欧米に比べて陳腐化リスクは低いものの、アジア太平洋地域のオフィス・セクターに課題がないわけではない。空室率の上昇、入居者のスペース要件の変化、目前に迫った政府の法規制など、いくつかの面で圧力がかかり始めている。 .
本レポートでは、APAC地域の主要市場において、その根底にある原動力と促進要因を深く掘り下げ、資産最適化のためのロードマップを提供する。.
欧米に比べて陳腐化リスクは低いものの、アジア太平洋地域のオフィス・セクターに課題がないわけではない。空室率の上昇、入居者のスペース要件の変化、目前に迫った政府の法規制など、いくつかの面で圧力がかかり始めている。 .
本レポートでは、APAC地域の主要市場において、その根底にある原動力と促進要因を深く掘り下げ、資産最適化のためのロードマップを提供する。.
2015年以来、クッシュマン＆ウェイクフィールドは、世界中のCREリーダーを対象に、「入居者が求めること（What Occupiers Want）」について調査を実施しています。コアネットグローバルエクスターナルリンクと共同で毎年実施しているこの調査では、オフィスの立地やワークプレイスのトレンド、ポートフォリオの変化に対する見解、方針、手続き、意思決定にまつわる戦略について尋ねています。過去5年間だけでも、持続可能性、ハイテク人材の採用、流行後のポートフォリオの変革など、入居者にとって最も重要なことに関する重要な洞察を明らかにしてきました。今年は、環境・社会・ガバナンス（ESG）に関する質問を増やし、環境、持続可能性、ガバナンスの各基準について、どのように有意義な変化を組織内に取り込んでいるか、オキュペイヤーに語ってもらった。.
2023年調査の主な要点：
本レポートは https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/what-occupiers-want
大規模に導入された新しいハイブリッド・ワークモデルは、未来のオフィスがどうあるべきかという期待に大きな変化をもたらした。オフィスは現在、よりインテリジェントになり、接続され、ハイブリッドワーカーに対応するようになっている。入居者である組織は、従来の賃貸契約のみを選択するのではなく、フレックスオフィスモデルへの切り替えを計画している。オフィススペースの嗜好や職場への期待の変化は、アジア太平洋地域（AP）の大家にとって、市場の需要に追いつき、入居者の優先順位を理解するための課題となっている。.
essensysがスポンサーを務めた本調査で、IDCはAPの6つの市場において、従来型の賃貸またはフレキシブル・ワーキング・スペースを利用している入居者組織のリーダー180人と、オフィス不動産組織のリーダー180人を対象に、将来のオフィスに対する期待、課題、計画を把握するための調査を実施した。.
このInfoBriefでは、次にオーストラリアをケーススタディとして深く掘り下げ、市場の需要と機会を理解する。.
この調査結果は、APの大家がオフィス不動産市場の需要の変化を理解し、オフィス不動産業界において競争力を維持するのに役立つ洞察を提供するものである。.
重要なポイント:
2023年は、内需と投資の活性化とともに、好ましい政治・経済政策の実施をもたらした。そのため、最大の新興市場である中華圏は、大幅な回復を遂げることになる。ニューエコノミー不動産業界は急成長の可能性を秘めている。.
トライコーとアジア太平洋リアルアセット協会（APREA）が共同で発行した「中国のニューエコノミー不動産-市場レビュー＆オペレーショナルガイド2023」は、中国のニューエコノミー不動産業界を徹底的に分析し、特に物流不動産市場に重点を置いている。現在の市場環境、成長の軌跡を洞察し、今後の動向を予測している。.
エンゲージ、エボルブ、アクセラレートという3つの重要な側面に焦点を当てた本レポートは、ワークプレイス体験を豊かにすることを目的に、プロセスを強化し、レジリエンスを構築し、複雑なニーズに対応するために、世界有数の企業が行っている不動産戦略を紹介している。.
