思想領導

在當今競爭激烈的亞太零售市場，零售商必須不斷創造創新產品、服務和體驗，才能在競爭中脫穎而出。實體零售仍然是消費者購物旅程中不可或缺的一部分，因此，零售房地產在打造和傳遞創新品牌體驗方面繼續發揮著重要作用。.

根據其市場領先的研究，世邦魏理仕 (CBRE) 確定了促進零售房地產創新的 12 個屬性，涵蓋四大支柱：1) 市場規模；2) 消費者畫像；3) 零售商成長策略；4) 講述故事的空間。.

世邦魏理仕利用這些特點創建了亞太零售創新指數，該指數分析了亞太地區主要城市的創新表現，並指出了它們的優勢、劣勢以及對零售商的相對吸引力。.

該報告還向零售商和業主提出了建議，說明如何激發其投資組合中的創新和創造力，以滿足零售業不斷變化的需求和期望。.

在全球範圍內，主要街道是文化和經濟的中心，塑造著所在城市的獨特風格。高緯環球發布的《全球主要街道》報告已連續發布34年，該報告再次印證了全球主要街道的價值，分析了影響其價值的關鍵經濟和社會趨勢，以及它們在全球和本地商業決策中發揮的重要作用。.

商業街的新時代

儘管面臨經濟挑戰，但商業街展現了驚人的韌性，全球租金水平終於超過了疫情前的水平。零售商繼續瞄準黃金地段，因為這些地段具有重要的戰略意義和吸引顧客的潛力，並透過適應不斷變化的經濟環境和消費者需求，展現了自身的靈活性和實力。利率上升和通貨膨脹等挑戰抑制了消費者信心，但預計進一步降息將為經濟復甦帶來希望。零售商在應對成本壓力挑戰的同時，也正在適應不斷變化的消費者忠誠度趨勢，這種趨勢要求提供全通路的客戶體驗，這使得商業街地段對於企業的長期發展變得日益重要。.

印度港口產業正經歷私營部門參與度的提升，尤其是在公私合營（PPP）模式方面。政府透過採用對投資者友善的PPP模式，並簡化主要港口的招標流程和特許經營協議，促進了私營部門的參與。由於印度港口產業存在多個監管機構，且各港口管理機構的運作方式不盡相同，因此，印度港口產業的併購涉及一些獨特的考量因素，潛在收購者應予以重視。本文將探討與印度港口產業併購相關的關鍵監管和合約考量。.

阿坎克莎·喬希

夥伴，,
S&R 聯合公司

阿米莎·特里帕蒂

聯繫，,
S&R 聯合公司

阿普爾夫夏爾馬

法律顧問
S&R 聯合公司

拉賈特·塞蒂

伙伴
S&R 聯合公司

印度的教育產業預計到 2029-30 財年市場規模將達到 3,130 億美元，在強勁的經濟、人口成長和城市化、人均收入增加以及有利的政府政策的推動下，該產業正在經歷快速成長。.

該國的綜合教育體係以其規模和覆蓋範圍為特點，擁有149萬所中小學，為約2.65億學生提供教育。此外，其高等教育部門也是全球規模最大的部門之一，涵蓋近5.9萬所院校，約有4,300萬名學生就讀。.

作為經濟發展的基石，印度的教育領域吸引了公共和私營部門利益相關者的廣泛關注。政府對教育的重視，體現在多年來巨額預算的撥款上，預計將進一步促進教育領域的成長。此外，自2000年以來，該領域已吸引了95億美元的外國直接投資（FDI）。.

儘管這些進展令人鼓舞，但要實現 2020 年國家教育政策中概述的雄心勃勃的目標，就必須進一步戰略性地增加預算支出——從 2023-24 財年該國 GDP 的 2.71 萬億至 61 萬億的目標教育支出逐步增加，對於確保該部門的持續進步至關重要。.

