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Knight Frank, in its latest report titled “Singapore Residential Q3 2020 Transaction Volume Rebounded in Q3 Due to Pent-up Demand” highlighted the positive outlook that lies ahead for Singapore’s residential market. Some of the key perspectives include:

  • Prices of non-landed private residential properties (excluding ECs) defied recessionary fears, holding flat at 148.7 in Q3 2020** after rising by 0.4% in the second quarter of the year. Transaction volumes of non-landed residential properties (excluding ECs) more than doubled from the previous quarter, recording 5,895 units in Q3 2020*.
  • Pent-up demand from buyers who deferred their purchases coupled with low interest-rates drove the pick-up in sales momentum from both needs-based buyers and those who feared that prices might increase in the near-term.
  • The resale market also rebounded in Q3 on the heels of the new sale market. A total of 2,480 units were transacted in the secondary market, more than three times the 758 resale units sold last quarter*. More resale transactions were completed as in-person viewings resumed in Phase 2 and owners grew more confident in allowing viewings with falling COVID-19 cases.
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While office rents continued to drop in the downbeat market, tenants seized the opportunity for better relocation options, resulting in high activity in the leasing market during the month. However, landlords further softened their approach and adopted a more realistic stance in negotiating leasing terms to secure tenants, so the majority of tenants tended to renew their leases. As a result, new take-up of Grade-A office space was at an exceptional low level during the month, particularly in the CBD area.

Amid the challenging economic environment, cost-competitiveness remains a pressing consideration for tenants. Going into 2021, we therefore expect to see a continuing decentralisation trend. We also foresee rising demand for co-working space, as more companies, especially small and medium-sized enterprises (SMEs), which have been heavily impacted by the coronavirus-induced recession to actively explore flexible leasing options.

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  • アメリカはただちに全面的な検査を行う予定で、全球検査には多くの不特定の要因が存在し、その結果、多くの人々が危険な心理状態に陥り、9月地区内で股票は下降傾向にありました。
  • 9月のGPR/APREA合同房地では投信の急激な疲労1.4%が発生し、4か月以来の症状は解消し、大規模な症状を示し、後者は1.1%でした。
  • 低利率、高い運用能力に支えられ、地区の信憑性が高まり、取引は徐々に滞っている。分析データによると、パケット量に関しては、第 2 期のパケット量は 2010 年以来の最低値であるのに対し、第 3 期の地区の房信受信量は合計 41 単位を超えています。
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９月、米国大統領選挙を控え、世界経済の回復は依然として不安定だという懸念が続いていることから、投資家の間でリスク回避のムードが広がり、この地域の不動産株は下落した。.

GPR/APREA 総合 REIT 指数は 9 月に 1.4% 下落し、4 月以来の月間上昇が止まり、より小さな 1.1% の下落となった市場全体を下回りました。.

低金利と債務返済能力の向上に支えられ、この地域のREITは買収に積極的になり、停滞していた取引を再開している。リアル・キャピタル・アナリティクスによると、この地域のREITは、第2四半期に2010年以降で過去最低の四半期取引量を記録した後、第3四半期には1兆410億米ドルを超える買収費用を支出した。.

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  • ロックダウンと社会的距離戦略は多くのテナント企業に影響を及ぼし、前例のない数の家賃減免要請が生じ、不動産賃貸収入源に圧迫を与えています。.
  • 株式投資家にとって、資産価値の下落にもかかわらず、インカムリターンは低下しています。最近のインカムリターンは、繰り延べ賃料の計上によって更なる不足が隠蔽される可能性があるため、潜在的な影響を過小評価している可能性があります。.
  • 賃貸収入の減少は、債務制限条項に負担をかけ、一部のローンの返済負担を増大させる可能性があります。債務不履行や差し押さえに至ったローンでは、資産価値の下落によって損失の深刻度が増す可能性があります。.
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商業テナントが賃料を支払えなくなった場合、投資家にはどのような影響があるのでしょうか？その答えを見つけるため、MSCI不動産ソリューション調査チームのエグゼクティブディレクター、ブライアン・リード氏に話を伺いました。.

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GPR/APREA指数シリーズの構成銘柄の変更は、以下のとおりです。 2020年9月21日 (取引開始):

  • GPR/APREA インベスタブル100指数
  • GPR/APREA 投資可能リート100指数
  • GPR/APREA総合指数
  • GPR/APREA総合リート指数（アスタリスク表示）

GPR/APREA インベスタブル100指数

含まれるもの

オーストラリアウェイポイントREITリミテッド
香港ESRケイマン株式会社
ブイエヌエム湧心建設開発株式会社

除外事項

PHLSMプライムホールディングス流動性が低すぎる
THAアマタ・コーポレーションPCL流動性が低すぎる

GPR/APREA 投資可能リート100指数

含まれるもの

オーストラリアセンチュリア・インダストリアル・リート
INDエンバシー・オフィスパークス・リート

除外事項

ジャップヘルスケア＆メディカル投資法人流動性が低すぎる
エスジーピーSPHリート流動性が低すぎる

GPR/APREA総合指数

含まれるもの

オーストラリアAVジェニングス
エスジーピーユナイテッド・ハンプシャーUS REIT *
TWNレイリー開発建設株式会社

除外事項

なし

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GPR 250 指数および GPR 250 REIT 指数に対する以下の暫定的な構成銘柄の変更 (アスタリスクで表示) は、2020 年 9 月 21 日 (取引開始) より有効になります。.

