市场数据仓

• 美国即将进行总统大选，全球经济复苏仍存在许多不确定因素，而投资者多出于风险规避心理，九月地区内地产股票近期出现。
• 九月GPR/APREA综合房地产投资信托指数下挫1.4%，终止了自四月以来的涨势，表现逊于大盘，近期下跌1.1%。
• 在低利率、高信托能力的支持下，地区房产信托雄心勃勃，逐步恢复税收的交易。根据房地产资本分析公司Real Capital Analytics数据显示，就收购体量而言，第二季度体量为2010年以来的历史最低值，而第三季度地区房产信托收购额超41亿美元。

由于美国总统大选临近，以及对全球经济复苏前景持续担忧，投资者避险情绪升温，该地区房地产股在9月份下跌。.

GPR/APREA 综合 REIT 指数 9 月份下跌 1.4%，结束了自 4 月份以来的连续月度上涨，表现逊于下跌幅度较小的 1.1% 的大盘。.

得益于低利率和较高的债务融资能力，该地区的房地产投资信托基金（REITs）正积极进行收购，并重启此前停滞的交易。据Real Capital Analytics的数据显示，该地区的REITs在第三季度收购支出超过10.41亿美元，而此前第二季度的收购额创下自2010年以来的最低纪录。.

请查阅以下GPR/APREA指数系列成分股变更信息，这些变更将于以下日期生效： 2020年9月21日 （交易开始）：

• GPR/APREA 可投资 100 指数
• GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数
• GPR/APREA综合指数
• GPR/APREA综合REIT指数（标有星号）

GPR/APREA 可投资 100 指数

内含物

除外条款

GPR/APREA 可投资 REIT 100 指数

内含物

除外条款

GPR/APREA综合指数

内含物

除外条款

没有任何

以下 GPR 250 指数和 GPR 250 REIT 指数的初步成分变更（标有星号）将于 2020 年 9 月 21 日（交易开始）生效。.

本月的报告将探讨亚太地区各地区上市房地产股票及房地产信托如何受疫情所影响以及对其未来的展望。

工业类房产信托是今年的一匹黑马，然而，它在8月份出现了惊人的增幅。拥有工业资产的房产信托在疫情后保持了很好的弹性，而零售与酒店业的房产信托则因为疫情受到很大冲击。在实施社交隔离期间，对酒店、零售和办公场所的房地产信托投资最大，但在8月，它们取得了表现最好的版块。

8月份，亚太区上市房地产股票表现突出，带动其他资产类别的市场表现。地产市场的强势复苏也引起了中国政府过去的关注，为了进一步控制债务增长，相关部门发布了有关债券发行的新指南。6月份房价增长达到十个月以来的最高点，这也暗示了即将采取全新的房价控制措施。

上市房地产

该地区房地产类股票在8月份表现优异，略微领先于大盘。这主要得益于GPR/APREA综合上市房地产指数的强劲表现，该指数录得5.8%的回报，主要受澳大利亚和日本市场的推动。这足以抵消中国股市的停滞，中国股市在经历了7月份的强劲上涨后，8月份基本保持平稳。.

房地产市场一直是推动中国经济复苏的主要动力，随着新冠疫情封锁措施的解除，近几个月来房屋销售和投资均保持强劲增长。尽管据国家统计局数据显示，中国这个地区最大经济体的房价在8月份环比小幅上涨了0.61万亿至3万亿美元，但旨在促进市场可持续发展的紧缩措施抑制了市场情绪。.

由于强劲的房地产市场复苏引发谨慎情绪，中国当局采取措施控制债务增长，发布了新的债券发行指导意见。6月份房价以10个月来最快的速度上涨，这已经促使当局出台了新的房地产调控措施。.

房地产投资信托基金

亚太房地产投资信托基金（REITs）连续第五个月上涨，GPR/APREA综合REIT指数8月份收益率为5.6%，今年第二次跑赢股票。此次上涨波及范围广泛，亚太地区几乎所有市场均实现正收益。其中，权重较大的澳大利亚市场表现最为突出，收益率超过7.0%。.

今年迄今为止表现优异的工业房地产投资信托基金（REITs）在8月份略有下滑。受疫情影响，零售和酒店类REITs受到的冲击最大，而持有工业资产的REITs则大多保持了韧性。此前最易受社交隔离措施影响的酒店、零售和办公类REITs，在8月份反而成为表现最佳的板块之一。.

随着投资者提前买入，寻求更高收益，轮动趋势明显显现。日本的情况也与之类似，酒店房地产投资信托基金（REITs）领涨，零售和办公地产紧随其后。.

鉴于市场对未来更多利好措施的预期，日本与新加坡之间首个针对必要旅行的互惠绿色通道安排提振了市场情绪。澳大利亚专注于零售业的房地产投资信托基金（REITs）也表现出色，因为市场预期消费将出现反弹。澳大利亚统计局发布的最新零售贸易数据显示，7月份零售额增长了3.21万亿澳元。.

随着该地区各地限制措施的逐步放宽，办公楼房地产投资信托基金（REITs）最糟糕的时期或许已经过去。虽然空置率有所上升，但并未出现激增，因为该地区的租户，尤其是在高成本城市，对办公空间的需求一直较为保守。远程办公的普及率预计也会降低。办公室仍将是该地区的首选工作场所，因为从文化角度来看，办公室更容易被接受；此外，网络连接在新兴经济体中也是一个需要考虑的问题。.