值得注意的是，印度的教育部門優先考慮社會效益而非獲利，其運作模式結合了「非營利」活動和「營利」管理。私人實體透過各種商業模式發揮重要作用，這些模式包括基礎設施和設施建設、策略性擴張投資以及管理和行政服務等。.

隨著該行業的成長，全國各地也需要加強教育基礎建設，這為房地產開發商和投資者帶來了巨大的機會。.

世邦魏理仕印度公司開展了一項房地產機會評估，旨在評估印度中小學和高等教育機構為滿足預計增長的學生入學人數所需的額外空間。我們的評估結果顯示，到2034-35財年，印度教育產業的房地產機會需求預計將超過40億平方英尺。.

2024 年，世邦魏理仕一直在追蹤亞太地區零售房地產市場出現的一種奇特現象。.

儘管零售銷售成長放緩、消費者信心低迷，以及一些零售商業績低於預期的負面新聞層出不窮，但各行各業的零售商仍在積極尋求擴張機會；這一趨勢正在減少黃金地段的空置率，並推高租金。.

本文闡述了推動這一趨勢的因素，並為希望在日益複雜的市場中製定發展路線的零售業主和租戶提供了建議。.

2024年上半年，亞太地區資料中心市場營運容量接近12GW，新增供應量1.3GW，創下近期最大增幅。需求增長與此相匹配，表明市場狀況良好。該地區在建容量為4.2GW，規劃容量為12.0GW，較2023年底成長2.8GW。前六大市場－中國大陸（4.2GW）、日本（1.4GW）、印度（1.4GW）、澳洲（1.2GW）、新加坡（0.98GW）和韓國（0.65GW）－合計佔總容量的85%。馬來西亞（柔佛州）以80%的成長領先，其次是印度，成長28%。兩國均展現強勁的發展潛力。日本、印度和澳洲正吸引著來自雲端服務供應商和託管營運商的更多投資，預計其總容量將達到4GW或更高。中國大陸以6.5吉瓦的裝置容量領先，而韓國由於監管政策的變化，成長仍然較為溫和。整個地區的政策重點在於提高能源效率、推廣創新技術和減少碳排放，以支持能源的持續成長。.

當我們審視印度商業房地產市場瞬息萬變的格局時，顯而易見，即使在全球經濟面臨挑戰的情況下，該產業也展現出了卓越的韌性和成長動能。 2025財年及以後的GDP成長預期令人矚目，進一步鞏固了印度作為全球成長最快的主要經濟體的地位。這種經濟活力為辦公空間市場注入了強勁動力，推動了租戶的積極活動，並創造了蓬勃的成長環境。.

商業房地產行業正處於一個關鍵的轉折點，面臨著重新調整和重塑辦公空間的獨特機會。如今，租戶不再僅僅關注基本配套設施，而是更加重視員工福祉，而靈活辦公空間營運商則憑藉其優勢，能夠更好地滿足這些不斷變化的需求。靈活辦公空間營運商提供客製化、靈活辦公室解決方案的能力，不僅受到自由工作者和新創企業的青睞，也日益受到中大型企業的青睞。.

印度辦公空間市場的成長和韌性體現在交易量的持續成長和彈性辦公空間份額的不斷攀升。彈性辦公空間營運商正在一線城市擴張，並進軍二線城市，這反映了租戶市場需求的多樣化和不斷增長。.

該行業從共享辦公空間發展到託管式辦公室，體現了其在不斷變化的商業環境中適應和蓬勃發展的能力。此外，將ESG原則和新興技術融入運營，也凸顯了其對永續發展和營運效率的承諾。這些措施不僅提升了使用者體驗，也符合現代企業的策略重點。.

靈活辦公空間營運商不僅為未來做好了準備，而且正在積極塑造未來。他們對科技、ESG（環境、社會和治理）措施以及彈性辦公室產品的投資，使他們能夠滿足當今眼光獨到的租戶的需求。憑藉印度強勁的經濟成長和產業的創新精神，未來前景一片光明。.

