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市場展望

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亞洲房地產證券 預計2025年將呈現強勁表現，但隨著利率預期轉變，將面臨新的挑戰。新加坡繼續受益於利率下降，而日本和澳洲則面臨通膨壓力和潛在的貨幣緊縮。市場動態仍具有高度區域性，基本面和政策有顯著差異。.

關鍵區域洞察

日本:

  • 由於核心通膨持續走弱和日圓疲軟，預計日本央行將很快升息。.
  • 勞動力短缺推高建築成本；優質辦公市場租金強勁上漲。.
  • 房東現在成功地在固定租約中引入了基於消費者物價指數（CPI）的租金上漲條款。.
  • 接近零的空置率表示租金將持續上漲。.

澳洲:

  • 強勁的經濟數據推遲了降息預期，一些預測甚至指向升息。.
  • 住宅房地產投資信託基金仍受需求和人口結構支撐，但可能面臨短期整合。.
  • Goodman Group短期內可能表現優異；在收到合理的併購報價後，已退出National Storage的股份。.
  • 併購活動或將持續－Abacus Storage King被視為潛在目標。.

新加坡:

  • 利率持續下降，有助於提高房地產投資信託基金的收益並促進收購。.
  • 新加坡金融管理局的EQDP計畫支持規模較小的上市公司，包括房地產投資信託基金（REITs）。.
  • 由於利率風險較低、基本面強勁以及貨幣前景良好，SREITs 具有吸引力。.
  • Parkway Life REIT 預計 2026 年每單位分派 (DPU) 將比 2021 年增加 32%；CICT 和 Frasers Centerpoint 也備受青睞。.

香港:

  • 聯準會12月的降息對市場影響甚微；大部分預期已被市場消化。.
  • 預計住宅和零售業將於 2026 年復甦；辦公大樓市場依然低迷，但業主自用交易是一個正面的訊號。.
  • 香港置地繼續透過資產出售和資本回報策略取得優異業績。.
  • 像 REIT Connect 這樣的新型 REIT 計畫可能會成為未來的催化劑。.
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亞洲市場展望 - 2025 年 8 月 (B&I Capital)

宏觀概觀

  • 亞洲房地產投資信託基金的有利背景 亞洲（日本除外）的通脹降溫，而日本的通脹則達到高峰。.
  • 疲弱的美國勞動力數據和關稅引發的經濟不穩定性是美聯儲可能放寬政策的信號。.
  • 亞洲各地的通貨膨脹穩定至下降，支持了房地產需求，大多數行業的出租率都很高，租金也不斷上漲。.
  • 在美元疲弱的環境下，亞洲房地產證券可作為股票避風港。.

日本

  • 日本央行更接近加息 在通脹評估升高的情況下。.
  • JREIT 積極出售競爭力較弱的資產，以提供資金。 單位回購, 儘管對費率有疑慮，但仍能維持表現。.
  • 租金成長抵銷利息支出; 仍偏好辦公室、飯店、多元化及物流業房地產投資信託基金。.
  • 建築成本上升和法規收緊（例如 Chiyoda 區）可能會抑制開發商的情緒。.
  • 大型開發商第一季業績預期強勁，但短期催化因素有限。.

澳洲

  • 澳洲央行維持利率穩定, 但最近的通貨膨脹均值顯示可能會放寬。.
  • 2025 財政年度盈利應為 達到/超過指導目標, 儘管 2026 財政年度的指導目標可能會因減息速度放緩而變得保守。.
  • 古德曼集團 由於數據中心的合資公司/租戶簽約緩慢，可能無法達到指導目標。.
  • 辦公室市場呈現復甦, 在此情況下，Charter Hall、Dexus 和 Mirvac 等公司的空置率/獎勵均達到頂峰。.

香港

  • 各行各業的正面勢頭:較低的香港銀行同業拆息支持資金，股票市場和首次公開募股活動改善，從歷史上看，這導致辦公空間需求增加。.
  • 奢侈品零售業領先銷售增長; 住宅市場受惠於買家限制的放寬。.
  • 建議 “「財產購買資本連結」” 可提升 45K 台的需求量。.
  • 偏好 零售業房地產投資信託基金 (如領匯房地產投資信託基金、富勤房地產投資信託基金）和 香港置地 因其專注於資本回報及收窄資產淨值策略。.

