ソート・リーダーシップ

アジア太平洋ホライズンレポートは、現在の経済および地政学的状況を調査し、住宅および商業セクター内の課題と機会を評価し、潜在能力を解き放つためのガイダンスを提供します。.

CBREの2025年アジア太平洋投資家意向調査では、今年、アジア太平洋地域のほとんどの市場で購入意向が改善していることが明らかになりました。回答者の半数以上が、2025年にはより多くの不動産を購入したいと回答しています。ほとんどの市場で金利引き下げサイクルが進行中であるため、投資家は今後12か月間の活動の増加に備えていますが、アジア太平洋地域の個々の市場は、価格設定と投資サイクルのさまざまな段階でばらつきがあります。.

不動産投資活動は2025年までほとんどの市場で増加すると予測されていますが、その伸び幅は地域によって異なります。オーストラリア、韓国、シンガポール、香港特別行政区などの市場では2025年に取引活動の増加が見込まれますが、投資家は2025年の利下げ幅について楽観的ではなく、これが年間を通して投資センチメントに重くのしかかる可能性があります。2024年の好調な業績を受け、日本とインドでは2025年に堅調な購入活動が見込まれ、前者ではコア／コアプラス投資戦略、後者ではオポチュニスティック戦略が最も普及すると予想されます。. 

調査は2024年11月と12月に実施されました。参加者からは、今後1年間の購入意向、認識している課題、好ましい投資戦略、セクター、市場などに関するさまざまな質問に対し、460件を超える回答が寄せられました。. 

その他の主な調査結果:

• 感情全体的な投資心理は改善しており、純購入意向は2024年の5%から2025年には13%に増加しています。投資家は、金利の引き下げと資産価格の見直しが、不動産への配分を増やす意欲の主な理由であると述べています。.
• 戦略調査によると、投資家が目標リターンの達成とコア資産の取得をコアプラスおよびバリューアッド価格で行うことで、コアプラスおよびバリューアッド投資戦略が2025年に勢いを増す見込みであることが明らかになりました。オポチュニスティック投資戦略への関心は引き続き低下しています。.
• 資産クラス2025年には、オフィスとデータセンターの投資家選好度が最も上昇しました。前者の投資家はコア物件およびコアプラス物件を求め、後者の買い手は特に東南アジアにおいて、好機を捉えた価格設定を好みました。コア投資家の間では、依然として産業用不動産が好まれています。住宅セクターの資産は依然として魅力的ですが、日本、オーストラリア、中国本土以外では投資可能な物件が不足しているため、この地域における投資活動は引き続き抑制されるでしょう。.
• 代替案オルタナティブ資産を検討する投資家にとって、ヘルスケア資産は依然として最有力候補であり、データセンターは2位に返り咲きました。今年の調査では、退職者向け住宅や学生寮といった生活セクターの資産への注目度が高まっていることが明らかになりました。.
• 目的地東京は、クロスボーダー不動産投資の好まれる市場として6年連続でトップの座を維持し、シドニーとシンガポールがそれに続きました。インドの2つの市場（ムンバイとニューデリー）は、調査開始以来初めて、クロスボーダー投資先のトップ10にランクインしました。.
• 持続可能性投資家は、2025年にグリーンビルの取得と開発を、既存の建物の改修よりも優先する選択肢として挙げました。進歩は依然として緩やかですが、投資家はESG認証資産に高いグリーンプレミアムを設定する傾向が続いています。.

CBREの最新の賃貸市場センチメント指数によると、日本と韓国が牽引し、2024年第4四半期には賃貸市場全体のセンチメントが改善し、2025年には全セクターで賃貸パイプラインが若干改善する見込みです。

• オフィス – 拡張意欲が低い: 今四半期は問い合わせと現地視察が若干増加し、テナントの大半が移転ではなく賃貸契約更新を選択しています。一部の市場、特にグレーターチャイナでは、賃料の下落圧力が続いています。日本では事業拡大への期待が依然として強いものの、中国本土のテナントはコスト削減のため、規模縮小に注力しています。.
• 小売業 – 明るい見通し: 賃貸市場は、力強い需要拡大に支えられ、引き続き好調を維持しました。香港特別行政区とオーストラリアでは、問い合わせや現地視察の増加を背景に、センチメントが回復しました。賃貸市場は引き続き家主にとって有利な状況にあり、賃料は着実に上昇しています。.
• 工業・物流 – テナント優遇: 調査対象となったほとんどの市場は、前四半期と同様に、引き続きテナントにとって有利な状況が続いています。また、インセンティブの上昇も見られました。昨年と比較して、拡張意欲は高まっています。.

