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Investment Volume Remains High As Office Net Absorption Sets New Benchmark

OFFICE                                                                                   

Net absorption reached an historical high in Q3 2021 thanks to a wave of relocations and expansions by TMT and pharmaceutical occupiers. Strong leasing momentum ensured asking and effective rents rose by 0.6% and 0.8%, respectively, with growth led by New Bund and Nanjing West Rd.

RETAIL

Three new shopping malls were delivered this quarter, adding 432,000 sq. m. of new retail space to the market. F&B retailers dominated leasing demand, accounting for 39% of total space leased in Q3 2021. The fashion category accounted for 24% of leasing volume, with significant demand originating from women’s wear and sports brands.

LOGISTICS

No new logistics supply came on stream in Q3 2021. 3PLs continued to dominate leasing demand, with Songjiang, Fengxian and Jinshan recording a steady flow of new leases and expansions. Robust demand and limited availability in most submarkets ensured overall vacancy declined and overall rents rose.

BUSINESS PARK

Strong leaving activity pushed up net absorption to 365,000 sq. m., bringing the year-to-date (y-t-d) figure to a level slightly below the record set in 2015.

INVESTMENT

Shanghai remained the country’s most buoyant investment market, registering 25 en-bloc deals worth a combined total of RMB 21.87 billion in Q3 2021. Despite a q-o-q slowdown in investment volume, the y-t-d figure reached RMB 67.8 billion, just below last year’s full-year total.

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The Asia-Pacific Prime Office Rental Index saw a 0.3% quarter-on quarter decrease, and a 3.1% year-on-year decline, a continuation of the deceleration we’ve been seeing since the start of 2021, despite the resurgence of cases in many parts of the region.

Overall vacancy remains unchanged, as improvements in take-up in some markets are cancelled out by negative net absorption in others. The final stretch of 2021 should see continued stabilisation of prime office rents. As such, occupiers are more forward-looking as compared to one to two quarters ago and are able to put in place some growth plans in terms of the trajectory of their headcounts and office requirements. We are cautiously optimistic that the rate of rental decline will continue to decelerate towards the start of next year.

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• 2021年第3四半期の商業用不動産投資総額は1兆4千億香港ドル（約192億香港ドル）で、前四半期比3兆1千億香港ドルの減少となりました。しかし、2021年第2四半期の総額は、1件の非常に大規模な取引の影響を受けています。.
• 工業用ビルへの需要は依然として高く、今四半期の工業用資産の取引額は79億香港ドル（1兆4千億香港ドル）に達し、これは全セクター中最大の額です。2021年第3四半期に成立した10件の大型取引のうち5件は工業用不動産でした。.
• この期間、オフィス物件の需要は堅調に推移しました。エンブロック取引は成立しませんでしたが、CBDと分散型オフィスビルの両方で複数のオフィスフロアの取引が行われました。オフィスの資産価値は前四半期比0.3%上昇し、2018年第3四半期以来の四半期成長となりました。.
• 近隣地域の路面店の取引に加え、この四半期には伝統的な小売地区でも目立った売上がいくつか見られました。.
• 2021年第3四半期には地元投資家の活動が活発化し、投資額は32%に達し、すべての購入者カテゴリーの中で最高となりました。.

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• 貿易環境は引き続き好調です。貨物輸送コストの高騰により、貿易業者は利益確保のため、より多くの倉庫スペースを活用しようとしています。.
• 中国本土で続く電力不足は輸出の伸びが鈍化するリスクを浮き彫りにしており、短期的には物流需要を圧迫する可能性がある。.
• 2021年第3四半期は賃貸需要が堅調に推移しましたが、利用可能なスペースが減少したため、前四半期と比較して賃貸量は減少しました。.
• 小売業や飲食業関連の入居者が需要を牽引した一方、テクノロジー企業や通信企業もスペースを求めていることが観察された。.
• 今後数か月で基盤が改善するにつれ、小売業者は小売スペースと倉庫スペースの確保にさらに積極的になると予想されます。.
• 倉庫空室率のさらなる低下が、2021年第3四半期の賃料の着実な上昇を支えました。.
• 空室状況が長期間にわたって維持されることから、今後 6 ～ 12 か月で賃料がさらに上昇すると予想されます。.

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• 政府による消費クーポン導入が8月の小売売上高の力強い伸びを支え、年初から続いていた前年比成長率の鈍化傾向を反転させた。.
• 賃貸市場の雰囲気は四半期を通じて改善し、カジュアルウェア、スポーツ用品、食品・飲料の小売店による需要の牽引が見られました。.
• セントラルでは、さまざまな小売業がさまざまなリース期間と目的で複数の大規模な契約を締結しました。.
• いくつかの短期リース契約が終了したため、2021年第3四半期の全体的な空室率はわずかに上昇しました。.
• 繁華街の店舗とショッピングセンターの賃料は四半期を通じて安定していた。.
• 今後数カ月間は賃料は着実に上昇すると予想されるが、高級品やその他のプレミアム小売店が繁華街沿いで拡張を再開するまでは、急激な上昇は期待できない。.
• 来年初めまでに国境を越えた旅行が正常化すれば、2022年には賃料のさらなる上昇が実現するだろう。.

