市场数据仓

概述

2021年伊始，全球债券市场遭遇重创，经历了自2016年第四季度以来投资者最糟糕的季度之一，10年期美国国债基准收益率飙升超过80个基点。然而，任何回调都昙花一现，债券收益率在3月份继续攀升，并在疫情爆发前达到一年多来的最高水平。收益率的飙升也给该地区的股市带来了压力，投资者对过高的估值感到担忧。.

疫情期间受益最大的科技股遭遇了抛售潮，这在很大程度上得益于中国政府对其本土反垄断行为的打击。此外，投资基金Archegos Capital的倒闭也令金融股受到冲击，该板块面临数十亿美元的损失。这推高了该地区房地产股的表现，使其超越了整体股票指数。.

上市房地产

GPR/APREA上市房地产综合指数回报率为1.8%，其中澳大利亚房地产股领涨该地区，主要得益于其捆绑式信托基金的强劲表现。随着限制措施的放松，澳大利亚经济在2020年第四季度公布了超出预期的GDP增长，住宅价格也持续上涨。日本股市也表现出色，这主要得益于其大型开发商的强劲表现，而紧急措施的解除提振了市场情绪。与此同时，由于投资者预期政策支持力度将会减弱，且经济复苏迹象进一步增强，中国股市涨幅受到限制。.

继办公楼和零售房地产投资信托基金合并之后，凯德集团宣布进行公司重组，将其开发部门私有化，并将其投资管理部门剥离出来，使其成为一家专注于基金管理和费用收入的纯粹业务公司。这家独立上市的公司——凯德投资管理有限公司——将成为亚洲最大的房地产投资管理公司（按资产管理规模计算），并位列全球第三大上市房地产投资管理公司，仅次于布鲁克菲尔德资产管理公司和黑石集团。.

房地产投资信托基金

亚太地区房地产投资信托基金（REITs）3月份上涨1.91万亿美元，主要市场普遍上涨。除了澳大利亚多元化和工业信托基金的强劲回报外，日本房地产投资信托基金（J-REITs）也受益于住宅房地产投资信托基金（Residential REITs）的强劲表现，推动该板块在3月份创下亚太地区最高回报率。由于缺乏进一步上涨的催化剂，零售和酒店板块的上涨势头有所减弱。.

与此同时，菲律宾有望在不到一年的时间内推出第三只房地产投资信托基金（REIT）。开发商菲利宾投资公司（Filinvest）已向该国交易所提交了发行申请。该REIT主要包含菲利宾投资公司在其总体开发的商业区内的BPO办公资产，如果超额配售选择权被行使，预计将筹集149亿菲律宾比索。.

随着去年底投资活动强劲复苏，新加坡上市的房地产投资信托基金（REITs）继续保持着跨境资产收购的势头。继第一季度达成100万亿美元（1000亿至4万亿美元）的交易后，该行业的收购总额有望超过去年同期水平。值得注意的是，丰树物流信托首次进军印度市场，斥资约8440万新加坡元（1000万至4万亿美元）收购了位于浦那市的两处仓库。腾飞房地产投资信托基金（Ascendas REIT）是最大的投资方，投资额超过17亿美元（1000万至4万亿美元），其中包括该信托基金在欧洲的首批数据中心收购。.

前景

疫情爆发一年后，亚太地区的房地产股票已从3月份的低点强劲反弹。尽管该地区的房地产投资信托基金（REITs）表现显著优于整体房地产指数，为投资者带来了接近38%的回报，但它们仍然落后于亚太股市。.

短期前景仍将波动，基数效应会放大通胀预期。此外，近期新病毒变种病例激增无疑会加剧未来的不确定性。鉴于供应短缺的阴影和商品价格上涨预示着经济复苏将持续进行，尽管过程可能不均衡且有时混乱，投资者将继续应对债券收益率上升以及政策收紧带来的影响。.

尽管如此，该地区房地产投资信托基金（REITs）提供的利差仍然可观，通常接近200个基点，在一些发达市场甚至更高。随着经济活动逐步恢复正常，持续的通胀交易可能与全球经济同步复苏相一致。毫无疑问，REITs将受益于此，进一步推高价格。而通胀压力的回归，如果能够有序进行，则是不可避免的权衡。.

2月份亚太股市经历了剧烈波动，让人回想起2013年席卷该地区的“缩减恐慌”。美国10年期国债收益率升至一年来的最高点，大规模政府刺激措施被视为推动经济增长和通胀压力上升的因素；面对经济好转和大宗商品价格上涨，美联储目前维持的低利率政策难以持续。在长期国债收益率飙升的背景下，亚洲债券收益率也随之走高，这预示着股市将进一步动荡，因为国债收益率的上涨会降低股票股息收益率的吸引力，迫使投资者重新调整投资组合以寻求价值投资。.