APREA の主要イベントであるアジア太平洋不動産資産リーダー会議では、世界的なマクロ経済の変化の中で、主要投資先としてのアジアの重要性が高まっていることが強調されました。.

要点:

• 日本は、オフィス、物流、住宅市場といったセクターにおける需要の高まりを受け、不動産の安定性と投資機会に注目が集まりました。データセンターや安定した利回りのJ-REITといった革新的な投資も、魅力的な投資対象として強調されました。.
• 力強い国内需要と規制の自由化に牽引され、急成長を遂げているインドの物流、REIT、投資信託（InviT）セクターは、成長を求める世界の投資家にとって魅力的な選択肢となっています。.
• データセンター、ライフサイエンス、高齢者向け住宅など、アジア全域の新興セクターは、特にESGの考慮とテクノロジーの統合により実物資産が再形成される中で、有望な投資機会として認識されました。.
• 会議では、中国の経済的逆風や地域の地政学的不確実性などの課題にもかかわらず、変化する世界の実物資産環境を乗り切るために、投資戦略を適応させ、アジアの成長ストーリーを活用することの重要性が強調されました。.

複合開発プラットフォームの台頭により、ホスピタリティブランドは提供内容の多様化を促し、リゾートヴィラや高級アパートメントといった住宅スペースへの進出を進め、より幅広い顧客層に対応しています。本稿では、ブランドレジデンスの概念を概観し、インド市場がこのトレンドにどのように適応し、進化しているかを探ります。インドのホスピタリティセクターではブランドレジデンスの導入はまだ比較的新しいため、本稿では主要な特徴、インセンティブ、規制上の考慮事項に焦点を当て、ホスピタリティセクターと不動産セクターの双方が情報に基づいた意思決定を行うためのガイドとして活用します。.

今日のアジア太平洋地域の小売市場は競争が激しく、小売業者は競合他社との差別化を図るために、革新的な製品、サービス、そして体験を継続的に創出する必要があります。実店舗は消費者のショッピング体験において不可欠な要素であり続けるため、小売不動産は革新的なブランド体験の創造と提供において引き続き重要な役割を果たしています。.

CBRE は、市場をリードする調査に基づき、1) 市場規模、2) 消費者プロファイル、3) 小売業者の成長戦略、4) ストーリーを伝える空間という 4 つの柱にわたって小売不動産のイノベーションを促進する 12 の属性を特定しました。.

CBRE はこれらの特性を利用して、アジア太平洋地域の主要都市のイノベーション パフォーマンスを分析し、その強み、弱み、小売業者にとっての相対的な魅力を特定するアジア太平洋小売イノベーション インデックスを作成しました。.

このレポートでは、小売業界の進化するニーズと期待に応えるために、小売業者と地主に対してポートフォリオ内で革新性と創造性を刺激する方法に関する推奨事項も提供しています。.

世界中で、メインストリートは文化と経済の拠点として機能し、そこに位置する都市のアイデンティティを形作っています。34年目を迎えるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの「世界のメインストリート」レポートは、世界中のメインストリートの価値、その価値を形作る主要な経済・社会動向、そしてグローバルおよびローカルの重要なビジネス意思決定におけるメインストリートの役割を浮き彫りにしています。.

