ソート・リーダーシップ

入居者はリモートワークのコンセプトを採用

2020年第1四半期末、パンデミックの影響で、インドは事業活動の完全なロックダウンを余儀なくされました。2020年3月には職場が閉鎖され、従業員は最初の数週間は在宅勤務を余儀なくされました。2020年5月までに、ロックダウン規制が緩和され、職場は部分的に再開し始めましたが、すべての企業が従業員にオフィス復帰を求めていたわけではありません。さらに、依然として多くの従業員が在宅勤務を続けています。その後、「在宅勤務」や「どこからでも勤務」というトレンドが重要性を増し、テナント企業はリモートワークに前向きな姿勢を示しています。調査結果によると、テナント企業の大多数（60%）は、今後12～24ヶ月で従業員の約21%～40%がオフィス以外の場所で勤務すると予測しています。しかし、テナントが従業員の安全な職場復帰を可能にするため、既存オフィスの密度計画を見直していることから、オフィスセクターは徐々に回復し、2021年下半期にはオフィス吸収も回復の兆しを見せ始めると予想されます。テナントは、従業員がどこからでも、あるいは顧客の近くで働ける柔軟性を提供する「ハブ＆スポーク」モデルを採用する可能性が高いと考えられます。したがって、このようなシナリオでは、フレキシブルワークスペースの重要性が高まる可能性が示唆されています。.

退職者国勢調査は、オーストラリアの退職者向け村の運営者を対象に毎年実施されるデータ収集プロセスです。この調査は、他の形態の高齢者向け居住施設ではなく、州の退職者向け村法の対象となる退職者向け村を対象としています。.
2020年退職者国勢調査は、2020会計年度（2019年7月から2020年6月）を対象としています。2020年3月以降、オーストラリアのあらゆるセクターの企業は、COVID-19の影響による事業、雇用、サービス提供に対する政府の規制により大きな影響を受けています。退職者国勢調査への参加は完全に任意であり、参加企業は毎年変更されます。前年度の数値との比較は、この点を念頭に置いて行う必要があります。.

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これは、ウェルスレポートの読者にとって多くの機会をもたらします。例えば、10ページのビッグインタビューで詳しく取り上げているように、より長く健康的な生活を求める世界的な人口動態のトレンドがもたらす投資の可能性や、76ページで解説しているように、生産性を高める「健康的な」ワークスペースへの需要を活かす先進的な不動産投資家や家主の能力などです。これと並行して、「社会貢献」は超富裕層コミュニティにとってますます重要になってきており、86ページでは、多様な活動に寄与する3人の魅力的な慈善家について紹介しています。.

「ウェルスレポート」の中心的な柱である、当社独自のウェルスサイジングモデル（18ページで公開）の結果は、世界中で、特にアジアの経済中心地において、富が創出され続けていることを示しています。こうした民間資本の増加は、世界の不動産市場に顕著な影響を与えています。.

主要小売市場はパンデミックにより深刻な混乱に見舞われ、賃料はジャカルタで-41.6%、広州で+2.6%と大きく変動した。ジャカルタでは、厳格な社会的距離戦略とショッピングモールの営業時間制限が実施されたため、地主は賃料減額の圧力にさらされ、多くの地主が賃料を半減させた。中国では、小売店の客足が回復し、賃料は広州と上海でそれぞれ2.6%と0.5%上昇した一方、北京と深センではそれぞれ2.8%と1.5%下落した。ベトナムの小売市場は底堅く、2020年第4四半期の商品とサービスの小売総売上高は前四半期比5.6%増加した。ホーチミン市とハノイの賃料はそれぞれ2.1%と0.1%上昇した。. 

物流市場は高い回復力を示しており、引き続きこの地域の重要な焦点となるでしょう。賃料変動は上海で-0.4%、シンガポールで+7.3%となっています。パンデミックはオンライン小売への移行を加速させ、物流資産は最も大きな恩恵を受けました。シンガポールでは、ほとんどの倉庫が満杯の状態にあり、従来の工場スペースには波及需要が見られます。中国では、国内消費とeコマースの増加を背景に、近代的な物流施設への需要が急速に拡大しています。北京（+0.7%）、上海（-0.4%）、深圳（+2.4%）、広州（+3.0%）はいずれも早期に上昇局面に入りました。.