该地区的房地产证券化持续发展。印度和菲律宾股市相继推出新的房地产投资信托基金（REITs），其中菲律宾迎来了该国首只REITs。本月，印度最新上市的Mindspace Business Park REIT表现强劲，已被纳入GPR/APREA房地产指数。与此同时，新加坡作为跨境REITs上市地的地位再添新高，韩国AIP资产管理公司和日本东急置地宣布计划最早于今年在新加坡上市REITs。此次发行以澳大利亚商业地产为抵押，预计募集资金约10亿至4万亿新加坡元。.

尽管预计会出现一些波动，但亚太地区房地产投资信托基金（REITs）的涨势有望持续，因为政策支持和货币环境依然有利。该地区各国央行持续重申低迷的长期预期。今年剩余时间里，亚太地区REITs市场的走势可能主要受持续的并购活动以及中国REITs的设立所影响。经济持续复苏以及疫苗研发早于预期仍将是市场情绪的重要驱动因素。.

亚太地区上市房地产股票指数回报率在7月份保持低位，楼梯0.3%，该地区上市房地产股票指数尚未从6月的低潮完全复苏。

由于新冠疫情的反弹使得中国香港特区政府实施了新的限制社交距离的措施，中国香港地区的上市房地产股票在7月份的表现，较6月的12.2%收益，回升了5.7%。作为受亚太地区影响力的市场，日本也由此出现了加速上升的初期。中国大陆的上市房地产股票呈现上升趋势，自6月份内销复苏之后保持持续的上涨。

亚太地区REITs则连续第四个月盈利，7月份获得了3%的收益，其根源在于工业地产REITs的出色表现，但近期于回报率达到4.6%的亚太股票指数，其涨幅仍未能跑赢该指数。

7月份，新加坡REITs的表现最佳，回报为4.5%，其次是中国台湾地区的REITs，获得1.3%的收益；而亚太其他地区的REITs则表现平平，甚至出现亏损。随着新加坡监管部门自4月份放宽对REITs分红的频率要求，从通常的每三个月，放宽至最此后每十二个月一次，新加坡REITs的表现在3月已恢复了20%。与此同时，新加坡金融管理局表示新加坡REITs的杠杆率限制上调到了50%，并将其最低利率覆盖率的规定推迟至2022年实行，这些利好措施都有助于新加坡REITs更好地度过危机。

在亚太REITs市场中，8月份有两支新的REITs在亚太地区上市。随着防范最大的房地产避险——阿亚拉地产集团主导的REIT成功上市，防范也同时成为了在本土拥有上市REITs的亚太地区国家的最新一个。，印度也宣布了第二支房地产投资信托基金，名为Mindspace Business Parks REIT（Mindspace Business ParkREIT），其联合发起人为石黑集团及印度本地觉醒K Raheja集团。

亚太房地产指数（GPR/APREA）7月收盘略高于盈亏平衡点，仅上涨0.31万亿卢比，亚太房地产股表现较6月有所放缓。香港股市7月下跌5.71万亿卢比，较6月12.21万亿卢比的涨幅大幅回落，原因是香港新冠肺炎疫情反弹，政府重新实施了社交隔离措施。区域权重股日本股市跌幅也加剧。然而，中国内地股市逆势上涨，延续了6月房屋销售复苏带来的涨势。中国内地房地产投资信托基金（REITs）连续第四个月上涨（+31万亿卢比），主要得益于工业REITs的持续优异表现。不过，中国内地REITs的表现仍然落后于大盘，大盘当月上涨4.61万亿卢比。.

• 亚太地区上市房地产指数回升率在6月份有所回升，原因是在该地区逐步放松封锁的大环境下，经济刚刚苏起步，投资者正在寻找适当的投资机会。随着投资者对议价机会兴趣的增加，中国的房地产股票和房地产投资信托基金（包括在中国香港上市的房地产股票和房地产投资信托基金以及在中国大陆上市的房地产股票和拥有大陆资产境外上市的房地产信托基金）表现正在回升。
• 尽管开始实施新的国家安全法，但6月份中国香港上市的房地产股票和房地产投资信托基金表现分别反弹了12.2％和7.8％。投资者选择将重点放在放松社会隔离规定并重新启动经济中。
• 房地产/房地产投资信托指数继续跑输大盘，分别从高位回落18％和21％。但随着主要数经济体的锁定放松措施以及全球范围内一系列降息的影响，企业恢复经营，其回报率可能再次跑赢大盘。

• 6月份，亚太地区上市房地产指数的回报率小幅上升，投资者纷纷涌入市场，看好该地区经济在逐步复苏的初期阶段，而这得益于亚太地区各地封锁措施的放松。包括香港和中国内地上市的房地产股票和房地产投资信托基金（REITs）在内的、与中国市场相关的股票和REITs，随着投资者对低价买入机会的兴趣日益浓厚，也迎来了复苏。.
• 尽管香港新实施了国家安全法，但6月份香港上市房地产股票和房地产投资信托基金（REITs）分别反弹了12.21万亿港元和7.81万亿港元。投资者似乎并未过多关注这项备受争议的法案，而是将目光投向了随着社交距离限制措施的放松而重回正轨的经济形势。.
• 上市房地产/REIT指数持续跑输大盘，分别较峰值下跌18%和21%。然而，随着大多数经济体逐步解除封锁措施，在全球一系列降息政策的推动下，随着企业复工复产，其回报率有望再次跑赢大盘。.