上市房地产
此次轮动推动GPR/APREA上市房地产综合指数跑赢REITs指数和整体股指，主要得益于在中国内地和香港交易所上市的开发商。为抑制中国大陆房地产价格，政府出台了一系列政策，其中最新的一项是将土地出售集中化并限制在每年三次。据报道，包括北京、上海和深圳在内的多达22个城市政府预计将遵守这些新措施。投资者乐观地认为，这些供给侧政策可能会带来更理性的竞价，从而提高利润率。此外，印尼股市在央行大幅降息并降低购房首付比例后也表现优异。.

房地产投资信托基金
尽管受主权债券收益率突然飙升的影响，亚太地区房地产投资信托基金（REITs）面临抛售压力，但GPR/APREA综合REIT指数扭转了1月份的跌势，整体表现强劲。香港REITs表现尤为突出，涨幅超过7.01万亿卢比，疫苗接种的乐观情绪提振了零售业复苏的预期。日本REITs也出现上涨，其中酒店和办公REITs领涨。.
澳大利亚和新加坡的房地产投资信托基金是该地区唯一走软的市场，债券收益率飙升导致其工业房地产投资信托基金疲软，从而刺激了投资者将资金转向周期性更强的零售和办公楼板块。.

与此同时，菲律宾正以惊人的速度拓展该地区的房地产投资信托基金（REIT）市场。继Ayala Land REIT上市八个月后，该国将于3月迎来第二只REIT——DDMP REIT。由于其投资组合涵盖首都主要干道沿线的办公楼，开发商DoubleDragon Properties Corp.得以将其REIT IPO定价在预期价格区间的上限。目前，DDMP REIT已募集资金147亿比索，成为菲律宾迄今为止规模最大的REIT发行。.

然而，Filinvest的IPO计划募集150亿比索，预计将超过这一目标。此外，SM Prime、Robinsons Land和Megaworld Corp.等三家公司也计划上市，菲律宾有望成为今年该地区房地产投资信托基金（REIT）IPO的热点地区。.

概述

年初，受全球经济复苏预期提振，全球资本市场出现上涨；投资者也对美国总统拜登的就职以及新政府可能带来的政策逆转表示欢迎。然而，1月底金融市场出现疲软，最终表现不一，原因是新冠病毒变种的出现以及疫苗接种的延迟引发了市场谨慎情绪。该地区的房地产股未能延续去年11月开始的涨势。不过，在日本和新加坡上市的股票逆势上涨。.

上市房地产

新年伊始，GPR/APREA上市房地产综合指数下跌，表现逊于亚太地区的股票和房地产投资信托基金（REIT）市场。亚太地区各大交易所普遍下跌，新兴市场受冲击尤为严重。不断攀升的感染病例令经济复苏前景蒙上阴影，东南亚主要新兴市场股市承压，各国政府也纷纷恢复更严格的防控措施。香港当局也实施了该市首次封城，以应对新一波疫情。与此同时，中国货币政策官员意外放缓流动性注入，令投资者感到担忧，这表明随着中国疫情后经济复苏步入正轨，货币政策趋于紧缩。.

房地产投资信托基金

2021年首月，亚太地区房地产投资信托基金（REITs）小幅下跌0.31万亿卢比，主要受澳大利亚REITs拖累，后者1月份下跌41万亿卢比。然而，日本和新加坡的REITs逆势上涨，这得益于其办公楼和工业地产上市的强劲表现。据报道，随着Lazada及其母公司阿里巴巴，以及TikTok母公司字节跳动等中国科技巨头在新加坡扩大办公楼规模，新加坡办公楼REITs有望抓住中国科技巨头在该地区扩张的机遇。.

由加拿大资产管理公司Brookfield Asset Management Inc.支持的Brookfield India Real Estate Trust计划在印度进行首次公开募股（IPO），拟募集至多1000万美元（约合1000000万美元），预计将于2月上市。Brookfield的REIT是近两年内推出的第三只REIT，表明该投资产品在印度的接受度正在不断提高。近年来，印度一直在调整相关规定，以吸引更多REIT进行IPO，从而增强REIT对投资者和开发商的吸引力。.

据报纸报道，黑石集团也计划将其物流投资组合在澳大利亚证券交易所上市。新成立的Milestone Logistics拥有遍布澳大利亚主要城市的45项资产，如果IPO成功，预计将筹集超过14万亿澳元。.