不確実性が高まっているこの時期に、本レポートは、入居者が取るべき不動産戦略の可能性を提言している：
主なハイライト
アジア太平洋地域がパンデミックを脱し、ビジネス活動が平常に戻るにつれ、企業の入居者は従業員の生産性を重視し、オフィスの利用率を高めることに重点を置くようになっている。ワークプレイスの変革が進む中、従業員や上級管理職の急速なニーズの変化に対応し、「より良いオフィスを構築する」ことが強く求められている。また、入居企業は、ポートフォリオの将来性を高めるために、新たな機会と戦略を積極的に見極める必要があります。CBREの「2023年アジア太平洋オフィス入居者意識調査」は、アジア太平洋地域の多国籍企業および国内企業80社以上、130名以上の不動産エグゼクティブから得た知見をもとに、今後の働き方とオフィスの役割の変化について深く掘り下げたものです：
不動産投資の専門会社であるコーエン・アンド・スティアーズは、役員報酬と株式保有をガバナンスの重要な柱と長年考えており、アジア太平洋地域の上場 REIT セクターの投資家や幅広い利害関係者との長期的な連携を支えています。.
役員報酬を適切に管理すれば、長期的な価値創造と成長を促進し、人材の維持・育成に貢献し、持続可能な事業慣行を促進することができます。一方、報酬管理が最適でなければ、短期的な行動、不適切な資本配分と戦略、重要な人材の流出を助長し、企業の社会的事業許可（SOL）の喪失につながるリスクがあります。.
報酬と株式の整合性を正しく取ることは容易ではありません。パンデミックは、多くの上場REITにおいて、報酬構造と主要な業績目標が目的に適っていないことを示しました。その結果、その後、目標が全面的に変更されました。株主還元と持続可能性に焦点を当てた長期的な業績目標を設定し、より長期の株式付与を重視したスキームは、概して景気循環を通じて良好な成績を示しました。一方、短期的な業績目標を重視し、現金報酬の割合が過大であったり、短期の株式付与を重視したりするスキームは、経営陣のコントロールが（少なくとも部分的には）及ばない景気循環要因の影響をより強く受けました。同様に、意義のある業績目標を欠き、主に時間の経過に結びついているスキームも、概して良好な成績を残していません。.
弊社の見解では、より成功している報酬制度の中には、5年以上の権利確定期間を持つ長期株式への配分比率が50%を超えるものがいくつかあります。これらの制度には、取締役会が経営陣の後継者選任と新進気鋭の人材確保に積極的に関与することが暗黙的に求められています。ある程度の離職率は一般的に健全であり、長期株式制度においては適切な計画が必要です。また、REITの環境・社会・ガバナンス（ESG）目標が企業のより広範な目標に組み込まれている限りにおいて、その目標達成に向けた挑戦的なストレッチ目標を設定することを推奨します。これらの目標を事前に開示し、その後、実績を定期的に開示することで、ベストプラクティスに基づく透明性が確保されると考えています。.
地域全体で外部運営型REITの普及が進む中、主要な経営陣の報酬と株式報酬制度の自主的な開示を推奨します。これには、業績目標と達成成果の明確な開示も含まれます。現地の上場要件や規制要件では必ずしも義務付けられていませんが、ステークホルダーとの建設的な議論は、長期的にはより良い結果につながると考えています。.
ポートフォリオマネージャー – アジア太平洋地域
コーエン＆スティアーズ
2023年度の不動産投資信託（PE）の活動は前年比で安定していました。しかし、プラットフォーム取引への関心は高く、総額は1兆4500億ユーロに達しました。大型プラットフォーム取引のほとんどは、インド全土の開発物件（オフィスおよび倉庫）における賃料収入を生み出す資産であり、小規模な案件は主にインド南部の都市における住宅開発でした。2023年度は国内投資家の投資活動が大幅に活発化した一方、海外投資家の投資は減少しました。その結果、インドの不動産市場における国内PE投資家のシェアは、2022年度の1兆4100億ユーロから2023年度には2兆2100億ユーロに増加しました。.
破産処理は、インドの政策立案者にとっても不動産融資機関にとっても長年の悩みの種であり、2016年破産法が施行される以前は、債権回収率や処理の迅速性の面で不十分な実績しか残していなかった。.
最新の報告書では、不動産セクターにおける倒産処理において、IBC（国際破産法）の重要性、影響、および直面する課題の推移について検証しています。主な調査結果は以下の通りです：
IBCにおける不動産セクターの解決率と、他のセクターとの比較。.
2023年第1四半期、世界のスーパープライム（$10m+）住宅販売は回復を見せ、 ナイト・フランクの「グローバル・スーパープライム・インテリジェンス」レポートで追跡対象となっている12市場における成約件数は417件となり、2022年第4四半期の376件から11%増加し、昨年第2四半期以来の最高水準を記録した。.
本レポートは https://www.knightfrank.com.au/research/global-super-prime-intelligence-q1-2023-10221.aspx
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
