本报告由普华永道和APREA合作撰写，旨在概述印度房地产投资信托基金（REIT）和基础设施投资信托基金（InvIT）市场，以及各类利益相关者如何通过投资这些信托基金获益。报告还详细阐述了印度监管这些工具结构的法规，并对世界主要国家的REIT市场进行了比较。.
The Colliers Quarterly Reports for Q1 2022 reported that market uncertainties delay decision making and curtail transaction volume ahead of expected H2 recovery. Total investment volume slowed down along with the more stringent social-distancing rules in place since late January. Looking ahead, Colliers expects the investment market to remain slow in Q2 but believes market momentum and activities will likely improve in H2 2022. Office space demand weakened in Q1 2022, largely due to inspection activities being held up, resulted in the overall vacancy rate climbed slightly to 10.9% in the quarter.
伯尼·德瓦恩，Yardi公司高级区域总监
“如果我能用手机追踪披萨的运送情况，为什么不能期待快速便捷的租车体验呢？”
这个问题——或者说它的各种变体——是由全新一代的租房者提出的，他们对客户服务的期望与他们的父母那一代截然不同。.
在信息瞬息万变的时代，电子商务让我们随时随地都能购物，租房者不再愿意把周六的时间浪费在奔波看房或填写几十份租房申请表上。他们不希望再与那些还停留在传统模式的房地产经纪人和物业经理打交道。他们也不明白，为什么支付每月最大的开支——房租——却不能是一种积极、个性化的互动体验。.
无论是虚拟看房还是人工智能客服机器人，科技都能让租房流程更加便捷。尽管房地产科技发展迅猛，许多房产公司仍然沿用传统的运营模式；这意味着从最初的看房到最终搬离，租客都会面临诸多痛点。.
但随着‘租房一代’对更优质租赁体验的需求日益增长，租赁住宅行业的领军企业正在积极响应。最精明的运营商借助由尖端智能技术驱动的平台，提供更优质的客户服务和更优惠的租赁价格。.
Yardi 最新发布的白皮书, 更好的租赁, 该报告探讨了“先建后租”（BtR）行业的机遇，并概述了最容易解决的三个客户痛点。报告中重点介绍了澳大利亚“先建后租”专家Arklife，该公司揭示了其正在自动化的一些流程，旨在简化客户流程。.
由于BtR的设计理念以租户为中心，每个项目都经过精心设计和规划，旨在提供更优质的租赁体验。例如，礼宾服务和高品质的公共设施、租户可以自由选择粉刷墙壁或饲养宠物、灵活的租赁条款和租期保障，以及专业的物业管理和维护。.
在美国、欧洲和英国，租赁住房模式已相当成熟，在这些地区被称为多户住宅。在英国，租赁住房占现有住房存量的2100万至300万套，而在美国，这一数字高达12100万至300万套。其他市场，例如澳大利亚，则仍处于起步阶段。但行业分析师预测，未来十年内，澳大利亚的租赁住房供应量可能达到17.5万套。.
Arklife 的总经理 Scott Ponton 向所有希望改善客户体验的租赁住宅运营商传达了一个明确的信息：“没有一种技术方案可以解决所有问题。房地产科技不会停止发展，因为客户的痛点也在不断变化。一个痛点解决了，另一个痛点又会冒出来。我们的重点是倾听客户的声音，并利用技术来解决这些问题。”
最重要的是，运营者需要开始将建筑物视为类似手机的设备。当我们用这种视角审视建筑物时，就能更加专注于用户体验。用户界面和功能如何？我们的设备将由哪些硬件和软件驱动？哪个平台能帮助我们打造最佳用户体验？
虽然一些“先建后租”运营商拼凑出各种解决方案，但最精明的“先建后租”专家正在采用单一的端到端平台。例如，在美国，每月有800万人通过Yardi支付房租，从租赁到维修，所有环节都旨在提供无缝的客户体验。.
我们的建筑远不止是砖瓦水泥。它们是能够提升生产力、绩效和人类体验的工具。这种思维方式的转变将改变建筑的设计方式、服务的提供方式、资产的价值评估方式，以及最重要的，客户对空间的期望。.
在 办公室 在该领域，租户可以专注于 具有绿色和可持续性特征的高质量资产 和 制定路线图，将ESG议程从绿色建筑、能源审计到绿色租赁等各个方面落实到位。. 与此同时，房东可以 投资建设智能绿色建筑，包括对老旧建筑进行改造，并通过将可持续性融入建筑生命周期的每个阶段，为新的ESG（环境、社会和治理）要求做好准备。. 在 工业和物流部门, 一个值得关注的重大趋势是对ESG标准的日益重视，这一点显而易见。 67% 的租户认为，未来物流设施中绿色或可持续性特征将更加突出。 在世邦魏理仕2021年亚太物流租户调查中。.