新加坡

  • 續 資本募集 (例如，CICT 以 5 億美元收購 CapitaSpring）反映出積極的收購策略。.
  • 通貨膨脹下降 (<1%) 支援 降低再融資成本 並可能提升對房地產投資信託基金的股票需求。.
  • 儘管有一些拋售壓力，以資本集資創造機會，但產業基本面仍然強勁。.
  • 百夫長 正在推銷由 工人宿舍和學生宿舍, 這可能會引起強烈的興趣。.
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美國貿易政策的轉變幅度超乎預期，成為2025年上半年最大的意外。儘管4月份的最初衝擊在關稅下調和多項貿易協議簽署後有所緩解，但持續的不確定性仍然拖累著亞太地區的經濟和商業信心。因此，世邦魏理仕已將亞太地區2025年GDP成長預期從4.11兆至3兆美元下調至3.71兆至3兆美元。.

儘管美國利率在2025年上半年保持不變，但亞太地區許多經濟體的貨幣政策因經濟成長放緩而轉向更為寬鬆的政策。在此期間，一些央行實施了比預期更激進的降息措施。在日本，日本央行在7月與美國就關稅問題達成協議後，可能會在年底前恢復升息。.

世邦魏理仕已調高2025年全年業績預期 投資 預計在韓國、日本和新加坡等市場強勁的投資者需求推動下，規模將成長至10%至15%。大多數市場強勁的募款活動和不斷擴大的正收益差額可能會持續支撐投資，儘管收益表現仍將繼續分化。.

辦公室 2025年第二季市場情緒有所緩和，多數市場的詢價和決策速度都放緩。然而，隨著商業信心趨於穩定以及企業返崗要求更加嚴格，2025年下半年辦公大樓租賃活動可望回升。世邦魏理仕預計，2025年下半年辦公大樓租賃活動將與2024年持平。.

世邦魏理仕的 2025年亞太地區 後勤 租戶調查 報告顯示，市場樂觀情緒下降，許多租戶計劃調整資產組合規模並重組供應鏈。然而，在業主態度更加靈活、國內消費相關企業需求堅挺以及租戶計劃進行中長期擴張的推動下，物流租賃量預計將保持穩定。.

在 零售 受產業疲軟、消費者信心不足以及可自由支配支出低迷的影響，零售商在2025年上半年的房地產規劃將更加謹慎。零售商對黃金核心地段的強烈偏好將確保空置率繼續下降，但租金成長速度將保持溫和。.

飯店 在大多數市場，平均每日房價 (ADR) 持續成長，入住率也不斷提高，旅館經營者紛紛採取不同的定價和營運策略來提升業績。預計日本、韓國、越南和印度將在全年每間可供出租客房收入 (RevPAR) 方面領先。. 

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新加坡工業房地產產業依然保持強勁勢頭。 2025年第二季保持韌性, 貿易相關產業（如批發、零售、運輸和倉儲）的成長支撐了這一趨勢。然而，由於新增供應量顯著增加，空置率也隨之上升。.

主要見解包括： 

  • 裕廊集團所有工業租賃指數連續第 19 季上漲，2025 年第二季較上季上漲 0.71 兆日圓，高於第一季的 0.51 兆日圓。.
  • 所有細分市場的租金均實現正成長，其中多用戶工廠和商業園區市場表現最強勁。.
  • 工業用地佔用率略微下降至 88.8%，反映了新竣工項目的影響。.
  • 物價指數環比增長 1.4%，略低於第一季的 1.5% 增幅，達到 2015 年第四季以來的最高水平，這意味著較 2020 年第三季的最後一個低點增長了 26.9%。.
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概括： 受租戶謹慎情緒和供應鏈策略轉變的影響，2025年上半年亞太地區物流租金年減0.41兆美元。儘管整體成長放緩，但印度和布里斯班的租金成長強勁，而中國大部分市場則持續面臨空置率上升和供應過剩的壓力。.

