思想領導

隨著新加坡逐步走出疫情的陰霾，商業活動逐漸恢復正常，企業租戶更加重視員工生產力和辦公空間利用率提升。隨著辦公場所轉型升級，企業迫切需要調整併“打造更優質的辦公空間”，以滿足員工和高階主管快速變化的需求。此外，租戶也應積極尋找新的機會和策略，以確保其投資組合能夠適應未來發展。.

世邦魏理仕 2023 年新加坡辦公大樓租戶情緒調查報告包含了來自金融服務、科技、媒體、電信和專業服務等各行業租戶的見解。.

主要研究結果包括：

• 新加坡的平均使用率達到 64%，預計未來 6 至 12 個月內將進一步提高。.
• 短期內租賃市場情緒依然謹慎，更多企業選擇續約或重新談判，但 45% 預計未來 3 年將擴大其企業投資組合。.
• 綠建築需求強勁，但綠色溢價仍較低。 67% 願意支付的溢價低於 5%。.
• 隨著越來越多的公司採用彈性辦公和混合辦公模式，員工與辦公桌的共享比例預計將會增加。 67%計劃在未來兩年內提高辦公桌共享比例。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com.sg/insights/viewpoints/2023-singapore-office-occupier-sentiment-survey

• 2023年第一季度，工業租賃和物價指數連續第十個季度上漲。租賃指數季增2.81兆噸，較上一季的2.11兆噸有所加速，創下自2013年第三季以來的最大季度漲幅。同樣，工業價格較上季上漲1.51兆噸，較上一季的1.71兆噸略有放緩。.
• 2023 年剩餘供應量為 1,030 萬平方英尺，從現在到 2025 年平均供應量為 1,090 萬平方英尺，較高的供應量將繼續抑制租金和價格的成長，但也可能為租戶提供更多選擇。.
• 工業指標依然疲軟，製造業產出、NODX 和 PMI 均持續萎縮。.
• 貿易緊張局勢導致業內人士尋求加強供應鏈，一些企業計劃在新加坡設立工廠，這將繼續支撐工業需求。.

該地區的租金在2023年第二季以更快的速度下跌，延續了長達一年的下行趨勢；根據高力國際（Knight Frank）的亞太區優質寫字樓租金指數顯示，2023年第二季該指數連續第四個季度下滑，季季環比下跌1.61%。 這使得年跌幅達到3.11%，主要歸因於中國內地市場持續疲軟。.

在23個受追蹤的城市中，有15個城市的租金呈穩定至上升趨勢，較2023年第一季的16個有所減少。 空置率亦較上季微升0.25個百分點至13.81%，延續了自2022年第四季以來該指標攀升至逾10年來最高水平的趨勢。.

然而，若將本季逾400萬平方英尺的新增供應量納入考量，亞太地區的辦公樓需求表現優於美國和歐洲，且回歸辦公室的趨勢更為明顯。 隨著科技企業持續精簡員工編制，金融及專業服務公司，以及彈性辦公空間營運商已彌補了租賃活動的缺口。此外，遍及整個地區的「追求優質」趨勢亦支撐了市場需求。.

隨著該地區進入發展階段，2023-24年度的新增供應量將達到週期性高峰，幾乎是2022年水平的兩倍，這將使現有存量增加近10%。因此，在今年剩餘時間內，該地區大部分地區的市場狀況將繼續對租戶有利。.

本報告原刊登於 https://apac.knightfrank.com/office-highlights

• 全球電力供應短缺正阻礙全球資料中心市場的成長。確保充足的電力供應，是北美、歐洲、拉丁美洲及亞太地區資料中心營運商的首要任務。某些電力供應穩定的次級市場，有望吸引更多資料中心營運商進駐。.
• 儘管電力供應有限，四大區域仍持續出現新發展。北維吉尼亞州以總計 2,132 百萬瓦（MW）的現有容量，仍為全球最大的資料中心市場。.
• 儘管有新項目開發，但受惠於強勁的需求，四大地區的空置率均呈下降趨勢。新加坡——全球電力供應最為緊張的資料中心市場——目前可用容量不足 4 百萬瓦，空置率更創下歷史新低，低於 2%。.
• 大型企業發現，要找到足夠的資料中心容量正變得越來越困難。供應短缺、施工延誤及電力問題正影響著所有市場。例如，墨西哥的克雷塔羅市目前僅有 1.2 百萬瓦的可用空間可供租賃。.
• 全球可用供應短缺正導致資料中心容量的價格上漲。 新加坡的租金最高，250 至 500 千瓦 (kW) 的需求每月租金介於 $300 至 $450 之間；而芝加哥的租金最低，介於 $115 至 $125 之間。.
• 人工智慧的快速發展——加上串流媒體、電玩遊戲和自動駕駛汽車等其他現代技術——預計將持續帶動資料中心需求的強勁增長。隨著營運商致力於提供足以滿足高效能運算日益提高的功率密度需求的容量，這將促進資料中心設計與技術的創新。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/global-data-center-trends-2023

