市场前景

近期利率的快速上涨抑制了经济扩张，但整个地区的增长依然保持韧性。.

由于利率上调，亚太地区的商业房地产投资下降了 40%，但最近的数据显示，市场趋于稳定，一些行业也开始摆脱投资低谷。.

期待

预计未来将出现降息，尽管降息的速度和幅度在不同市场会有所不同，但这将有助于加快投资交易活动。.

大量资金正等待部署。因此，对于精明的投资者而言，风险曲线上存在着各种投资机会，也存在着不同的投资风格。长期的大趋势将推动另类投资和“周期性”资产类别的增长。.

虽然我们建议投资者关注政府和家庭债务水平，并密切关注劳动力市场的任何重大放松，但历史告诉我们，现在就是采取行动的时候。.

世邦魏理仕《2024 年亚太房地产市场展望年中回顾》审视了我们在 2024 年初做出的预测，并揭示了我们对今年剩余时间的展望。.

我们1月份的预测基本正确，但预期降息期的延长延缓了投资活动的复苏。因此，世邦魏理仕小幅下调了全年投资额预测，增幅为10万亿至31万亿。.

世邦魏理仕维持其全年办公楼租赁总量预测，预计增长0至5100万亿英镑，主要得益于强劲的升级需求和绿色环保搬迁趋势；零售业扩张需求也如预期般保持韧性。相反，由于租金和装修成本高昂，租户更倾向于续租而非搬迁，物流需求恢复正常的速度快于预期。.

本报告探讨了将影响亚太地区商业房地产市场在 2024 年剩余时间及以后发展的关键趋势和预测。.

2024年，亚洲房地产证券市场将继续波动，利率预期将影响房地产投资信托基金（REITs）、开发商和亚洲货币的表现。值得注意的是，据称全球基金经理对房地产行业的配置比例已降至2009年以来的最低水平。2009年，基金经理进入该行业后，连续数年获得了强劲的绝对收益和相对收益。尽管收益率上升，美联储官员也发表了鹰派言论，但此次调整幅度不大，成交量也较低。MSCI指数的调整导致部分亚洲REITs被剔除，此前一直对市场构成不利影响。但这些不利因素已于月底消除，使得我们有望看到一些改善。此前，由于被动型基金抛售，导致部分REITs表现不佳，而此次调整也提振了市场。我们增持了受此次调整影响的仓位。短期市场情绪可能主要取决于6月第一周末公布的美国就业数据。上月公布的数据显示失业率上升，因此，如果这一趋势持续下去，可能会再次影响利率预期，这对亚洲REITs和相关货币都将是利好消息。美国大型非必需消费品公司注意到，低收入消费者的购买力明显疲软，这可能是由于疫情导致储蓄消耗殆尽，而不断上涨的生活成本又挤压了可支配收入。在业绩和业绩指引尘埃落定之后，房地产投资信托基金（REITs）和开发商的驱动因素可能主要来自宏观经济，但我们也可能开始看到企业活动和股票回购公告有所回升。.

尽管面临利率上升和多国住房危机等挑战，亚太地区房地产市场在全球范围内仍保持强劲增长。亚太经济体的显著技术进步加速了房地产行业的转型，数字化和可持续发展理念的融合发展势头强劲。这些变化也同时影响着该地区房地产项目的开发。.

在全球范围内，房地产行业正日益拥抱以环境、社会和治理（ESG）为导向的创新，以此作为应对碳排放不断加剧等问题的解决方案。亚太地区2024财年第四季度更新的房地产法规也体现了这一转变。包括中国、香港和日本在内的多个亚太经济体已实施相关指导方针，以促进绿色基础设施和技术融合，从而应对这一挑战。.

此外，尽管流动性受限，亚太地区的商业和工业地产市场仍显著增长。在住房领域，澳大利亚、新加坡、中国、印度和香港等国家和地区已优先推进战略改革和监管，以满足住房需求。值得注意的是，印度和新加坡已在养老院领域取得进展，以满足老年人的居住需求。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和类型的监管政策更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资前景。预计在未来几个月内，这些经济体将在引导区域投资和促进发展方面发挥关键作用。.