本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Real-Estate-Market-Outlook-2022
共有535位亚太地区投资者参与了此次调查，调查内容涵盖了他们对2022年投资意愿、房地产投资策略、行业及市场的偏好等一系列问题。调查结果显示，投资者对亚太地区商业地产的投资情绪依然乐观。一项重要发现是，投资者仍然认为将ESG（环境、社会和治理）因素纳入投资策略至关重要。 满足监管要求, 保护未来资产价值、保护环境和提升品牌形象. 因此，ESG标准持续受到投资者的关注。相关方法包括： 将ESG纳入AEI 和 在评估潜在收购目标时，咨询GRESB等外部评级机构。. 更多投资者也 利用绿色融资进行ESG升级 因为还需要额外的成本。这些成本包括开发商、房地产投资信托基金和基金经理的费用。.
本报告最初发表于 https://apacresearch.cbre.com/en/research-and-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2022
新加坡的碳税将从目前的每吨碳排放量 SG$5 逐步提高到 2030 年的 SG$50-80。.
根据新提出的税收标准，首批税款将于2025年缴纳，税额基于2024年的排放量。大型设施将受到最大影响，但终端能源消费者也将感受到税负增加。.
降低能源消耗风险的有效途径有很多，无论是对运营成本（设施）还是终端能源用户而言都是如此。设施应考虑通过建筑控制、结构改造以及资本支出（CAPEX）中高效的建筑服务和设施，将能源效率和碳排放效率融入运营之中。.
与此同时，可以通过提供补贴和经济激励来抵消终端能源用户暴露量的减少。.
请阅读全文： https://www.cushmanwakefield.com/en/singapore/insights/singapore-carbon-tax-2022
新加坡已宣布取消 2019 年暂停建设新数据中心的禁令，但政府对能效和能耗的关注意味着新设施需要满足严格的标准。.
在短期内，新数据中心的数量将非常有限，在今年第二季度开始的新的死后试验阶段，最多只能批准三个数据中心，试验期将持续 12-18 个月。新数据中心的用电量也有上限：所有数据中心的用电量必须在 10 兆瓦到 30 兆瓦之间。.
第一太平戴维斯亚洲区工业与物流部总监杰克-哈克尼斯（Jack Harkness）说：“暂停新建数据中心的政策结束并获得批准是个好消息，对可持续发展的关注也是如此，不过，在这一试点阶段，只有三家数据中心获得批准，竞争将十分激烈。”
由于担心数据中心的用电量，新加坡政府在 2019 年暂停建设新的数据中心。目前，新加坡有 70 个数据中心，总容量达 1000 兆瓦；该行业的用电量约占新加坡总用电量的 7%。.
然而，今年 1 月，贸工部长甘金勇却说““虽然我们继续欢迎数据中心投资，但我们打算在容纳哪些数据中心方面更加精挑细选。特别是，我们希望能够吸引那些在资源效率方面一流的、能够为新加坡的经济和战略目标做出贡献的数据中心”。 随后召开的在线会议概述了政府对新中心的要求。.
数据中心使用电力为内部运行的服务器供电，更重要的是保持服务器冷却，因为数千台服务器持续运行会产生大量热量。.
数据中心的效率可以用能源使用效率（PUE）来衡量，该指标通过计算整体能耗与 IT 设备单独能耗的比率来评估设施的能效。满分是 1。新加坡将要求新建数据中心的 PUE 值达到 1.3 或更低。典型数据中心的 PUE 约为 1.5-1.7，而澳大利亚和韩国等国最新数据中心的目标 PUE 为 1.2-1.4。.
政府官员说，在新加坡建设和运营数据中心方面有良好记录的申请者将得到优先考虑。他们补充说，从长远来看，新加坡决心继续保持数据和连接中心的地位。.
随着数据中心开发商和运营商争相成为暂停期内获批的三个数据中心之一，暂停期的结束预计将引发申请热潮。“哈克内斯说：”我们预计，市场上已有的开发商和运营商将为有限的许可展开激烈竞争。“我们还可能看到私募股权房地产基金和运营商之间的合资企业，就像我们在澳大利亚和韩国看到的那样。.
“新加坡数据中心市场将进入一个新时代，在这个时代，效率至关重要。从长远来看，随着具有较低 PUE 的较新设施投入使用，我们可能会看到对质量的追求。这将为重建旧数据中心创造机会。”
无论准备与否，元宇宙已经成为一股不可忽视的力量。这个快速发展的虚拟空间网络不仅挑战了物理定律，而且势必会重新定义我们所知的房地产。.
元宇宙是一个虚拟空间网络，人们可以在这里社交、娱乐、工作，甚至拥有房产。在这个被誉为互联网下一代的平台上，几乎一切皆有可能——拥有一个像素化的网球场、成为百万富翁名人的虚拟邻居，或者入股一家销售高端时尚的数字购物中心。.