2023年7月4日，《零售物業租賃協議法案》（「本法案」）在國會進行了首讀。本法案旨在強制規定零售租賃合約必須遵守《新加坡零售物業租賃行為守則》（「“程式碼“）。.

本守則由公平租賃臨時委員會於2021年頒布，並於2022年進行了最後一次更新。該守則為符合資格的零售物業業主及租戶訂立了指引與原則，以促進公平且平衡的租約協商。完整守則可於此處查閱 這裡.

該法案具有以下功能：

• 成立公平租賃業委員會；;
• 就該守則及房東與租客在其中所載租賃原則方面的義務作出規定；以及
• 就違反租賃原則或義務的投訴，建立相關爭議解決程序。.

該法案的提出，是繼貿易與工業部於2022年7月18日至2022年8月5日就擬議立法進行公眾諮詢之後。.

雖然迄今為止《守則》的採用屬自願性質，但該法案一旦通過，將要求各方遵守《守則》所訂明的租賃原則。因此，零售物業的業主及租戶應了解《守則》所規定的義務，以確保遵守相關規定。.

本更新重點介紹了《條例草案》及《守則》所載框架的主要特點。.

儘管經濟前景仍不明朗，亞太地區的物流租戶對未來三年的業務前景仍持樂觀態度。擴張需求持續存在，儘管相較於2021年，市場需求略有減弱，租戶的關注焦點已轉向優化營運。.

世邦魏理仕（CBRE）2023年亞太區物流租戶調查匯集了該地區逾120位物流地產高管的見解，內容涵蓋其對未來三年的業務展望、發展規劃、戰略機遇及關注事項。主要發現包括：

市場情緒

• 81% 的受訪者對未來三年的業務前景感到樂觀。.
• 擴張意願從2021年的78%降至今年的68%。.

供應鏈

• 倉儲自動化被視為物流營運不可或缺的一環；自動化倉儲與揀選系統仍是物流領域中最受追捧的技術。.
• 87% 計畫將更多或同等規模的營運業務外包給第三方物流業者，以提升營運效率。.

投資組合策略

• 位於客戶附近且鄰近大眾運輸系統的現代物流設施最受青睞，尤其是位於都市地區的設施。.
• 短期租約及／或擴展的彈性，被視為未來租賃管理中最關鍵的要素。.

ESG 考量因素

• ‘「綠色能源供應」與「電動車充電站」是未來型倉庫最受歡迎的設施。.
• 51% 對獲得綠色認證的倉庫表示了興趣。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/reports/2023-asia-pacific-logistics-occupier-survey

儘管與美國和歐洲相比，亞太地區的辦公樓市場面臨的淘汰風險較低，但該市場仍面臨諸多挑戰。來自多方面的壓力正逐漸加劇，包括空置率居高不下、租戶對空間需求不斷變化，以及即將實施的政府法規。 .

本報告深入剖析亞太地區主要市場背後的動態與驅動因素，並為資產優化提供了一份路線圖。.

下載報告

自 2015 年起，高瓊國際（Cushman & Wakefield）持續掌握全球商用不動產領袖的脈動，以了解「租戶的需求」。 在我們與 CoreNet Global（外部連結）合作進行的年度調查中，我們探討了辦公地點與工作場所的趨勢、對資產組合變動的觀點，以及關於政策、程序與決策的策略。 僅在過去五年間，我們便挖掘出關於租戶最重視事項的關鍵洞見，包括永續發展、招募科技人才，以及後疫情時代的資產組合轉型。 今年，我們針對環境、社會與治理（ESG）提出了更多問題，租戶們向我們闡述了他們如何在組織內部，針對環境、永續發展及治理標準進行具實質意義的變革。.