东南亚预计2024年经济将强劲增长，尽管面临通胀和地缘政治紧张局势等挑战，大多数主要经济体预计仍将加速增长。通胀缓解和投资增加有望进一步支撑经济增长。.

高纬环球最新发布的报告探讨了东南亚在 2024 年充满希望的增长前景。预计东南亚经济将增长 4.61 万亿至 3 万亿美元，处于上升趋势，超过了前一年 4.01 万亿至 3 万亿美元的增长率。.

新加坡经济增长预计将在 2024 年改善至 3.01 万亿卢比，高于 2023 年的 1.11 万亿卢比，尽管高利率环境和全球经济不确定性将抑制增长。.

随着外部需求的复苏，制造业的复苏将支撑经济增长；鉴于新加坡作为区域商业中心的地位以及旅游业的复苏，服务业的需求也将保持强劲。整体房地产需求预计将有所改善，但增速将较为谨慎；部分市场（例如住宅和办公楼市场）供应量的增加将抑制租赁前景。.

预计2024年亚太房地产行业将更加蓬勃发展。能否迅速行动、深入挖掘市场和行业以发现价值、并建立富有成效的合作伙伴关系，将是充分利用该地区复苏机遇的关键。.

高力国际2024年投资者洞察——国家聚焦系列旨在为房地产投资者和业主提供对未来一年的独特见解，并深入了解亚太地区的各个市场。随着投资者在全球快速变化的市场格局中评估其投资组合，本系列报告将提供对关键市场动态、前景和机遇的战略性分析，以及亚太地区各类资产的可操作性见解。.

尽管全球格局瞬息万变，亚太地区的房地产市场仍展现出卓越的韧性和适应能力。亚太经济体的地缘政治发展推动了房地产行业的转型，技术和可持续发展理念的融合日益普及。这些变化也对快速推进的项目开发产生了影响。.

随着全球房地产行业积极拥抱科技创新，日益增长的碳排放促使建筑行业向环保型建筑模式转变。亚太地区2024财年第三季度更新的房地产法规充分体现了这一转变。包括中国、新加坡、澳大利亚和日本在内的许多亚太国家都已推出绿色基础设施和技术整合指南，以应对这一挑战。.

此外，澳大利亚和日本等国家已将投资重点从数据中心和冷库等专业资产类别转向租赁型物业。尽管由于流动性收紧，租户需求有所减弱，但投资者对商业和工业地产表现出浓厚的兴趣。此外，包容性和平等住房权利的新趋势在香港和日本等经济体中兴起，预计未来几年将对亚太其他地区产生影响。.

尽管面临诸多挑战，但由于各类资产类别和资产类型的监管更新，亚太经济体仍为投资者提供了极具吸引力的投资机会。预计这些经济体将在引导区域投资和发展方面发挥关键作用。.

经济

Despite avoiding a recession in 2023, Singapore continues to face external headwinds from weak growth in major economies. Activity in outward-oriented sectors is thus expected to remain subdued in H1 2024. However, sustained recovery in air travel and tourism, and resilient labour market conditions will support growth in the tourism, aviation-related and consumer-facing sectors. GDP is forecasted to grow 1 – 3% in 2024, faster than 2023’s 1.2% y-o-y growth.

办公室

While leasing demand from the tech sector fell in 2023, Singapore’s office market has been resilient, with diversified demand drivers such as consumer, private wealth and flexible workspace sectors. Sentiment could pick up in H2 2024 as interest rates and inflationary pressures ease, economy strengthens, and companies regain confidence to embark on expansionary plans.

工业的

With some 3PLs in consolidation mode, leasing demand is expected to be more diversified in 2024. Life sciences and technology occupiers remain active in seeking quality spaces, while the manufacturing rebound should translate into more leasing activity by electronics, general manufacturing and engineering firms.