  • 印度 該地區租金成長領先（+3.4%），主要受製造業、第三方物流和電子商務需求的推動。.
  • 布里斯班 租金年增超過 510 兆盧比，但面臨空置率上升和激勵措施出台等問題。.
  • 中國 由於供應過剩，租金持續下降；北京和上海的空置率超過 25%。.

2025 年下半年的展望包括租賃速度放緩、對租戶更有利的條件，以及對整個地區具有戰略意義、具有韌性的物流中心的日益重視。.

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概述： 由於房地產投資信託基金／開發商復甦、外匯利好，以及利率下降重新激起投資人的興趣，亞洲房地產證券以美元計價，年內累計上揚 17.53%。亞洲（日本除外）較低的借貸成本有助於提升盈利及進行增值收購，而疲弱的美元、低增長及利率下降則繼續支持該行業的定位。.

  • 日本： JREITs 自 1 月以來上揚 11.9%，但仍以 13% 的資產淨值折讓進行交易。日本央行在日美貿易緊張局勢下保持謹慎，持續進行資產出售及回購。寫字樓及酒店的基本因素仍然強勁，而建築成本上漲限制了新增供應。.
  • 澳洲： 預期澳洲央行將於今年稍後調降利率，通貨膨脹將維持在目標範圍內，勞動力市場疲軟，兼職工作減少。我們維持多元化住宅、零售及自助式倉儲的超配比重。宏觀數據預期將於 8 月盈利前推動價格。.
  • 香港： 香港房地產股於 2025 年上半年升逾 20% ，主要受惠於息率下跌、零售、住宅及旅遊活動復甦，以及投資者持倉偏低。香港置地因出售資產、回購及提高股息而帶動升幅，而大型發展商的資產淨值仍有較大折讓。.
  • 新加坡： 由於利率下降降低了再融資成本，並促成了可增加 DPU 的交易，因此大型 SREITs 的交易價格正處於 2025 年的高點。近期 NTT Global Data Center REIT 首次公開募股獲得 2.5 倍的超額認購，初始收益率為 7.5%。新的住宅降溫措施不大可能對該行業造成重大影響。.
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總體而言： 我們對亞洲房地產投資信託基金維持審慎樂觀的看法，因為亞洲（日本除外）各地的利率都在下降，使得融資成本降低，為增殖性收購打開了大門。新加坡就是這個趨勢的典範，Capital 和 Ascendas 利用低成本的債務和以資產淨值溢價募集的股本，以吸引人的上限利率收購資產。.

區域要點：

  • 日本： 儘管債券孳息率上升，但 JREITs 在 2025 年的表現仍優於股票，原因在於廣泛的估值折讓和回購。儘管利率上漲的再融資是一大阻力，但 COVID 年代租約到期所帶來的租金成長，以及辦公室、飯店和都會零售業強勁的基本面，都提供了盈利支持。在現階段，JREITs 比開發商更受青睞。.
  • 澳洲： 除高盛外，房地產投資信託基金已經反彈，Charter Hall 和 Mirvac 等公司都有強勁的表現。有些公司的估值現已飽和，促使投資者轉向National Storage REIT等被低估的公司，該公司可能受惠於整合趨勢及收購潛力。澳洲的投資風險已被縮減，轉而投資價值較高的新加坡。.
  • 香港： 超低的香港銀行同業拆息水平及復甦的住宅需求支持房地產投資信託基金及開發商，尤其是那些擁有浮動利率債務的公司。零售業房地產投資信託基金受惠於銷售穩定及外遊趨緩。領匯及富強房地產投資信託基金或因納入「股票通」而受惠。中環寫字樓市場供過於求，投資者仍須審慎。.
  • 新加坡： 大型 SREITs（CICT、CLAR、Frasers Centrepoint）提供令人信服的相對價值。儘管利率下調，該產業仍表現不佳，但高於利率的孳息差料將吸引銀行轉購。增量收購管道以及數據中心和醫療保健資產的潛在增長增加了上升空間。.
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亞太地區房地產產業持續保持溫和成長，住宅、工商業房地產以及永續房地產轉型均取得顯著進展。建築實踐的策略性改進也使該行業成為轉型的重要驅動力，並同時塑造整個地區房地產項目的演變。.