從‘觀望’到‘看到錢’

房地產產業正處於生成式人工智慧革命的邊緣——據麥肯錫公司稱，這場革命每年可能釋放高達14兆美元的價值。然而，許多人仍然抱著「觀望」的心態。是什麼阻礙了他們？ Yardi公司的伯尼·德瓦恩直言不諱地表示：‘在生成式人工智慧領域，是時候拋開猶豫，開始看到其中的商機了。’

許多房地產公司利用分析型人工智慧來評估趨勢、評估績效、優化投資組合、管理風險等等。但Yardi亞太區高級區域總監伯尼表示，生成式人工智慧（GenAI）「幫助房地產公司從預測智能躍升至主動型智慧」。.

“「GenAI 不僅僅是分析世界；它透過重新定義我們思考問題解決和創造力的方式，積極地塑造世界，」伯尼說。.

是什麼阻礙了房地產公司快速大規模採用這項技術？ 「老生常談的障礙」——包括對前期投資成本的擔憂、現有系統整合的不確定性、知識和技能差距、員工對變革的抵觸情緒以及對專業知識的需求等等。 “再加上隱私和安全方面的顧慮，許多房地產公司都採取了”觀望’的態度。“

但潛在的生產力提升幅度不容忽視。高盛認為，如果人類人工智慧廣泛應用，每年全球國內生產毛額（GDP）可望成長1.31兆至3兆美元，主要得益於勞動生產力的提升，使人力資源得以騰出從事更高價值工作。在已開發市場，GDP成長1.51兆至3兆美元的目標更是觸手可及。.

有鑑於這種潛力，問題很明確：房地產資產管理公司接下來應該優先考慮什麼，才能充分利用人工智慧世代（GenAI）的變革力量？ Yardi 最新發佈的白皮書指出，, 生成時代的資產管理, 並提供了些許見解。.

“「基因人工智慧不僅僅是分析數據。它需要做出決策，而大量的選擇可能會導致決策過載，」伯尼說。因此，快速採用基因人工智慧需要採取策略性方法。 ”首先要確保數據乾淨，並建立穩健的基礎系統和流程，以增強透明度和信任度。確保數據平台和治理機制正確無誤，好處自然會隨之而來。“

儘管 GenAI 是一款強大的工具，但它並非唯一的解決方案。要讓 GenAI 充分發揮其潛力並創造真正的商業價值，它必須牢固地建立在可信賴的企業數據之上。.

“「有時，解決問題的最有效方法在於流程變革——簡化工作流程、優化操作程序或實施新的管理實務。.

“有時，解決辦法可能是加強教育和培訓，改善溝通管道，或重新審視戰略目標。無論問題是什麼，合作都能更好地解決。”

過去幾年，受一系列週期性和結構性不利因素的影響，包括混合辦公模式的普及、全球經濟成長放緩以及利率高企，投資者對辦公大樓和物流等行業的偏好有所減弱。相較之下，該地區的生活產業基本面依然強勁，這刺激了投資者對多戶住宅和其他生活相關資產類型的興趣。.

自2019年以來，亞太地區商業房地產投資總額中，住宅領域僅佔6,100兆澳元，而同期美國和歐洲的投資額分別為4,4,100兆澳元和27,100兆澳元。這顯示亞太地區住宅領域的發展仍處於起步階段，且成長空間巨大。.

就居住領域的投資金額而言，日本、澳洲和中國大陸是亞太地區最大的市場，而香港特別行政區和新加坡的興趣也在不斷增長，尤其是對更細分的共享居住和學生公寓類型。.

諸多需求驅動因素使得居住領域成為投資熱點：亞太地區擁有多元化的可投資住宅資產，且人口流動性整體呈現長期上升趨勢。購屋負擔能力的挑戰可能會促使更多購屋者轉向租賃市場，而租金成長也能為投資者提供長期抵禦通膨的有效手段。.

本報告探討了亞太地區生活產業的投資趨勢和成長機會，並分析了日本、澳洲、中國大陸、香港和新加坡等主要生活市場的機會和挑戰、投資趨勢和收益以及供應和空置率指標。.