思想引领

13日^th 2021年9月，律政部根据《新冠肺炎（临时措施）（第四号修正案）》公布了租金豁免框架（RWF）。该框架预计将于2021年10月开始实施。.

在2021年第二阶段（加强警戒）期间（1）5月16日至6月13日以及（2）7月22日至8月18日，为遏制新冠病毒传播而实施的安全管理措施对部分企业造成了影响。政府于2021年5月宣布了租金援助计划（RSS），旨在减轻中小企业以及符合资格的非营利机构所受到的经济冲击。援助措施包括两笔现金补贴——第一笔补贴将于2021年8月6日起发放，第二笔补贴将于2021年10月发放。.

表1：租金补贴计划支出

*注：合同总租金包含物业周转租金、维护费和服务费。实物资助，例如额外广告或停车优惠，不可抵扣。.

除了根据“租金补贴计划”（RSS）发放的两笔款项外，租金减免框架（RWF）还规定，商业房东需向受“住房援助计划”（P2HA）影响的符合条件的中小企业和非营利组织提供两周的租金减免。此举旨在确保政府、房东和符合条件的租户在“住房援助计划”实施期间公平分担租金义务。.

表2：租金豁免框架（RWF）

加上一个月的现金租金补贴和两周的租金豁免，符合条件的私人商业地产租户总共将获得约1.5个月的租金补贴。相比之下，在两个P2HA阶段，租金补贴总额约为两个月。.

在 P2HA 期间向租户提供租金支持的房东，可以从其租金豁免义务中扣除从 5 月 16 日至收到租户所有证明文件之日期间提供的任何直接金钱援助或租金豁免。.

世邦魏理仕研究观点
根据《住房融资框架》（RWF）实施的强制性租金豁免旨在为处理租户的租金义务设定基准。最终，房东和租户都应根据各自的具体情况协商达成双方都能接受的安排，因为与新冠疫情相关的挑战并非一次性的，而是一个长期的过程。.

今年的租金补贴和减免政策更加公平全面。与2020年的租金救济框架相比，最新的租金救济框架明确规定房东必须永久免除0.5个月的租金。此外，补贴和减免政策除了基本租金外，还考虑了毛租金、维护费和服务费。.

总体而言，该框架有助于缓解中小企业和非营利组织的现金流压力，特别是那些在疫情期间受到冲击最大的零售业企业。.
 

更多信息请参考以下链接：

2021年租金豁免框架（mlaw.gov.sg）

受第二阶段（加强警戒）影响的企业租金豁免框架（mlaw.gov.sg）

新加坡税务局 | 政府现金补贴（2021年租金援助计划）

本文最初发表于 https://www.cbre.com/

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本文最初发表于 https://www.rajahtannasia.com/

• 2021年上半年，分层办公楼的总交易量稳步攀升至162套，高于2020年下半年的134套和2020年上半年的79套。对新加坡经济增长前景的谨慎乐观，以及投资者对分层办公楼集体出售和自用业主的兴趣，都推动了销售量的增长。.
• 2021年上半年，分契式办公楼的成交量环比显著增长20.91万亿新元，而同期总成交额也增长了106.61万亿新元，达到1万亿新元（不包括麦斯威尔大厦的集体出售）。这一数字超过了自2015年上半年以来所有低于6亿新元的半年成交额。.

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本文最初发表于 https://www.knightfrank.com/

新冠疫情引发的封锁措施暴露了全球收益型物业的脆弱性。由此，市场呈现出两极分化的局面：更具韧性的优质资产继续保值，而次级资产的价值则不断缩水。为了应对这一局面，我们看到该地区正在大力推进资产转型，使其适应不断变化的市场环境。.

影响本世纪资产再利用的五大需求驱动因素包括拉动因素和推动因素。.

本文最初发表于 https://www.knightfrank.com/

精彩片段

1. 破产事务上诉法院 NCLAT 在其最近的具有里程碑意义的裁决中，摧毁了清算顺序中担保债权人之间债权人优先顺序的概念。.

2.与《公司法》下的清算不同，《破产法》下的清算顺序取决于担保债权人的选择，即在法典之外强制执行或将财产移交给清算财产。.

