要性も高まっています。.
• 物流・産業用スペースのテナントは、新規市場への進出や既存施設の拡張により、予測される需要増加に対応することで、これらの機会を活用できます。しかしながら、製造・流通戦略の最適な設計を確実にするために、厳密なサプライチェーンマッピングとロケーション分析を実施することが推奨されます。.
• 投資家やデベロッパーにとって、テナントとの既存の関係を活用し、カスタマイズされたソリューションを提供することでテナントの事業拡大を支援することで、ビジネスチャンスが生まれます。ひいては、資本を投下し、ポートフォリオ規模を拡大する機会も創出されます。.

最新の「PMREモニター2024：AIユーザーマニュアル」は、未来への道筋を示す支援とガイダンスを提供します。市場分析の結果に基づき、不動産業界の関係者がAI活用に備えるためのハンドブック（AIユーザーマニュアル）が作成されました。.

詳細を学ぶ

• 不動産業界でAIによって実現できるビジョンは何か,
• 従業員をAI活用に動員する方法
• 企業全体の変革をどのように管理するか。.

グローバル不動産DEIサーベイは、商業用不動産（CRE）業界におけるダイバーシティ、エクイティ、インクルージョン（DEI）マネジメントの実践とデータのベンチマークに関する唯一の企業調査である。.

今回で3回目となる「グローバル不動産DEIサーベイ」は、NAREIM、NCREIF、PREA、REALPAC、ULI、Ferguson Partnersの6つの後援団体と、AFIRE、AIA、APREA、AREF、BOMA、BPF、CFMA、CoreNet Global、CREFC、EPRA、NAIOP、OSCRE、PFA、RICSの14の後援団体が協力して実施するものである。.

本レポートは、DEIの指標に関するハイレベルな結果をまとめたものである：

• DEIプログラムの構造、リソース、オーナーシップ.
• 採用、定着、昇進、包括的文化、追跡と説明責任、賃金の公平性に焦点を当てた政策。.
• 従業員の性別、人種、民族、年功、職能、およびDEIの採用、昇進、役職別の人口統計。

前年比での出国動向。.

調査参加者は、DEI政策と同業他社との成果をベンチマークするのに適した、詳細なデータを含むスプレッドシートを受け取る。.

グローバル不動産DEIサーベイ第3巻は、296,902人の常勤不動産従業員、$1兆9,800億円の運用資産、そして規模、地域、事業分類の観点から見た商業用不動産業界の断面を表している。.

本調査は、北米（回答者の79.2%）、欧州（11.9%）、アジア太平洋（8.9%）におけるDEIの実践について、236の提出資料を提供した216のユニークな組織からの参加を集めたものである。データは2023年7月17日から9月29日の間に収集された。.

CBREの2024年アジア太平洋地域投資家意向調査は、2023年11月と12月に実施されました。来年の購入意向、認識している課題、好ましい戦略、セクター、市場などに関するさまざまな質問に対し、500件を超える回答が参加者から寄せられました。. 

調査では、アジア太平洋地域全体で購買意欲が依然として弱く、売却意欲は調査開始以来の最高水準に達したことが明らかになりました。世界の主要市場では利上げサイクルが一段落したものの、投資家は多額の資金を投入する前に、現在の金利改定サイクルの終息を示す兆候を待っています。.

そのため、ほとんどの市場（例：日本）の投資家は、2024年上半期も様子見の姿勢を続けるとみられる。しかし、米国連邦準備制度理事会（FRB）が2024年下半期に利下げを開始し、アジア太平洋諸国の中央銀行もそれに追随するとの見方が高まっていることから、商業用不動産への投資活動は年後半に加速するはずだ。.

その他の主な調査結果:

• 全体的な投資センチメントは、CBREの社内推計で予想された水準にあります。純購入意向は同程度であるにもかかわらず、40%以上の投資家が、収益の実現と債務返済のために2024年に資産売却を増やすと回答しました。売却意向が最も強かったのは、オーストラリア、シンガポール、香港特別行政区でした。.
• 調査では、ネガティブキャリーが続く市場で投資家が目標収益の達成を目指すため、付加価値投資戦略が2024年に勢いを増すことが明らかになった。.
• 住宅資産（特に集合住宅と賃貸住宅）への関心は、バリューアップ戦略を検討している投資家を中心に最も急上昇しました。コア投資家の間では、依然として工業用不動産とオフィスビルが最も人気のある不動産タイプです。.
• ヘルスケア資産は、オルタナティブ資産を検討する投資家にとって依然として最大の関心事です。不動産負債は今年の調査で2位に上昇し、住宅セクター（退職者向け住宅や学生寮）への注目度が高まっていることが観察されました。.
• 日本は5年連続でクロスボーダー投資における最も魅力的な市場としての地位を維持しました。シンガポールとオーストラリアがそれぞれ2位と3位に続きました。投資家は依然として、安定した収益と高い流動性を誇る市場に魅力を感じています。.
• 60% 強の投資家（その大部分はプライベート エクイティ ファンド、不動産ファンド、REIT）が、2024 年に既存の建物をより持続可能または ESG 準拠に改修する予定であり、付加価値戦略が投資家にとって好ましいアプローチとなる傾向が見られます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/asia-pacific-investor-intentions-survey-2024

第33回となる「世界のメインストリート」では、小売セクターの短期的な見通し、世界の優良都市の主要賃料、そしてランキングの推移を考察します。さらに、生活費の高騰やeコマースの変化など、注目すべき主要指標とトレンドについてもご紹介します。.  

世界がパンデミックの影響から脱却し続ける中、主要な小売拠点は回復を続け、過去1年間の賃料上昇率はおおむねプラスを記録しました。.

• 世界全体では、過去 12 か月間の賃料は平均 4.8% 上昇し、前年の 3.7% の上昇を上回りました。.
• アジア太平洋地域は、2023 年に 5.3% で世界をリードし、前年の 1.1% の成長から大幅に改善しました。.
• ヨーロッパも、2022年第3四半期の前年比0.9%の成長から、2023年第3四半期には前年比4.2%へと成長が加速しましたが、この高い成長率はトルコの例外的な上昇によるものでした（トルコの上昇がなければ、ヨーロッパの年間成長率は平均2.1%でした）。.
• 米国は、財政政策の支援により昨年の17.0%から、より持続可能な3.2%に減速しました。.

CBREの最新の賃貸市場感情指数によると、問い合わせの増加に伴い、地域の賃貸感情は改善していることが明らかになりました。

• 調査期間中、テナントからの問い合わせと現地訪問は増加しました。賃貸に関する問い合わせと内覧は、小売業を中心に引き続き好調でした。.
• 小売部門全体で拡大需要が引き続き強まる一方で、オフィスおよび産業用スペースの需要は若干弱まりました。.
• 回答者の半数以上は、賃料とインセンティブは横ばいになると予想しています。残りの回答者は、シンガポールと韓国について楽観的な見通しを持つ人と、グレーターチャイナで賃料が下落すると予想する人に分かれました。.
• 主要市場のほとんどで賃貸市場におけるセンチメントが改善しました。日本では2020年以来初めてプラス圏に転じ、香港特別行政区とオーストラリアではマイナス圏から回復しました。中国本土は唯一マイナス圏に転じ、回復にはより長い時間を要することを示唆しています。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/asia-pacific-insights/apac-leasing-market-sentiment-index