但虚拟世界真的能为租户和投资者创造切实价值吗？我们的专家认为，答案是肯定的。.
虚拟社区，例如“沙盒”（The Sandbox）和“超级世界”（SuperWorld），正吸引着投资者、开发商、租户以及整整一代在《我的世界》（Minecraft）和《罗布乐思》（Roblox）等充满虚拟形象的在线游戏中成长起来的数字原住民。尽管这一概念尚处于萌芽阶段，但元宇宙正处于引发房地产革命的边缘，仅2021年虚拟土地的销售额就超过5亿美元，预计2022年将翻一番。.
正如科技进步使我们从拨号上网发展到高速宽带一样，我们认为元宇宙的沉浸式特性是互联网持续演进的必然结果。随着新冠疫情促使人们将更多生活转移到线上，人们越来越认识到元宇宙的巨大潜力，它能够改变从零售体验到办公互动等方方面面。.
“人们目前非常好奇，都在问：‘元宇宙到底有什么特别之处？’”香港估值及咨询服务主管郑汉娜（Hannah Jeong）表示，“答案是，无论你是谁，无论你是什么，你几乎都可以在这里做任何事。它对所有人开放。”
世界各地的企业都渴望了解元宇宙对其运营的意义，以及如何才能最好地利用它。Jeong指出，由于虚拟资产相对容易创建、试验和升级，开发商、业主和租户都可以探索元宇宙，以补充他们在现实世界中的产品和服务。.
鉴于虚拟土地的供应无限，元宇宙资产的价格仅为实体土地的几分之一，这促使全球各地的公司和投资者纷纷涌入这一领域。与此同时，开发商热衷于将其作为一种营销工具，构建社区以吸引那些可能难以负担实体房产的新一代客户。此外，房地产投资信托基金（REITs）也正寻求利用元宇宙中的机遇，收购、创建和租赁数字资产。.
Jeong指出，元宇宙还有望将开发商和投资者在新冠疫情期间赖以维持交易的虚拟参观提升到一个全新的水平。借助尖端的虚拟现实（VR）和增强现实（AR）工具，人们无需出门即可查看世界任何角落的房产乃至整个街区的特色和细节。.
“虽然没有什么能取代面对面的交流，但元宇宙可以让虚拟互动比我们以往拥有的任何技术都更接近现实互动，”巴杰帕伊表示赞同。元宇宙有望对零售业产生重大影响，尤其能够为企业提供一个互动平台来宣传和推广产品，从而有助于提升实体世界的销售额。此外，巴杰帕伊还指出，元宇宙将使企业能够以NFT（神经金融技术）的形式实现实体产品数字版本的货币化，从而创造新的收入来源。.
企业在寻求利用元宇宙的巨大潜力时，必须牢记一些关键的注意事项。.
首先，元宇宙几乎没有准入门槛，这有利于包容性，但也容易导致拥挤和投机，从而造成波动，Bajpai 指出。虽然目前元宇宙由 Decentraland 等平台主导，但随着其他参与者的加入，格局可能会发生变化——就像互联网先驱 Netscape 和 MySpace 最终被 Google 和 Facebook 完全取代一样。.
巴杰帕伊指出，同样重要的是要理解，虽然位置和人流量在元宇宙中可能不像在现实世界中那样发挥重要作用，但它们仍将是资产增值的关键考虑因素。.
隐私和网络安全等技术风险始终存在，而在元宇宙中，这些风险被进一步放大，因为目前元宇宙仍处于监管空白领域。加密货币在元宇宙交易中占据重要地位，这增加了额外的波动性，并且考虑到其所需的庞大计算能力和能源消耗，也引发了人们对可持续性的担忧。.
然而，郑女士指出，亚太地区及其他地区的监管机构和私营机构已经在着手应对这些挑战。“许多国家都在密切关注这个问题，并试图规范加密货币市场，改变市场行为，”她说道。“加密货币社区也在制定计划，以减少碳足迹，并变得更加符合环境、社会和治理（ESG）原则。”
未来几年，5G、VR、人工智能和区块链等领域的技术进步，以及数字原生代的崛起，将进一步推动元宇宙融入房地产主流。这意味着每个行业参与者都必须制定某种形式的元宇宙战略。.
“这个领域有很多机会，”巴杰帕伊指出。“这就是为什么我们如此专注于提升我们的技术咨询能力，以便我们能够向客户阐明优势和挑战，并在他们决定涉足该领域时指导他们完成整个过程。”
虽然元宇宙永远无法取代现实世界的资产，但我们的专家认为，它越来越能够与物理世界产生协同效应，并为业主、租户和投资者提供令人兴奋的新解决方案和商业模式。.
本文最初发表于 https://www.colliers.com/en-xa/news/e22-expert-talks-real-estate-in-the-metaverse
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
