ソート・リーダーシップ

CBREの2023年グローバル・オキュパイア・センチメント・サーベイは、世界中の多国籍企業および国内企業の400名を超える不動産担当エグゼクティブからの洞察をまとめたものです。働き方の未来に関する彼らの洞察から、グローバル企業がポートフォリオを最適化する上で指針となる5つのトレンドが明らかになりました。

• パンデミック以前と比べてオフィスを利用する頻度は減っているものの、出勤者数は増加し続けている。.
• 世界的に見て、オフィスは企業文化の中核となる要素であり続けています。.
• ポートフォリオの最適化に重点を置くということは、スペースの縮小以上のことを意味します。.
• 入居者は量よりも質の高いスペースを求めます。.
• 入居者は、リース条件と建物サービスにおいてさらなる柔軟性を求めています。.

調査結果は、特に従業員の復職が遅れている市場において、来年は世界中でオフィスへの出勤が増加することを予感させます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/2023-office-occupier-sentiment-survey-global-summary

主な調査結果

ChatGPTのような新製品により、AIが世界経済を変革する可能性は世界中の人々の想像力を捉えています。

• AI は、新しい市場や資産の種類の出現から投資および収益モデルの革新に至るまで、短期的および長期的な影響を及ぼし、不動産業界を大きく変革する可能性を秘めています。.
• 急速に拡大する AI エコシステムとそれを支えるインフラストラクチャは、世界中のさまざまな市場における不動産需要を促進するでしょう。.
• プロップテックの導入は、不動産業界におけるAI統合の確固たる基盤を築きました。組織は、AIを戦略的かつ倫理的に活用する方法を検討し、価値提供に向けてスケールアップする前に、アプリケーションの試験運用を行う必要があります。.

日本は、シンガポールを拠点とする投資家にとって、アジア太平洋地域内で中国本土とオーストラリアに次いで3番目に人気のある投資先です。.

2013年から2023年の間に、日本の商業用不動産（CRE）市場には推定162億米ドルが流入しました。注目すべきは、この資本流入のうち121兆3千億米ドルが2023年上半期に発生したことです。これは、投資家の関心が著しく高まっていることを浮き彫りにしています。.

日本政府の金融政策は不動産投資家にどのような影響を与えたのでしょうか？

日本政府の国内インフレ刺激策は、不動産投資家にとって大きなメリットとなっていることが証明されています。特に、円が最近、主要通貨と比較して数年ぶりの安値圏にあることから、この傾向は顕著です。この傾向は、不動産市場にとって好ましい環境を生み出しています。.

近年のイールドカーブコントロール目標の調整にもかかわらず、シンガポールドルに対する円の下落は紛れもなく顕著で、2023年には前例のない安値を記録した。この追加的な投資力により、シンガポールは今年これまでのところ、日本の不動産への最大のクロスボーダー投資国となっている。.

2022年末のパンデミック対策解除を受け、中国の消費市場は力強く回復しました。2023年上半期の全国消費財小売総額は前年比8.21兆円増加し、最終消費支出の経済成長への寄与率は過去最高の77.21兆円に達しました。内需は経済成長の主力エンジンとして確固たる地位を築いています。.

同時に、COVID-19が国内居住者の消費、ライフスタイル、価値観に及ぼした影響は、店舗戦略から持続可能な開発に至るまで、小売業界に広範な影響を及ぼす構造的なトレンドの出現を加速させています。これらのトレンドは、小売物件や資産運用に対する需要にも影響を与えるでしょう。.

CBREによるこのレポートは、パンデミック後の時代における中国の小売不動産市場を特徴付ける主な傾向を特定し、中国の小売市場の周期的な回復と国内消費の正常化にとって重要な時期を乗り切る準備をしている小売テナント、投資家、および開発者向けの推奨事項を提供します。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/reports/retail-in-the-post-pandemic-era-trends-and-opportunities

COVID-19パンデミック後の経済活動の回復に伴い、世界の主要小売市場における小売賃貸需要は回復を続けています。東京の小売市場も例外ではなく、2022年下半期から小売需要の回復が始まっています。.

