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APREA中国房地产投资信托基金（C-REITs）综述是一份月度更新报告，追踪中国房地产投资信托基金（C-REITs）的表现。APREA会员专享，随时掌握C-REITs的最新资讯和动态。.

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在本亚太地区报告涵盖的 19 个市场中，有 11 个市场在 2024 年第一季度经历了资本化率的变化。.

亚洲市场保持稳定，没有特定因素影响资本化率的波动。澳大利亚和新西兰引领了该地区的变化，所有受访城市的资本化率均有所上升，尤其是在办公楼和工业地产领域。.

2024年第一季度主要亮点

办公区域

  • 在澳大利亚，继2023年交易量下降72%之后，2024年第一季度的成交量仍然有限。截至目前，2024年第一季度的销售情况持续表明资本化率正在走软。.
  • 尽管销售交易活动有限，但由于部分优质办公楼租金上涨，曼谷办公楼市场的资本化率略有上升。.
  • 北京写字楼需求显著下降，导致全市空置率同比增速达两位数，目前为20.71万亿套。整体交易目前主要由终端用户主导，他们更看重物业的适用性和可负担性，而非空置率和租金表现。投资者则因担忧供应过剩和租金下降而保持谨慎，因此对资本化率的预期更高。.
  • 预计雅加达新增办公空间将更多地流向非中央商务区（CBD）区域，因为许多企业选择优化现有办公空间，而非扩张或搬迁。这主要是由于混合办公模式的普及，该模式持续推高CBD办公空间的租金和入住率。.
  • 上海甲级写字楼市场租赁需求依然疲软，导致租金面临下行压力。预计2024年供应高峰将进一步加剧租赁市场压力，影响投资者信心，并推高资本化率。.

零售业

  • 北京零售业展现出稳定增长态势。这一积极表现主要归功于客流量增加和购物中心收入增长，尤其是在第一季度春节假期期间。购物中心需要保持竞争力，打造特色鲜明的品牌形象，才能吸引消费者，在市场中实现可持续发展。.
  • 香港零售投资市场主要由终端用户和本地投资者推动，资本化率保持稳定。租金表现总体良好。投资者对购买零售资产仍持谨慎态度，密切关注空置率。.
  • 与去年相比，雅加达购物中心的客流量增长了15.1万人次，达到20.1万人次。一些现有品牌正在扩大业务，也有新品牌进入印尼市场。由于新购物中心的涌入导致市场竞争激烈，投资者仍然保持谨慎。.
  • 春节假期期间旅游业的强劲增长也带动了上海零售业的发展。总体而言，第一季度销售和租赁需求表现良好。零售租赁活动和空间吸纳情况需要一段时间才能反映在投资市场上，因此本季度资本化率基本保持平稳。.

工业部门

  • 曼谷工业地产的仓储设施和标准厂房销售交易量出现增长。这主要得益于大量外商直接投资，这些投资主要面向汽车零部件（包括电动汽车）和电子产品的大型用户。另一方面，租赁市场保持稳定，未出现明显的波动。.
  • 目前北京工业市场受终端用户需求的影响较大。周边城市如天津、廊坊的租金水平下降、入住率上升，对北京工业市场造成了不利影响。各城市间为吸引租户而展开的激烈竞争，导致需求从门户城市转移，进一步削弱了投资者对北京工业市场的信心。.
  • 香港工业市场依然是众多投资者的重点关注对象。2024年前两个月，香港工业进口（9.7%）和出口（16.6%）数据均呈增长态势，这有助于保持工业市场资本化率的稳定。.
  • 受上海大量新增物流供应的影响，投资者对第一季度的投资热情持续下降，导致投资情绪更加谨慎，工业地产资本化率上升。.
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世邦魏理仕亚太区专业人士指出，由于风险偏好有限和降息步伐推迟，投资活动复苏的时间已被推迟。近70%的受访者预计，复苏将从2024年第四季度开始。.

