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概述

       亞太股市5月再次遇冷，由於物價上漲可能加劇，投資人仍擔心通膨上漲。同時，亞太地區許多國家，包括印度、日本和部分東南亞國家，也面臨新一輪疫情威脅。新加坡、台灣和越南的功績，也讓投資人感到不安。亞太地區疫苗普及速度落後於全球，對疫情的擔憂將導致遲緩的邊境管制，從而推遲經濟復甦。在各種因素的影響下，亞太地產股的表現遜於亞太地區股票和債券指數。

亞太房地產上市公司股票

        GPR/APREA上市房地產綜合指數勉強維持在正值，澳洲、香港、日本即將開始獲利，勉強考慮中國和新加坡權重股的跌幅。在北京召開的會議後繼進行的行為，中國地產股下跌。會議考慮透過採取房產稅，以營養房地產投機，從而打擊了市場信心。

        然而，由於投資者買入升值強勁的人民幣，加上聯準會承諾的貨幣寬鬆政策，香港股票連續兩個月收高。儘管印度新冠感染病例位居全球第一，但房地產公司印度牛市和遊行集團的聯合直接推動了印度股票本月斬獲最高回報率。監管部門批准了這項併購，也造就了又一家印度最大的上市房地產公司之一。

亞太房地產投資信託基金

      5月，GPR/APREA綜合REIT指數創紀錄地持續維持成長。然而，亞太地區大部分REIT市場表現並不如股票。唯獨香港例外，回報率高達3%以上。從各個版塊來看，主要地產板塊收益表現新加坡工業REITs也位於地區內拖後腿的行列，因為政府加強了管制，以限制疫情感染人數的增加。儘管如此，新加坡工業REITs管理資產持續擴大規模，今年已公佈超50億新元的重大收購。

       亞太REIT市場也迎來了另一個重大發展挑戰。眾人期待已久的中國公募REIT市場已拉開序幕，兩國監管部門已批准了批REITs，包含九隻股票，預計基礎建設項目將徵繳300億元人民幣。然而，與其他市場不同，中國REITs目前只以基礎設施為支撐。符合資格的設施資產不包括商業房地產、商場或建築等。同時，順豐REIT成功在香港交易所上市，成為香港第一支以物流為主的REIT。

        亞太地區的REITs併購活動也較為活躍。目前除日本境內對景順日本辦公REIT的競爭外，澳洲證交所上市的澳洲聯合醫療地產信託也成為加拿大西北醫療地產信託和新加坡政府投資公司新加坡主權財富基金的競相收購目標。

前景展望

        資源價格和通膨預期的上漲可能使政策來得更早，而通膨問題仍將是投資者的主要關注點。不過，在聯準會評論基於基數效應的價格大幅上漲是暫時性的之後，美國國債成本卻在5月有所回落。投資人認為即將達到頂峰，債券買進量減少，聯準會還能負擔更高的價格背景。在經濟持續復甦之前的持續下，亞太REITs將受益於持續的低利率環境，以及機構投資者對房地產的強勁需求。

概述

亞太股市5月持續表現疲軟，投資人持續關注不斷上升的通膨壓力，大宗商品價格飆升可能推高通膨。此外，包括印度、日本和東南亞部分地區在內的多個國家也出現了新一輪新冠肺炎疫情。新加坡、台灣和越南（這些地區在控制疫情方面最為成功）的病例激增也令投資者感到不安。疫苗接種速度落後於全球平均水平，加劇了人們對長期邊境管制將延緩經濟復甦的擔憂。受此影響，亞太地區的房地產股表現遜於該地區的股票和債券指數。.

上市房地產

GPR/APREA上市房地產綜合指數勉強維持在正值區間，澳洲、香港和日本的微幅上漲勉強抵消了中國和新加坡等其他區域巨頭的跌幅。中國房地產股下跌，此前北京召開的一次會議考慮徵收房產稅以遏制房地產市場過度投機，令市場情緒承壓。.

然而，由於投資人看好強勢人民幣以及聯準會寬鬆的貨幣政策，香港股市連續第二個月收高。儘管印度疫情情況嚴峻，感染人數居全球之首，但由於Indiabulls Real Estate和Embassy Group的合併案進展順利，印度股市依然取得了最高回報。該合併案已獲得監管部門批准，合併後將誕生印度最大的上市房地產公司之一。.

房地產投資信託基金

GPR/APREA綜合REIT指數在5月持續維持上漲動能。然而，亞太地區大多數REIT市場表現遜於股市。香港市場是個例外，殖利率最高，略高於310億至3兆美元。從產業板塊來看，主要房地產板塊的漲幅也較為平淡。由於新加坡加強了防控措施以應對感染病例的增加，新加坡REITs在亞太地區表現不佳。儘管如此，新加坡工業REITs的管理資產規模仍在持續成長，今年已宣布的重大收購案價值超過10億至4兆美元。.

該地區的房地產投資信託基金（REITs）市場也迎來了一項重大進展。中國期待已久的公開上市REITs市場正式啟動，監管機構批准了首批REITs，包括9隻股票，預計將募集300億元用於基礎建設項目。然而，與其他市場不同，中國REITs目前僅以基礎設施為基礎資產。目前，符合條件的標的資產不包括購物中心或辦公室等商業地產。同時，香港迎來了首隻專注於物流領域的REITs上市，順豐房地產投資信託基金（SF REIT）在香港聯交所成功上市。.

該地區房地產投資信託基金（REIT）領域的併購活動也日益活躍。除了目前日本Invesco Office J-REIT的收購戰之外，在澳洲證券交易所上市的澳洲Unity Healthcare Property Trust也成為加拿大NorthWest Healthcare Properties REIT和新加坡主權財富基金GIC的收購目標。.

展望

隨著資源價格上漲和運輸成本攀升，提前升息的可能性增加，通膨仍將是投資者關注的焦點。然而，在聯準會表示此類源自基數效應的價格飆升只是暫時的之後，5月份美國公債殖利率有所回落。投資者普遍認為，聯準會在升息和縮減購債規模之前容忍更高的價格。在經濟持續復甦的背景下，亞太地區的房地產投資信託基金（REITs）將繼續受益於持續的低利率環境以及機構投資者對房地產投資的強勁需求。.

概述

新一波的疫情浪潮，尤其是在亞洲，也促使投資人轉向避險資產，導致4月10年期公債短暫跌至一個多月來的聯準會在本月底的定期會議上決定維持利率不變。儘管經濟正在復甦，聯準會仍堅持在未來短期內，將繼續支持高度廣泛的貨幣政策。亞太股票市場反應樂觀，繼上月下跌後，摩根士丹利亞太股價指數已重回正值。

亞太房地產上市公司股票

GPR/APREA上市房地產綜合指數仍呈正值，但由於中國和日本權重股的下跌，綜合指數漲幅並不顯著。 ，中國股市跌幅最大，因此數據房產價格持續上漲，投資人擔心監管將施加更大的壓力。中國城市許多3月新房房價顯示都已達到過去7個月來的最高點。距離奧運結束三個月來，日本宣布進入第三輪緊急狀態，以阻斷疫情發展，也打擊了日本國內的市場信心。

亞太房地產投資信託基金

亞太市場大部分錶現良好，GPR/APREA綜合房地產投資信託指數延續了2個月以來的勢漲，本月月底收高。亞太REITs連續第二個月跑贏股票。

其中，日本REITs引領資本上漲，維持2020年11月以來的連勝勢頭，因為機構對日本房地產資產的興趣增加，從而推動了REITs的表現。喜達屋擬計畫收購日本景順資產管理公司的REIT，初始溢價即價格超10%。預期未來報價將上漲，投資人競相抬價搶購。此外，日本央行承諾每年繼續撥出高達1,800億日圓的資金購買日本REITs。低利率和對經濟復甦的預期也為澳洲市場帶來了信心，收益上漲。

同時，巴基斯坦證券與交易委員會，即該國的市場監管機構，正在逐步放鬆對REIT的監管，取消對提供竣工證明文件的後續要求，該要求被許多投資者認為阻礙了REIT的發展。繼2015年上市首支REIT後，這個南亞國家尚未推出任何新的REIT。