2023 年調查的主要發現：

• 成本與人才——成本壓力是全球企業面臨的首要挑戰
  • 在全球範圍內，成本已躍升為商業不動產（CRE）的首要戰略驅動力，其次是人才與卓越營運。2022 年的情況則恰恰相反，當時多數租戶在尋求降低成本之前，優先考慮人才招募。.
• 旨在激發創意與創新的共享辦公空間——此類空間的面積已從疫情前的 201 至 301 平方英尺，擴增至 401 至 501 平方英尺，增幅達一倍
• • 大多數租戶將辦公室視為一個集中且經過規劃的聚會場所，旨在透過協作來學習、發展並激發創意。因此，他們致力於擴充公共空間，以營造一個靈活且充滿協同效應的工作環境。.
• 在城市邊界之外發掘人才——26% 的團隊成員正從世界各地招募人才
• • 儘管租戶大多傾向將總部設於中央商務區（CBD），但這並未限制他們從全球人才庫中招募人才的範圍。.
• 縮減佔地規模——近三分之二的租戶（63%）計劃在未來兩年內縮減房地產佔地規模
• • 隨著辦公室入住率僅為疫情前的一半，多數租戶希望縮減整體佔用面積，同時透過完善設施與服務來優化現有空間，以提升辦公室的使用率與使用體驗。.
• ESG 的重要性——從 #8 躍升至 #5，ESG 作為房地產決策的關鍵驅動因素，其重要性顯著提升
• • 社會意識與永續發展對全球各地的租戶而言日益重要。42% 的商用不動產高階主管向我們表示，他們已制定 ESG 目標，目前這些目標或已付諸實行，或正處於規劃階段。.
• 透過彈性工作創造影響力——當員工擁有自主權，可自由選擇工作時間與地點時，他們表示工作體驗更佳
• • 員工希望擁有自主權，能獨立決定工作地點與時間。商用不動產高管們意識到，提供工作場所的彈性不僅能提升員工參與度，也符合其社會責任目標。.

本報告原刊登於 https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/what-occupiers-want

大規模實施的新型混合辦公模式，已大幅改變了人們對未來辦公室應有樣貌的期待。 如今的辦公室更為智慧化、互聯化，並能更好地滿足混合辦公人員的需求。租戶企業正計劃轉向彈性辦公模式，而非僅選擇傳統租賃方式。辦公空間偏好與工作場所期望的轉變，對亞太地區（AP）的業主構成了挑戰，迫使他們必須跟上市場需求，並理解租戶的優先考量。.

在這項由 essensys 贊助的研究中，IDC 針對亞太地區六個市場的 180 位租戶企業高階主管（其所屬企業目前採用傳統租賃模式或使用彈性辦公空間）以及 180 位辦公不動產企業高階主管進行了調查，以了解他們對未來辦公空間的期望、面臨的挑戰及相關規劃。.

本資訊簡報接著以澳洲為案例進行深入探討，以了解市場需求與商機。.

這項研究結果提供了寶貴的見解，有助於安德拉邦的房東了解辦公不動產市場不斷變化的需求，並協助他們在辦公不動產市場中保持競爭力。.

重點總結：

• 對租戶而言，無縫的數位體驗至關重要。所有組織都願意為此支付更高費用。.
• 使用者在辦公大樓的動態空間中，例如公共大廳（76%）、活動與會議空間（62%）以及餐飲場所（26%），正越來越多地使用網路。.
• 安得拉邦的房東尚未完全滿足租戶對網路及連線服務的需求，特別是在網速、可靠性、安全性及存取便利性等方面。.
• 房東們深知，自動化網路管理能帶來諸多好處，例如能掌控整個物業組合的網路（76%），以及簡化網路基礎設施的管理（55%）。.
• 房東們也計劃在未來 3 年內，在其物業組合中導入更多智慧科技。主要技術包括網路管理、空間管理，以及免接觸與感測器為基礎的解決方案。.

2023年隨著有利的政治與經濟政策的實施，加上內需與投資的復甦，作為最大新興市場的大中華地區，勢將迎來顯著的復甦。新經濟房地產業展現出蓬勃的成長潛力。.

由 Tricor 與亞太實物資產協會（APREA）聯合發布的《中國新經濟房地產——2023 年市場回顧與營運指南》，對中國新經濟房地產業進行了全面分析，並特別著重於物流房地產市場。 該報告深入剖析了當前市場格局與發展軌跡，並預測未來趨勢。.