预计亚太地区大部分市场的资本化率将扩张，其中澳大利亚的资本化率将进一步上升，而日本的资本化率将保持稳定。未来六个月，二级资产的资本化率扩张预计将更为显著。.

调查的其他主要亮点包括：

  • 投资者仍是净卖方——尤其是房地产基金、房地产公司和银行——但压力正在缓解。与此同时，私人投资者依然保持着强劲的净买入意愿。.
  • 各行业买卖双方的价格差距也在缩小，这表明市场对交易达成更有信心。.
  • 调查显示，就投资者偏好而言，避险需求依然存在，而酒店和多户住宅资产正受益于周期性和结构性利好因素而获得青睐。.

世邦魏理仕认为，由于亚太地区大多数经济体的利率已达到峰值，投资者应争取在降息开始前完成收购，预计最佳收购窗口将于 2024 年下半年开启。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2024-asia-pacific-cap-rate-survey

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部分所有权是一种共同所有权框架，其中零售投资者可以用相对较少的资金投资于房产的较小部分。.

随着印度证券交易委员会（SEBI）制定中小房地产投资信托基金（SM-REITs）的详细指导方针，大量此前未注册的房地产资产部分所有权平台（FOPs）预计将以SM-REITs的形式上市。这将在中短期内有效规范价值超过400亿印度卢比的房地产资产。.

报告的主要亮点包括：

  • 在办公楼市场中，分层出售形式的部分所有权占甲级办公楼总存量 28%，六大城市甲级分层出售存量超过 2 亿平方英尺。.
  • 未来两年，印度六大城市的分层出售办公楼存量将增至 2.6 亿至 2.7 亿平方英尺，预计市场价值约为 45000 亿印度卢比。.
  • 一个监管完善的产权分割市场将吸引来自不同资产类别的投资者，并分散投资于工业仓储、数据中心、零售等另类资产类别。.
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商业领袖们目前正面临着一个关键问题——如何在2024年瞬息万变的商业环境中有效优化资源、最大限度地节省成本并推动增长。前所未有的通货膨胀、激烈的人才竞争以及数字化和气候行动带来的日益增长的压力，都加剧了他们面临的挑战。.

在此背景下，尽管如今办公场所的员工灵活性大大提高，但办公室仍然是工作文化的核心，而员工搬迁决策则主要受人才战略和ESG目标的驱动。在亚太地区，人们对办公室的需求远高于其他市场，导致该地区的办公楼租金持续上涨。.

在本期《专家洞察 | 亚太办公市场（2024年4月）》中，我们重点介绍了实现办公地产成本节约的六大优先事项。此外，我们还发布了高力国际2024年第一季度亚太主要办公市场研究报告，为房地产领导者提供切实可行的洞察。.

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由于快速的城市化和经济增长，亚太地区面临着基础设施建设的迫切需求，需要大量投资。过去十年，基础设施投资不断发展，更加注重绿色环保和技术进步。然而，尽管资金充足，监管障碍和融资限制等挑战依然存在。为了应对这些挑战，各国政府和利益相关方必须携手合作，简化流程，吸引投资，并将可持续性置于基础设施项目的优先位置。通过实施创新融资机制和监管改革，该地区可以弥合基础设施缺口，并朝着更加绿色、更加进步的未来迈进。.

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要点总结

  • 2023 年数据中心市场增长至新高，本报告涵盖超过 30GW 的容量，与去年的版本相比，对托管和超大规模自建数据中心的覆盖范围更加全面。.
  • 电力供应成为首要问题，因为主要市场大宗电力供应日益有限。.
  • 这些电力限制促使数据中心运营商进一步评估全球尚未开发的规模较小的市场。.
  • 人工智能已被证明能够大幅提升全球需求，从而改变选址策略和数据中心设计。.
  • 尽管电力供应面临挑战，但大型市场通过发展外围子市场，保持了管道建设的势头。
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2024 年第一季度新加坡数据报告提供了有关新加坡办公楼、商业园区、零售、住宅和工业市场的净吸纳量、租金、空置率、供应量和其他关键指标的最新评论和数据，以及对房地产投资活动的分析。.