亞太房地產產業正逐步採用環保創新技術，主要途徑是投資再生能源項目和永續城市發展。過去三個月（2024年12月至2025年2月），該地區房地產法規的演變體現了這一轉變。澳洲和新加坡等國家已實施相關政策和舉措，以促進綠色能源的採用，從而提升其房地產市場的成長和環境責任感。此外，在商業和工業地產領域，在資金支持和商業項目重建計劃的推動下，該地區的商業和工業地產也實現了顯著增長。.

配合這些策略性舉措，亞太經濟體，包括澳洲、新加坡、中國、香港、日本和印度，在監管改革的推動下，為投資者提供了充滿希望的投資機會，這些改革旨在吸引各類資產。預計未來幾個月，這些國家將在引導區域投資和促進經濟成長方面發揮重要作用。.

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總體而言： 我們仍然相信，全球經濟成長放緩所帶來的利率尾波，將支持亞洲的房地產投資信託基金，尤其是澳洲、新加坡甚至香港（見香港銀行同業拆息下跌）。日本以外地區的消費物價指數一直朝著正確的方向發展。.

  • 日本 (4 月以美元計+7%)： 主要開發商將於五月公佈年度業績。之後一直到 10 月都會很平靜，我們只看到有限的上升潛力。因此，我們增持了房地產投資信託基金（REITs），並買入了日本房地產投資公司（Japan Real Estate Investment Corp.
  • 澳洲 (+9%)： 我們繼續看好 Stockland 和 Mirvac 等公司，因為我們預期隨著澳洲央行全年降息，住宅銷售量將會復甦。我們看好自助式倉儲業，因為人口持續成長，且未上市的小型業者有可能進行更多整合。.
  • 香港 (+2.3%)： 貨幣市場利率持續下降，目前 1M HIBOR 低於 2%。對於香港的短期再融資公司來說是一個強大的尾風。.
  • 新加坡 (1.7%)： 我們看到融資成本持續下降，這將有助於一些資本成本較高的公司的盈利和收購增長。隨著第一季的更新，我們認為該行業的負面催化因素有限。.
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總體而言： 房地產投資信託基金在關稅風暴中提供了一些相對的避風港。相較於大多數其他行業，房地產投資信託基金的業務更屬於國內性質。較低的利率可能會使該行業受惠，而日圓在金融市場受挫時往往會走強。我們繼續認為亞洲房地產投資信託基金具有防禦性，且持有量偏低。.

  • 日本： 儘管受到關稅拋售的影響，JREITs 和開發商表現優異。我們預期防禦性板塊將開始跑贏大市，其中 JREITs 將領先開發商。日本第二季的報告也將影響該行業。.
  • 澳洲： 澳洲在亞太區的調整幅度最大 (-13% YTD)，主要是由於 Goodman (GMG) 在指數中的規模。整體而言，數據中心的拋售可能過度，而我們相信蘇格蘭皇家銀行亦準備繼續寬鬆。我們對其他行業保持樂觀，偏好有生命力的股票。Abacus Storage King 及 National Storage 的故事正在發展，應小心把握。我們不會對 AREIT 行業的小型公司出現更多整固感到驚訝。.
  • 香港和新加坡： 儘管中國的貿易關稅報復措施導致香港房地產投資信託基金大幅下跌，但我們認為仍有多項因素支持香港房地產投資信託基金行業。港股通將很快納入香港房地產投資信託基金（領匯房地產投資信託基金和富強房地產投資信託基金可能納入）。我們目前偏好香港的房地產投資信託基金多於發展商，但兩者都可能復甦。預期中國政府會推出刺激措施以抵銷關稅，這可改善香港的氣氛。新加坡房地產投資信託基金(SREIT)因貿易戰而出現拋售，這是一個好機會，因為利率下降令再融資利率向好，收購週期可能重新啟動。從大型銀行輪流購入新加坡的房地產投資信託基金（SREITs），亦可能為新加坡的房地產投資信託基金（SREITs）帶來逆風。.
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