資本市場

歡迎參加首屆 亞太投資圖集, 為您提供亞太地區商業房地產投資的策略指南。本報告利用 高纬环球专有的 TIME 评分和公平价值指数 (FVI) 為投資人提供清晰的市場週期、價格和行業趨勢，讓投資人有信心做出以數據為導向的決策。.

市場概覽：轉型中的彈性

在多個市場近期降息以及流動性債務條件的支持下，投資者情緒有所改善。近期的前景在波動中仍是好壞參半，但活動和交易規模都在增加。.

TIME Score：精確定位週期

的 時間分數 (Timing the Investment Market Entry/Exit) 是一項前瞻性指標，可幫助投資者識別每個市場在房地產週期中的位置。隨著亞太地區所有房地產的 TIME Score 呈現上升趨勢 (目前為 3.1)，許多市場已經過穩定期，進入早期成長階段。這表示策略性投資的時機已成熟，主要市場包括 澳洲、新加坡和日本。.

TIME Score 將多項指標提煉為單一指標，以反映週期階段 (從衰退、拐點到復甦)。它提供了一個實用的框架來 入市和出市時間 跨地域和行業。.

公平價值指數：價值與策略的結合

的 公平價值指數 (FVI) 根據長期預期回報及風險調整基準，評估優質寫字樓、零售及工業市場目前定價的相對吸引力。橫跨亞太地區、, 大多數追蹤到的寫字樓和工業市場價格偏低、, 提供具吸引力的入市點。亞太 FVI 為 2025 年第三季為 62.5、, 高於第一季的 60.4，其中 46% 的追蹤市場定價偏低，63% 的物流與工業市場定價偏低。. 澳洲的物流及工業、新加坡的優質寫字樓，以及精選的零售資產在以下方面脫穎而出 相對價值及未來成長前景。. 

FVI 將現行市場定價與模擬公允價值進行比較，以顯示 定價失調創造機會。較高的 FVI 分數 這意味著更廣泛的定價偏低（更具吸引力的價值），而 得分較低 表示有更多市場已完全定價。.  

策略主題

• Core & Core-Plus： 低空置率市場中的優質 CBD 辦公室；供應緊縮節點中的現代物流設施。.
• 增值： 重新定位 ESG 認證較低的辦公室存量；物流業的填充和升級；具有正面租金回報的零售資產。.
• 行業甜蜜點： 由於結構性需求及供應受限，物流及產業繼續表現優異；辦公室及零售資產有精選的重新定價機會。.
• 跨境資本： 全球投資者對亞太地區的興趣與日俱增，並日益關注數據中心、生活、自助式倉儲及生命科學等領域的平台建設。.

世邦魏理仕每六個月與旗下資本市場經紀人和估價師共同進行亞太區資本化率調查，以深入了解當前資本市場趨勢和情緒，以及各市場和行業的最新資本化率變動。本報告總結了該調查的主要發現。.

以下是主要亮點：

• 由於利率下降和資產重新定價，商業房地產投資今年開局強勁，年增 11%，到 2025 年第一季達到 $330 億美元。.
• 整個地區的資本化率呈現分化趨勢。澳洲購物中心的資本化率受到壓縮，而大中華區的資本化率則持續面臨擴張壓力。.
• 針對關稅的影響，約有60%的受訪者預計投資者將重新評估購買活動的步伐。中國大陸、香港和新加坡的投資者對關稅的影響極為擔憂，而韓國、澳洲、印度和日本的投資者則較為擔憂。.
• 私人投資者（28%）和機構投資者（12%）持續展現最強勁的購買意願。房地產投資信託基金（REITs）和房地產基金的購買意願較六個月前有所增強。.
• 紐西蘭（77%）和澳洲（48%）的淨購買意願最高。日本吸引了跨境投資者最濃厚的興趣。.
• 高收益率/有利定價（63%）、租金上漲潛力（44%）以及健康或不斷改善的入住率/租金收入穩定性（36%）被列為提高投資回報的三大機會。.
• 與六個月前相比，對多戶住宅和租賃型住宅的需求顯著增長（44% 對比 34%），其中日本、大中華區和澳洲是主要關注市場。社區購物中心的需求（24% 對比 12%）也較 2024 年第三季調查上升。.
• 資料中心（63%）是所有備選方案中最受歡迎的。.

在強勁的宏觀經濟基本面、政策改革以及國內外投資者持續強勁的投資需求的支撐下，印度資本市場持續發展。房地產產業仍是關注的焦點，收益型資產和新興資產類別均呈現活躍態勢。憑藉穩定的需求、策略性的資本部署以及機構投資者日益增長的興趣，2025財年有望成為印度投資格局的關鍵之年。.

報告的主要亮點包括：

印度市場概覽

• 核心商業辦公資產和工業物流領域均出現了強勁的投資活動。.
• 受數位化和對專用基礎設施日益增長的需求的推動，人們對資料中心和另類資產的興趣日益濃厚。.
• 全球投資者越來越多地參與大型平台交易和結構化股權交易。.
• 對主要大都市的收益型資產和A級開發案持續保持濃厚興趣。.