零售

Ongoing challenges could curtail retailers’ expansionary demand this year. However, Tourism remains a bright spot on the back of a strong pipeline of concerts and events. Expectations of a full tourism recovery, coupled with limited supply completions in 2024, should lend support to retail rents.

住宅

Rental and price growth moderated in 2023 alongside sluggish sales and ample completions. Growth momentum is expected to ease further in 2024 amid increasing resistance to high price points and as the rental market digests higher supply from peak completions in 2023.

投资

Despite cautious investor sentiments through 2023, there is ample liquidity waiting on the sidelines. Due to its macroeconomic stability, pro-business environment and political-neutral stance, investors remain confident and interested in Singapore real estate assets for portfolio diversification and wealth preservation.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/reports/singapore-market-outlook-2024

2023年，高利率、中国大陆经济复苏缓慢以及地缘政治紧张局势给亚太房地产市场带来了压力。尽管这些担忧预计将持续到2024年，但世邦魏理仕预计市场将在年中开始回暖。.

从经济角度来看，美国经济有望在 2024 年实现软着陆，亚太地区的利率下行周期预计将于年中开始。.

办公楼市场将持续供应旺盛，租户将利用更高的供应量来提升办公空间品质并优化办公场所。优质办公空间和绿地需求将持续增长。.   

在零售领域，尽管零售商对资本支出和门店网络规划采取了谨慎的态度，但他们仍准备利用有利的市场条件进行升级和扩张。.

物流租户的扩张意愿预计将进一步放缓，租户将更加仔细地审视房地产计划和资本支出。.

预计虽然大多数市场的酒店平均房价将趋于正常化，但管理良好的酒店的入住率增长将推动收入增长。.

预计2024年上半年商业地产投资将保持低迷。然而，在重新定价和利率下调的推动下，2024年下半年投资活动将会出现回升。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/books/asia-pacific-real-estate-market-outlook-2024

高纬环球发布的《2024 年亚太办公楼展望》提供了澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国和越南等城市办公楼的供应、需求、空置率和租金数据预测。.

区域概览

关键信息：

• 尽管通胀总体有所改善，但该地区大多数市场的通胀水平仍高于目标区间；预计利率将长期处于高位。.
• 预计亚太地区经济增长将在 2024 年放缓，但仍将保持正增长（实际年均增长率为 3.51 万亿至 4.01 万亿）。.
• 尽管经济前景疲软，但预计区域办公楼需求将在 2024 年恢复到疫情前的水平——但高于平均水平的新供应将推高空置率。.
• 预计2024年租金增长将保持平稳，然后从2025年开始缓慢加速。.
• 鉴于市场对高品质建筑的持续追求，新建的高品质建筑可能会表现更佳。.

在经济形势动荡的背景下，亚太办公楼市场依然保持稳健增长。2023年前九个月，亚太地区25大城市A级办公楼的吸纳量约为5000万平方英尺（msf），预计第四季度还将新增1200万平方英尺。2023年全年办公楼需求量预计为6200万平方英尺，较去年的5500万平方英尺增长1113万亿美元。.

2023 年新增供应量将达到 109 百万平方英尺，超过需求，导致空置率从 2022 年的 16.1% 升至 17.6%。租金增长随后放缓，加权平均而言可能会下降约 0.5%。.

前景总体偏向乐观。预计2024年需求将增至8300万平方英尺，2025年将增至8700万平方英尺，与疫情前水平持平。然而，预计未来两年将有近2.35亿平方英尺的新供应量涌入，这将进一步推高空置率，空置率预计将在2024年达到峰值184.1万亿平方英尺，并在2025年保持稳定。这将对租金构成下行压力，预计2024年租金将保持平稳，处于区域加权平均水平，之后从2025年开始缓慢加速上涨。因此，短期内租户仍有机会。.