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オーストラリアでは金利引き下げの遅れにより取引が依然として限定的であるものの、価格設定が見直されたことで、一部の買い手は小売セクターに戻りつつあります。また、ホスピタリティセクターや住宅セクターも関心を集めています。一部の売り手は年末までに金利引き下げサイクルが到来すると予想しているため、2024年後半が最適な購入時期となるでしょう。.

香港特別行政区では、商業用不動産投資におけるLTV比率の緩和により、売り手の信頼感と流動性が向上し、値下がり物件や不良債権物件が減少しました。オフィス市場が依然として価格改定圧力にさらされる中、学生向け住宅やデータセンターといったニッチなセクターに目を向ける投資家が増えています。.

2024年第1四半期の日本における投資額は、J-REITと国内不動産会社に支えられました。しかしながら、世界的な高金利の影響で外国人投資家の投資活動は低迷しました。優良オフィスやホテルへの関心は依然として高いものの、投資家は住宅セクターへの投資をより厳選する傾向にあります。.

韓国では、貸出金利の緩和を背景に、市場心理の改善が続いています。利回りの上昇と資金調達コストの低下傾向が続く中、2024年末までにプラスキャリーが発生すると予想されます。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

オフィス：2024年第1四半期は、物件視察や問い合わせが増加したものの、テナントのコスト慎重姿勢と、第1四半期は歴史的に取引が低調な時期であったことなどから、賃貸活動の増加には繋がらなかった。テナントは、短期的には支出と立地選定に対して慎重な姿勢を維持するとみられる。.

小売：賃貸は拡張が中心で、アップグレードや移転も増加しました。需要を牽引したのは高級品と飲食セクターです。小売業は引き続き立地条件に敏感ですが、供給が逼迫している市場では、需要が二次的な地域にも波及しています。.

物流：例年取引が低調なこの四半期において、需要は鈍化しました。売上高の伸び悩みに伴う設備投資規制の強化により、賃貸活動は抑制されました。3PL事業者は、コスト最適化とアウトソーシングに支えられ、引き続き堅調な需要を示しました。.

投資：アジア太平洋地域の商業用不動産投資額は、主に産業投資の減少により、前四半期比41兆3000億米ドル減少し、1兆4240億米ドルとなりました。期待されていた金利引き下げの延期により、投資家は様子見姿勢を崩しておらず、ネガティブキャリーの状況が続く中、ほとんどの買い手はさらなる価格改定の機会を待つことを選択しました。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024

このアジア太平洋レポートで取り上げられている 19 の市場のうち、11 の市場で 2024 年第 1 四半期にキャップ レートの変動が見られました。.

アジア市場は安定を維持しており、キャップレートの変動を牽引する要因は見られません。オーストラリアとニュージーランドがこの地域の変化を牽引しており、調査対象となった全都市でキャップレートが上昇し、特にオフィスセクターと産業セクターで顕著です。.

2024年第1四半期の主なハイライト

オフィス部門

• オーストラリアでは、2023年に取引量が72%減少した後、2024年第1四半期の完了件数は限定的となりました。2024年第1四半期までのこれまでの取引状況は、キャップレートの低下を示唆し続けています。.
• バンコクのオフィス部門では、売買取引の動きが限定的であったにもかかわらず、一部の主要賃料の上昇を受けてキャップレートがわずかに上昇した。.
• 北京のオフィス需要は顕著に減少しており、市全体の空室率は前年比で2桁の伸びを記録し、現在20.7%となっています。現在、エンブロック取引は、物件の空室率や賃料パフォーマンスよりも、物件の適合性と価格設定を重視するエンドユーザー（入居者）によって推進されています。投資家は供給過剰と賃料下落への懸念から依然として慎重な姿勢を維持しており、キャップレートへの期待が高まっています。.
• ジャカルタでは、多くの企業がオフィスの拡張や移転ではなく、既存のオフィススペースを最大限に活用しているため、CBD以外の地域へのオフィス供給が増加すると予想されています。これは、ハイブリッド・ワークモデルの導入によるもので、CBDのオフィススペースの賃料と稼働率に引き続き圧力をかけています。.
• 上海のグレードAオフィス市場は依然として賃貸需要の獲得に苦戦しており、賃料下落圧力につながっています。2024年に供給ピークを迎えることで、賃貸市場への圧力がさらに高まり、投資家の信頼感に影響を与え、キャップレートの上昇につながる可能性があります。.