資本趨勢與交易活動

• 機構投資者與開發商之間的策略夥伴關係推動了資本流入。.
• 值得關注的交易包括在孟買、班加羅爾、德里首都區和海得拉巴的辦公大樓和倉儲領域的交易。.
• 更重視結構化交易和遠期購買模式。.

展望

• 受印度經濟成長動能和房地產產業韌性的支撐，投資者情緒依然樂觀。.
• 政策支援和基礎設施建設可望進一步提升市場深度和透明度。.
• 印度持續吸引尋求穩定性、規模和可持續回報的長期資本。.

亞太地區對全球資本市場的影響力日益增強，正在重塑投資格局，使其成為全球跨國資本的主要來源和首選目的地。隨著經濟基本面趨於穩定和投資勢頭持續強勁，該地區對尋求成長和穩定的投資者的吸引力不斷增強。.

報告的主要亮點包括：

亞太地區

• 全球十大資本來源地中有四個位於亞太地區－新加坡、香港、日本和中國。.
• 全球十大土地和開髮用地目的地中有七個位於亞太地區－中國、新加坡、澳洲、印度、馬來西亞、越南和日本。.
• 就全球固定資產而言，亞太地區仍然是關鍵參與者，其中日本、澳洲和中國位居前十名目的地之列。.
• 該地區具有多元化的投資吸引力：在過去 24 個月中，以辦公室和工業為主導的六大產業吸引了 100 億美元至 41,830 億美元的投資。.
• 辦公大樓產業以 1TP4570 億美元領跑，其次是工業（1TP4550 億美元）、零售（1TP4370 億美元）、多戶住宅（1TP4170 億美元）和酒店（1TP4150 億美元）。.
• 全球資本的主要來源地：亞太地區擁有全球十大資本來源地中的四個－新加坡、香港、日本和中國。.
• 繼續保持全球跨國資本目的地的主導地位：在土地和開髮用地排名前 10 的目的地中，有 7 個位於該地區；在現有資產排名前 10 的目的地中，有 3 個位於該地區。該地區是跨境資本的磁石。.

全球的

• 由於全球利率下調，去年第四季投資金額增加。.
• 工業領域再次成為全球首選的領先產業。.
• 酒店業是全球跨國投資者成長最快的首選資產類別。.

世邦魏理仕亞太區專業人士指出，隨著降息的開始，該地區的投資活動正在增強。.

預計亞太地區大部分市場的資本化率將持續擴張，澳洲的資本化率已顯露見頂跡象，而日本的資本化率則保持穩定。預計核心資產在未來六個月內將展現出更強的韌性。.

調查的其他重點包括

• 投資人風險偏好略有上升，幾乎所有市場和各類投資人的購買意願都有所改善。.
• 核心甲級辦公室重新進入投資者的視野，社區購物中心也引起了更多關注。.
• 某些市場的投資活動復甦被延後到2025年中期。.
• 隨著大多數行業買賣雙方價格差距的縮小，收購機會將會增加。.

亞太地區商業房地產市場正處於升息週期的頂峰（日本除外），資產重新定價的趨勢開始顯現，因此某些投資機會的條件已經成熟。.

現在正是投資人以折扣價購買特定市場和產業資產的好時機，預計這些市場和產業的資產價格和業績將在中期內反彈。.

本報告指出了買賣雙方尋求利用不斷變化的市場動態的機會，並探討了可在辦公大樓、工業和物流、零售、住宅、酒店和數據中心等行業以及透過信貸策略實施的周期性和結構性投資策略。.

萊坊的 亞太視野：超越常規 該報告揭示了新興的投資勢頭，並確定了主要的投資目的地，其中私人資本發揮了至關重要的作用。.

主要亮點：

• 亞太地區房地產投資的主要趨勢
• 降息對投資的預期影響
• 亞太地區的交易流量預示著下半年（H224）的復甦。
• 2024年是澳洲和香港辦公室的絕佳年份。
• 聚焦澳洲、日本、新加坡、韓國和香港特別行政區
• 通膨回歸刺激日本房地產市場

美國央行四年來首次調降利率0.5個百分點。亞太地區部分市場已跟進或計劃在下一季採取類似措施。.

2024 年第三季度，該地區辦公大樓市場的資本化率變動最大，本報告涵蓋的 18 個城市中有 8 個報告了變化。.