店舗数の増加を目指す既存の小売業者に加え、いくつかの海外ブランドが日本市場に初進出を果たしています。パンデミック以前と同様に、東京は店舗展開の拡大や新規出店を目指す小売業者にとって、引き続き魅力的な場所となっています。.

このレポートでは、東京を、ニューヨーク、ロンドン、パリ、ミラノ、上海、香港、シンガポールなど世界の他の主要小売市場と比較し、東京、そして日本全体が小売業者にとって店舗開設の魅力的な場所となっている以下の要因について考察します。.

東京：都市のGDPと比較すると家賃は手頃
日本：小売売上高全体に占める電子商取引比率は低い
日本：訪日観光客数と観光消費額は大きな成長の余地を示している

本レポートは https://www.cbre.com/insights/viewpoints/tokyo-the-city-of-choice-for-retailers

アジア太平洋地域では、プライマリーおよびセカンダリーデータセンター市場全体で積極的な拡大が続いており、地域全体で9.7GWが稼働中、3.3GWが建設中、8.5GWが計画段階にあります。.

北京、香港、ムンバイ、ソウル、上海、シドニー、東京といった通常の主要市場は、土地不足や電力供給不足といった逆風にもかかわらず、成長を続けています。そのため、拡張戦略の一環として、補助的な立地が検討されています。シンガポールのITキャパシティに対するモラトリアムによる上限設定は、市場の需要不足につながり、ジョホールなどの近海市場にも波及しています。ジョホールでは、大規模なパイプラインの開発や土地バンクへのコミットメントが進んでいます。同様に、ジャカルタ首都圏の大規模なパイプラインは、東南アジアの中心という地理的条件に牽引されており、人口の急増も主要な投資家や事業者にとっての魅力を維持しています。.

世界的なクラウドサービスプロバイダー（CSP）は、この地域のセカンダリー市場に引き続き強い関心を示しています。ハイパースケールCSPは、オークランド、バンコク、釜山、クアラルンプール、大阪、プネ、台北の各セカンダリー市場への進出を計画しています。コロケーション事業者、開発者、投資家がCSPに追随し、独自のデータセンターを展開して新たな領域に進出する傾向にあるため、セカンダリー市場は今後数年間で新たなプレーヤーを惹きつけ、急速な成長を遂げるでしょう。.

アジア太平洋地域のデータセンター地域は、発展のスピードが地域によって異なるため、私たちは初めてアジア太平洋データセンター市場成熟度指数を導入し、四半期ごとに主要な市場の動向を追跡しています。本レポートでは、東京、ムンバイ、シドニー、シンガポール、ソウル、ジョホール、ジャカルタ、香港、マニラ、バンコク、オークランド、ホーチミンシティの12の主要市場を詳細に分析します。.

機関投資家は、経済成長の不確実性や地政学的緊張といった世界的な逆風にもかかわらず、インドの不動産セクターに引き続き信頼を寄せています。投資流入の増加は、インドが国際市場における明るい兆しとして台頭し続けていることによる成長機会の兆候です。.

同国の不動産セクターは、2023年上半期に22件の取引で29億米ドル（29億3,900万米ドル）を超える投資を呼び込みました。JLLによると、投資の平均取引規模は2022年の1億1,500万米ドルから1億7,100万米ドル増加し、1億3,400万米ドルとなりました。投資パターンは引き続き堅調で、2023年には50億米ドルを超えると予想されており、これはコロナ禍以前および2022年の年間トレンドとなっています。.

レポートの主なハイライト:

• 2023年上半期には、国内資本が総投資額の44%に大幅に増加し、2022年の18%から増加した。
• オフィス部門は66%の大部分を占め、最も好まれた部門であり続けた。
• 住宅部門は2023年上半期に9件の取引で5億1,200万米ドルの投資を集めた。
• 倉庫業は2022年上半期より3億6,600万米ドル、すなわち80%増加した投資を集めた。
• 2023年上半期に4件の取引で27億9,200万米ドルのプラットフォームコミットメントを発表、今後数年間に投資予定
• インド初の小売REITの上場に成功。国内大手保険会社、投資信託会社、年金制度が81%のアンカー拠出を実施。

In recent years, the residential market has consistently embarked on a new chapter of growth, driven by buoyant consumer sentiment, robust property launches, competitive pricing, and a conducive interest rate regime. The strength of the residential market is evident from the robust sales volume recorded in the first half of 2023, with more than 62,000 units sold in each of the two quarters.

Notably, Q2 2023 saw sales of over 64,500 units, representing a 4% quarter-on-quarter growth. Interestingly, residential sales have consistently reached new peaks in each successive quarter over the past year. Aligning with this trend, Q2 2023 surpassed the previous historic high achieved in Q1 2023, making it the highest quarterly sales since 2008.

Key trends in residential market in Q1 2023 and H1 2023:

• Backed by quality launches, quarterly sales set new benchmarks
• Residential sales surge to a 15-year high in H1 2023
• Sales of the premium segment apartments showed an upward trend
• New launches remain buoyant in Q2 2023 and H1 2023
• Bengaluru, Mumbai, and Pune constituted 62% of the quarterly sales
• Robust demand leads to rise in capital values across the top 7 cities in India

Gross leasing activity across the top seven cities of India was recorded at 12.7 mn sq ft in Q2 2023, building on the market traction sustained from the previous quarter and signalling the resilience in India’s office sector. In comparison to H1, gross leasing was also up by 2.5%, showing India’s office markets being clearly insulated from the global headwinds’ impact.

Net absorption is up 4% q-o-q but is typified by occupiers remaining slightly bearish on big expansion plans given the still swirling global headwinds of economic uncertainty. India’s net absorption across the top seven cities broke its declining trend to be at a three-quarter high. While occupiers do remain slightly bearish on expansion activity, India continues to see growth from its domestic firms and global occupiers spreading their wings, albeit at a slightly slower pace.

Space requirements have now stabilized and are showing signs of recovery with deal closures being rolled over and replaced by new requirements, keeping the demand pie intact. While the global headwinds and tech sluggishness would continue to be limiting factors, India’s resilience in the past six months is expected to sustain over the remainder of the year as well. Transaction closures will be relevant to the forecasts of 2023 with any slippages likely to keep 2023 slightly muted but positively impact the years beyond.

Key trends in office segment in Q2 2023

• Net absorption recovers to 7.95 mn sq ft; highest in three quarters
• Quarterly supply at 10.5 mn sq ft; up by 5.3% q-o-q
• Tech continues to lead quarterly occupier activity; flex consolidates its growth and is in second spot
• Rental growth endures across all major cities

シンガポールがパンデミックを脱し、ビジネス活動が平常に戻るにつれ、企業の入居者は従業員の生産性を重視し、オフィスの利用率を高めることに重点を置くようになっている。ワークプレイスの変革が進む中、従業員や上級管理職の急速なニーズの変化に対応し、「より良いオフィスを構築する」ことが強く求められています。さらに、入居者は、ポートフォリオの将来性を高めるために、新たな機会と戦略を積極的に見極める必要がある。.

CBREの2023年シンガポールオフィス入居者動向調査は、金融サービス、テクノロジー、メディア、テレコム、プロフェッショナルサービスなど、様々な業種の入居者からの洞察をまとめたものです。.

主な調査結果は次のとおりです。

• シンガポールの稼働率の中央値は64%であり、今後6～12ヵ月でさらに上昇すると予想される。.
• 短期的には、リースの更新や再交渉を選択する企業が増えており、リースのセンチメントは慎重なままだが、45%は今後3年間で企業ポートフォリオが拡大すると予想している。.
• グリーンビルディングに対する需要は強いが、グリーンプレミアムの額は依然として低い。67%は5%以下のプレミアムを支払うことを望んでいる。.
• フレキシブル・シーティングやハイブリッド・ワーキングを採用する企業が増えるにつれ、スタッフ対デスクのシェア比率が増加する。67%は今後2年間でデスクシェア比率を高める予定。.

本レポートは https://www.cbre.com.sg/insights/viewpoints/2023-singapore-office-occupier-sentiment-survey