メインストリートの新時代

経済的な課題にもかかわらず、メインストリートは驚くべき回復力を示しており、世界的な主要賃料はパンデミック前の水準をようやく上回っています。小売業者は、戦略的重要性と顧客誘致の可能性から、引き続き一等地をターゲットにしており、変化する経済状況と消費者需要に適応することで、柔軟性と強みを発揮しています。金利上昇やインフレといった課題は消費者信頼感を低下させていますが、さらなる金利引き下げが見込まれることで、回復への明るい見通しがもたらされています。小売業者は、コスト削減圧力という課題を乗り越えつつ、オムニチャネルの顧客体験を求める消費者ロイヤルティのトレンドの変化にも適応しようとしており、メインストリートの立地は長期的な事業成長にとってますます重要な分野となっています。.

インドの港湾セクターでは、特に官民パートナーシップ（PPP）を通じて民間セクターの参入が増加しています。政府は、投資家にとって有利なPPPモデルの導入や、主要港湾における入札プロセスおよびコンセッション契約の簡素化を通じて、民間セクターの参入を促進してきました。複数の規制当局が存在し、港湾当局の慣行も異なるため、インドの港湾セクターにおける合併・買収（M&A）には、買収を検討している企業が留意すべき特有の考慮事項が伴います。本稿では、インドの港湾セクターにおけるM&Aに関連する主要な規制および契約上の考慮事項について解説します。.

アーカンシャ・ジョシ

パートナー、,
S&Rアソシエイツ

アミーシャ・トリパティ

仲間、,
S&Rアソシエイツ

アプルブ・シャルマ

弁護士
S&Rアソシエイツ

ラジャット・セティ

パートナー
S&Rアソシエイツ

インドの教育分野は、2029年度から2030年度までに市場規模が3,130億米ドルに達すると予測されており、堅調な経済、人口増加と都市化、一人当たりの所得の増加、政府の好ましい政策に牽引されて急速な成長を遂げています。.

この国の包括的な教育システムは、その規模と広範さを特徴としており、149万校のK-12学校が約2億6,500万人の生徒を教育しています。さらに、高等教育部門は世界最大級であり、約59,000の教育機関を擁し、推定4,300万人の学生が在籍しています。.

インドの教育セクターは、経済発展の礎として、官民双方のステークホルダーから大きな関心を集めています。長年にわたる多額の予算配分からもわかるように、政府の教育へのコミットメントは、さらなる成長を促すことが期待されています。さらに、教育セクターには2000年以降、95億米ドルという巨額の外国直接投資（FDI）が流入しています。.

こうした動きは喜ばしいが、国家教育政策2020に示された野心的な目標を達成するには、予算支出のさらなる戦略的な増加が必要であり、教育分野の持続的な進歩を確実にするためには、2023～2024年度の国のGDPの2.7%から目標の6%まで教育支出を段階的に増加させることが不可欠である。.

注目すべきことに、インドの教育セクターは利益の創出よりも社会貢献を重視しており、「非営利」活動と「営利」運営を組み合わせ、その実現に努めています。民間企業は、インフラや施設の整備、事業拡大のための戦略的投資、あるいは運営・管理サービスの提供など、様々なビジネスモデルを通じて貢献することで、重要な役割を果たしています。.

教育分野が成長するにつれ、国全体で教育インフラを強化する必要性が高まり、不動産開発業者や投資家にとって大きなチャンスが生まれます。.

CBREインドは、インドにおける学生数の増加予測に対応できる小中学校および高等教育機関の追加的なスペース要件を評価するため、不動産機会評価を実施しました。インドの教育セクターにおける当社の不動産機会評価では、2034～35年までに40億平方フィート以上の追加スペース要件が見込まれています。.

CBREは2024年を通じて、アジア太平洋地域の小売不動産市場における興味深い現象の出現を追跡してきました。.

小売売上高の伸び悩み、消費者信頼感の低下、そして一部の小売業者の予想を下回る業績に関する否定的な報道が相次ぐにもかかわらず、さまざまな業種の小売業者は引き続き積極的に事業拡大の機会を模索しており、この傾向により主要店舗の空室率は低下し、賃料は上昇している。.

この Viewpoint では、この傾向を推進する要因を説明し、ますます複雑化する市場での進路を模索している小売店舗の所有者や入居者への推奨事項を示します。.