2024年第三季主要亮點 

辦公區域

• 澳洲 交易活動增加，這表明收益率可能走軟。.
• 在 曼谷, 辦公大樓市場的資本化率較上季保持穩定。然而，甲級辦公室供應量的增加，加上新進入市場的企業數量有限，可能會在短期內對入住率構成下行壓力。.
• 主要城市 中國, 包括北京和上海在內的許多城市，大量新增供應湧入市場，對租金和入住率造成壓力。整體交易的缺乏（這通常是市場信心的關鍵指標）加劇了市場普遍存在的謹慎情緒。.
• 香港’高空置率給辦公室租賃市場帶來挑戰，導致甲級辦公室租金和資本價值下降。資本化率略有回落，投資人對辦公室資產仍保持謹慎態度。.
• 在 印度, 科技企業積極吸引機構和個人投資者的投資，顯著增加了流入辦公大樓市場的資金。班加羅爾上一季辦公大樓吸收量創歷史新高，推動了租金上漲。.
• 首爾 儘管租賃活動有所放緩，但由於供應有限，預計該市場仍將是房東青睞的市場。.
• 優質辦公室的價值應會繼續受到健康租金和較低利率的支撐，凸顯了資產價格的穩定性。 新加坡.

零售業

• 零售支出 奧克蘭 已經趨於穩定，預計在利率和稅率下調的支持下將會復甦。.
• 在 曼谷, 零售市場保持穩定，租金和入住率均保持不變，並可能在年底前保持穩定。.
• 班加羅爾’該國有組織的零售業交易量有限，主要受機構資本驅動，因此資本化率維持穩定。但市中心商業街零售空間的需求明顯成長。.
• 在 香港, 隨著旅遊業復甦步伐加快，商業街商舖租金開始顯現復甦跡象，但本地消費者的出境消費在一定程度上抑制了零售銷售的反彈。由於租金成長基數較低，資本化率上升，本季部分零售資產的出售為投資者提供了頗具吸引力的收益。.
• 捷運 馬尼拉 購物中心正在進行大量的翻新和擴建，導致零售空置率從 2023 年的 15% 上升到 2024 年的 17%。租金保持穩定，預計房地產價值也將隨之保持穩定。.
• A級購物中心的租賃活動 孟買 由於零售商預期即將到來的節日季期間平均交易時長（ATD）將有所提升，因此市場仍然保持強勁。儘管該市供應量增加，且參與此類資產交易的資金有限，但預計資本化率仍將維持在當前範圍內。.

工業部門

• 工業部門的資本化率 奧克蘭 經過漫長的寬鬆週期後，市場趨於穩定。開發活動放緩，預計將限制2024年全年空置率的上升幅度。.
• 在 班加羅爾, 投資者對工業資產類別的情緒基本上保持不變，這反映在整個市場的資本化率保持穩定。.
• 香港 交易量一直較低；然而，由於第三季一筆引人注目的高品質物流交易——利豐中心，投資活動環比激增。.
• 在 雅加達, 工業需求主要由汽車產業、資料中心以及服務於電子商務、快速消費品 (FMCG) 和物流的現代化倉庫所驅動。這一增長一直保持穩定，波動幅度很小。.
• 首爾’該國的工業投資活動有所改善，並緩解了市場對供應過剩的擔憂。.

儘管由於降息延遲，澳洲的房地產市場活動仍然有限，但隨著價格體系的調整，一些買家正重返零售業。飯店和住宅產業也吸引了投資者的目光。 2024年下半年將是最佳的購屋時機，因為一些賣家預計降息週期將在年底前到來。.

在香港特別行政區，商業房地產投資貸款價值比（LTV）的放寬提振了賣方的信心和流動性，導致折價和不良資產交易機會減少。由於辦公室市場持續面臨價格調整壓力，更多投資者開始關注學生公寓和資料中心等細分領域。.

2024年第一季度，日本房地產投資信託基金（J-REITs）和國內房地產公司支撐了日本的投資規模。然而，在全球高利率環境下，外國買家的活動已減弱。投資人對優質辦公室和飯店的需求依然強勁，但對住宅領域的選擇則更加謹慎。.

受貸款利率下調的提振，韓國市場情緒持續改善。隨著殖利率持續上升和融資成本下降，預計到2024年底，韓國將實現正收益。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-investment-trends-q1-2024

辦公大樓：儘管實地考察和諮詢量有所增加，但由於租戶對成本的謹慎態度，以及第一季歷來是交易淡季，2024年第一季的租賃活動並未相應增長。租戶在短期內可能仍將保持謹慎的支出和選址態度。.

零售業：租賃市場以擴張為主，升級和搬遷活動也有所增加。奢侈品和餐飲業的需求最為旺盛。儘管零售商仍對地理位置較為敏感，但在房源緊張的市場，需求正向次要區域蔓延。.

物流：本季需求放緩，而這段時間通常是交易淡季。由於銷售成長放緩，資本支出控制更加嚴格，租賃活動受到抑制。第三方物流 (3PL) 用戶的需求持續穩定，這得益於成本優化和外包策略。.

投資：亞太地區商業房地產投資金額較上月下降41兆美元至10兆美元，主因是工業地產投資減少。由於市場普遍預期的降息遲遲未至，投資人紛紛持觀望態度，多數買家選擇等待進一步的重新定價機會，因為負收益的局面依然存在。.

本報告原刊登於 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q1-2024