前景

亚太地区房地产投资信托基金（REITs）今年有望迎来更广泛的复苏，持续的全球经济复苏和低利率环境对该资产类别构成利好。然而，各行业的复苏步伐仍将不均衡。受益于长期结构性趋势，工业REITs在疫情肆虐的这一年中已成为避险资产。随着新冠病毒变异毒株的日益流行，工业REITs有望重振该行业的需求，而我们注意到，该行业在疫情高峰期表现优异，因此这一趋势可能会持续下去。办公REITs的命运将因地域而异，那些投资于亚太科技中心的REITs可能会表现更佳。酒店和零售行业的复苏可能更为复杂，但疫苗的乐观情绪提振了市场信心，并可能使这些行业的投资者受益于资金向周期性股票的轮动。与此同时，疫情走向和全球经济复苏轨迹的不确定性可能会在短期内加剧市场波动，并继续成为影响市场情绪的重要因素。然而，随着疫苗研发的不断进展和部署前景的日益明朗，有理由相信 2021 年的风险偏向上行。.

概述

2020年最后一个月，有利的全球形势推动金融市场进入风险偏好模式。新冠疫苗广泛普及的前景、美国两党就财政刺激方案达成一致以及欧盟与英国脱欧后贸易协议的达成，都为市场情绪提供了必要的提振，并维持了房地产股的上涨势头，最终以积极的姿态收官。然而，在整个2020年，房地产股的表现持续落后于受科技股和医药股支撑的整体股市。房地产周期最终将走出危机，尽管历史上房地产复苏往往滞后于经济复苏，但此次危机持续时间更长，这得益于该地区持久的结构性基本面。.

概述w

2020年最后一个月，有利的全球形势推动金融市场进入风险偏好模式。新冠疫苗广泛普及的前景、美国两党就财政刺激方案达成一致以及欧盟与英国脱欧后贸易协议的达成，都为市场情绪提供了必要的提振，并维持了房地产股的上涨势头，最终以积极的姿态收官。然而，在整个2020年，房地产股的表现持续落后于受科技股和医药股支撑的整体股市。房地产周期最终将走出危机，尽管历史上房地产复苏往往滞后于经济复苏，但此次危机持续时间更长，这得益于该地区持久的结构性基本面。.

上市房地产

12月份，GPR/APREA上市房地产综合指数的回报率为1.6%，表现逊于亚太地区的股票和房地产投资信托基金（REIT）市场，中国内地和香港房地产市场的疲软表现拖累了整个板块。在亚太地区权重股中，中国内地和香港的房地产股同比跌幅最大，政策风险加剧了估值下行压力。除了对开发商实施所谓的“三红线”限制外，内地监管机构还进一步采取措施限制银行对房地产行业的贷款，包括限制按揭贷款，这将间接抑制房屋购买量。.

房地产投资信托基金

相比之下，以GPR/APREA综合REIT指数为代表的亚太地区REITs在12月份上涨超过5100万亿美元，涨幅普遍。尽管如此，亚太地区REITs在2020年仍未能实现增长。.

值得注意的是，资金转向高风险板块推动零售业在12月份上涨了6.51万亿卢比。按年计算，酒店房地产投资信托基金（REITs）的跌幅最大，2020年全年缩水21.11万亿卢比。这与工业地产的强劲表现形成鲜明对比，同期工业地产的涨幅超过201万亿卢比，原因是投资者寻求物流和数字资产的避险。.

12月，除泰国外，各国股市普遍上涨，泰国疫情反弹导致市场情绪低迷。尽管疫情反弹幅度类似，日本房地产投资信托基金（J-REITs）依然实现了上涨。日本政府在12月宣布了总额达73.6万亿日元的新一轮刺激措施，表明其决心带领国家走出新冠疫情危机引发的经济衰退。此前，政府已通过两轮刺激计划投入超过200万亿日元。.

与此同时，韩国正崛起为该地区房地产投资信托基金（REITs）的增长催化剂。ESR Cayman Limited于2020年12月23日宣布，旗下ESR Kendall Square REIT已成功在韩国综合股价指数（KOSPI）上市，这标志着韩国首只专注于机构级物流资产的优质REIT正式上市。.

在GPR/APREA指数系列最新一季度调整后，新增了11家房地产投资信托基金（REITs），其中包括在印度和菲律宾证券交易所首次上市的REITs。工业板块的REITs数量也有所增加。.

前景

为支撑受疫情影响而疲软的经济活动，货币政策预计将继续保持宽松。历史上，这通常会推高房地产投资信托基金（REITs）的估值。随着全球疫苗接种工作的持续推进，以及边境重新开放的前景，该地区的零售和办公楼市场预计将有更大的上涨空间。然而，变异毒株的出现为市场不确定性增添了新的变数，可能会抑制市场预期。这将继续推动“抗疫型”工业房地产投资信托基金（REITs）的上涨，这些基金一直以来都被视为投资组合的对冲工具。.