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• 2021年第3四半期の純吸収量は-119,000平方フィートとなり、2019年半ばに現在の市場ダウンサイクルが始まって以来、8四半期連続で純吸収量がマイナスとなりました。このダウンサイクルは、現在、ニューヨーク市史上最長かつ最も深刻なものとなっています。.
• しかし、新規賃貸量の増加により、マイナスの純吸収の規模は前四半期から引き続き緩和しました。.
• 四半期を通して空室率は全体的に上昇し、湾仔／銅鑼湾と香港東部では特に圧力が顕著でした。九龍東部では空室率が低下し、グレーター・セントラルでは横ばいでした。.
• 賃貸需要は依然として限定的であったものの、幅広い業種から幅広い賃貸需要が見られた。新規賃貸契約の大半は移転を伴うもので、人員削減を伴うものもいくつか見られた。中国企業は比較的静かな状況が続いた。.
• 賃貸需要の高まりにより、2021年第3四半期の賃料下落は緩やかとなり、市内の5つの主要サブマーケットのうち3つでは、前四半期比1%未満の下落となりました。今後12ヶ月間で賃料はさらに下落すると予想されます。.

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総純吸収は8四半期連続のマイナスの後、プラスに回復した。

事業活動の回復、オフィス賃貸需要の回復、そして賃料水準の上昇により、2021年第3四半期の空室状況は更なる改善を見せました。総空室吸収面積は70,900平方フィートに回復し、2019年第3四半期以来初のプラス四半期となりました。これにより、総空室率は10.4%となりました。賃料調整は引き続き減速し、総賃料は前四半期比0.3%の小幅な減少となり、第2四半期の1.6%の減少から減少しました。.

最新の第 3 四半期オフィスレポートを読んで、このセクターの業績と、家主や入居者への推奨事項を確認してください。.

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アジア太平洋市場全体で活発な投資活動が、年末の好業績につながる基盤を整えています。.

潤沢な流動性と規制緩和に支えられた投資家の関心がアジア太平洋の不動産市場の活発な活動を支え、年末の好調な業績の土台を整えた。.

アジア太平洋地域の地域動向とレポートのハイライト:

• オーストラリア そして ニュージーランド 主要都市が長期にわたる規制から脱却するにつれ、特にオフィス市場において投資家の楽観的な見方と企業の信頼感が新たに高まりました。.
• 香港 経済回復により投資家の購買意欲が高まり、取引量は前四半期比201TP3兆円増加しました。.
• 投資活動 中国 中国の主要市場において、資産クラス全体で総額約272億人民元（42億米ドル）に上る20件以上の取引が成立し、回復しました。.
• シンガポール‘の小売部門は第3四半期の投資活動を牽引し、総取引額は75億シンガポールドル（55億米ドル）に達した。.
• 韓国‘ソウルのオフィススペースに対する投資需要の高まりを受けて、韓国のオフィス市場は活発な四半期となった。.
• オフィス、集合住宅、物流セクター 日本 REIT価格がCOVID-19以前の水準まで回復する中、引き続き旺盛な投資家需要を引き付けています。.

アジア太平洋地域の投資家に向けた専門家の推奨事項を詳しく知るには、以下のレポートをダウンロードしてください。お問い合わせ テレンス・タン そして ジョン・マラスコ アジア太平洋の資本市場における主要なトレンドと機会について詳しくは、こちらをご覧ください。.

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市場の軟化は続く

ワクチンの急速な展開、企業利益の増加、そして供給量の制限により、市場には待望の息抜きの余地が生まれるはずだ。.

• 今四半期も、市場のセンチメントの低迷が引き続き、中央5区（C5W）のオフィス賃料と空室率に重くのしかかった。.
• C5WのグレードAオフィス市場の平均賃料は、前四半期比2.2%、前年同期比8.2%下落し、現在は1坪あたり月額34,370円となっている。.
• C5WのグレードAオフィスの平均空室率は、2021年第3四半期に前期比0.8パーセントポイント、前年比1.8パーセントポイント上昇し、2.5%となりました。.
• 大規模グレードBオフィスの平均賃料は、1坪当たり月額26,106円となり、前期比2.5%、前年比8.4%の減少となった。.
• グレードB市場の平均空室率は前期比0.5ポイント、前年比2.3ポイント低下し、3.3%となった。.
• ワクチン接種の急速な展開、企業利益の力強い伸び、そして2023年までの供給の制限により、市場心理は安定し始め、あるいは改善さえするはずです。.
• アクセスの悪いオフィスや築年数の古いオフィスのパフォーマンスの低迷は、依然としてオフィス市場全体の足かせとなっています。一方で、テナントはアクセスの良い新築オフィスを好む傾向が続いています。.

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家賃の下落傾向が続く

賃料は下落しているものの、入居率は緩やかに回復している。.

• 今四半期、東京23区（23W）の賃料は前期比0.9%、前年同期比3.6%下落し、1平方メートルあたり3,929円となった。.
• 都心5区（C5W）の平均中価格帯賃料は、今四半期は小幅な下落となり、現在は1平方メートルあたり4,661円となっている。これは前四半期比0.2%、前年比3.6%の下落である。.
• C5Wプレミアムは17.9%まで上昇し、2021年第2四半期から0.3パーセントポイント（ppts）上昇しました。.
• C5Wでは、15～30平方メートルのユニットの平均賃料が今四半期も下落しました。ただし、30～45平方メートルのユニットは小幅な上昇となりました。.
• 23Wの平均稼働率は0.2ポイント上昇し、95.6%となりました。C5Wも同様に上昇し、0.2ポイント上昇し、94.5%となりました。.
• C5Wでは、より大きなユニットを好む若い家族の影響で人口が減少している。.

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