办公楼：低空置率、供应有限以及租户向优质物业转移的需求持续推动办公楼租金增长。第一季度净吸纳量相对平稳，没有新增供应。.

商务园区：整体而言，对商务园区的需求依然谨慎。由于银行业和金融业的整合，影子办公空间有所增加。.

零售业：乌节路和市政厅/滨海中心子市场在 2024 年第一季度继续表现优异。因此，全岛优质零售租金持续复苏，环比增长 1.01 万亿至 3 万亿美元。.

住宅市场：尽管新房供应量有所回升，但2024年第一季度新房销售依然疲软。私人住宅价格继续上涨，但涨幅有所放缓。.

工业地产：鉴于近期寻求优质物流设施的租户选择有限，预计 2024 年的租金表现仍将保持稳定。.

投资：新加坡 2024 年第一季度初步房地产投资额环比下降 23.41 万亿卢比（同比下降 30.91 万亿卢比），至 43.72 亿卢比，主要原因是公共土地销售下降。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com.sg/insights/figures/singapore-figures-q1-2024

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世邦魏理仕对亚太地区 120 多位零售租赁市场专业人士的调查显示，零售商在疫情后寻求重振门店网络，其扩张需求依然强劲。.

主要研究结果包括：

  • 76% 零售经纪商报告称，他们收到了有关新店开业、扩张和升级的租赁咨询，表明市场对更多空间的需求。.
  • 超过三分之二的受访者表示，2024 年第一季度租赁咨询和现场考察数量有所增加，这表明未来几个月区域租赁活动可能会保持强劲势头。.
  • 随着黄金地段空置率进一步下降，一半的受访者（这是自 2023 年以来的最高比例）表示，零售租赁市场动态正在向有利于房东的方向转变。.
  • 亚太地区所有市场的零售租赁情绪均呈现积极态势，其中日本市场的改善最为显著。.
  • 亚太地区的零售商对黄金地段的核心零售空间表现出非常强烈的偏好。.
  • 大多数零售商计划在 2024 年保持或增加其房地产预算和门店规模。.
  • 在全球消费者支出转向外出就餐和体验消费的背景下，餐饮业仍然是亚太地区最活跃的零售行业，其中新加坡和东南亚的需求最为强劲。.

本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/briefs/asia-pacific-retail-leasing-sentiment-survey

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过去几年影响亚洲房地产市场的两大因素是新冠肺炎疫情和利率上涨。.

新冠疫情已不再被视为国际关注的突发公共卫生事件，同时，许多亚洲市场预期美联储将在2024年维持利率稳定或略有下调。预计这将提振未来12-24个月的房地产投资需求。.

报告要点：

办公楼

  • 投资者正在亚洲市场寻求更稳定的收入来源和更长期的资本收益。.
  • 曼谷、北京、雅加达和上海的办公空间供应过剩；市场需要时间才能消化这些供应。.
  • 曼谷和北京的租金水平面临压力，而首尔的写字楼租金由于新增供应有限而上涨。.

零售业

  • 疫情期间，不同市场的商业街和主要零售商场都面临着挑战，但为附近居民提供日常必需品的区域零售中心除外。.
  • 亚洲许多市场的高通胀影响了整体消费。.

工业部门

  • 北京、首尔和上海的工业用地供应过剩，使得这些市场的工业用地成为买方市场和租户市场。.
  • 受电子汽车产业的带动，雅加达工业部门预计将保持稳定增长。.
  • 班加罗尔、香港和孟买对物流、仓库和数据中心的需求稳定。.

本报告最初发表于 https://www.colliers.com/en-xa/research/2019-to-2023-apac-cap-rates-report

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