11月，随着疫苗研发试验取得成功，人们对疫情结束的希望重燃，亚太地区房地产股扭转了连续两个月的下跌颓势。与此同时，拜登胜选也提振了人们对地缘政治环境更加稳定的预期。此外，全球规模最大的贸易协定也在11月签署。包括东盟成员国、澳大利亚、中国、日本、韩国和新西兰在内的15个亚太经济体承诺加入《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP），这凸显了该协定在疫情后经济复苏中可能发挥的重要作用。.

11月，随着疫苗研发试验取得成功，人们对疫情结束的希望重燃，亚太地区房地产股扭转了连续两个月的下跌颓势。与此同时，拜登胜选也提振了人们对地缘政治环境更加稳定的预期。此外，全球规模最大的贸易协定也在11月签署。包括东盟成员国、澳大利亚、中国、日本、韩国和新西兰在内的15个亚太经济体承诺加入《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP），这凸显了该协定在疫情后经济复苏中可能发挥的重要作用。.

 上市房地产

GPR/APREA上市房地产综合指数收益率为11.4%，跑赢亚太股市。亚太地区大部分房地产股，尤其是新兴东南亚地区的房地产股，均出现上涨。泰国房地产股克服持续的社会动荡，录得亚太地区最高涨幅；澳大利亚房地产股则受益于维多利亚州逐步解除封锁措施。香港和中国股市也因利好经济数据而走高，这些数据表明中国这个全球第二大经济体正持续复苏，10月份消费支出稳步回升，工业产出增速超出预期。中国央行在11月份向金融体系注入了更多流动性，以维持经济增长势头。.

房地产投资信托基金

亚太房地产投资信托基金（以GPR/APREA综合REIT指数衡量）收盘上涨9.71至3万亿美元。同样，此次反弹主要由受疫情冲击最严重的行业领涨。.

零售房地产投资信托基金（REITs）涨幅最大，其次是酒店业REITs，因为这两个行业都可能从疫苗的推广中受益最大。办公房地产投资信托基金（REITs）也因资金轮动至对经济形势敏感的股票而上涨。值得注意的是，工业房地产投资信托基金（REITs）并未参与此次上涨行情。.

该地区大部分交易所的房地产投资信托基金（REITs）股票均录得两位数涨幅。泰国的REITs领涨，其零售和酒店类REITs受益于泰国重新开放边境、向所有游客发放60天旅行签证后市场乐观情绪的激增而大幅反弹。澳大利亚逐步解除封锁措施也提振了零售类REITs。.

前景

工业以外的其他行业持续复苏仍然是经济恢复到疫情前高位的先决条件。尽管零售和酒店业将继续回升至疫情前的高点，但由于全面恢复正常尚不明朗，复苏之路可能仍将崎岖不平。随着疫苗试验进展带来的乐观情绪逐渐被市场消化，投资者对短期前景仍持谨慎态度，因此，在此期间，市场方向将更多地关注短期动态。不过，我们预计与疫苗相关的乐观情绪将持续到12月。迄今为止，风险资产的复苏范围不断扩大，表明投资者相信前景至少有所好转。目前因政治纷争而陷入僵局的美国刺激计划，以及好于预期的第三季度GDP增长数据，都是提振市场情绪的因素，并可能继续支撑市场。.

在经历了9月的暗淡之后，全球市场再次迎来了10月的疲软。由于美国大选的不确定性、加大的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亚太地区GPR/APREA上市房地产综合指数负收益，其表现差于亚太股票指数。亚太股票市场近期表现较好是得益于其包容了高权重呈的科技公司，亚太地区债券的良好表现也受益于渔业

在经历了9月的暗淡之后，全球市场再次迎来了10月的疲软。由于美国大选的不确定性、加大的财政刺激政策谈判、加上欧洲疫情反弹，市场悲观情绪持续蔓延。

10月份，亚太地区GPR/APREA上市房地产综合指数负收益，其表现差于亚太股票指数。亚太股票市场近期表现较好是得益于其包容了高权重呈的科技公司，亚太地区债券的良好表现也受益于渔业

与亚太房地产上市股票相似，10月份亚太REITs总收益也出现收缩，除中国台湾地区以及拥有中国大陆资产的REITs表现较好，其他市场均表现低迷。从REITs资产类别来看，其指数表现也呈负值，其中零售业REITs受冲击最大，工业REITs则跌幅最小。

尽管GPR/APREA上市房地产和REITs指数在10月份经历了数次的首次，但此前的一系列表态，市场将在第四季度出现好转。亚太股市对拜登总统做出了积极反应，同时，一系列进展顺利的疫苗研发也鼓舞了市场信心。亚太房地产市场今年可能仍平稳度过。