アジアの大手不動産会社数社を対象とした調査によると、不動産会社はCOVID-19パンデミックへの対応としてテクノロジーへの投資を強化している。.

独立系ニュースソースの明天地がテクノロジー企業ヤーディ・システムズと共同で実施した調査によると、不動産会社の70％が不動産テクノロジー、いわゆるプロップテックへの投資を拡大しているという。.

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COVID-19が世界を襲い、それに伴うロックダウンによって「在宅勤務（WFH）」という言葉が主流へと躍り出ました。ウォーレン・バフ氏のような経験豊富な投資家からアナリスト、その他の市場ウォッチャーに至るまで、世界中で警鐘が鳴り響き、CBDオフィス市場の時代は終わったと考えられました。WFHによってオフィス需要が大幅に減少すると考える人々には正当な理由がありますが、需要に関する懸念は、以下の点を考慮すると明確に表現されていません。

COVID-19が世界を襲い、それに伴うロックダウンによって「在宅勤務（WFH）」という言葉が主流へと躍り出ました。ウォーレン・バフ氏のような経験豊富な投資家からアナリスト、その他の市場ウォッチャーに至るまで、世界中で警鐘が鳴り響き、CBDオフィス市場の時代は終わったと考えられました。WFHによってオフィス需要が大幅に減少すると考える人々には正当な理由がありますが、需要に関する懸念は、以下の点を考慮すると明確に表現されていません。

1. オフィス賃貸契約条件の個別性
2. 時間領域
3. 新たな需要

これらの要因を考慮に入れなければ、市場分析はどれも的外れなものになりがちです。本日は、シンガポールのCBDグレードAオフィス市場を分析し、これら3つの要因を、在宅勤務の主流である需要の急激な減少という見方に当てはめた場合、市場が時間の経過とともにどのように変化するかを見ていきます。これらの要因の組み合わせの中から、将来的にどの要因が実現する可能性が高いかを事前確率で入力します。このアプローチは、1回の推論だけで単一の結果を出すこととは大きく異なります。.

• COVID-19パンデミックとそれに続くロックダウンの経済的影響により、仕事の将来とオフィス物件からの賃貸収入に大きな不確実性が生じています。.
• 英国四半期不動産指数のオフィス賃貸収入の約60%は、今後5年以内に期限が切れるか解約条項が含まれる賃貸借契約から得られています。.
• リース契約に関する事象の調査によると、2019年には解約条項後に1四半期以上空室だったオフィスは47%、リース満了後に空室だったオフィスは72%でした。1これらの数字はCOVID-19の流行により増加し、賃料がさらにリスクにさらされる可能性があります。.

• ロックダウンと社会的距離戦略は多くのテナント企業に影響を及ぼし、前例のない数の家賃減免要請が生じ、不動産賃貸収入源に圧迫を与えています。.
• 株式投資家にとって、資産価値の下落にもかかわらず、インカムリターンは低下しています。最近のインカムリターンは、繰り延べ賃料の計上によって更なる不足が隠蔽される可能性があるため、潜在的な影響を過小評価している可能性があります。.
• 賃貸収入の減少は、債務制限条項に負担をかけ、一部のローンの返済負担を増大させる可能性があります。債務不履行や差し押さえに至ったローンでは、資産価値の下落によって損失の深刻度が増す可能性があります。.

商業テナントが賃料を支払えなくなった場合、投資家にはどのような影響があるのでしょうか？その答えを見つけるため、MSCI不動産ソリューション調査チームのエグゼクティブディレクター、ブライアン・リード氏に話を伺いました。.

不動産への記録的な投資流入が続く中、ファンドマネージャーは複雑さの増大と、投資家からのリアルタイム報告への要求の高まりに直面しています。ヤーディのバーニー・ディバイン氏に、こうしたトレンドについて話を聞きました。.