3.担保债权人选择放弃其担保权益时，担保债权人之间的细分分类无关紧要。.

4.这样的清算顺序也可能改善异议担保金融债权人在处置阶段的地位。.

由于中国在新冠疫情中“率先进入并率先退出”，因此对国内外投资者的吸引力日益增强。为此，我们的研究、估值和资本市场团队于2020年底联合开展了一项投资者意向和资本化率预期调查，收集了来自中国大陆及国际大型商业地产投资者的宝贵反馈。.

调查结果显示，投资者对中国一线城市表现出浓厚的兴趣，尤其关注北京和上海的办公楼资产，以及商务园区。受中国疫情后经济快速复苏的推动，投资者对零售资产的兴趣也保持相对稳定。不出所料，大多数受访者也对一线城市及其周边卫星城的物流和数据中心表现出浓厚的兴趣。在主要的二线城市中，杭州——中国新兴的科技之都和浙江省省会——成为首选，其次是成都。.

就资本化率预期而言，2021年北京和上海中央商务区写字楼的资本化率可能仍将保持较低水平，介于3.91TP/3T至4.61TP/3T之间。相比之下，深圳和二线城市的写字楼资本化率预计将略有上升。零售投资方面，上海、广州和主要二线城市的资本化率预计将保持相对稳定，而北京和深圳的资本化率可能会有所上升。此外，预计中国所有主要城市的商务园区物业资本化率将保持稳定，而大多数受访者预计一线城市及其周边地区的物流设施和数据中心的资本化率将进一步下降。.

• 租户咨询和现场考察数量持续增长，但与前两个月相比增速放缓。.
• 灵活办公空间需求保持稳定，大多数受访者表示他们没有发现任何重大变化。.
• 受访者表示租金面临更大的下行压力，而大多数主要市场的激励措施预计将会增加。.
• 在连续两个月保持乐观之后，租赁市场情绪略有恶化，再次转为负面。房东实力也有所减弱。.

去年对于新加坡和马来西亚的商业地产来说是艰难的一年。但随着2020年底交易量创下历史新高，以及新冠疫苗的快速推广，前景一片光明。.