亞太地區REITs產業正呈現持續價值擴張。中國最大的快遞供應商順豐控股有限公司，計劃將三個總計61億港幣的物流中心納入香港上市的離岸REIT。順豐已於4月向香港交易所提供了順豐REIT的上市。申請地產管理公司豐樹投資也計劃在新加坡上市學生住房類REIT，預計近期將增加約10億新元。

前景展望

疫情爆發已一年有餘，亞太REITs已逆轉頹勢，超過了去年1月疫情爆發前的最高點。不過，在收益方面仍優於亞太股票。

儘管如此，後時代的經濟復甦仍將逐步提速，將對亞太REITs帶來正面影響。在當前的低利率環境下，機構投資者對房地產資產的興趣不減，而在他們的帶動下，商業房地產市場也更加活躍，預計這也將有利於REITs的估值。

概述

今年第一季通膨交易迅速上漲後，由於美國首次申請失業救濟人數意外激增，通膨交易一度停滯。新冠疫情的再次爆發，尤其是在亞洲，也引發了避險情緒，導致10年期美國公債殖利率在4月一度跌至一個多月以來的最低點。聯準會在月底的例行會議上維持利率不變。儘管經濟正在復甦，但聯準會重申，在可預見的未來，高度寬鬆的貨幣政策仍將持續。該地區股市對此反應樂觀，MSCI區域股票指數在經歷了上個月的下跌後重返正值區間。.

上市房地產

儘管GPR/APREA上市房地產綜合指數仍維持上漲，但漲幅整體溫和，主要受中國和日本等區域巨頭股市下跌的影響。中國股市跌幅最大，先前數據顯示房價持續上漲，投資人仍對監管壓力保持謹慎。 3月新房價漲幅創七個月來新高，漲幅出現在更多城市。日本為因應奧運前三個月的疫情，宣布第三次進入緊急狀態，此舉打擊了該國市場情緒。.

房地產投資信託基金

受大多數市場表現積極的支撐，GPR/APREA綜合REIT指數本月收高，延續了2月以來的上漲動能。該地區的REITs連續第二個月跑贏股票。.

日本房地產投資信託基金（J-REITs）領漲該地區，自2020年11月以來持續走強，機構投資者對日本房地產資產的興趣日益濃厚，推動了其業績成長。喜達屋資本提出收購景順日本辦公房地產投資信託基金（Invesco Office J-REIT）的方案，其初步報價對該REIT的估價溢價超過1,013兆日圓。由於預期後續會有更高的報價，投資者迅速推高了該股股價。此外，日本央行維持了每年購買J-REITs至多1800億日圓的承諾。在澳大利亞，低利率和對經濟復甦的預期支撐了市場樂觀情緒，推動了股市上漲。.

同時，巴基斯坦證券交易委員會（SEPC）正致力於放寬房地產投資信託基金（REITs）的監管規定，取消強制性的建築竣工證書要求，此前許多投資者認為這是一項障礙。自2015年巴基斯坦唯一一家REITs上市以來，該國一直沒有出現新的REITs。.

該地區的房地產投資信託基金（REIT）市場持續擴張。中國最大的上市快遞公司順豐控股計畫將價值14兆港元的三座物流中心注入一家將在香港上市的離岸房地產投資信託基金。順豐房地產投資信託基金的上市申請已於4月提交至香港交易所。房地產開發商及管理公司豐樹投資也考慮在新加坡上市學生公寓房地產投資信託基金，預計募集資金約14兆新元。.

展望

疫情爆發一年多來，亞太地區的房地產投資信託基金（REITs）已收復失地，並超過了去年1月創下的疫情前高點。然而，它們的收益率仍然落後於亞太股票市場。.

展望未來，新冠疫情在該地區再次爆發以及持續的通膨壓力仍然令市場前景蒙上陰影。不過，疫情後的經濟復甦可能會逐步加快，這對該地區的房地產投資信託基金（REITs）而言應是利好消息。在當前低利率環境下，機構投資者對房地產資產的興趣持續高漲，帶動商業房地產市場活動增加，預計將支撐REITs的估值。.