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データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.

香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.

香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.

香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.

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データセンターは、香港における金融、貿易、物流サービスの効率的な運営に不可欠であり、香港の基幹産業の発展に大きく貢献しています。世界的な通信技術の急速な発展と、日常生活の利便性向上のための技術革新への関心の高まりを受け、香港では「クラウドコンピューティング」、「電子商取引」、「高頻度取引」といったユーザーからのハイレベルなデータセンターサービスに対する需要がかつてないほど高まっています。2013年12月の立法会報告書によると、政府は当初、将軍澳にデータセンター建設用地として3つの用地を確保していました。最初の用地が売却された後、隣接する残りの2つの用地が1つに統合されました。そして、データセンター用に指定された3つの用地はすべて、最終的に同じデータセンター運営会社によって取得されました。工業用地に対する市場の関心は依然として非常に高く、世界最大の無線通信事業者である中国移動が公開入札で購入した沙田の工業用地を政府が最近売却した際に、記録的な取引価格が記録されたことがそれを物語っています。この土地をめぐる開発業者やその他の入札者間の熾烈な競争により、政府はデータセンターの不足とデータセンター用地の供給を緊急に増やす必要性について懸念を表明している。.

香港ではデータセンターサービスが拡大を続ける中、土地供給の需要が高まり続ける一方で、政府はその需要に追いつけないことは明らかです。多くの事業者はデータセンター棟全体を必要としないかもしれませんが、小規模なクラウドコンピューティング用データセンターには大きな需要があります。政府は2012年に、工業用建物のデータセンター用途への転換を促進する政策を導入しました。築15年以上の工業用建物の一部を最初にデータセンター用途に転換する場合、手数料が免除されます。この免除は、すべてのレベルのデータセンターに適用されます。工業用建物をデータセンターに転換することで開発コストが大幅に削減されるため、古い工業資産の所有者は、建物を再生し、より付加価値の高いデータセンターに転換するインセンティブが高まります。したがって、この新しい政府政策は、小規模データセンターの供給を大幅に刺激し、さまざまなビジネスの需要を満たすのに役立つと推測するのは妥当です。.

香港がアジア太平洋地域の国際的なデータセンター拠点を目指すのであれば、十分に整備されたインフラと施設に支えられた適切な用地の提供が最も重要であることは疑いようがありません。世界的なテクノロジー企業であるGoogleとFacebookは香港にデータセンターを設置することを検討していましたが、最終的にそれぞれ2013年と2018年に計画を断念しました。当時のGoogleの公式説明は、将来の拡張のための土地の不足でした。最終的にGoogleは、データセンターの新しい場所として台湾の彰化県の場所を選択しました。これは、香港の将軍澳にあった元の場所の5倍の広さです。現在、Googleはアジアで2つのデータセンターを運営しており、1つは台湾、もう1つはシンガポールです。これらの場所が選ばれたのは、魅力的な土地価格、比較的低いエネルギーコスト、アジア太平洋本社への地理的な近さなど、多面的な要因によるものです。さらに、再生可能エネルギーの活用はGoogleの最優先事項の1つです。 2012年、Googleは再生可能エネルギー利用目標を100%と発表し、発電におけるクリーンエネルギー源の活用を最大化しました。これとは対照的に、香港では再生可能エネルギー源による発電は総電力需要のわずか3%にとどまっており、香港電気機械サービス局は、これはGoogleが重視する「グリーン理念」に反すると指摘しています。さらなる拡張のための限られたスペース、再生可能エネルギー供給の未整備、そして地方政府の消極的な対応が、香港のデータセンターとハイテク産業の発展を抑制しているように見えます。.

香港がアジア太平洋地域のデータセンターハブを目指す上で、土地資源に加え、その他の付帯施設や人材も不可欠です。データセンターに適した施設には、高い天井高、柔軟なフロアレイアウト、標準化された消防設備、補助設備（変電所、非常用発電機など）を設置するための十分なスペースなど、いくつかの前提条件があります。土地管理局や建築管理局をはじめとする各政府機関は、所有者またはそのAP（補助事業者）による申請手続きを迅速化するために、適切なガイドラインを適時に提供・更新することが強く推奨されます。アジア太平洋地域でデータセンターハブとして成功するという目標は、政府の支援と、地域内の他の都市に対する競争力を確保するための優遇政策なしには達成できません。.

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