本周，Yardi汇聚了该地区一些最杰出的经济专家，共同解读数据，挖掘趋势。以下是五大洞见，可帮助您指导2021年及以后的投资决策……

1. 两个市场都在波动 牛津经济研究院预测新加坡GDP将反弹至7.11万亿英镑，马来西亚将反弹至5.41万亿英镑。新加坡有望在第二季度恢复到新冠疫情前的水平，马来西亚则可能在第四季度。但牛津经济研究院亚洲首席经济学家西恩·芬纳警告说，“经济增长复苏取决于公共卫生状况”，并且与各国遏制新冠疫情的努力息息相关。芬纳强调，疫苗接种是经济复苏的关键。在新加坡，已有近2.41亿人接种了第一剂疫苗。到第三季度，新加坡的疫苗接种率将达到8.01亿人，从而实现群体免疫。芬纳表示，虽然目前只有2.31亿马来西亚人接种了疫苗，但到年底，该国将有7.01亿人完成疫苗接种。.
2. 经济创伤需要时间才能愈合。 芬纳在Yardi面向房地产专业人士的演讲中表示，两国经济的反弹和复苏都将受到“经济创伤”的影响。她解释说，企业需要时间来修复资产负债表，劳动力市场也需要时间来解决技能错配问题。新加坡在经历了GDP的历史性下滑后，实现了V型复苏。芬纳的同事、牛津经济研究院经济学家郑成恩表示：“新加坡的产出损失几乎已经完全弥补，其GDP目前已接近疫情前的水平。”但这一总体数据掩盖了各行业的差异。由于对消费电子产品和药品的强劲需求，制造业表现“非常出色”。受疫情限制措施重创的服务业将“继续表现不佳”。与此同时，金融业则持续扩张。芬纳补充说，尽管1月份收紧的限制措施不如2020年那样具有破坏性，但马来西亚仍然陷入了衰退，并且“对经济的服务业造成了沉重打击”。马来西亚的基础设施项目是一大亮点，预计短期和长期项目都将对经济产生“强大的乘数效应”。.
3. 去年亚太地区的投资额创下历史新高 2020年可谓是噩梦般的一年，亚太地区的投资额同比下降了191万亿美元，但第四季度却创下了历史新高。“人们都在为最后的冲刺积攒资金，”Real Capital Analytics亚太区董事总经理David Green-Morgan表示，“交易源源不断。”这使得2020年的投资额回升至1500亿美元，达到了可观的水平。然而，新加坡是2020年亚太地区房地产市场表现最疲软的市场之一，交易额同比下降了601万亿美元。Green-Morgan补充道，马来西亚的情况也好不到哪里去，交易额下降了561万亿美元。.
4. 房地产市场的表现不仅仅与新冠疫情有关。 格林-摩根表示，在新冠疫情爆发前，新加坡是该地区最活跃的商业地产市场之一。这个城市国家在2018年和2019年排名第六，但去年下滑至第11位。^th 在Real Capital Analytics的排名中，新加坡的销售额同比下降了731万亿令吉（$32亿令吉）。与此同时，吉隆坡甚至未能跻身前20名。Green-Morgan表示，新加坡的下滑并非新冠疫情造成的，而是自然衰退的结果，疫情只是’加速并加剧了这一趋势“。新加坡在2019年创下了”历史新高“，因此”2020年想要超越这一成绩注定会很艰难“。新冠疫情延续了马来西亚商业地产活动原本就已呈现下滑的趋势。是什么导致了这种下滑？Green-Morgan表示，最显著的因素是政治环境的持续波动造成了不确定性，其次是资本转向越南等更远的地方。他表示，马来西亚政府正在寻求出台政策以便利资本流动，这将起到”巨大的推动作用“。.
5. 有大量资金正在寻找交易机会。 Real Capital Analytics预计今年新加坡的房地产市场活动将有所增长。Green-Morgan指出，三星中心（Samsung Hub）的交易就是一个例证。三星中心是一栋30层高的分层地契建筑，于2005年竣工。价格已经攀升，最近的交易价格接近每平方英尺14000美元，Green-Morgan补充道，这对新加坡市场来说是一个“相当重要的里程碑”。尽管面临挑战，资金仍在持续流入马来西亚的商业地产市场。去年最大的一笔交易是收购吉隆坡的一处前空军基地，该基地由马来西亚政府和中国国有企业中国铁路工程总公司合资购得。“这笔土地交易价值15亿美元，但如果一切顺利推进，其开发价值将达到360亿美元。在东盟范围内，这是一个规模庞大的项目，”Green-Morgan总结道。.

在网络研讨会的总结环节，Yardi公司的Devine指出，两个市场的前景“既乐观又充满挑战，但仍存在不确定性”。“过去12个月里，我们学到的最重要的一点是，确定性是一种相当稀缺的资源。”.

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随着投资者越来越关注私募资产的风险、业绩以及与公开证券的比较，私募资产的透明度要求也日益提高。我们采访了博吉斯（Burgiss）固定收益、多元资产类别及私募资产研究主管彼得·谢泼德（Peter Shepard）和全球产品管理及应用研究主管布莱恩·施密德（Brian Schmid）。.

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租户采用远程办公理念

2020年第一季度末，由于疫情影响，该国被迫全面封锁商业活动。2020年3月，工作场所关闭，员工在最初几周居家办公。到2020年5月，随着封锁限制的逐步放宽，工作场所开始部分重新开放，但并非所有公司都要求员工返回办公室。此外，我们仍然看到很大一部分员工居家办公。‘居家办公’和‘随时随地办公’的趋势此后日益显著，企业也对远程办公表现出开放态度。调查结果显示，大多数企业（60%）预计，未来12-24个月内，其员工中将有约21%至40%在非办公地点工作。然而，随着租户重新审视现有办公空间的密度规划，以确保员工安全复工，我们预计该行业将逐步复苏，办公空间吸纳量将在2021年下半年开始显现回升迹象。我们认为，租户可能会采用‘中心辐射式’模式，为员工提供灵活的办公地点选择，让他们可以在任何地方或客户附近工作。因此，种种迹象表明，在这种情况下，灵活办公空间的重要性将日益凸显。.