小売業

• 北京の小売業界は安定と成長を示しました。この好調な業績は、特に第1四半期の春節（旧正月）休暇期間中におけるショッピングモールの来店客数と売上高の増加に起因しています。ショッピングモールは、市場における持続可能性を実現するために、消費者を惹きつける独自の特徴を備え、常に最前線に立つ必要があります。.
• 香港の小売投資セクターは、主にエンドユーザーと地元投資家によって牽引されており、キャップレートは安定しています。賃料パフォーマンスは概ね健全な状態を維持しています。投資家は空室率を懸念し、小売資産の購入に依然として慎重な姿勢を保っています。.
• ジャカルタのショッピングモールの来場者数は、昨年比15%増加し、20%となりました。既存ブランドの中には事業を拡大しているところもあり、新規ブランドもインドネシア市場に参入しています。新規モールの参入による競争の激化を受け、投資家は依然として慎重な姿勢を崩していません。.
• 上海の小売セクターも、旧正月休暇中の観光産業の活況の恩恵を受けました。第1四半期は、全体として販売と賃貸需要が好調でした。小売賃貸活動とスペースの需要増加が投資市場に反映されるまでには時間がかかるため、当四半期のキャップレートはほぼ横ばいとなりました。.

産業部門

• バンコクの工業団地では、倉庫施設や標準工場ビルの売買取引が増加しました。これは、自動車部品（電気自動車を含む）や電子機器の大規模ユーザーを対象とした堅調な外国直接投資によるものです。一方、賃貸市場は横ばいに推移し、大きな賃料変動は見られませんでした。.
• 北京の工業セクターは現在、エンドユーザーの影響を受けています。天津市や廊坊市といった近隣都市では賃料の下落と稼働率の上昇が見られ、これが北京の工業市場に悪影響を及ぼしています。テナント誘致をめぐる都市間の競争の激化は、ゲートウェイ都市からの需要の流出を促し、工業セクターに対する投資家の信頼をさらに弱めています。.
• 香港の工業市場は、多くの投資家にとって依然として重要な位置を占めています。2024年の最初の2ヶ月間の輸入（9.7%）と輸出（16.6%）はいずれもプラスで、工業市場のキャップレートの安定に貢献しました。.
• 上海における大量の新規物流施設供給のストレスにより、投資家の目論見は第1四半期も引き続き弱まり、投資心理はより慎重になり、産業キャップレートは上昇しました。.

アジア太平洋地域のCBREプロフェッショナルは、リスク選好度の低さと金利引き下げの遅延により、投資活動の回復時期が遅れていると指摘しています。回答者の約70%は、2024年第4四半期以降の回復を予想しています。.

アジア太平洋地域のほとんどの市場でキャップレートの上昇が見込まれており、オーストラリアではさらに上昇する一方、日本では横ばいが続く見込みです。今後6ヶ月間では、セカンダリー資産においてより顕著な上昇が見込まれます。.

調査のその他の主なハイライトは次のとおりです。

• 投資家は依然として売り越しの状態にあり、特に不動産ファンド、不動産会社、銀行が売り越し圧力を弱めている。一方、個人投資家は引き続き強い買い越し意向を示している。.
• 買い手と売り手の価格差もセクター全体で縮小しており、取引成立への支持が強まっていることを示している。.
• 調査では、投資家の嗜好に関しては、質への逃避の需要が依然としてある一方で、ホテルや集合住宅の資産は循環的および構造的な追い風を受けて勢いを増していることが明らかになった。.

CBREは、アジア太平洋諸国のほとんどの経済圏で金利がピークに達していることから、投資家は金利引き下げが始まる前に買収を完了することを目指すべきであり、最適な購入時期は2024年後半に始まると予想している。.

本レポートは https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey